Изменение 214-ФЗ к лучшему?

Инициатива властей с очередной жилищной реформой по изменениям в ФЗ-214 серьезно всколыхнула рынок недвижимости. Для того, чтобы избежать появления новых обманутых дольщиков, девелоперам хотят запретить продавать недостроенные квартиры.

Первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, которые приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. А со следующего года будет действовать переходный период, согласно которому финансирование строительства будет происходить под банковскую гарантию.

В планах Воробьева к 2018 году снизить количество обманутых дольщиков до нуля. "При нынешней схеме реализации жилья по ДДУ покупатели недостаточно застрахованы от внезапной остановки строительства и банкротства застройщика", - отметил Зампред подмосковного Правительства Герман Елянюшкин.

Обсуждаются различные схемы. Первым вариантом может быть переход на банковскую гарантию, вторым - продажа квартир с участием крупных банковских структур и третьим – переход от долевого строительства к продаже готового жилья. Один из вариантов предполагает использование специализированных счетов в банке, куда покупатель, резервируя за собой строящуюся квартиру заранее, сможет перечислять средства. Деньги будут зачисляться на специализированный счет, а банки перечислять их застройщику поэтапно. Застройщик может также самостоятельно привлекать деньги банка, но это должна быть более низкая ставка. "Да, беспроцентных денег дольщиков как раньше в том же объеме больше не будет, но должны появиться более дешевые кредитные. В случае, если произойдет срыв сроков ввода и возникнет объект недостроя, банк будет самостоятельно принимать меры в сложившейся ситуации, и при необходимости переводить вопрос в судебное поле. Также кредитная организация сможет осуществить, например, дофинансирование объекта из собственных средств", - рассказывает Елянюшкин.

Чиновники заверяют, что на ценах жилья инициатива не отразится. "Чем выше ликвидность объекта, чем больше будет покупателей, которые придут на начальном этапе, тем ниже должна быть стоимость. Таким образом, застройщик оставит себестоимость объекта в том же коридоре, за счет доступа к более дешевой кредитной линии. 

Эксперты премии Urban Awards (члены жюри) поделились своим мнением относительно инициативы властей.

За и против
Так, Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group рассказал, что всего несколько лет назад многие участники рынка высказывались против принятия ФЗ-214, а сегодня ставится вопрос о его фактической отмене. Это означает, что закон не справился с поставленной перед ним задачей и не обезопасил в полной мере покупателя. "В первую очередь принятие данного нововведения существенно сократит количество предложения и количество игроков. Если сегодня у нас рынок покупателя, то в ближайшей перспективе мы можем получить рынок продавца", - высказывает опасение Белоусов. 

В свою очередь, Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам компании ОПИН, отметила, что реформа может значительно удлинить процесс приобретения жилья. "В целом сейчас очевидно несколько сценариев развития ситуации в случае реализации этого проекта. И только, понимая все условия реформы, в том числе переходного периода с учётом подключения третьей стороны к процессу продажи, можно действительно объективно оценить ее. При переходном периоде немаловажный фактор и сроки. Сегодня схема продажи по ДДУ отработана и занимает в среднем от 2-х недель (включая регистрацию договора в Росреестре). В случае подключения дополнительного ресурса этот процесс может увеличится по времени", - рассуждает она.

Тимур Тимербулатов, президент ГК Конти, считает данные предложения несвоевременными и вредными для рынка. "Существенного продвижения по защите интересов для покупателей с её помощью достигнуто не будет, а предложения и ассортимента на рынке будет намного меньше. Минусов данной реформы, которые лежат на поверхности существенно больше, и прежде всего это сжимание предложения и ассортимента, уход с рынка многих компаний, а плюсов, кроме виртуальной заботы о покупателях практически нет", - констатировал он. 

"В настоящее время доподлинно не известно, в каком именно виде реформа будет проходить, но если опираться на наиболее вероятную версию развития событий, то мы скорее не поддерживаем эту инициативу, как большинство людей, хорошо знающих рынок недвижимости. В России много лет тернистым путём проб и ошибок выстраивали рынок, который даёт возможность добросовестным девелоперам создавать масштабные, интересные проекты, не прибегая к заёмным средствам; а люди даже с небольшим достатком имели возможность приобрести квартиру на первичном рынке благодаря долевому участию в строительстве. В итоге мы получили отлаженный, надёжный, работающий механизм, от которого теперь решено отказаться. Безусловно, существуют причины, по которым власти намерены сделать такой шаг. Однако, на наш взгляд, прежде стоит проработать и другие возможные варианты решения задач, стоящих перед отраслью", - считает директор по маркетингу Группы Компаний «САПСАН» Ирина Деревенских.

Цены
Несмотря на то, что власти уверяют, что цена после реформ не изменится, застройщики настроены не так оптимистично. Алексей Белоусов говорит, что много зависит от того, распространится ли действие данного закона на уже согласованные и строящиеся объекты. "Если да, то иметь результаты мы будем уже в самое ближайшее время. В любом случае если в цепочке появляется банк, стоимость денег как ресурса автоматом возрастет что, в первую очередь, отразится на цене недвижимости. Несмотря на то, что практически все банки предоставляют сегодня ипотечные кредиты, рынок ипотеки фактически контролируют две финансовые структуры. Данное нововведение приведет к дальнейшей монополизации рынка. Учитывая недавние события, даже нахождение банка в ТОП-50 не дает никаких гарантий и где понимание того, что так многообещающе начавшаяся история не даст сбой в очередной раз?", - отмечает он.

Данная схема аналогична той, по которой работают на Западе, где покупатель оплачивает основную часть контракта после сдачи объекта в эксплуатацию. Но не стоит забывать, что эти страны имеют крайне привлекательные условия финансирования. В нашем же случае данная схема может привести лишь к повышению цен на недвижимость.

Наталия Немчанинова считает, если кредиты на строительство станут дешевле, это позволит девелоперам сохранить объем квадратных метров в планируемых проектах и цены на приемлемом уровне. "При этом инвестиционные покупки существенно сократятся: доход от аренды не столь привлекателен в отличие от роста цен в зависимости от уровня строительной готовности. Если же рассматривать развитие ситуации в текущих условиях проектного финансирования, цены неминуемо покажут рост на уровне 20% и выше. А то, как и насколько быстро рынок покупателя и продавца к этому адаптируется оценить пока сложно", - пояснила эксперт.

Тимур Тимербулатов заявляет, цены вырастут однозначно на 20-30%. "А спрос скорее не изменится, так как предложение сократится. А как известно до насыщения рынка нам еще далеко, если сравнивать с европейскими странами", - уточняет он. 

Ирина Деревенских предполагает, что стоимость квадратного метра на рынке новостроек вырастет минимум на 35-40%. "Но больше по кошельку покупателей ударит то, что не станет возможности приобретать жилье на первоначальных этапах строительства, тогда как именно такой вариант предусматривает серьёзный дисконт", - отмечает эксперт.

Перспективы и выводы
Говорить о том, что реформа качественно повлияет на будущие проекты с точки зрения, например, формата и класса жилья, квартирографии не приходится. Девелопер ориентируется прежде всего на конечного потребителя продукта (даже если изначально однокомнатные квартиры и студии покупают в том числе инвесторы с целью последующей перепродажи), в итоге квартиру приобретают, чтобы жить. А объем выхода новых проектов будет зависеть от условий проектного финансирования, общей макроэкономической ситуации и финансовой стабильности девелопера.

Подробно данный вопрос будет обсуждаться на предстоящей встрече девелоперов и власти Urban Space 2015,15 сентября.