Новостройки Подмосковья: обзор объектов на стадии котлована

Квартиры в Подмосковье сегодня более чем популярны, ведь за МКАД строят больше, чем в столице, выбор там богаче и - самое главное – цены ниже. А если рассматривать варианты на самой начальной стадии строительства, то стать собственником недвижимости можно даже с бюджетом до 2 млн руб. Подобные предложения не могут не вызывать огромный интерес у покупателей жилья.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, много ли таких объектов, чем они примечательны и сколько стоят.

«Котлованная» статистика

По данным Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к концу прошедшего года на стадии котлована находилось около 35% от общего объема предложений на первичном рынке Московской области, или примерно 2 млн кв. м жилья. А если учитывать объекты и на других ранних стадиях строительства, например, на этапе фундаментных работ или на этапе постройки первых этажей, то, как сообщает Олеся Кошкина, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP, объем рассматриваемых новостроек составляет более 17 млн кв. м жилья. «При этом количество предложений на нулевом цикле с середины 2012 года выросло на 29,7%, а с конца 2011-го - на 71,9%», - отмечает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Среди предложений, находящихся на самом старте, есть и новые проекты (их, по даннымТатьяны Кузнецовой, директора департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», примерно 10% от общего числа подмосковных проектов), и новые корпуса в хорошо известных масштабных комплексах, например, в ЖК «Татьянин парк» (Ленинский район), ЖК «Новая Трехгорка» (Одинцовский район), ЖК «Изумрудные холмы» (Красногорск) и др. И как утверждает Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group, более 90% нового строительства – это как раз очередные корпуса в объектах комплексной застройки: сегодня в любом крупном проекте можно купить квартиру различной степени готовности - от «котлована» до «сдача ГК».

Предложения на нулевом цикле встречаются на всех направлениях от Москвы, причем как в нескольких километрах от МКАД, так и в дальнем Подмосковье, хотя большинство предложений располагается недалеко от столицы: по сведениям Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), таких объектов около 93% от всех проектов на стадии котлована. Но собственно новостройки и на других стадиях строительства преобладают в ближайшем Подмосковье (25-30 км от МКАД), где девелоперская активность максимальна: «На расстоянии до 15 км от МКАД находится 59,5% новостроек на начальных этапах строительства, но в этой территориальной зоне сосредоточено и основное предложение первичного рынка жилья МО - 57% корпусов», - сообщает Артем Ржавский («Азбука Жилья»). А по данным Татьяны Кузнецовой («Эталон-Инвест»), в ближнем Подмосковье расположено 81,5% всех новостроек и на долю дальнего приходится лишь 5%. Распределение объектов на стадии котлована демонстрирует график, предоставленный компанией:

Больше всего новостроек на нулевом цикле находятся в городах Видное, Подольск, Люберцы,Балашиха, Железнодорожный, Химки, Красногорск, Одинцово, Мытищи, а в дальнем Подмосковье это, например, Чехов, Бронницы, Лобня и Солнечногорск. «Среди объектов на стадии котлована лидирует северное направление», - отмечает Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»).

Но на всех направлениях предложения на начальных этапах строительства преимущественно относятся к классам эконом и комфорт. «Причем одна из интереснейших тенденций ушедшего года в том, что доля эконом- и комфортклассов в структуре предложения Подмосковья практически сравнялась», - отмечает Олеся Кошкина (TEKTA GROUP). По данным Артема Ржавского («Азбука Жилья»), доля объектов комфорткласса - 67,3% от объема «котлованных» новостроек.

Эксперты также отмечают, что монолитных проектов на стадии котлована в Подмосковье заметно больше, чем панельных.

Актуальные предложения
По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в данный период раскупается около 75% квартир в новостройках. И основная причина этого – низкие цены.

Чем выше готовность объекта, тем дороже квартиры. «Стоимость готовых объектов в ближайших к Москве городах уже почти сравнялась с московской. А объекты на нулевом цикле сравнительно дешевы. К примеру, в ЖК «Октябрь» в Люберцах однокомнатная квартира площадью от 29,5 кв. м стоит от 1,92 млн руб.», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Мы попросили экспертов назвать наиболее интересные подмосковные объекты, находящиеся на ранней стадии строительства.

Среди них - квартал «Краски жизни», входящий в состав мини-полиса «Радужный» (южная часть г. Видное, 5-й микрорайон). В рамках этого проекта уже введены в эксплуатацию 8 жилых домов и детский сад «Улыбка», а сейчас началось строительство трех корпусов переменной этажности (от 3 до 17 этажей), все они будут выполнены по индивидуальному проекту с применением монолитной технологии и вентилируемых фасадных систем. «Квартал возводится в соответствии с социально-архитектурной концепцией компании «Сити-XXI век», которая предусматривает формирование комфортной среды проживания. На его территории разместятся более 20 открытых игровых и спортивных площадок (в том числе баскетбольная зона и 2 поля для мини-футбола), а также зон для отдыха. К тому же территория комплекса будет оборудована собственной велосипедной трассой протяженностью около 2 км с велопарковками», - рассказывает Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век». В плюс к этому здесь будут магазины, кафе и детские площадки для ребят разных возрастов, а для домашних питомцев построят отдельную зону для выгула и проведения специальных тренировок (двойной барьер, балансир, трамплин и т.д.).

Преимущество квартала «Краски жизни» - хорошая экология. Во-первых, он расположен в природно-рекреационной зоне реки Битца, а во-вторых, его авторы уделили большое внимание озеленению: «Коэффициент дополнительного озеленения территории при серьезной инфраструктурной нагрузке более чем впечатляющий – 0,4, что составляет почти половину территории квартала, - дополняет Виталий Разуваев («Сити-XXI век»), - причем предпочтение отдается редким породам деревьев и кустарников, и предусмотрено множество цветников».

Жителям будут доступны практически все виды общественного транспорта – автобусы, маршрутные такси и электрички. Сообщение со столицей обеспечивается прямым выездом на трассу М4 «Дон», но также можно проехать по Каширскому или Симферопольскому шоссе.

В квартале «Краски жизни» представлено жилье практически на любой вкус, здесь предлагается более 70 планировок. Привычные 1-3-комнатные квартиры, двухуровневые апартаменты площадью 63-87 кв. м с антресолями и отдельным входом на первых этажах домов, квартиры-студии и евроквартиры с отдельной спальней (или двумя спальнями) и совмещенной кухней и гостиной площадью от 44 до 51 кв. м. Все варианты удобны и функциональны, с большой долей полезной площади и просторными кухнями (до 15 кв. м). А продажи квартир ведутся в соответствии с 214-ФЗ, причем возможна ипотека в банке «Уралсиб» и КБ «Московское ипотечное агентство». Цены же начинаются от 64 500 руб./м кв.
Также в Видном реализуется проект «Эко Видное». «В настоящее время на начальном этапе строительства находится корпус № 1, который представляет собой панельный дом популярной серии П-44К. Здесь реализуются 1-3-комнатные квартиры площадью 45,1 - 99,8 кв. м по цене 2,8 - 6,5 млн руб. А при стопроцентной оплате действуют скидки», - рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Примерно такие же цены, комфорт и широкие возможности в плане инфраструктуры предлагаются и в малоэтажном проекте «Пятницкие кварталы» (Пятницкое шоссе, 12 км от МКАД), вышедшем на рынок в ноябре 2012 г. (сейчас построен третий этаж первого дома, строится второй этаж второго дома и третий дом находится на стадии котлована) и предполагающем строительство 37 домов (от 3 до 8 этажей), 39 таунхаусов, школы на 550 учебных мест, 3 детских сада, детских и спортивных площадок, торговых галерей, фитнес-центра с бассейном и т.п.

«Этот проект выполняется в формате «Города для жизни», который сочетает в себе стоимость экономкласса, инфраструктуру и комфорт бизнес-класса и архитектуру премиум-сегмента. При этом особое внимание уделяется обустройству коллективных пространств и максимальной индивидуализации домов и квартир – разнообразию планировок, фасадов, этажности, видов из окон, архитектурных приемов, - рассказывает Леонард Блинов (Urban Group). – А одно из самых важных преимуществ ЖК «Пятницкие кварталы», которое раньше встречалось только в единичных элитных комплексах, - полная защищенность дворов от машин и аварийных ситуаций. Для машин предусмотрен комплекс наземных и подземных паркингов, куда они будут попадать прямо с улицы, и уже из паркинга можно будет выйти пешком во двор».

Сейчас в проекте предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 29,4 до 68,6 кв. м, студии с метражом от 28,2 до 30,6 кв. м, двухуровневые апартаменты от 48 до 108,3 кв. м и таунхаусы площадью 128, 140 и 170 кв. м. Предусмотрено более 40 вариантов планировок. Стоимость однушек начинается от 2,28 млн руб., а двухкомнатных квартир – от 3,34 млн руб.

Еще один яркий пример проекта с инфраструктурой и изюминкой - жилой квартал «9-18» в Мытищах. «Это первый в России проект «семейного» формата. Его идея берет свои истоки из частной английской школы-кампуса, где вся инфраструктура для детей находится в одном месте, в шаговой доступности. Это позволяет ребенку ходить в детский сад или в школу, посещать бассейн, каток, кружки без присмотра родителей, то есть даже с 9.00 до 18.00, когда родители работают, - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). - На территории жилого квартала будут работать детский сад, хоккейная школа под управлением легенды советского хоккея Виктора Шалимова, каток, Академия Детства (музыкальная и художественные школы, дающие образование с соответствующими аттестатами), театральная студия, спортивный, хореографический, конструкторский кружок, а также фитнес-центр с бассейном и многое другое».

А помимо этого проект отличается необычной архитектурой в «футуристическом» стиле и прогрессивной планировкой. В квартале запланированы «квартиры-трансформеры» с панорамным остеклением и минимальным количеством несущих конструкций, способные превращаться по желанию владельцев из студий в объекты с раздельными комнатами. И в плюс к этому квартал «9-18» может похвастаться хорошей транспортной доступностью: «Сейчас до комплекса можно добраться на скоростном железнодорожном экспрессе «Спутник» от Ярославского вокзала (время в пути – 25 мин.) либо на автобусе от метро «Медведково», а в 2015 году в пешей досягаемости планируется открытие станции метро», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Цены же довольно гуманны: 1-комнатная квартира стоит от 3 050 000 руб. (от 76 900 руб./кв. м), 2-комнатная - от 3 897 000 руб. (или от 69 800 руб./кв. м), 3-комнатная - от 6 500 000 руб. (или от 68 900 руб./кв. м).

Есть в Московской области также и более бюджетные предложения, причем комфорткласса, с приличной собственной инфраструктурой. По данным Павла Лепиша, генерального директора компании «Домус финанс», оптимальные варианты можно найти в Котельниках: «Например, в микрорайоне «Белая дача» в ноябре 2012 года на этапе котлована квартиры стоили 49 800 – 56 000 руб. за квадратный метр».

Довольно демократичен по ценам ЖК «Весенний» (23 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, поселок Сосновый бор Подольского района), на территории которого планируется возвести 5 монолитно-кирпичных жилых домов, детский сад, общеобразовательную школу иподземный паркинг. «Примечательно, что жилые дома с двух сторон окружены сосновым бором», - отмечает Артем Ржавский («Азбука Жилья»). Ну а купить здесь можно 1-3-комнатные квартиры площадью от 39,0 до 90,8 кв. м в корпусах 1 и 2, сдача которых в эксплуатацию намечена на конец 2014 года. Общая стоимость этих вариантов - от 2,3 до 5 млн руб.

Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость»,сообщает о начале продаж в монолитно-кирпичных домах второй очереди ЖК «Новые снегири», первые десять корпусов которого построены и будут вводиться в эксплуатацию во II квартале 2013 года.  Комплекс, расположенный в Истринском районе Московской области (22 км от МКАД) в шаговой доступности от ж/д станции Снегири, предлагает современное качественное жилье и набор собственной инфраструктуры. Детский сад уже строится, а в ближайшее время начнется возведение торгового и спортивного центров. Цены на однокомнатные квартиры площадью от 51 кв. м в домах второй очереди начинаются от 1,9 млн руб. Минимальная стоимость квадратного метра в комплексе составляет 36 тыс. рублей.

Среди наиболее привлекательных объектов на первичном рынке жилья эксперт выделяет первый из монолитных корпусов ЖК «Светолюбово», расположенный в шаговой доступности от станции Заветы Ильича в городе Пушкино. Стоимость однокомнатных квартир площадью от 35 кв. м начинается от 1,7 млн руб.

В Мытищах на Второй Институтской строится ЖК «Спутник», где на начальной стадии предлагается купить квартиры с отделкой, что соответственно сказывается на стоимости: минимальная цена однокомнатной квартиры площадью от 35 кв. м составляет 2,5 млн руб.

Если же хочется жить поближе к столице, то можно выбрать, к примеру, микрорайон«Новокосино-2», строящийся в непосредственной близости от станции метро «Новокосино» на границе Москвы и Реутова. «Студии площадью от 29,6 кв. м в монолитно-кирпичных корпусах на этапе котлована реализуются по цене от 2,4 млн руб. А помимо них можно купить 1-3-комнатные квартиры», - рассказывает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».

Кроме того, эксперт рекомендует проект в Химках - монолитно-кирпичный ЖК «Планерный»,расположенный всего лишь в 1 км от МКАД. Здесь в наличии 1-3-комнатные квартиры, а минимальная стоимость предложения составляет 3,6 млн руб. за однушку площадью 45,6 кв. м.

Тем, кто предпочитает бизнес-класс, тоже есть из чего выбрать. Например, осенью 2012 года начались продажи в проекте «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры»,расположенном в микрорайоне Новогорск города Химки. «Комплекс включает в себя восьмиэтажные жилые дома, а также уникальные объекты социальной и спортивной инфраструктуры: детский сад, центр творчества, центр единоборств «Самбо-70», школу бокса, - рассказывает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании«Химки Групп». – И кроме того, жителям будут доступны все спортивно-образовательные объекты ЖК «Олимпийская деревня Новогорск»: Международная академия спорта (проводятся занятия по художественной гимнастике и игровым видам спорта), современный детский сад, школа с углубленным изучением английского языка и фитнес-клуб класса люкс». Цены стартуют от 130 тыс. руб. за квадратный метр.

Можно найти варианты и подешевле. Например, в комплексе «Новые Вешки», который находится всего в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе в окружении лесов. «Здесь квартиры на стадии котлована предлагаются в монолитно-кирпичном корпусе №1, их стоимость начинается от 4,8 млн руб. за 43 кв. м, а завершение строительства намечено на IV квартал 2013 года», - рассказывает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

Также предлагается ЖК «Ньютон» в Мытищах, расположенный в трех минутах ходьбы от станции электрички и предполагающий собственную инфраструктуру. «Сейчас, на этапе котлована (в некоторых секциях уже идет заливка фундамента), средняя стоимость квадратного метра составляет 83 тыс. руб.», - сообщает Олеся Кошкина (TEKTA GROUP). И стоит отметить, что по этому проекту ожидается серьезное удорожание: на момент завершения строительства цены, скорее всего, возрастут на 30-40%, ведь вблизи от ЖК уже в 2015 году ожидается возведение метро.

Есть и другие проекты с хорошими инвестиционными перспективами. «В октябре 2012 года компания НСКА – независимый эксперт на рынке первичной недвижимости по оценке рисков и доходности инвестиций – подготовила ТОП-5 наиболее инвестиционно-привлекательных новостроек Московской области. Первые места заняли ЖК «Новая Трехгорка» (Одинцовский район) и ЖК «Южное Домодедово» (Домодедово), ожидаемая доходность которых составляет 82,4% и 80,2% соответственно. Средняя цена квадратного метра в «Новой Трехгорке» увеличится до 92 489 рублей, а в «Южном Домодедово» - до 73 519 руб.», - рассказывает Ирина Егорова, руководитель службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155 и Компания». Сегодня же квадратный метр во второй очереди ЖК «Новая Трехгорка»(производится раскопка котлована и забивка свай) стоит 50 700 руб. в двухкомнатных квартирах и 55 000 – в однокомнатных. А в 36-м корпусе микрорайона «Южное Домодедово», где завершено устройство стен и перекрытий технического подполья стоимость квадратного метра находится в диапазоне 42 – 43 тыс. руб.

ЖК «Южное Домодедово» (первая очередь) – это микрорайон из 15 современных панельных домов серий И-155Б и И-155МК переменной этажности от 12 до 17 этажей, который строится в соответствии с принципами комплексного освоения территории. «Проектом застройки предусмотрены два детских садика, школа на 900 учеников, торговый центр, гаражный комплекс и другие инфраструктурные объекты. А в пешей доступности от жилого комплекса планируется создание национального паркового проекта «Россия», в рамках которого будет построен парк развлечений, парк приключений и сафари-парк», - рассказывает Ирина Егорова (КТ «СУ-№155» и Компания»). В микрорайоне же «Новая Трехгорка», где уже закончена первая очередь строительства, работает детский сад на 140 мест, готовятся к вводу в эксплуатацию встроенный детсад и школа на 900 учеников, а в планах на ближайшие два года – строительство еще трех детсадов, двух школ и поликлиники.

Ну а помимо этих объектов в список НСКА вошли микрорайон «Центральный» (г. Долгопрудный, стоимость квадратного метра 44 – 52,800 тыс. руб.) и дом по адресу ул. Дзержинского, 1, в г. Ивантеевка (стоимость квадратного метра 38 - 45 тыс. руб.). Такие проекты могут принести доход не только благодаря росту цен в связи с окончанием строительства проекта и развитием района, но и благодаря сдаче квартиры в аренду и росту цен на недвижимость в целом. «Доходность от аренды составляет примерно 6-8% годовых. И после окончания строительства стоимость жилья ежегодно возрастает примерно на 10%», - утверждает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP.

Остается только добавить, что на рынке также присутствуют новостройки, для которых только начали готовить стройплощадку, и кроме того, девелоперы продолжат выводить на рынок предложения на стадии котлована в 2013-2014 гг. «Судя по заявлениям строительных и девелоперских компаний, в будущем году на рынке Москвы и ближайшего Подмосковья может появиться до 20 новых проектов», - обещает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Например, в Химках в этом году начнется строительство проекта ЖК «Ленинградский», а на северо-западе выйдут в продажу квартиры в микрорайоне «Нахабино», - сообщает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»).

В ближайших выпусках www.metrinfo.ru вернется к теме «котлованных» новостроек: мы обсудим риски, которые связаны с этим приобретением, а также изучим московские предложения.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/109423.html