Правильно сдать квартиру и минимизировать риски

 

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU напоминает об обязанностях наймодателя перед ФНС и ФМС России.

 

Кризис заставил многих наших сограждан задуматься о сдаче внаем пустующих квартир, принадлежащих им на праве собственности. Ничего плохого в этом нет. Недвижимость должна приносить доход.

 

Но прежде чем говорить о том, как наймодатель может минимизировать риски, следует сказать несколько слов о самих рисках. Их достаточно много и они таят серьезную опасность для собственника жилья.

 

Риски при сдаче квартиры внаем

Прежде всего, это риск мошенничества, наиболее распространенными способами которого являются незаконная сдача квартиры в субнаем и продажа по поддельным документам.

 

Далее – нанесение вреда третьим лицам. Наниматели могут затопить нижний этаж, стать виновниками пожара, взрыва бытового газа и так далее, а платить за все придется собственнику жилья.

 

Кроме риска нанесения вреда соседям, существенную опасность представляет порча имущества самого арендодателя. Жильцы ломают мебель, бытовую технику, портят обои, полы, приводят в негодность сантехнику. В результате ремонт квартиры после выезда арендаторов обходится в кругленькую сумму.

 

Следующий риск – это неоплата проживания и телефонных разговоров (особенно если в помещении есть телефон с возможностью междугородней и международной связи).

 

Риск неожиданных жильцов. То есть арендодатель сдает квартиру одному человеку, а потом оказывается, что вместе с ним в помещении проживает бригада каменщиков из Таджикистана или вся родня квартиросъемщика с Украины.

 

Ну и наконец, шантаж нанимателя. Этот риск возникает у тех собственников, которые сдают квартиру и не платят налогов, не извещают УФМС о жильцах. Довольно часто квартиросъемщики начинают шантажировать хозяина помещения тем, что сообщат о его доходах в налоговую инспекцию, донесут участковому или в УФМС. Благодаря шантажу они снижают цену либо вообще перестают платить.

 

Как же минимизировать все вышеперечисленные риски? Сделать это довольно просто. Необходимо заключить договор, в котором прописать обязанности сторон и соблюсти все требования закона, начиная от уплаты налогов и заканчивая уведомлением УФМС.

 

Минимизация рисков

Конкретные шаги по минимизации рисков я приведу в следующей таблице.

 

 

Таким образом, наймодатель может снизить риски, только заключив официальный договор и прописав в нем все условия аренды. При этом следует помнить, что официальность соглашения характеризуется его оформлением на бумажном носителе, а также исполнением наймодателем всех требований закона.

 

Уплата налогов

Когда гражданин снимает квартиру, то он платит собственнику жилья деньги. Таким образом, хозяин недвижимости извлекает доход, сдавая объект в аренду. А всякий доход, как известно, подлежит налогообложению.

 

Поэтому каждый арендодатель обязан предоставить в ИФНС по месту своей регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в размере 13%. Наймодатель представляет налоговому органу декларацию за прошедший календарный год в срок до 30 апреля текущего года. Форму декларации можно скачать на сайте ФМС России по адресу http://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/. Любой гражданин, хоть немного знакомый с компьютером, легко ее заполнит.

 

Но если нет времени, то стоит обратиться к специалистам, которые за небольшую плату сделают за наймодателя всю работу. Стоимость такой услуги варьируется в зависимости от региона и составляет от 900 до 3000 рублей. Заполнив декларацию, арендодатель сдает ее в ИФНС и прикладывает копию договора аренды, а также документы, подтверждающие факты получения денег от нанимателя. Если у ИФНС не возникнет вопросов по заполнению декларации, то можно тут же заплатить налоги. Реквизиты для оплаты следует взять в отделении ИФНС, куда была представлена декларация.

 

Извещение УФМС РФ о проживании третьих лиц

Второй, а точнее, даже первый по времени способ легализации сдачи квартиры внаем – это извещение территориального УФМС о жильцах, проживающих свыше 90 дней в арендуемом объекте.

 

В соответствии с Постановлением Правительства России (№ 809 «"О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713" от 15.08.2014»), физическое лицо, которое временно находится вне места своего постоянного проживания, обязано зарегистрироваться в УФМС по адресу фактического пребывания, если он живет в нем свыше 90 дней.

 

Однако на самом деле реальную ответственность за оформление временных квартирантов несут владельцы или наниматели помещения. Это доказывают хотя бы размеры штрафов за нарушение порядка регистрации. Россияне, живущие без регистрации свыше 90 дней, обязаны оплатить штраф в размере от 2000 до 3000 рублей, а вот хозяева недвижимости, «утаившие» нанимателей, – от 2000 до 5000 рублей. В столице же штрафы еще выше: от 3000 до 5000 рублей и от 5000 до 7000 рублей соответственно.

 

Поэтому первое, что должен сделать собственник квартиры, сдавший ее в аренду на срок более 90 дней – это уведомить территориальное УФМС о квартирантах. Для этого достаточно найти в интернете Постановление Правительства № 809 и скачать форму уведомления в формате Excel. После этого ее необходимо заполнить и сдать в территориальное управление Федеральной миграционной службы.

 

Выводы адвоката

На первый взгляд, процесс легализации временных жильцов и минимизация рисков при сдаче внаем квартиры не представляют ничего сложного. Но на самом деле не все так просто. Юристы часто говорят о том, что «дьявол скрывается в деталях». Иными словами, каждый случай аренды помещения имеет свои особенности, которые заранее просто невозможно предусмотреть.

 

Поэтому я советую лицам, сдающим внаем свое жилье, обращаться за консультацией к специалистам для оформления договора доверительного управления. Это позволит избежать ненужных проблем и уменьшит риски наймодателя.

 

Источник: http://www.irn.ru