Рынок жилья дождался дешевого предложения

Игроки рынка недвижимости уже давно предрекали, что рано или поздно, чтобы вывести строительную отрасль из стагнации, девелоперы начнут выводить на рынок новые проекты по бросовым ценам. Предполагалось, что это будет вынужденной мерой - в случае отмены льготной субсидированной ипотеки. Однако проекты по привлекательным ценам стали появляться уже сегодня. Так, в границах старой Москвы сейчас можно купить квартиру за 2,9 млн. рублей или апартаменты за 2,5 млн. рублей. Оргкомитет Urban Awards проанализировал 220 заявок на участие в премии, и среди них также есть подобные проекты. Это исключение из правил или же новая реальность, в которой нам предстоит жить и работать? 

Мал золотник, да дешев

Итак, потенциальным покупателям, которые до последнего оттягивали покупку жилья, будет из чего выбрать. В Москве, недалеко от метро уже сегодня можно купить квартиру за 2,9 млн. рублей (девелопер PSN Group открыл продажи в ЖК SREDA недалеко от третьего транспортного кольца) или апартаменты за 2,5 млн. рублей (ООО «Д-Инвест» построит квартал «Березовая Аллея» рядом с м. «Ботанический сад»). И это не считая ранее вышедших проектов компании «Мортон» - мкр. Северный и ЖК «Жемчужина Зеленограда» (студию с московской пропиской можно приобрести от 1,65 млн рублей) с ценами ниже рынка, но со спорной транспортной доступностью. В «Мортоне» не скрывают, что выход на рынок нового предложения в усеченном (с точки зрения площади и цены) формате обусловлено экономической ситуацией и покупательским спросом. Компания специально инициировала разработку новых типов малометражных квартир и студий, отвечающих финансовым возможностям покупателей с невысоким достатком.

Все эти проекты с кричащим ценником отличает маленькая площадь (квартиры-студии площадью порядка 20 кв.м). Однако нельзя сказать, что тенденция малометражных студий нова – на рынке и в предыдущие годы был представлен данный формат, но не по такой цене. Так, к примеру, компания «Пионер» реализует столичные апартаменты в комплексе Yes от 4,95 млн.рублей. Параллельно с этим, в Подмосковье полноценные однушки (площадью от 40 кв.м, что сопоставимо с двумя малометражными студиями) все еще предлагаются за 3,5-4 млн. рублей и выше. То есть подмосковные девелоперы до последнего стараются удержать рынок от падения.

Как же воспринимать это явление - как первую стадию демпинга на рынке новостроек или как маркетинговый ход, не способный обвалить цены на рынке недвижимости? 

Эксперты рынка недвижимости пока осторожно комментируют появление новых проектов по не свойственным для столичного рынка жилья ценам. «Безусловно, благодаря такому ценнику данные проекты приковывают к себе внимание, но не все покупатели рассматривают в качестве покупки квартиру эконом-класса. Также нужно учитывать, что по мере роста строительной готовности дома, стоимость квартир также будет возрастать», - отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

С Лебедевой соглашается Артем Ржавский, директор по продажам АО "Тушино 2018": «Стоимость земли и строительных материалов в Москве не позволяет девелоперам заниматься откровенным демпингом, так как затраты на создание площадей весьма высоки. Поэтому ценовой демпинг достигается за счет урезания площади квартир - понижения бюджета покупки. Ведь, по таким ценам реализуются крохотные студии от 20 кв. м. Говорить о том, что данный формат является супер-востребованным в долгосрочной перспективе нельзя, так как он не подходит для основной доли приобретателей - семей с детьми. Безусловно, при текущем макроэкономическом фоне и замедлении темпов роста доходов населения в сочетании с ростом объема предложения фактор конкуренции возрастает. Но победителем в конкурентной борьбе выйдет тот, кто предлагает высокие стандарты качества, сочетающиеся с умеренными ценами продажи».

В свою очередь, Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group отмечает, что стоимость квадратного метра в малогабаритных квартирах по привлекательным ценам нисколько не ниже, чем среднерыночная стоимость в традиционных квартирах. «Цена в таких квартирах все равно составляет порядка 150 000 рублей за квадратный метр. Другое дело, что некоторый «обвал» может произойти в ассортиментном смысле: выход на рынок новых малогабаритных квартир существенно увеличивает их долю в общем предложении, поэтому этот субсегмент активно «отбирает» покупателей у однокомнатных квартир привычной площади 35-40 кв. м. При этом, скорее всего, в ближайшее время в СМИ начнут появляться заголовки «Минимальная стоимость квартиры в Москве сейчас составляет 2,9 млн. рублей», поскольку аналитики рынка недвижимости будут вынуждены учитывать столь дешевое предложение в своих обзорах. Однако покупателям стоит смотреть глубже на общую ситуацию на рынке и иметь в виду, что речь идет не о полноценной квартире в общепринятом в России смысле, а ином формате недвижимости, который подходит ограниченному кругу людей», - заключает эксперт.

Это только начало

Объективно говоря, для стартующего проекта минимальная цена - это абсолютно оправданный ход. Каждому новичку на рынке очень важно приобрести известность, сформировать вокруг себя ажиотаж и вызвать всеобщее обсуждение. Конечно, проще всего достичь этого за счет интересной цены. Поэтому в момент старта компании застройщикам не стоит скупиться на скидки. Игроки рынка недвижимости считают, что рецепт успешного проекта – это всегда крайне низкий старт и быстрое повышение цены в дальнейшем.

Эксперты сходятся во мнении, что в кризисное время на рынке востребованы бюджетные квартиры, поэтому в ближайшее время можно ожидать выхода подобных проектов. «В минимальном ценовом сегменте это не единственные и не последние подобные проекты. И мы еще не раз увидим цены в таком диапазоне в будущем», - уверен директор по продажам ГК «САПСАН» Иван Потапов.

Артем Ржавский отмечает, что подобные ЖК будут выходить, потому что для определенного количества девелоперов и проектов это единственный шанс сделать уникальное предложение на рынке - максимально снизив площадь отдельной квартиры. «Они смогут создать громкий рекламный заголовок и привлечь к себе внимание. Но на практике люди всё чаще отказываются от приобретения таких объектов, так как им свойственны целый ряд негативных характеристик, в том числе и неоднородность будущего социального состава проживающих в таких объектах», - поясняет он.

Эмиль Захаряев добавляет, что в будущем на рынок еще могут выйти как апартаменты, так и квартиры-студии. Например, можно в ближайшее время ожидать реализации проектов ГК «ПИК»: «Мещерский лес», «Оранж Парк» и других.

А покупатели кто?

Мнение игроков рынка недвижимости разделились пополам – кто-то считает, что московские «новички» с небывало низкими для Москвы ценами могут перетянуть на себя спрос тех покупателей, кто присматривался к однушкам Подмосковья, а кто-то уверен, что эти два сегмента не пересекаются по портрету потребителей.

Софья Лебедева убеждена, что такие проекты являются конкурентами, так как в ближайших городах Подмосковья, таких как Реутов, Химки, Красногорск цены даже выше. «При этом для многих принципиален вопрос московской прописки и тогда такой бюджетный проект в Москве будет предпочтителен для них. Также огромное влияние играет и транспортная доступность, если московский проект удачно расположен и не имеет транспортных проблем, то, конечно, он перетянет на себя внимание покупателей от подмосковных проектов. При этом отдельно стоит сказать про апартаменты. Портрет покупателя апартаментов отличен от портрета покупателя квартир, как Москвы, так и Подмосковья. В связи с тем, что проекты апартаментов зачастую не подразумевают необходимую инфраструктуру, не предполагают прописку, то не подходят семьям с детьми», - поясняет она.

Эмиль Захаряев не считает, что Подмосковным проектам стоит опасаться конкуренции. «Эти проекты при сходстве бюджета имеют целевые аудитории клиентов с разной мотивацией к покупке жилья. У покупателей малогабаритного жилья в Москве мотивация - жить именно в Москве, в близости от метро и от работы, они готовы пожертвовать полезными метрами. А у покупателя в области мотивация получить свою квартиру традиционного плана, с полноценными комнатами, балконом и прочим, жертвуя при этом московской пропиской», - отмечает эксперт.

«Такие объекты являются конкурентами только отчасти. Для одной части потребителей гораздо важней приобрести за эти же деньги полноценную квартиру большой площади в составе жилого комплекса. Получить комфортное пространство для жизни. Для других же расположение ЖК в Москве будет решающим фактором», - добавляет Артем Ржавский.

Однако эксперты сошлись во мнении, что квартиры с очень низкими ценами на начальном этапе заинтересуют молодых семей, которые еще очень сильно ограничены в бюджете. К тому же над покупкой могут задуматься те, кто живет в дальнем и среднем поясе Подмосковья, и постоянно тратят большое количество времени на дорогу до работы. Они хотят иметь московское жилье «пусть и небольшое, зато свое».

Ничего лишнего – только цифры

Как было сказано выше, в связи с падением платежеспособного спроса, студии и квартиры малых метражей и по низким ценам стали более востребованы, и застройщики отреагировали на это увеличением подобного предложения. Например, в «старых» границах Москвы и в Новой Москве предложение студий по сравнению с прошлым годом увеличилось в 2,4 раза. Сейчас студии предлагаются в 19 проектах. При этом наблюдается тенденция уменьшения площадей квартир такого формата, так как в 2014 году на рынке минимальная площадь студии составляла 27,7 кв. м, а летом 2015 - 19,76 кв. м.

В Московской области (на удалении до 30 км от МКАД), квартиры-студии представлены в 80 проектах, что на 60% больше, чем в прошлом году. «Доля жилых комплексов, имеющих в своем составе такие квартиры, составляет 25%, что превышает на 10% показатели прошлого года. Площадь студий в Московской области варьируется от 18 до 33 кв. метров», - рассказывает Софья Лебедева

Иван Потапов отмечает, что хоть данная тенденция прослеживается на рынке не первый год, спрос на мини-студии даже кризис ослабить не может. «Более того, в данном сегменте спрос наиболее устойчив, даже несмотря на то, что именно студии продаются по максимально высокой цене за квадратный метр. Будет ли увеличиваться спрос на эту или другие категории недвижимости, зависит от уровня благосостояния населения. Когда оно падает, падает стоимость и зачастую размер приобретаемого жилья. Если кризисные явления будут и дальше развиваться, то структура спроса сильнее сместится в сторону более дешевых вариантов»,- добавляет он.

Того же мнения придерживается и Артем Ржавский: «Студии - довольно специфичный продукт и подходят далеко не всем. При этом, в данном сегменте речь не идёт о студиях, расположенных в центре Москвы, где данный формат мог бы быть более востребован, а о самых дешевых предложениях на рынке, расположенных в спальных районах или на территории бывших промзон. В определенный момент времени, когда в Москве присутствовал дефицит относительно доступного жилья, в наличии был практически только бизнес-класс, потребителю ничего не оставалось, кроме как уходить в область. В этот период в Москве активно стал развиваться комфорт-класс, стараясь идти на встречу возможностям потребителей, снижая площади квартир, делая полную стоимость квартиры более доступной. Появление студий было оправдано тогда большим отлаженным спросом на доступную и комфортную недвижимость в столице. Сейчас же в таком разнообразии качественных проектов, существующих на рынке им тяжело будет по качеству конкурировать с предложениями привычных полноценных квартир».

В целом на данный момент говорить о том, что упомянутые выше проекты и их предложения смогут сильно «перекосить» рынок не стоит. Даже если не брать в расчет цену, пока нельзя говорить о понимании покупателями такого формата. В Европе молодежь уже привыкла к таким квартирам, и то, они, как правило, расположены в самом центре города, и малая площадь квартир компенсируется расположением. Тогда как в Московском регионе молодые люди рассуждают иначе - лучше несколько лет платить ипотечный кредит за традиционную однокомнатную квартиру, чем за студию. Поэтому застройщикам придется внедрять более сильную аргументацию, помимо горячего ценника, в пользу малогабаритного жилья.

Автор: Анастасия Кременчук