Рыночный налог на недвижимость: сколько заплатят владельцы апартаментов и что делать тем, кто платит

 

С 2015 года в Москве вводится модернизированный налог на имущество физлиц, по которому апартаменты будут облагаться по повышенным по сравнению с жильем ставкам. Особенно не повезло владельцам апартаментов с торгово-офисным статусом – им придется ежегодно отдавать государству 2% от стоимости свой недвижимости, что на практике может означать сотни тысяч рублей в год.

 

Как не попасть в число таких «счастливчиков» и что делать тем, кто уже попал, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказали эксперты и участники рынка.

 

Апартаменты в спальных районах и пентхаусы у Кремля уравняли в налоговой ставке

«Модернизация» налога состоит главным образом в том, что теперь он будет рассчитываться исходя из кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, а не копеечной инвентаризационной. И если для жилья, за исключением самого дорогого, предусмотрены более-менее щадящие ставки налога – от 0,1% до 0,3% в зависимости от кадастровой цены объекта, то собственники любых, даже самых скромных апартаментов должны будут платить от 0,5% до 2% от кадастра. При этом для апартаментов из-за их нежилого статуса не предусмотрены налоговые вычеты, составляющие для жилых помещений от 10 до 50 кв. м. Налог будет вводится постепенно, в полном размере граждане начнут его платить к 2020 г.

 

Как пояснили в Департаменте экономической политики и развития города Москвы, максимальная ставка 2% будет применяться в отношении объектов налогообложения, указанных в статье 378.2 НК РФ (торгово-офисная недвижимость) и включенных в перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости по налогу на имущество организаций (публикуется на портале московского правительства mos.ru, на сайте depr.mos.ru запущен онлайн-сервис по поиску таких объектов), а также объектов, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб. А в отношении прочих нежилых объектов, в том числе апартаментов со статусом гостиниц, будет использоваться ставка 0,5%. В переводе с бюрократического на русский это означает, что по максимуму заплатят хозяева апартаментов, расположенных в торговых- и бизнес-центрах, и владельцы пентхаусов с видом на Кремль, а все остальные отделались легким испугом.

 

Тут, правда, надо учитывать, что ставкой 2% караются владельцы помещений не только в официально признанных офисах и магазинах, но и в зданиях, где 20% площадей используется в соответствующих целях.

 

«Даже в случае если само здание, нежилое помещение не фигурирует как административно-деловое, офисное или торговое, но фактически используется в качестве таковых, ставка налога за наличие таких объектов недвижимости в собственности у физического лица будет составлять 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости», - поясняет адвокат Олег Сухов, руководитель Юридического центра своего имени и президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».

 

Конкретные суммы налоговых отчислений, естественно, зависят от кадастровой оценки недвижимости, которая появится после ввода объекта в эксплуатацию. Но так как цены в кадастре, по идее, не должны сильно отличаться от рыночных расценок, на последние вполне можно опираться при расчете примерного размера налога.

 

 

Как не «попасть» на ставку 2% и что делать тем, кто уже «попал»?

Для того чтобы не оказаться в «неоплатном долгу» у налоговиков, перед покупкой апартаментов надо разобраться в функциональном назначении здания. С этой целю Олег Сухов рекомендует изучить не только договор с продавцом, но и внимательно ознакомиться с кадастровым планом земельного участка, проектной декларацией, проектной документацией, в которой в обязательном порядке указывается функциональное назначение здания, разрешением на строительство объекта. И если в результате выяснится, что здание является многофункциональным, офисным или торговым, то от покупки апартаментов стоит отказаться, «иначе налоговое бремя может оказаться непосильным», считает юрист.

 

Однако не все эксперты столь категоричны, как Олег Сухов. «Разница стоимости апартамента и аналогичной квартиры по некоторым проектам достигает 20%. Потенциальный покупатель экономит значительную сумму денег при покупке апартамента. Полученная выгода позволит будущему жильцу апартамента компенсировать издержки, связанные с высокой налоговой ставкой, на протяжении 10-15 лет (в отдельных случаях до 20 лет)», - отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

 

С коллегой согласен и руководитель IRN.RU Олег Репченко. По его мнению, апартаменты, даже облагаемые налогом по ставке 2%, могут быть выгодным приобретением, если будут продаваться со значительным, 20-40-процентным, дисконтом относительно обычных новостроек такого же качества. Более того, купив апартаменты вместо квартиры и сэкономив тем самым приличную сумму, можно с выгодой ее инвестировать и в итоге не только окупить повышенные расходы на содержание апартаментов, но и неплохо заработать, добавляет эксперт.

 

Изменить статус апартаментов

Впрочем, такие рекомендации подходят не всем. Многие нынешние собственники апартаментов купили жилье с офисным статусом только потому, что на традиционную квартиру денег не хватало, и сейчас с ужасом прикидывают размер налоговых платежей. Тем более обременительных, что коммунальные услуги и техобслуживание нежилых помещений также обходятся значительно дороже, чем жилых (см. «Апартаменты в Москве: инвестиции не так уж выгодны»). В принципе, таким гражданам помогло бы изменение статуса апартаментов путем перевода их в жилой фонд, что автоматически в разы снизит налоговую ставку. Однако провернуть такую операцию можно только при условии, что на объекте недвижимости не висит никаких обременений (залог, наем, аренда и т.д.) и он соответствует техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Исходя из последних, перевести из нежилого фонда в жилой помещение, которое находится в нежилом здании, нельзя, подчеркивает адвокат Андрей Безрядов.

 

Таким образом, изменить статус отдельных апартаментов не получится, необходимо превращать в официальное жилье все здание. Теоретически этим может заняться девелопер – если, например, пожалеет своих покупателей. Однако, учитывая сложность и дороговизну процедуры, застройщик должен быть необыкновенно жалостливым.

 

Как поясняет Олег Сухов, чтобы изменить функциональное назначение здания, девелоперу придется менять вид разрешенного использования земельного участка, так как первое напрямую зависит от второго. Делается это не бесплатно. «Размер платы определяется нормативно-правовым актом правительства Москвы и должен включать в себя в том числе сумму, составляющую разницу между кадастровой стоимостью земельного участка на дату подачи заявления об изменении вида разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования», - отмечает адвокат.

 

Кроме того, изменение вида разрешенного использования земельного участка требует проведения публичных слушаний, поскольку влечет внесение изменений в правила землепользования и застройки и градостроительный план города.

 

«При этом могут быть нормативные ограничения, при которых смена статуса объекта может стать невозможной. Например, категория земельного участка, на котором располагается здание. Если согласно градостроительному плану города данный участок является частью промышленной территории, согласование жилого помещения на объекте невозможно», - добавляет Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate.

 

К тому же здание опять-таки должно соответствовать жилым нормативам, в том числе с точки зрения обеспеченности социальной инфраструктурой, каковая в апартаментных комплексах обычно отсутствует.

 

 

Источник: http://www.metrinfo.ru