Американская мечта обернулась кошмаром

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Несмотря на все преимущества развитых рынков недвижимости, даже на них существуют серьезные угрозы для инвесторов. В этом материале на реальном примере я хотел бы продемонстрировать, как, обладая, казалось бы, неоспоримыми документами на право владения недвижимостью, можно обмануться. Около полутора лет назад один частный инвестор приобрел три дома в Детройте. Через некоторое время он их лишился.

Уже не раз упоминалось о том, что россияне – это главная целевая аудитория для продавцов, которые пытаются сбыть неликвидные объекты. Зачастую это недвижимость тех стран, которые считаются сейчас экономически или политически неблагоприятными. Но неликвид есть на любых рынках. В частности, в США есть три региона, недвижимость которых не представляет никакого интереса ни для местных, ни для зарубежных, ни для институциональных инвесторов, – Детройт, Флорида и в меньшей степени Калифорния. Это три региона, в свое время лидировавшие по объему выданных sub-prime кредитов (высокорисковые ипотечные кредиты), которые, собственно, стали одной из главных причин финансового кризиса 2008 года. По этим кредитам было самое большое число отказов в выплатах, и в Детройте и Флориде есть целые районы, которые по сути принадлежат банкам. Россиянам простые объяснения продавцов понятны – цены достигли дна, падение уже составило 70%, падать дальше некуда, можно много заработать.

Полтора года назад один российский частный инвестор купил три дома в Детройте. В начале стоит описать, что представляет из себя дом с точки зрения «американской мечты». Это – панельно-каркасный дом из дерева, с внешней отделкой сайдингом, уплотненный стекловатой. В России такой дом даже для чернорабочих не построят.

Итак, россиянин через агентства приобрел три таких дома в Детройте. При покупке ему обещалась высокая доходность от аренды в 17% годовых. Впоследствии инвестор узнал, что если местные американские фонды недвижимости находят объект с доходностью 8% годовых, то считают это очень удачным приобретением. Но, увы, на момент покупки он этого не знал, и такая высокая доходность подозрений у него не вызвала. Арендаторами этих домов были люди, которые жили на социальные пособия, и аренду, естественно, за них платило государство. Кстати сказать, в абсолютном большинстве таких домов во Флориде и Детройте проживают подобные арендаторы, потому что больше в них жить никто не хочет.

Государство платит аренду напрямую собственнику жилья – со стороны все выглядит нормально. Если бы дело происходило в России, то такое обстоятельство, а именно аренда жилья представителями неимущего слоя населения, вызывало бы большие сомнения при покупке, но из-за того, что все происходило на Западе, в США, следуя распространенному стереотипу, инвестор решил, что уж тут-то не обманут.

И поначалу так и было – в течение первого года собственник исправно получал арендные выплаты. Через год арендаторы съехали. В случае с первым домом у них закончился период, в течение которого они могли рассчитывать на социальное пособие, находясь якобы в поисках работы, которую они, конечно, не искали. Из второго дома люди переехали в другой штат, чтобы теперь там получать социальное пособие, ну а третьи – так и вовсе исчезли.

Собственнику пришлось самому вести переговоры с местными агентами, так как первое агентство занималось только подбором и покупкой объектов. В первую очередь, общение осложнялось разницей во времени. Не менее тяжелым оказался и языковой барьер: мало того что cобственник недостаточно хорошо владел английским языком, к тому же, как выяснилось, основными агентами по недвижимости в Детройте являются пакистанцы и индусы, чей акцент вызывает затруднения даже у носителей языка.

Естественно, что сначала собственник попытался найти других арендаторов. Но это осложнялось тем, что бывшие арендаторы, выезжая, оставили дом в удручающем состоянии, например, в одном из домов даже забрали газовую плиту. Агенты же предъявляли требования к состоянию домов и просили сделать ремонт, что недешево.

Общая стоимость купленных домов составляла $150 000. Для того чтобы привести все три дома в более-менее пригодное для сдачи в аренду состояние, потребовалось еще $27 000. Только после этого агенты согласились заняться поиском новых арендаторов, за которых также будет платить государство. Поиски длились четыре месяца, все это время необходимо было оплачивать коммунальные услуги из своего кармана. По истечении четырех месяцев новое агентство просто исчезло, и россиянин не смог больше связаться с ними.

В конце концов он решил приехать лично, на месте понять, что происходит, и обстоятельно заняться своими объектами. Надо сказать, что до этого собственник вообще не бывал в Соединенных Штатах и видел свои дома только на фотографиях. Детройт сразу произвел на него неизгладимое впечатление, потому как в нем царят разруха и нищета. Только за время поездки на такси от аэропорта ему удалось оценить, что спроса на недвижимость в этом регионе нет, потому как почти половина окон в жилых домах заколочена.

Но самое интересное случилось чуть позже, когда он добрался до своих домов, а вернее, до места, где его дома должны были стоять. Там он увидел один лишь фундамент. Пребывая в шоке, собственник сначала подумал, что таксист или он попросту перепутали адрес. После нескольких дней поисков и уточнений собственник понял, что адрес верный и домов действительно нет, лишь фундаменты.

Но он видел фотографии домов, ему периодически присылались фотоотчеты, да и за фундамент вряд ли бы кто-то стал платить аренду. Он пришел в то агентство, которое занималось подбором и оформлением его домов. И там ему рассказали историю, которую вам подтвердят в любом агентстве по недвижимости в этих краях. Из небольшого описания Детройта выше нетрудно догадаться, что уровень преступности в Детройте очень высокий. Как только дом лишается жильцов и какое-то время пустует, местное население разбирает его буквально на части, что со стандартным американским домом сделать достаточно просто. Выносят практически все, не брезгуют даже кафельной плиткой на полах. Продается все. Более того, в Детройте и Флориде существуют даже специальные банды, которые специализируются на том, что разбирают дома, как только те остаются без жильцов. Это явление стало настолько массовым, что даже местная полиция смотрит на все это сквозь пальцы.

Недвижимость, конечно, была не застрахована. Никто из местных страховщиков никогда не возьмется страховать подобный объект, потому что они в курсе ситуации в Детройте и Флориде.

В итоге частный инвестор остался со всеми бумагами на право собственности на недвижимость, но без таковой в реальности. Более того, с убытком в $177 000 (включая расходы на ремонт), доход от аренды не покрывал даже расходы на ремонт. А предъявить претензии было совершенно некому, потому как формально все контрагенты действовали в рамках закона и выполняли свои обязательства.

Из всего этого напрашивается один вывод – к жилой недвижимости в Соединенных Штатах, которая приносит больше средних по рынку 4-5% годовых, нужно относиться с недоверием и задаться вопросом, почему местные фонды недвижимости ее еще не купили. Пример выше как раз дает ответ на этот вопрос.

Автор: Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU
Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/34387.html