Таунхаус в ипотеку: передел начался

 

Ипотека возвращается на загородный рынок приливами, то в виде новых кредитных программ, то через новости о существенном снижении ставок, о которых объявляют ведущие банки России. Между тем, эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость отмечают перемены, которые происходят непосредственно с их клиентами, и анализируют новые ипотечные тренды. 

 

Начать следует с одного из самых важных факторов, тормозящих развитие ипотеки на загородном рынке недвижимости, – c «непрозрачности» одноименных объектов для банков. Их оценка когда-то была затруднительна и для риэлторов, ведь самый распространенный метод – сравнительный анализ – в этом сегменте не работает. Если квартиры в многоэтажных типовых домах, расположенных в различных районах Москвы, поддаются такому анализу и оценить их не составляет труда, то два коттеджа, расположенные напротив друг друга, могут иметь разную стоимость. Понятно, что сталкиваясь с невозможностью просчитать ликвидность объекта, который предстоит взять под залог, и его потенциал, банки неохотно идут на кредитование.

 

Тем не менее, с появлением в 2010 году поколения «новых» таунхаусов – меньших метражей, чем до этого, более доступных среднестатистическому горожанину по цене, а главное, идеально подходящих для постоянного проживания, – ипотека на «загородке» ознаменовалась новым витком развития. Первое, что не вызывает в настоящее время сомнений, это ликвидность таунхаусов, особенно в сложившихся экономических реалиях. Себестоимость строительства будет расти, а количество новых проектов уменьшаться. И это притом, что покупатели уже осознали, насколько конкурентно такое предложение в сравнении с сегментом многоэтажных комплексов Подмосковья: и по цене, и по уровню комфортности проживания. Чаще всего квадратный метр таунхауса эконом- или комфорт-класса стоит значительно дешевле квадратного метра городской квартиры. За счет того, что площадь его значительно больше, цены в целом сопоставимы, при этом покупатель получает бонусы в виде земельного участка и преимущества охраняемого коттеджного поселка с собственной инфраструктурой.  

 

Таунхаус идеален в качестве залога с точки зрения не только ценообразования, но и юридического оформления. Как правило, данный формат строят на землях ИЖС (под малоэтажное жилое строительство). Секция может проходить по документам как квартира в малоэтажном доме, земля в этом случае будет оформлена в долгосрочную аренду по аналогии с городским жильем. Привычным для банков стал вариант оформления таунхауса под его «законным именем» – земля в этом случае приобретается в собственность. Дуплексы, с юридической точки зрения, являются отдельными домами с участком земли, также находящимися в собственности. 

 

Теперь обозначим новые векторы развития ипотеки на «загородке». Всего на текущий момент на организованном первичном рынке загородной недвижимости насчитывается 812 поселков, 14% из них приходятся на поселки с таунхаусами и 9% – на те, где возводятся дуплексы. Именно этот небольшой объем товара является для банков особенно привлекательным активом, и именно здесь сконцентрирован основной спрос потенциальных заемщиков. Новая тенденция заключается в том, что среди граждан, которые ранее приобрели объект по ипотеке, формируется новая аудитория продавцов, а из тех, кто хотел бы взять в ипотеку проверенный и одобренный банком таунхаус, – покупателей.

 

«В последнее время ко мне все чаще обращаются клиенты, которым еще недавно удалось организовать удачную сделку, – рассказывает эксперт офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Ксения Кастова. – Речь идет о заемщиках, купивших таунхаусы по ипотеке, у которых изменились материальные условия. Они просят найти на их жилье покупателя, а, с учетом дефицита объектов, одобренных банком, это не составляет особого труда. Правда, определенная сложность все-таки есть, и состоит она в том, что механизм, позволяющий переоформить ипотеку с одного заемщика на другого и высвободить из-под залога объект без свободных денег, пока не отрегулирован».

 

Снова проводя аналогию с рынком квартир, необходимо отметить, что там такой механизм успешно работает. Однако он также сопряжен с некоторыми сложностями. Поэтому, учитывая, что типовых площадей, не представляющих для банков трудностей с точки зрения оценки, огромное множество, проще найти другой объект в качестве залога, чем идти сложным путем и рассматривать квартиру с ипотечным обременением как потенциально выгодный предмет покупки. 

 

Есть основания полагать, что обозначенная тенденция вполне может принять массовый характер. По оценкам экспертов, процесс перераспределения доходов населения уже начался. Поэтому, как показывает практика, заявления отдельных заемщиков о том, что они больше не могут «тянуть» свои кредиты становятся все громче, а готовность более уверенных в своем будущем покупателей, появившихся в условиях новых реалий, брать ипотеку на лучшее жилье – все более очевидной. 

 

Источник: www.incom.ru