Покупка квартиры в новостройке: самые доступные цены на этапе котлована

Покупатели квартир в новостройках, как правило, преследуют несколько целей. Им хочется жить в новой квартире, имеющей все характеристики современного жилья, и избежать сюрпризов вторичного рынка: когда кто-то из бывших владельцев квартиры вдруг решает отсудить свою собственность обратно. Наконец, главная приманка новостроек – это цена. Самая низкая – на этапе котлована.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» продолжает тему «котлованных» новостроек. Недавно мы написали о наиболее интересных объектах Московской области («Новостройки Подмосковья: обзор объектов на стадии котлована. Города: Видное, Мытищи, Реутов, Котельники. Преимущества: «стартовые» цены от 2 млн рублей за квартиру»), а сегодня поговорим о преимуществах покупки квартиры на ранней стадии строительства и рисках, с нею связанных.

Аргументы за и против
Приобретая объект на начальном этапе, можно получить жилье на 20-30% дешевле по сравнению с покупкой ближе к окончанию строительства. «А в качественном жилом комплексе реально выиграть до 20-25% в год. Например, такие дивиденды за первый год строительства получили инвесторы, купившие квартиры на старте продаж ЖК «Да Винчи» в Одинцово», - сообщает Олеся Кошкина, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP. Если учесть, что в среднем дом строится 1,5 - 2 года, в особо удачных проектах при покупке на стадии котлована можно сэкономить до 50%. А поскольку цена все еще является основным фактором при выборе жилья, спрос на подобные новостройки немаленький, особенно среди тех, кто хотел бы обойтись без ипотечного кредита.

Есть и еще одна причина для покупки квартир на стадии котлована. Как отмечает Ирина Егорова, руководитель службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155 и Компания», на этом этапе выбор квартир самый большой. Нет недостатка и в популярных однушках, и в двушках, и в студиях, а по мере продвижения строительства число этих востребованных вариантов существенно сокращается, а к сдаче дома ГК обычно остаются менее удобные варианты либо квартиры с бОльшим метражом и, соответственно, стоимостью.

Однако спрос на жилье на стадии котлована сдерживается рисками. Не так уж мало сегодня недостроя и обманутых дольщиков, а когда проект только начинается, непонятно, как он будет строиться, сможет ли застройщик выполнить свои обязательства или нет, заморозив строительство, сдаст ли объект в срок или задержит. Об этом на самом деле не могут точно знать даже сами застройщики и девелоперы, так как обстоятельства часто меняются, сложно спрогнозировать очередной кризис, изменения в законодательстве или влияние административного ресурса.

К примеру, проблемы с подключением коммуникаций далеко не всегда возникают по вине застройщика, а предугадать их на нулевом цикле практически невозможно. «И никакая современная схема реализации квартир, в том числе заключение договора долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, не страхует в полной мере от незавершения строительства или переноса сроков сдачи дома», - утверждает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».

Конечно, с принятием 214-го закона обманутых дольщиков стало меньше и значительно сократилось число двойных продаж, но все-таки этот акт не гарантирует выполнение застройщиком всех обязательств, не исключает заморозку объекта и не страхует от коммерческих рисков - как, например, финансовый кризис. «Данный закон лишь принуждает застройщика выплачивать участнику долевого строительства пени при задержке сроков сдачи возводимого объекта в эксплуатацию», - отмечает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Причем, если застройщик в результате будет признан банкротом, пени можно не получить или получить не в полном объеме.

Но что любопытно, стать обманутым дольщиком можно и покупая квартиру в практически готовом объекте. «Риски ведь зависят от состояния финансовых дел застройщика, а не от состояния площадки как таковой. Стройка может «встать» и когда дома возведены «под крышу», и когда в доме подключаются коммуникации», - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», а неожиданные проблемы могут возникнуть даже у известной компании. «И к тому же покупать на стадии котлована даже менее рискованно, чем на высокой стадии проблемного проекта. Как показывает практика, решение проблем обманутых дольщиков – это поиск донора, который заканчивает начатую стройку, и найти его гораздо проще на начальной стадии строительства, когда количество проданных квартир минимально, а не тогда, когда дом почти готов», - объясняет Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group.

Таким образом, риск приобретения жилья на нулевом цикле не так уж и огромен по сравнению с покупкой квартиры в достроенном доме или в проблемном объекте на высокой стадии строительства, особенно если застройщик и сам проект после изучения всех документов и анализа предложения вызывают доверие.

Другое дело, если документация и обещания заставляют сомневаться в возможностях застройщика или законности строительства. «Например, одним из основных рисков в Московской области является юридический статус земельного участка и разрешенный вид его использования. Есть случаи, когда на дачных или садовых участках строят малоэтажные многоквартирные дома, что не вполне законно. Проблема в том, что застройщик не может гарантировать узаконивание своего объекта в процессе строительства. И ФЗ-214 в данном случае не сильно защитит, поскольку продажи, как правило, ведутся по суррогатной схеме через жилищно-строительный кооператив», - рассказывает Леонард Блинов (Urban Group). В подобных случаях риск покупки жилья на стадии котлована, конечно, очень существенный, и от сделки лучше отказаться.

Также на квартиры на нулевом цикле не стоит рассчитывать потенциальным ипотечникам: здесь дело уже не в рисках, а в том, что, как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», большинство банков, особенно крупных и уважаемых, не кредитуют проекты до определенной стадии готовности дома.

Снижение рисков: что советуют эксперты
При таком изобилии очень важно не растеряться и выбрать надежный проект, минимизировав свои риски. «Максимально обезопасить себя при покупке квартиры на стадии котлована можно при соблюдении ряда простых мер. Во-первых, нужно познакомиться с историей застройщика и выяснить: как давно существует компания, какой портфель реализованных проектов и т п. Во-вторых, важно обратить внимание на наличие необходимых документов, разрешающих застройку, и особенно проверить, соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка тому, что в реальности на нем строят», - советует Леонард Блинов (Urban Group).

К изучению застройщика надо подойти очень внимательно и комплексно. «Важно узнать об источниках финансирования его деятельности, о его кредиторах, партнерах (в частности, банках, предлагающих ипотеку). Стоит почитать отклики о компании и ее проектах, которые можно найти на специализированных форумах по новостройкам», - говорит Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест».

Множество отрицательных отзывов, серьезные задержки и проблемы при вводе предыдущих домов в эксплуатацию, конечно, должны насторожить, ведь надежность застройщика – это прежде всего большое количество сданных объектов с хорошей динамикой строительства. «Именно поэтому следует обращаться к добросовестным застройщикам, которые построили, сдали и заселили десятки и даже сотни домов. А если компания создана недавно, и проект – один из первых, я бы советовала не рисковать, даже если цена квадратного метра кажется очень привлекательной», - говорит Ирина Егорова (КТ «СУ-№155 и Компания»). С подозрением нужно относиться и к мелким застройщикам: «Они зачастую начинают возводить объект, не получив разрешительной документации, а на одном из этапов вдруг выясняется, что разрешения не дадут. Вот и недострой со всеми его проблемами!» -рассуждает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP.

«Изучив же застройщика, надо изучить проектную декларацию на рассматриваемый проект и исходно-разрешительную документацию (право на земельный участок, разрешение на строительство). В проектной декларации прежде всего следует обратить внимание на пункт, где прописаны этапы и сроки строительства (соответствуют ли они реальной ситуации), а также на изменения в проектную декларацию, которые вносятся после ее публикации. В документах на земельный участок обязательно должна быть информация о том, что участок выделен для строительства жилой недвижимости, либо что он относится к категории земель, где разрешено строительство (в случае если земля находится в собственности застройщика). В разрешении на строительство надо посмотреть на срок его действия», - рассказывает Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»).

Однако важны не только документы, но и любая другая информация о проекте, например, на официальном форуме, в новостях, на профильных сайтах и т.п. «Очень рекомендую поискать отзывы о проекте людей, которые уже приобрели там квартиру, а также мнения специалистов рынка недвижимости», - говорит Артем Ржавский («Азбука Жилья»).

Неплохо съездить на объект и удостовериться, соответствуют ли фотографии на сайте действительности. А если объект реализуется уже в течение пары месяцев, на строительной площадке должна быть заметна определенная динамика. «И кстати, если потенциальная квартира находится в крупном жилом комплексе, где уже построено несколько корпусов, риски ниже», - отмечает Леонард Блинов (Urban Group). Правда, при положительных отзывах покупателей и жильцов и при отсутствии проблем у застройщика.

Конечно, большинство замороженных проектов превращаются в таковые на более поздних этапах строительства, но остановка стройки возможна и на стадии котлована. Поэтому нужно изучить список проблемных строительных площадок региона, который был составлен комитетом по долевому жилищному строительству и ветхому аварийному жилью Московской области прошлым летом и размещен в открытом доступе на сайте этого ведомства. «Больше всего проблемных строек в Балашихе, Королеве, Ивантеевке, Солнечногорском, Одинцовском, Люберецком, Ногинском, Воскресенском и Красногорском районах», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Не стоит приобретать жилье на стадии котлована и в том случае, если предлагается незаконная схема реализации, например, по предварительному договору. Покупать стоит только новостройки, реализуемые в соответствии с законом 214. Он хоть и не решает всех проблем и не защищает от недостроя, но все-таки оберегает покупателей от многих неприятностей, а также легальная схема свидетельствует о добросовестности застройщика: «Только профессиональные, уверенные в своем положении компании могут соблюсти закон, а значит, законная схема реализации – это дополнительные гарантии того, что все обязательства будут выполнены», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

Причем, как отмечает Леонард Блинов (Urban Group), идеальный вариант – реализация квартир по договорам долевого участия (ДДУ). Сейчас многие застройщики используют еще и схему с ЖСК, но она более рисковая, так как не требует регистрации договора купли-продажи и дает возможность не до конца оформить всю разрешительную документацию до начала строительства.

«А вообще, лучше приобретать квартиру через широко известные и добропорядочные агентства недвижимости, которые не связываются с сомнительными объектами», - советует Артем Ржавский («Азбука Жилья»). И не лишним, по мнению Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), будет страхование от финансовых рисков.

Резюме www.metrinfo.ru
Квартира в проекте на стадии котлована - прекрасная возможность приобрести жилье по самым низким ценам. И для многих покупателей – это единственный путь обзавестись собственной недвижимостью, поэтому, даже несмотря на риски низкого качества строительства, несоблюдения сроков сдачи ГК и недостроя, и не взирая на тот факт, что такую квартиру придется ждать не менее года, объекты на начальных этапах строительства весьма популярны. И выбор таких предложений в Московской области сегодня огромен, причем в различных сегментах. Ну а чтобы успешно отметить новоселье в положенный срок, лучше обращать внимание на объекты, которые возводятся известными застройщиками, имеют всю необходимую документацию и реализуются по договорам долевого участия.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/109645.html