"Сити-ХХI век": о юридическом регулировании деятельности застройщиков на рынке новостроек

Экономический кризис, который переживает сейчас Россия, затронул практически все сферы экономики, в том числе рынок новостроек. Платежеспособный спрос заметно снизился, уменьшились инвестиции в развитие новых строительных проектов. По данным Госкомстата официально установленная рецессия строительного сектора составляет не менее 5%. В таких условиях полезно обратить внимание не только на экономические проблемы участников рынка, но и уделить внимание тем наиболее значимым изменениям в законодательстве РФ, которые влияют на работу застройщиков. 

 

Плата за изменение разрешенного использования

 

C апреля 2013 года в отношении земельных участков города Москвы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 593-ПП от 10.09.2013 года установлена плата за изменение разрешенного использования. Начиная с января 2014 года, такая плата в соответствии с Постановлением Правительства Московской области № 1190/57 от 31.12.2013 года установлена и в Московской области. Как известно, Москва и Московская область по-прежнему остаются одними из наиболее крупных строительных рынков России, а развитие строительных проектов обычно предполагает изменение текущего разрешенного использования земельных участков. Практически в каждом таком случае государство имеет теперь право на взимание специального сбора. В случаях, когда разрешенное использование земельного участка изменяется для целей строительства жилья, размер сбора может составлять сотни миллионов рублей. Этот сбор существенно повышает себестоимость строительных проектов. В условиях кризиса застройщикам невыгодно начинать развитие новых строительных проектов, пока обязанность платить такой сбор сохраняется. Ее рекомендуется отменить, или существенно скорректировать в сторону снижения. Нет никакого экономического смысла взимать эту плату при строительстве нерентабельных объектов недвижимости таких как: дороги, инженерные сети и сооружения, а также объекты социальной инфраструктуры, в том числе, здания медицинского и образовательного назначения, а также спортивные центры. Пока эти правила очень негативно влияют на рынок первичный недвижимости, которому в кризис наоборот нужна поддержка. Хорошим решением будет введение моратория на такие платежи или отмена их полностью или в существенной части, так как они блокируют деловую активность застройщиков.  

 

Новые правила образования и предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности для целей строительства

 

С первого марта 2015 год вступил в силу крупный блок поправок в Земельный кодекс РФ (см. федеральный закон №171-фз от 23.06.2014 года), регулирующий образование и предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности. Теперь в большинстве случаев земельный участок, который находится в публичной собственности, не может быть предоставлен в аренду или на праве собственности, пока не будет утверждена документация по планировке территории, из которой станет понятно, что и в каком объеме может быть построено на каждом конкретном участке. То есть мероприятия по градостроительному планированию теперь предшествуют оформлению прав на землю. Раньше участники рынка получали права на земельные участки и только потом начинали процесс градостроительное планирования, то есть выясняли, что именно и в каком объеме они вправе строить на своих участках. Уточнена процедура предоставления земельных участков как на торгах, так и без проведения торгов. Предусмотрены случаи законного использования земли без предоставления на том или  ином праве и без оформления сервитутов. 

 

Новые правила об изъятии земельных участков для публичных нужд

 

С апреля 2015 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ (см. федеральный закон от 31.12.2014 № 499-фз), регулирующие изъятие земельных участков для публичных нужд, например, для строительства дорога и прокладки инженерных сетей. Процедура изъятия ускоряется и упрощается. Если ранее необходимо было ждать один год до изъятия, то теперь это вопрос может быть юридически разрешен в течение нескольких месяцев. Оценку рыночной стоимости изымаемых участков осуществляют независимые оценщики, нанимаемые органами власти. Если собственник не знает о процедуре изъятия, но ему направлено уведомление, а также проект соглашения об изъятии, то теперь необоснованный отказ или неправомерное уклонение собственника от исполнения процедуры изъятия расценивается как его вина. В случае несогласия с оценкой изымаемого актива собственник вправе оспаривать его в суде. Интересной новеллой является правило о том, что изъятые у одних частных лиц земельные участки могут быть впоследствии предоставлены государством в пользу других частных лиц на праве аренды или на ином праве. Новые правила фактически позволяют в принудительном порядке перераспределять земельные участки между участниками рынка недвижимости при посредничестве государства. Заявлено, что это сделано, прежде всего, для целей развития инфраструктуры, упрощения и ускорения процесса строительства новых дорог и сетей на ранее приватизированных территориях, собственники которых отказываются предоставлять свои участки застройщикам для этих целей, что сильно осложняет процесс их строительного развития.

 

Новые правила страхования ответственности застройщиков

 

С октября 2015 года в федеральный закон № 214-фз от 30.12.2004 г. (долевые инвестиции в новостройки) введены новые более жесткие требования (см .федеральный закона № 236-фз от 13.07.2015 г.) к порядку страхования ответственности застройщиков. В частности, теперь страхование ответственности могут осуществлять только те страховые организации, которые признаны со стороны ЦБ РФ добросовестными и соответствующими установленным требованиям. Продажи квартир в новостройках у многих застройщиков на некоторое время фактически оказались парализованы, так как было временно приостановлено страхование ответственности застройщиков по их договорам с инвесторами, без которого Росреестр отказывался регистрировать новые сделки. Несмотря на предложения со стороны предпринимательского сообщества о введении моратория на новые правила страхования, они сохраняют свою силу. Деловая активность снижается в результате таких изменений еще более, равно как и ухудшается инвестиционный климат. В наиболее сложной ситуации оказались компании, которые находятся в процессе строительства и реализации проектов. Государство с одной стороны декларирует защиту долевых инвестиций, с другой стороны вольно или невольно своими нововведениями способствует затягиванию строительства, ухудшению финансового положения застройщиков. Подобная политика может быть связана с переделом строительного рынка. Расчет, видимо в том, что малые и средние строительные компании будут вынуждены под юридическим давлением со стороны государства и в условиях снижения платежеспособного спроса покинуть рынок и останутся только самые крупные строительные компании, которые, видимо, с точки зрения государства будут более надежны для долевых инвесторов. Вместе с тем, ситуация с компанией «Су-155» показывает, что большие масштабы бизнеса не могут сами по себе гарантировать долевым инвесторам 100% защиты их капитальных вложений. Кроме того, снижение конкуренции обычно влечет более низкое качество строительных продуктов и сужение ассортимента. Более вескими и реальными гарантиями для защиты капитальных вложений долевых инвесторов являются не масштаб бизнеса застройщика, а такие факторы как простота и эффективность юридического регулирования его работы, в том числе, ограничение возможностей неправомерного административного давления на предпринимателей, эффективное ведение бизнеса застройщиком, его деловая репутация и портфолио прежних реализованных проектов, наличие профессиональной команды квалифицированных специалистов в сфере строительного бизнеса, а также доступ к недорогим источникам финансирования строительства.

 

Новые ограничения права застройщика на продажи квартир долевым инвесторам

 

В настоящее время в Правительстве РФ прорабатывается вопрос о внесении очередных изменений и дополнений в федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года (долевые инвестиции в новостройки), направленные на ограничение прав застройщиков на продажу квартир долевым инвесторам. В частности, предлагается лишать застройщиков права продавать квартиры в новостройках в том случае, если застройщику предъявлено со стороны контролирующего органа предписание или со стороны налогового органа – налоговая недоимка до их полного урегулирования. Государство, к сожалению, по-видимому, исчерпав механизмы гражданско-правового регулирования делает ставку на применение мер административного воздействия к застройщикам. Обратим внимание, что ранее уже и так были введены в отношении застройщиков штрафы за неправомерное заключение сделок с гражданами с нарушением установленных правил привлечения долевых инвестиций. Размер штрафов установлен в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей за каждый случай административного правонарушения. Теперь же предлагается в дополнение к этим административным санкциям давать право властям останавливать продажи квартир застройщиками, что в принципе может крайне негативно влиять на рентабельность инвестиций в строительство и может повлечь задержку реализации строительных проектов и большие убытки для предпринимателей. Очевидно, что реализация подобных законодательных предложений крайне негативно повлияет на рынок новостроек. В таких юридических условиях практически невозможно развивать новые строительные проекты на основе частной инициативы, так как предприниматели вместе с частными долевыми инвесторами будут нести слишком высокие юридические риски, связанные с возможным давлением со стороны государства на частный бизнес. В законопроекте, впрочем, есть ряд вполне разумных новелл. В частности, предлагается увеличить информационную открытость застройщиков, а также установить минимальный размер обязательных активов застройщиков (по аналогии с банками и страховыми компаниями). По разумным требованиям об информационной активности возражений со стороны предпринимательского сообщества, как правило, нет. По размеру собственных средств – этот вопрос находится сейчас в стадии обсуждения, так как уточняется размер обязательных активов. Если поправка будет внесена в закон, застройщикам придется отвлекать часть средств из своего оборота, в том числе, от строительного производства, для того, чтобы юридически фиксировать свое право продавать квартиры в новостройках долевым инвесторам. Далеко не все строительные компании могут себе это позволить, особенно в регионах. 

 

Кроме того, предлагается в качестве альтернативного механизма ввести финансирование строительства через банки путем использования специальных эскроу-счетов, а также установить обязанность долевых инвесторов страховать свой риск за свой счет. Предложение по введению эскроу-счетов пока не поддерживается застройщиками, так как на счетах в банках придется блокировать значительные суммы средств, которые не будут направляться в строительство, а будут фактически составлять активы банка. Строительство же предлагается вести за счет банковских кредитов, которые обходятся значительно дороже застройщикам, чем долевые инвестиции граждан, что повлечет значительное увеличение себестоимости строительства. Пока законопроект обсуждается в рабочем порядке между предпринимательским сообществом и представителями Правительства РФ. Принятие законопроекта ожидается в следующем году.