Новостройки: покупатель решил продать строящуюся квартиру

На самом деле ситуация здесь простая. Гражданское законодательство в России очень либерально (говорим это без всякого ерничества, действительно так), и очень многие вопросы оставлены законодателем на усмотрение сторон. Как указали в договоре, так и будет. И ключевые для нашей темы законы (ГК, 214-ФЗ) ничего не говорят о том, что распоряжаться квартирой можно только с согласия застройщика, но и не запрещают включения подобного пункта в ДДУ.

 

«По общему правилу, если в ДДУ указано, что дольщик вправе уступить право требования квартиры после оплаты цены ДДУ, или вообще не упоминается о необходимости получения согласия застройщика, то в этом случае согласия застройщика на уступку не требуется, а требуется лишь его уведомление о состоявшейся уступке, - подтверждает эту мысль юрист Евгений Страхов. – Однако необходимость получения дольщиком согласия застройщика на уступку может быть установлена самим ДДУ вне зависимости от оплаты или неоплаты дольщиком цены». Как уточняет эксперт, в п.4 ст.388 ГК указано, что «соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения». Таким образом, ГК РФ прямо предусматривает возможность сторонам установить в ДДУ необходимость получения дольщиком письменного согласия застройщика на передачу права требования квартиры.

 

«Ситуацию можно было бы изменить на законодательном уровне, но это, скорее всего, приведет к тому, что и эти расходы застройщик будет закладывать в стоимость жилья. В конечном итоге изменить ситуацию может только определенная рыночная ситуация», - заключает Владимир Зимохин («НДВ-Недвижимость»).

 

Что делать?

Практических рекомендаций тут вырисовывается две, но обе они небезупречны. Во-первых, можно попробовать убедить застройщика исключить соответствующий пункт из договора. Уже упоминавшийся либерализм отечественного гражданского законодательства проявляется, помимо прочего, в принципе свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении сделок, никто не вправе принуждать дольщика заключить ДДУ на условиях, предлагаемых застройщиком.

 

Рекомендация эта плоха тем, что застройщик (на которого тот же самый принцип свободы договора тоже распространяется) вряд ли согласится. «Отказаться от такого пункта не получится», - уверен Вадим Рубцов («РДН»). «Получение письменного согласия застройщика с производимой уступкой прав – обычно обязательное условие ДДУ, - подтверждает Ольга Славкина (Kalinka Group). – Можно с ним не соглашаться и не покупать квартиру или нежилое помещение».

 

Второй путь – этот договор (со всеми пунктами, включенными туда застройщиком) мы подписываем, а потом пытаемся оспорить обязанность заплатить за согласие в суде. Несмотря на дружные заклинания самих застройщиков (дескать, вы ведь подписали бумаги – теперь ничего не переиграете), он не так безнадежен: российские суды в спорах граждан с юридическими лицами склонны рассматривать первых как заведомо более слабую сторону. «Не разглядел пункт в договоре», «меня принудили подписать в таком виде» - подобные аргументы частного лица вполне могут быть признаны убедительными. «Имеется арбитражная практика по привлечению контролирующими органами застройщиков к административной ответственности за включение в ДДУ условий, ущемляющих права потребителя», - добавляет юрист Евгений Страхов.

 

Однако есть одно обстоятельство, напрочь отбивающее возможность пойти этим путем. Это – время. Судебные споры могут длиться годами – за это время или ваш покупатель раздумает приобретать квартиру именно у вас, или на объект будет оформлено право собственности, и сам судебный сыр-бор потеряет всякий смысл. «Оспаривать можно что угодно, - замечает по этому поводу Ольга Славкина (Kalinka Group). – Главное – чтобы результата спора дождался покупатель». А Вадим Рубцов («РДН») добавляет, что перспектива любого суда сразу снижает цену на квартиру минимум на 10% - так что собственнику легче и выгоднее заплатить застройщику.

 

Будущее: ясно, что ничего не ясно

Сейчас на рынке, говорят, кризис – а такое время традиционно считается хорошим для всяких изменений. Не согласятся ли застройщики пойти в данном вопросе навстречу покупателям – и отменить «поборы» за перерегистрацию ДДУ?

 

Мнения наших консультантов на сей счет разошлись. Маловероятной считает такую перспективу Ольга Славкина (Kalinka Group). «Необходимо понимать, что, отказавшись от письменного согласия на уступку, застройщик не сможет контролировать, кому уступлены права на помещения», - отмечает она. Вадим Рубцов («РДН») не видит у этого вопроса особой важности. «Для большинства покупателей стоимость переуступки не имеет большого значения, так как они не собираются продавать эту квартиру», - говорит он. А раз так – то и отмена данной платы вряд ли существенно добавит продаваемым квартирам привлекательности.

 

Ирина Шумская («Фонд Юг») считает, что отмена платы за перерегистрацию ДДУ вряд ли обеспечит конкурентное преимущество застройщику. «По нашему опыту реализации ЖК «Резиденция Утриш», необходимость оформления уступки прав требования по ДДУ возникает у клиентов лишь при наступлении форс-мажорных обстоятельств, связанных с невозможностью выполнить свои финансовые обязательства по договору долевого участия. Намного более существенным конкурентным преимуществом является предоставление покупателям бесплатной услуги по первичной регистрации ДДУ от застройщика», - заключает эксперт.

 

Немного иное отношение у Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки») – она отмечает, что сегодня к потенциальным приобретателям недвижимости застройщики «относятся более лояльно и привлекают их различными специальными предложениями». Так что возможность того, что перерегистрацию ДДУ станут делать на безвозмездной основе, не исключена. Также допускает возможность подобных уступок дольщикам и юрист Евгений Страхов.

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Согласие застройщика на переуступку ДДУ – это такой классический побор: клиент не получает здесь ничего, кроме распечатанной на принтере бумаги, а стоимость, как мы видели, иногда превышает полмиллиона рублей. Выглядит «услуга» несимпатично, но поделать с ней, к сожалению, ничего особенно нельзя: покупатели сами подписывают документы, в которых соглашаются на такие правила. А судиться – долго и хлопотно. Утешаться остается тем, что большинству покупателей перепродавать ДДУ нужды нет – они все-таки конечные потребители, заинтересованные в квартире.

 

Источник: http://www.metrinfo.ru