Загородный рынок Подмосковья и Новой Москвы: мультиформатные поселки

 

В предыдущей статье на эту тему мы с помощью экспертов разбирались, почему «жанр» мультиформатного поселка становится все более популярным, в чем заключается интерес девелоперов, и обходится ли недвижимость в таких жилых комплексах покупателям дешевле. Сегодня узнаем, как нужно грамотно выстроить жизнь, что бы обитателям разных зон в поселке было комфортно.

 

Предыдущая статья «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»: «Загородный рынок Подмосковья и Новой Москвы: мультиформатные поселки. Квартиры, таунхаусы, коттеджи в одном жилом комплексе. Идеальный антикризисный вариант, компромисс цены и качества».

 

Для начала история из жизни организованного поселка, связанная как раз с разноформатной застройкой. Тут надо отметить важную деталь – застройщик менял генплан по своему усмотрению, в зависимости от тренда на рынке. Выгодно было строить дорогие индивидуальные дома – строил, потом рынок повернулся в другую сторону – возвел целую улицу трехэтажных домов, стала приносить прибыль логистика – треть поселка заставил ангарами.

 

Каждый его бизнес-шаг вызывал у жителей только недовольство, которые в свою очередь распускали слухи (сразу скажем, - несоответствующие действительности), что малоэтажную застройку отдадут маргиналам, переселенным из подмосковных бараков, а в ангарах хранится пиротехника, которая вот-вот взорвется. В связи с этим жители призывали друг друга обратиться в прокуратуру. До прокуратуры дело не дошло, застройщику удалось отрегулировать жизнь в поселке, открыв разные КПП – для коттеджей, для малоэтажки и для ангаров, к которым с грохотом подъезжают огромные грузовые машины. Ну и вобщем-то спланировал он поселок более-менее правильно: ближе к железной дороге – ангары, коттеджи - у леса, а малоэтажка – посерединочке. Так что основная ошибка застройщика в том, что для жителей каждое его решение становилось неприятным сюрпризом.

 

Концепция без ошибок – это как?

Безграмотное же планирование поселка способно перессорить жителей друг с другом, которые имеют и разный уровень достатка, и разные представления о комфорте проживания. Поэтому первое правило избежать соседских конфликтов – заранее ставить покупателей в известность о том, что за поселок будет строиться.

 

«При изначальном позиционировании поселка в качестве мультиформатного, потребитель еще на стадии рекламы видит, что продаются разные типы недвижимости (квартиры, таунхаусы, дуплексы, дома), понимает, что социальный уровень будет разным, и принимает решение, - говорит Антон Минеджян, директор по продажам М9 Development. - Конечно, некоторые категории людей откажутся от приобретения объекта в таком поселке, если это не совпадает с их мечтой».

 

Следующий момент: нужно, чтобы все форматы были одного уровня – бизнес-, комфорт- или экономкласса; не должно быть так, что в одном поселке коттеджи – шикарные, а малоэтажные дома – убогие. Как отмечает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», как правило, застройщики стараются удержаться в рамках бизнес-бюджета: «это делает возможным создание более менее одинакового социального окружения».

 

«На загородном рынке встречаются мультиформатные поселки, включающие два типа загородной недвижимости, максимально приближенных по цене друг к другу (участки с подрядом и без подряда, таунхаусы и малоэтажные квартирные дома), поэтому они заселяются людьми, близкими по социальному статусу и достатку», - дополняет Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг». 

 

Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate показывает, как можно грамотно совместить два формата: «К примеру, поселок Park Avenue (Новорижское шоссе, 23 км от МКАД) объединяет таунхаусы и апартаменты премиум-класса, которые расположены по разные стороны от большого паркового ансамбля, но в принципе ориентированы на довольно однородную аудиторию. Некоторые покупатели апартаментов приобретают сразу несколько студий и затем объединяют их».

 

Далее: застройщику не стоит уподобляться Швондеру и чрезмерно «уплотнять» поселок, хотя именно некоторая повышенная плотность и привлекает девелопера. Но надо знать меру. «Мы предлагаем рынку жилые комплексы со сниженной плотностью застройки. Это позволяет людям в полной мере оценить все преимущества жизни за городом. На территории поселков создается по-настоящему комфортная среда, которую людям не хочется покидать», - приводит пример из опыта своей компании Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD.

А вот чтобы не было соблазна уплотнить «буржуев», застройщикам следует изначально выбирать масштабные участки. Имея большую территорию, можно не только свободно разместить улицы и кварталы с разной застройкой, но и организовать в каждой зоне парковки, прогулочные аллеи, детские площадки, беседки, спортивные площадки и т.д.

 

Теперь о правильном зонировании. Как отмечает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», недовольство жителей в мультиформатном поселке может вызывать не соседство с людьми с достатком, отличным от их собственного, а неграмотное зонирование территории, в результате которого владельцы недвижимости живут в некомфортных условиях. Это происходит, когда коттеджи и таунхаусы расположены рядом с многоквартирными домами. «В итоге жители первых, переехавшие из столицы, чтобы насладиться отдыхом на природе, вновь оказываются «в городе», а жители вторых становятся очевидцами всего, что происходит на индивидуальных участках. Такой ошибки можно было бы избежать, выбрав правильный вариант зонирования территории поселка. Например, построив коттеджи в уединенных местах, вблизи природных достопримечательностей, а многоквартирные дома – вдоль дороги или на открытых зеленых участках», - резюмирует эксперт.

 

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» приводит в пример мультиформатный жилой комплекс «Остров Эрин» (Новая Москва, 26 км. от МКАД), где каждый тип недвижимости (коттеджи, таунхаусы, дуплексы, участки, квартирная застройка) выделен в отдельную зону: «УБП, как и квартирная и коттеджная застройка, отделены забором. Есть общая дорога, по которой люди могут пройти, но не проехать. А, например, грузовики к участкам без подряда едут по отдельной дороге. В то же время жильцы квартирных домов могут свободно пройти на береговую линию, но пешком. Проехать туда на машине не разрешается».

 

Впрочем, заборы, как замечают иные эксперты, - это на сегодня «не комильфо», - лучше если территории отделены друг от друга какими-то иными «рубежами», желательно природного происхождения - речкой, парком, прогулочной алееей.

 

Да, и конечно, «важно продумать логистику поселка, все пути передвижения и не допускать, чтобы для попадания в привилегированную коттеджную часть потенциальный покупатель проезжал через квартиры, таунхаусы, квадрохаусы. Наиболее оправданным и очевидным путем решения в данном случае может стать создание дополнительной въездной группы. Необходимо для каждой зоны сделать отдельный въезд», - советует Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate.

 

Сколько строить «многоквартирников», а сколько – коттеджей?

Что касается какого-то разумного соотношения разных видов недвижимости в одном поселке, то тут готового рецепта нет, многое зависит от конкретных характеристик участка земли. Илья Менжунов («Метриум Групп») выделяет три типа мультиформатных поселков. Первый - где доля коттеджей и таунхаусов составляет более 70% (КП «Журавли» (Волоколамское шоссе, 12 км от МКАД), «Мишино» (Вашутинское шоссе, 5 км), «Павлово» (Новорижское, 14 км)). Второй – где доля коттеджей и таунхаусов варьируется в диапазоне 30-50% (КП «Западная долина» (Киевское шоссе, 21 км), «Суханово Парк» (Каширское, 12 км) «Загородный квартал» (Ленинградское, 7 км)). Третий - когда доля таунхаусов не превышает 10-15% (ЖК «Город набережных» (Химки, 11 км от МКАД) и «Пятницкие кварталы» (Пятницкое шоссе, 12 км)). Остальные доли занимает малоэтажное жилье.

 

По наблюдениям Романа Коняхина, управляющего выставкой домов «Малоэтажная страна» чем ближе к мегаполису (до 30 км), тем больше строится мультиформатных поселков таунхаусы+малоэтажное жилье. Чем дальше (далее 30 км) – чаще строятся поселки по принципу коттеджи+таунхаусы. Основная часть участка, наиболее удобная, чаще всего выделяется под доминирующий тип застройки, чаще всего это 75-85% площади участка под поселок.

 

В элитном сегменте, как объясняет Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, основной участок обычно занимают коттеджи, с расчетом на то, что жильцы должны иметь личное пространство. Таунхаусы выбирают те покупатели, для которых не очень важен большой участок земли рядом с домом, поэтому они располагаются на второй линии застройки. Квартиры в поселках класса de luxe нередко приобретают для персонала, а также их владельцами становятся бизнесмены, которые проживают в Подмосковье непостоянно, приезжая в столицу по делам бизнеса. Квартиры строят, если только на них есть спрос.

 

Плюсы и минусы для жителей

Начнем с неприятного – с недостатков. Многие наши эксперты считают, что не все соседские конфликты удается предотвратить грамотным зонированием. Например, очень неприятная атмосфера складывается из-за коммунальных склок.

 

«Если жители частных домов платят эксплуатационные платежи исправно, а жители квартирных малоэтажек – через одного, то по логике получается, что за вывоз мусора и снега с территории всего поселка бОльшую лепту вносят жители частных домов, у которых и без того ежемесячный «оброк» для управляющей компании выше из-за большей площади домовладения и наличия участка. Если такая ситуация становится системной, то, рано или поздно, она достигает точки кипения», - комментирует Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

 

Обитатели поселка могут скандалить, узнав, например, что у разных категорий жителей – разные тарифы. Скажем, хозяева коттеджей за охрану платят больше, чем собственники квартир. Такие конфликты приходится разруливать управляющей компании, тем более, что в данных ситуациях жители в бОльшей степени ругаются не друг с другом, а непосредственно с УК.

 

Далее из минусов, названных нашими экспертами – споры за пользование инфраструктурой («чой-то они лезут на нашу детскую площадку?!!», «чой-то они здесь паркуются?!!», «чой-то они тут собак выгуливают?!!»). Илья Дискин, Генеральный директор девелоперской компании Neumark считает подобные взаимные претензии практически неизбежными.

 

Впрочем, по нашему мнению, опять-таки добросовестная управляющая компания (как правило, это родная «дочка» застройщика), если она, конечно, заинтересована не только в сборе денег с жильцов, но и в дружелюбном климате в поселке, вполне в состоянии урегулировать эти споры, организовав еще одну детскую площадку, лишнюю парковку и место для выгула собак.

 

Теперь обратимся к «позитивчику», то есть к явным плюсам проживания в поселке с разным типом застройки. Большинство наших экспертов отмечает, что большие мультиформатные поселки могут позволить себе развитую и качественную инфрастуктуру. Именно это, по мнению Анатолия Довганя, руководителя отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills и помогает создать гармонично сосуществующее комьюнити. «Большинство покупателей не хотят тратить время на то, чтобы добраться от дома до спортивных комплексов, парков и площадок, магазинов, бассейнов и т.д. Покупатели готовы доплачивать за возможность иметь удобный и быстрый доступ ко всей необходимой инфраструктуре рядом с местом проживания. Мультиформатные поселки - это, прежде всего, органично функционирующая среда обитания, а это именно то, к чему сегодня стремятся покупатели», - резюмирует эксперт.

 

Как разъясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в отличие от коттеджной застройки, численность жителей мультиформатных проектов в разы больше. А поскольку нормативы по возведению объектов социальной инфраструктуры зависят от количества проживающих, то жители мультиформатных поселков лучше ею обеспечены.

 

Строить детские сады и школы в коттеджных поселках часто просто не выгодно, - дополняет Илья Менжунов («Метриум Групп»). - Но как только в поселке повышается плотность застройки, то возникает и потребность в высокоразвитой инфраструктуре. Но главное, - возникает «достаточная проходимость коммерческих точек, позволяющая привлечь туда операторов. В этом отношении мультиформатные проекты более комфортные. В них есть все: от объектов торговли и фитнеса до детских садов и школ».

 

«Так, на первых этажах жилых комплексов Urban Group расположены рестораны, банковские отделения, паркинги, магазины, аптеки и пр. В то время как в поселках коттеджного типа подобные решения встречаются крайне редко» - говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.

 

Кроме того, как замечает Татьяна Калюжнова («ИРН-консалтинг»), крупные мультиформатные загородные проекты нередко строятся на участках вблизи или на территории крупных подмосковных населенных пунктов (и городов соседних областей), поэтому их жители обеспечены всей инфраструктурой, сравнимой с городской.

 

Далее – за счет большого числа жителей ниже получаются коммунальные платежи. То есть, не все конечно (за воду, газ, электричество вы заплатите, как и положено, - по счетчику и установленному тарифу), но те, которые зависят от числа жителей (охрана, содержание общих территорий поселка) – вполне реально могут быть меньше, чем в «моноформате». «Чем крупнее проект, тем меньше коммуналка», - заключает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

 

Например, коммунальные платежи хозяев таунхаусов и коттеджей, которые присутствуют проектах Urban Group в ЖК «Новосходнеский» (Новая Рига, 8,5 км. от МКАД) и «Город набережных» (Химки, 11 км от МКАД), примерно на 30% ниже, чем в монотипных поселках коттеджного типа. «Расходы на ЖКХ распределяются на гораздо большее количество домохозяйств, а стоимость эксплуатации центральных коммуникаций существенно ниже, чем стоимость обслуживания индивидуальных инженерных систем», - заключает Леонард Блинов (Urban Group).

 

Что выбрать, что купить

Ну и по традиции, мы попросили наших комментаторов привести примеры поселков, которые сегодня представлены на рынке.

 

Борис Цыркин управляющий партнер семейства компаний KASKAD рассказывает о проекте компании «Каскад Парк» (Симферопольское шоссе, 19 км. от МКАД). Здесь представлены два вида таунхаусов и квартиры в малоэтажном многоквартирном доме. 60% составляют таунхаусы с небольшим земельным участком, 27% – таунхаусы большей площади и участком земли, 13% - квартиры.

 

Стоимость таунхауса площадью от 97 до 136 кв. м составляет от 4 100 000 рублей, а таунхауса площадью от 148 до 177 кв. м – от 5 800 000 рублей. Квартиры в ЖК «Каскад Парк» появятся в продаже в ближайшее время. Через всю территорию поселка проходит широкий бульвар общей протяженностью более полукилометра с газонами, цветниками, аллеями, скверами со скамейками, детскими городками, уличными тренажерами.

 

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» выделяет еще один проект KASKADа, вышедший на рынок в 2015 году, - «Домодедово Таун» (17 км от МКАД по Каширскому шоссе). В жилом комплексе представлены таунхаусы и два малоэтажных дома (по 4 этажа плюс мансарда).

 

Покупателям предлагаются квартиры стоимостью от 2 до 5 млн рублей, их площадь составляет от 29 до 67 кв. метров. Дома возводятся по монолитно-кирпичной технологии, предполагается панорамное остекление. Стоимость таунхаусов площадью от 102 кв. метров начинается от 5,8 млн рублей.

 

Илья Менжунов («Метриум Групп») считает одним из удачных мультиформатных проектов клубный поселок бизнес-класса Etude family club (6 км, Пятницкое шоссе). До поселка можно быстро на общественном транспорте от станции метро «Пятницкое шоссе». В поселке продаются квартиры площадью 50-110 кв. м., мансарды площадью 80-190 кв. м., коттеджи площадью 240-610 кв. м. и четыре квартала таунхаусов: площадь секции варьируется в диапазоне 129-180 кв. м. Стоимость квартир начинается от 5,7 млн рублей, таунхаусов – от 11 млн рублей, коттеджей – от 44 млн рублей. В поселке - развитая инфраструктура с детскими и спортивными площадками, зонами отдыха, магазином, просторными парковочными зонами, теннисным кортом. В 100 метрах расположен конноспортивный комплекс «Отрада» с банным комплексом, парк-отелем, катком, парком приключений, детским городком, спортивной площадкой, бильярдным залом, зоопарком и рестораном. Рядом находится два детских сада, в 1 км - торговый парк «Отрада» и две школы.

 

Также наши эксперты назвали среди успешных такие мультиформатные проекты, как «Павлово» (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе), «Маленькая Италия» (Новорижское шоссе, 15 км от МКАД), «Мартемьяново» (Киевское шоссе, 26 км), «Новое Лапино» (Рублево-Успенское шоссе 15 км от МКАД), «Западная Долина» (Киевское шоссе, 21 км), «Дубровка» (5 км от МКАД по Калужскому шоссе), «Остров Эрин» (26 км по Калужскому шоссе), «Довиль» (Минское ш., 10 км) и «Трувиль» (Минское ш, 18 км), «Олимпийская деревня Новогорск» (Ленинградское шоссе, 8 км. от МКАД). Смотрите также таблицы в конце текста.

 

Резюме журнала www.metrinfo.ru 

Подвести итоги нам поможет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», нам представляется, что эксперт сказал главное: «Загородный рынок постепенно уходит от приватности – к инфраструктурной насыщенности и богатым общественным пространствам, от неприступных дворцов за многометровыми заборами – к более удобным в эксплуатации и менее пафосным коттеджам и таунхаусам. Мультиформатность в нашей стране является синонимом демократизации загородного рынка».

 

Источник: http://www.metrinfo.ru