Рыночный налог на недвижимость: для москвичей и жителей Подмосковья

Кадастр: тут-то он и подкрался

После прочтения всего изложенного выше может сложиться впечатление, что налоговое бремя на граждан существенно снижается. И льготные категории законодатель сохранил, и кучу разных вычетов предусмотрел, и понижающие коэффициенты на предстоящие четыре года ввел… Однако мало-мальски информированные люди знают, что налоговый пресс, напротив, усилится – причем в разы. И причина этому коренится в методике исчисления той суммы, от которой налог рассчитывается, – юридически она называется «налогооблагаемой базой».

 

Раньше это была стоимость инвентаризационная – она высчитывалась по каким-то хитрым формулам, суть которых (для обычного человека) лучше всего определяется формулировкой «надевать штаны через голову». Теперь же за основу берется стоимость кадастровая. «Кадастровая стоимость недвижимости – своего рода суррогат рыночной стоимости, который высчитывается на основе данных, собранных оценщиками в открытых источниках», - объясняет Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

 

То есть эта самая кадастровая цена – попытка государственных оценщиков «малой кровью», без детального обследования каждой квартиры, определить рыночную стоимость. В большинстве случаев это удается – точность оценки, по словам специалистов, составляет примерно 15-20%, что, в общем, всех устраивает. Однако возможны ситуации, когда разрыв окажется больше. Что тогда?

 

Кадастровая цена может оказаться ниже рынка. Галина Гараева приводит пример: небольшая однокомнатная квартира в районе станции метро «Спортивная» в Москве, которая при рыночной стоимости 11-12 млн руб. имеет кадастровую оценку в 9 млн. В такой ситуации владельцы квартиры, скорее всего, будут радостно помалкивать, понимая, что из-за этого снижаются и налоги. При цене 9 млн ежегодные налоги составят (без учета возможных льгот) 9 тыс. руб. (0,1%), а при 11-12 млн – до 18 тыс. руб. (при цене объекта более 10 млн ставка вырастает до 0,15%).

 

Однако возможна и противоположная ситуация. Елена Щепкина (ГК «Премьер») приводит пример двух участков, расположенных в микрорайоне Подрезково города Химки на ул. Спортивной. В одном случае кадастр оценивает сотку в 1 291 935 руб., в другом – 441 249 руб. Рыночная цена земли там, говорит эксперт, составляет примерно 500 тыс. руб. за сотку – соответственно, кадастр переоценил первый участок в 2,6 раза.

 

Что делать человеку, оказавшемуся в подобной ситуации? «По закону, кадастровая оценка недвижимого имущества может быть оспорена как в судебном, так и в досудебном порядке», - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Досудебный порядок – это специальная комиссия по рассмотрению споров при Росреестре.

 

От себя автор может только добавить, что подобный спор – дело хлопотное и требующее серьезной подготовки. Аргументом в нем может стать отчет серьезной оценочной компании, объясняющий, что ваш объект стоит меньше, чем считает Росреестр. Поскольку сам такой отчет стоит денег и совершенно не факт, что суд примет его во внимание (в этом случае получится, что деньги на его изготовление просто пропали), многие граждане, вероятно, предпочтут плюнуть и просто заплатить рассчитанный налог. К вящей радости государства.

 

Кто-то в разы, кто-то – в десятки раз…

Обычному человеку, естественно, интереснее всего собственный карман. По этой причине мы постарались выяснить, какими окажутся налоговые платежи для наиболее типичных московских квартир.

 

Если собственник относится к льготной категории (пенсионеры и Ко), то налога не будет вовсе – при условии, что объект единственный.

 

Всем прочим, к сожалению, заплатить придется – и намного больше, чем сейчас. Довольно типичный пример приводит Владимир Зимохин («НДВ-Недвижимость») – двухкомнатную квартиру в спальном районе Москвы. Площадь – 50 кв. м, кадастровая стоимость – 9 млн руб. При прежних (до конца 2014 года) правилах ежегодный налог на нее составлял около 500 руб. Теперь же, с учетом ставки 0,1% и 20-метрового вычета (предположим, что объект – единственный в собственности), полная сумма налога будет равна 5400 руб. За 2015 год владелец заплатит 20% этой суммы – 1080 руб. За 2016 – 40%, т.е. 2160. К 2019-му, как мы помним, льготный период закончится – и платежи станут по 5400 руб. ежегодно, т.е. вырастут по сравнению со «старыми добрыми временами» в 10-11 раз.

 

Автор здесь снова позволит себе небольшую ремарку. Как мы помним из вышеизложенного, при преодолении квартирой «психологически важного рубежа» кадастровой стоимости в 10 млн руб. налоги на нее сразу вырастают в полтора раза (ставка вместо 0,1% превращается в 0,15%). При нынешних темпах инфляции процесс этот может произойти значительно быстрее, чем думает большинство, – так что владелец нашей квартиры вполне может обнаружить у себя квиток уже на 9000 руб. (0,15% от 10.000.001 руб. минус вычет на 20 кв. м). А типовым московским трешкам (75-80 кв. м в панельных домах) не так далеко и до кадастровой цены в 20 млн руб., а там ставка налога – 0,2%...

 

Еще радикальнее каток нового налога прокатится по тем районам, которые принято считать элитными. «Налоговая нагрузка на некоторые объекты возрастает в десятки раз, - отмечает Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. – Так, налог на квартиру на Арбате площадью 70 кв. м общей стоимостью в 43 млн руб. составит около 80 тыс. руб. в год. Примерно столько же заплатит собственник 100-метровой квартиры в 17-этажном кирпичном доме на Пресне».

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Вывод, собственно, простой: заплатит средний гражданин больше, причем значительно. Если не считать льготных категорий с одной квартирой в собственности (они и раньше не платили такой налог, не заплатят и теперь), то рост налогового бремени, как ни считай, оказывается к 2019 году минимум 10-кратным.