Недвижимость-2013: ожидаемые события на рынке

Наступивший год обещает стать судьбоносным для рынка недвижимости: событий ожидается много. И они очень разные: одна идея анонсирована давно, другая появилась буквально вчера в результате начальственной импровизации; часть происходящего станет благом, а другие события участники рынка ждут если не со страхом, то с неудовольствием, точно.

В том, что ждет рынок в ближайшие месяцы, и постарался разобраться (с помощью уважаемых экспертов, конечно) обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Приватизация: наконец-то она завершится?
У бесплатной приватизации жилья в России – долгая история. Стартовала она в начале 90-х и закончиться должна была 1 января 2007 года. Но к намеченному сроку государственные органы явно не справлялись с наплывом посетителей («веселое» было время: люди иногда занимали очередь с вечера и ночевали на улице), поэтому приватизацию продлили до 1 марта 2010 года.

Там произошла своя «нескладуха». К 65-летию Победы (а это май 2010-го) массово давали квартиры ветеранам Великой Отечественной войны. Кроме того, напоминает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в тот период начали действовать программы по обеспечению жильем военнослужащих. Эти категории, конечно, хотели бы приватизировать свою недвижимость, и окончание приватизации передвинули еще раз – на 1 марта 2013 года.

Государство много раз повторило, что этот срок – уж точно самый окончательный. Однако сейчас в Госдуме находятся целых четыре законопроекта, касающихся продления приватизации. (См. «Депутат ГД Галина Хованская: Деприватизацию жилья надо сделать бессрочной»; «Военным продлят бесплатную приватизацию жилья до 2015 года»; «Приватизацию жилья предложили продлить до 2018 года».)

Дадут ли им ход? Результат зависит от самых высоких лиц в государстве. Решат, что необходимо продлить приватизацию, значит, так и будет. Время еще есть – почти целый месяц.

По мнению Риммы Балясниковой - директора отдела информации компании ЕГСН, на остановку приватизации рынок отреагирует постепенно, и не колебанием цен и повышением спроса, а возвращением такой операции, как прямой обмен квартир. «Сейчас риелторы желающим обменять свою муниципальную жилплощадь на другую советуют все же квартиру приватизировать и затем совершать с ней любые операции. Так проще, быстрее и реальнее провести сделку и получить желаемое. Однако когда такой возможности не будет, единственной возможностью у муниципальных квартиросъемщиков изменить свои жилищные условия станет прямой обмен», - говорит эксперт.

Налог на роскошь: уравнение с огромным числом неизвестных
«Введение дополнительных налогов и повышение ставок по уже действующим – это, пожалуй, одна их самых популярных мер, принимаемых государствами для борьбы с кризисом, - говорит Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate. – Достаточно вспомнить инициативы Франции, Греции или, например, Украины, где с начала года введен новый закон о налогообложении недвижимости».

Что касается нашей страны, то тут, конечно, сразу вспоминается Послание В. Путина Федеральному Собранию. «Необходимо облагать предметы роскоши дополнительным налогом», - сказал президент. И отметил, что решение о введении налога на роскошь (элитную недвижимость и престижные автомобили) надо принять уже в первой половине 2013 года.

Инициатива вызывает много вопросов. Первый – что есть «роскошь», то есть начиная с какого порога цены объект недвижимости станет облагаться дополнительным налогом? «Первоначально говорилось о 100 млн руб., теперь обсуждается цифра в 300 млн, - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Это очень значительная сумма. Если мы говорим о городской недвижимости, то в данные ценовые рамки могут попасть только элитные объекты – уникальное единичное предложение. Если же закон будет суммировать стоимость недвижимости: городские квартиры, загородные участки, дачи, то налог затронет большее количество людей».

Павел Трейвас (Villagio Estate) напоминает о принципиально иной методике - предложении министерства экономического развития считать роскошью объекты от 1000 кв. м. Их очень немного: средняя площадь элитного домовладения не превышает 500 кв. м, а резиденции от 1000 кв. м являются откровенной редкостью.

Не очень понятны и будущие ставки. Наши эксперты называли две цифры: 0,05% и 0,1%. Даже если брать по максимуму, что за собственность в 300 млн руб. ежегодно надо будет отдавать 300 тысяч. Это не очень много (если мерить масштабами человека, сумевшего 300-миллионную недвижимость купить). С другой стороны, названные ставки как-то подозрительно похожи на цифры из «Налога на имущество физических лиц» - того, по которому государству платят все граждане. Совершенно не исключено, что для «богатеев» установят другие ставки – куда более высокие…

Разошлись наши эксперты и в вопросе о перспективах того, что в 2013 году решение о данном налоге будет принято. «На мой взгляд, власти приложат все усилия, чтобы он был принят», - убеждена Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). А вот Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», напоминает, что разговоры о налоге на роскошь идут уже более 10 лет. «Неоднозначность, сложность администрирования и не до конца понятная результативность налога на роскошь и вызывают столь долгую дискуссию, - отмечает эксперт. – Это свидетельствует в пользу того, что и в 2013 году его ждет нелегкая судьба».

…И совсем непонятным остается вопрос о том, как данная мера скажется на рынке. «Скорее это приведет к сокращению числа инвестиционных покупок в сегменте дорогой недвижимости», - предполагает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

Новые станции метро: рост цен, но не везде
Вступив в должность мэра Москвы более двух лет назад, Сергей Собянин пообещал активизировать строительство метро. Обещание свое он сдерживает: новые станции открываются каждый год. На 2013-й, судя с постановлению правительства Москвы №514-ПП от 26 сентября 2012 года, планы такие:

Заметим, правда, что планы, даже увековеченные постановлением, меняются на ходу: буквально на днях появилась информация о том, что открытие станции «Спартак» откладывается на 2014 год (см. «Открытие станции метро «Спартак» перенесено на 2014 год»).

Опрошенные нами эксперты подтвердили, что даже информация о предстоящем строительстве метро уже увеличивает привлекательность квартир в данном районе. «Появление станции рядом с жилым комплексом является значительным преимуществом как для покупателя, так и для застройщика, - убеждена Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК». – Как правило, цена начинает расти сразу после объявления о планах по строительству станции. Скачок стоимости может составить порядка 10-15%, а к моменту открытия метро может достичь 20-30%. Для отдаленных районов и пригорода наличие метро критичнее, соответственно, рост цен выше».

«Средний рост цен при открытии новой станции метро обычно составляет около 10-15 %, - говорит Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». – В то же время в районах, где уже не первый год планируют открыть станцию метро, стоимость предложений итак ненизкая. Так, в Жулебино во всех объявлениях указывается, где будет находиться новая станция. При этом средняя цена предложений в Жулебино не сильно отличается от соседних районов до МКАД. Например, средняя цена однокомнатной квартиры в районах Выхино и Кузьминки 5,8 млн рублей, в Жулебино 5,7 млн рублей. То есть вполне возможно, что при открытии новой станции стоимость квартир в Жулебино сравняется с данными районами. Кроме того, данный район за МКАД более современный, застроен панельными домами с комфортными планировками квартир, больших площадей, поэтому и цена предложения далеко не низкая. Подобным образом менялась цена и в районе Новокосино, который уже практически сравнялся в стоимости предложений с Новогиреево».

Также наши эксперты отмечали, что далеко не все новые объекты метрополитена скажутся на рынке недвижимости с одинаковой эффективностью.

«В отличие от экономкласса в сегментах элит и бизнес наличие метро не добавляет стоимости, а является скорее, наоборот, негативным фактором. Для домов класса выше бизнес открытие новых станций метро влияет не на увеличение цен, а даже на коррекцию вниз», - полагает Елена Семина, исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

«Существенный рост характерен для окраин. В центре Москвы, где налажена сеть общественного транспорта, открытие новой станции такой существенной роли не сыграет», - подчеркивает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

Если продолжение Таганско-Краснопресненской линии за МКАД безусловно повысит цены, то в других случаях влияние окажется более скромным. «Второй вестибюль станции «Бауманская» не даст ценового роста: метро этом в районе уже действует, - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». – А «Спартак» строится на территории Тушинского аэрополя, где нет массовой жилой застройки и открытие станции приурочено к пуску одноименного стадиона».

Новые дороги: хорошо, но не сразу
Помимо метро, жители Москвы активно пользуются и личным транспортом, поэтому все события, связанные с дорожной инфраструктурой, их также живо интересуют.

«В 2013 году ремонту подвергнутся девять вылетных магистралей столицы: Ленинский, Волгоградский, Рязанский, Дмитровский, Мичуринский проспекты, Алтуфьевское и Волоколамское шоссе, проспект Вернадского и Профсоюзная улица, - перечисляет Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet. – Реконструкция трасс повлияет на цены в проектах, расположенных в спальных районах Москвы: квартиры могут подорожать на дополнительные 5-10%. Разница между стоимостью квартир на окраине и рядом с ТТК будет снижаться. Так как мы, в принципе, ожидаем подорожание новостроек в 2013 году на уровне 12-15% в год, то есть на уровне чуть выше инфляции, вместе с дополнительным подорожанием проекты на окраинах Москвы могут вырасти в цене на 20-25%».

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») добавляет, что в нынешнем году власти Москвы планируют полностью завершить реконструкцию Ленинградского шоссе (проект «Большая Ленинградка»). А Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») напоминает о проекте платной дороги в объезд Одинцово.

Впрочем, эксперты расходятся, оценивая влияние дорожной реконструкции на ценовую ситуацию. Например, Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», считает, что наличие станции метро в том или ином районе влияет на стоимость жилья в большей степени, нежели загруженность трассы. Эксперт также напоминает, что реконструкция магистралей в Москве должна повлечь за собой и последующие расширения трасс в области, иначе в ней не будет смысла, транспортная проблема не решится.

…Никоим образом не споря с уважаемыми экспертами по фактической стороне вопроса (когда, где и что будет построено), а также с тезисом о том, что дорожное строительство увеличивает привлекательность района, автор позволит себе лишь одно замечание. Благотворное влияние всех этих реконструкций и новых строительств шоссе, эстакад, тоннелей и т.п. проявляется лишь после того, как данные объекты завершены. А вот само строительство (которое – все знают – может длиться годами) является скорее отрицательным фактором.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru 
Ничего страшного, разрушительного грядущие события не несут. Приватизация (что законченная, что незаконченная) на рынок повлияет минимально, разве что могут вернуться обмены квартир. Повышение налогов может привести к сокращению инвестиционных покупок. Ну а транспортное строительство – это, конечно, хорошо. Только когда идет в нужном нам месте и не слишком затягивается.

Мнение эксперта

Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Игроки рынка очень ждут упрощения процедур согласования и разрешительной документации. Особенно это касается Новой Москвы. Дело в том, что такой масштабный и серьезный проект связан с большим количеством административных сложностей. Даже если девелопер и хочет завершить свой проект, он не может этого сделать в силу того что из-за смены власти изменились все процедуры согласования и ответственные лица. А до 1 июля 2012 года, когда новые территории официально вошли в состав Москвы, лишь единичные компании успели получить разрешения на строительство. Многие получили часть своей исходно-разрешительной документации еще у властей области, а сейчас там уже действуют нормы столицы. И то, что по нормам области разрешено, по нормам Москвы – запрещено и может даже служить поводом не принять весь проект.

Главная проблема сейчас в неопределенности ситуации. Даже министерства и ведомства зачастую не знают, что делать – ведь никаких инструкций на такой счет не предусмотрено. Хотелось бы как можно быстрее наладить взаимодействие властей и бизнеса.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор Blackwood:
В отдельных районах, где метро планируется открыть в этом году, рост цен уже отмечается. Например, благодаря строительству станции метро «Котельники» цены на квартиры в отдельных жилых комплексах в Котельниках и Люберцах с начала года выросли на 15-30%.

Основной прирост цен будет отмечен в тех районах, где транспортная ситуация в настоящее время наименее удачная, а появление метро значительно ее улучшит. Кроме того, это районы, где ведется активное жилищное строительство и пассажиропоток постоянно растет. К таким районам можно отнести районы расположения будущих станций «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Котельники».

А, например, новая станция метро «Деловой центр», расположенная на территории ММДЦ «Москва-Сити», вряд ли окажет какое-либо влияние на стоимость расположенных там апартаментов. Во-первых, потенциальные покупатели апартаментов в наименьшей степени привязаны к общественному транспорту. Во-вторых, на территории «Москва-Сити» уже расположено две станции метро.

 Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/110342.html