Инвестиции в недвижимость: риски и возможности

 

Фактически все последние 15 лет московская недвижимость дорожала – с небольшими перерывами на кризисы и т.п. Однако то, что происходит сейчас, является не столько кризисом в классическом понимании этого слова, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и затем вновь возобновился рост, а переходом в новую экономическую и геополитическую реальностью. И в этой новой реальности московские квадратные метры могут не только прибавлять в цене, но и дешеветь – точно так же, как и в других городах и странах. Поэтому если есть желание вложить деньги в недвижимость, то покупать квартиру надо с прицелом на сдачу в аренду, а не в расчете на спекулятивную перепродажу, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радио «Столица FM».

 

Инвестиционный потенциал недвижимости перешел в сберегательный

Цены на недвижимость в Москве были обязаны своим почти непрерывным ростом в течение полутора десятков лет в основном притоку средств из-за рубежа, главным образом из стран Евросоюза. Однако падение цен на нефть, возвращения которых на уровень $100 за баррель в обозримом будущем не прогнозируют даже самые оптимистичные аналитики, и западные санкции против России – быстро отменять их явно никто не собирается – отрезали отечественную экономику и, в частности, рынок недвижимости от источника дешевой ликвидности. Эпоха шальных денег и обеспеченного ими постоянного роста цен на квадратные метры подошла к концу.

 

«Мы привыкли к реальности, в которой недвижимость почти всегда дорожала. Но в мировой практике есть немало примеров обратного. Взять хотя бы Японию», - отметил эксперт.

 

Однако новые условия существования рынка недвижимости не означают, что недвижимость полностью утратила привлекательность как инвестиционный актив. Просто теперь, когда роста цен никто не гарантирует, недвижимость может быть интересна в качестве инструмента не для преумножения, а для сбережения капитала и как источник небольшого, но постоянного дохода – от сдачи в аренду.

 

Новостройки

«Единственный сегмент, где можно надеяться на существенный прирост стоимости самого актива, - это жилье на стадии строительства. Не за счет общерыночного роста цен – его нет, а потому, что квартира в новостройке всегда растет в цене по мере повышения этапа готовности дома, так как полуфабрикат превращается в готовый продукт», - пояснил Олег Репченко.

 

Таким образом, чем раньше инвестор войдет в проект, то есть купит квартиру, тем больше он сможет заработать, продав недвижимости после завершения строительства дома. Возможностей для выгодной покупки сейчас много: застройщики в борьбе за поредевших покупателей предлагают скидки до 15-20-25%, машино-места в подарок и другие приятные бонусы. Некоторые девелоперы на старте проекта продают часть квартир по ценам существенно ниже рынка – чтобы заместить деньгами дольщиков подорожавшее проектное финансирование. 

 

«На рынке сейчас работают компании, пережившие кризис 2008-2009 г., они адекватно оценивают уровень платежеспособности своих клиентов, готовы снижать маржу и даже временно поработать в ноль», - отмечает руководитель IRN.RU.

 

Однако надо всегда тщательно взвешивать риски, которые стоят за «сладкими» предложениями. Риск недостроя существует даже на растущем рынке, а когда экономика в кризисе, вероятность возникновения финансовых проблем у застройщика и, как следствие, затягивания сроков строительства возрастает многократно. Если стройка продлится пять лет, то, даже если квартиру удастся в итоге перепродать с 20-процентной прибылью, это вряд ли устроит инвестора.

 

Апартаменты

Апартаменты (жилье с нежилым статусом) на стадии строительства – потенциально еще более доходный, но и более рискованный актив для инвестиций. Апартаменты точно так же, как и новостройки, могут сдать в эксплуатацию с большой задержкой или не сдать вообще – если девелопер обанкротится. Но, будучи с юридической точки зрения нежилыми помещениями, апартаменты стоят на 15-20-30% дешевле новостроек аналогичного качества и локации, при этом сдать в аренду их можно примерно за те же деньги, что и квартиры – арендаторам обычно не очень важен официальный статус недвижимости.

 

Однако расходы собственника на содержание апартаментов будут значительно выше, чем обычных квартир – как в плане коммунальных платежей, так и налогов. Для примера: налог на имущество физических лиц для апартаментов в Москве по действующему законодательству составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, а для квартир – 0,1 – 0,3%. Ставка 2% применяется только в отношении суперэлитного жилья стоимостью свыше 300 млн руб. И даже если в ближайшем будущем власти узаконят апартаменты, сделав их подвидом жилой недвижимости, совсем не факт, что налоги существенно снизятся. Во всяком случае, законопроект о статусе апартаментов, разработанный Фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей, предусматривает повышенные ставки налогоблажения апартаментов по сравнению с квартирами в многоквартирных домах.

 

С другой стороны, в рамках антикризисных мер московское правительство предоставило девелоперам возможность перевода проектов с офисами и апартаментами на начальных этапах реализации в жилье через пересмотр градостроительного плана земельного участка. То есть, купив апартаменты, можно в итоге оказаться собственником полноценного жилья – если очень-очень повезет.

 

«Это вариант для любителей игры в орлянку – прибыльный, но очень рискованный. Дальше – только казино в Монте-Карло», - подчеркнул эксперт.

 

Офисы

Ставки аренды на офисы выше, чем на жилье, но именно офисный рынок сильнее всего пострадал от кризиса. За последние годы в Москве было введено очень много новых бизнес-центров – российская столица привлекала девелоперов как точка притяжения капиталов со всего СНГ. Однако из-за кризиса и санкций уровень деловой активности в столице упал и вряд ли восстановится в ближайшие год-два. В настоящее время объем предложения офисов в Москве значительно превышает спрос: в классе А пустует примерно 30% площадей, а ставки аренды снижаются не только в долларах, но и в рублях. И, по-видимому, будут снижаться и дальше, резюмировал эксперт.

 

Источник: http://www.irn.ru