Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек Новой Москвы1. Объем предложения увеличился на 22,7%, цены - на 0,8%. В декабре средняя цена кв. м на первичном рынке Новой Москвы составила 105 650 руб.
В 2015 году на первичном рынке жилья Новой Москвы отмечена более высокая динамика выхода новых проектов по сравнению с 2014 годом. Продажи открылись в семи жилых комплексах, тогда как в прошлом году – только в трех. Все новые объекты реализуются в Новомосковском административном округе, относятся к комфорт-классу.
Проекты, вышедшие на рынок Новой Москвы в 2015 г.
|
№
п/п
|
Проект
|
Девелопер
|
Округ
|
Класс
|
Старт продаж
|
|
1
|
«Новая Звезда»
|
«Крост»
|
НАО
|
комфорт
|
1 кв. 2015
|
|
2
|
«Испанские кварталы»
|
«А 101 Девелопмент»
|
НАО
|
комфорт
|
2 кв. 2015
|
|
3
|
«Бунинские луга»
|
«ПИК»
|
НАО
|
комфорт
|
2 кв. 2015
|
|
4
|
«Внуково 2016»
|
«Самолет Девелопмент»
|
НАО
|
комфорт
|
2 кв. 2015
|
|
5
|
«Белая звезда»
|
«Горизонт Девелопмент»
|
НАО
|
комфорт
|
3 кв. 2015
|
|
6
|
Vnukovo Sport Village
|
«Примаком»
|
НАО
|
комфорт
|
3 кв. 2015
|
|
7
|
«Баркли Медовая долина»
|
«Баркли»
|
НАО
|
комфорт
|
4 кв. 2015
|
Источник: «Метриум Групп»
По данным «Метриум Групп», объем предложения за год увеличился на 22,7%, основной прирост произошел во втором квартале (+15,3%). В конце декабря на рынке экспонировалось около 8 9002 квартир в 36 комплексах.
1В отчете представлен обзор рынка новостроек Новой Москвы без учета апартаментов.
2Объем предложения в ЖК «Акварель», «Ново-Никольское», «Рассказово» и «Марьино Град» рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
Основная часть предложения (80,8%) пришлась на Новомосковский административный округ. За 12 месяцев его доля увеличилась на 7,8 п.п.
Структура предложения Новой Москвы по округам (квартиры)
Источник: «Метриум Групп»
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в конце 2015 года на первичном рынке квартир Новой Москвы в многоэтажных домах реализовывалось около половины предложения – 53,1% (+1,6 п.п. относительно 4 квартала 2014 года). Остальной объем был равномерно распределен между застройкой малой и средней этажности – 23% и 23,9% соответственно. Годом ранее большая часть предложения приходилась на малоэтажные корпуса – 28,4% против 20,1%.
Структура предложения квартир Новой Москвы по этажности домов (внешний круг – 4 кв. 2015 г., внутренний круг – 4 кв. 2014 г.)
Источник: «Метриум Групп»
К концу года структура предложения сместилась в сторону новостроек на более высокой стадии строительной готовности. В декабре в объектах на этапе отделочных работ была сосредоточена почти половина предложения (+4,7 п.п.), монтажа этажей – треть (+5,1 п.п.), в построенных и введенных в эксплуатацию домах – 10,8% (+5,9 п.п.). Доля квартир в корпусах на начальной стадии строительной готовности уменьшилась на 15,7 п.п. – с 26,3% до 10,6%.
Структура предложения Новой Москвы по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум Групп»
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре средняя цена кв. м на первичном рынке Новой Москвы составила 105 650 руб. В течение года динамика была разнонаправленной, но в целом по итогам 12 месяцев она показала прирост на уровне 0,8%. Причина заключается в изменении структуры предложения. В частности, увеличении доли Новомосковского округа, характеризующегося более высоким уровнем цен. Отдельно по округам средние цены за год снизились: в НАО – на 3,2% (до 115 320 руб. за кв. м), в ТАО – на 3% (до 64 340 руб. за кв. м).
Динамика цены кв. м, руб.
Источник: «Метриум Групп»
По итогам года рейтинг самых доступных новостроек ТиНАО возглавил новый проект Корпорации «Баркли» -
ЖК «Медовая долина». Второе и третье место разделили лидеры прошлого года – эко-район «Борисоглебское» («Юнити») и ЖК «Спортивный квартал» («СтройПлюс»). Минимальные по стоимости предложения составили:
• 1,556 млн руб. за студию площадью 20,5 кв. м (ЖК «Баркли Медовая долина»);
• 1,897 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 34,8 кв. м (эко-район «Борисоглебское»);
• 2,560 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 25,9 кв. м (ЖК «Спортивный квартал»).
За год минимальный бюджет покупки в Новой Москве снизился на 7,4%. Средняя стоимость квартиры составила 6,045 млн руб., что на 6,7% меньше относительно конца 2014 года.
Площадь и стоимость квартир в зависимости от типологии
|
Типология
|
Площадь, кв.м
|
Цена кв.м, руб.
|
Стоимость, руб.
|
|
мин
|
сред
|
макс
|
мин
|
сред
|
макс
|
мин
|
сред
|
макс
|
|
однокомн.
|
20,5
|
39,8
|
82,2
|
52 500
|
111 475
|
163 120
|
1 555 900
|
4 486 955
|
11 989 230
|
|
двухкомн.
|
31,4
|
61,5
|
111,4
|
50 000
|
98 560
|
261 370
|
2 555 000
|
6 147 810
|
28 306 420
|
|
трехкомн.
|
42,4
|
90,2
|
178,0
|
52 000
|
106 845
|
262 530
|
3 101 220
|
10 007 670
|
37 169 015
|
|
многокомн.
|
98,1
|
120,9
|
213,6
|
66 500
|
83 640
|
150 854
|
7 595 600
|
10 316 900
|
27 907 985
|
|
Итого
|
20,5
|
56,7
|
213,6
|
50 000
|
105 650
|
262 530
|
1 555 900
|
6 045 842
|
37 169 015
|
Источник: «Метриум Групп»
Основные тенденции 2015 года
Увеличение динамики выхода новых проектов. Наибольшее количество новых проектов (12) вышло на рынок ТиНАО в 2012 году, когда территория официально вошла в состав столицы и обладала максимальным инвестиционным потенциалом. В связи с различиями в правилах застройки Москвы и области, после изменения статуса земель локальные застройщики столкнулись с иной процедурой получения исходно-разрешительной документации. Ряд инвестиционных контрактов был пересмотрен. В результате темпы выхода новых проектов замедлились: в 2013 году стартовало семь комплексов, а в 2014 – только три. В 2015 году снова появилась положительная динамика: старт продаж был отмечен в семи проектах. За 10 месяцев было выдано в 1,5 раза больше разрешений на строительство недвижимости в Новой Москве по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Повышение уровня конкуренции. Выход новых проектов и корпусов в уже реализуемых комплексах привел к увеличению объема предложения на локальном рынке за год почти на четверть. При этом покупательская активность в существующих экономических условиях снизилась. По данным Рореестра, за 11 месяцев 2015 года количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось в Москве на 19,3% относительно аналогичного периода предыдущего года. При этом в старых границах столицы объем спроса остался на прежнем уровне, чему способствовал выход большого числа новых проектов с низким уровнем цен на старте продаж. Таким образом, снижение покупательской активности в регионе отразилось именно на первичном рынке ТиНАО.
Стагнация цен. Средняя цена кв. м в новостройках Новой Москвы осталась в целом на уровне прошлого года – прирост не превысил 1%. При этом, повышение цен отмечено менее чем в половине проектов. Застройщики остальных комплексов в конкурентной борьбе вынуждены были оставить стоимость квартир неизменной или даже идти на прямое снижение уровня цен.
Расширение программ скидок и акций. Если в конце 2014 года почти в половине новостроек Новой Москвы никаких скидок при покупке квартиры не предлагалось, к декабрю 2015 года их число сократилось до четырех. Максимальный размер дисконта на локальном рынке достиг 16%, в среднем составил 7–8% (в прошлом году варьировался от 3% до 5%).
Прогноз на 2016 год
«В 2016 году новостройкам Новой Москвы будет очень сложно конкурировать с первичным рынком жилья столицы в старых границах, средний бюджет покупки на котором неуклонно снижается, - резюмирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Тенденция смещения спроса в пользу новостроек, реализуемых в пределах МКАД, наблюдалась уже в 2015 году. Чтобы ее остановить в следующем году, застройщикам, работающим на рынке ТиНАО, придется идти на дальнейшее снижение цен и увеличение размера скидок. Помимо этого, могут быть использованы другие методы стимулирования спроса:
• быстрые сроки строительства (в т.ч. за счет применения технологии панельного домостроения);
• включение отделки в стоимость квартиры;
• гибкие условия оплаты (длительные рассрочки, совместные с банками ипотечные программы и пр.).
Вернуть интерес покупателей к присоединенным территориям помогут и значительные результаты по улучшению транспортной доступности локации. В частности, в 2016 году начнут работать первые станции метро, расположенные в Новой Москве – «Румянцево» и «Саларьево». Также к началу 2017 года планируется завершить реконструкцию Калужского шоссе. Именно новостройки в районах новых и строящихся станций метро могут стать наиболее востребованными на рынке. Однако, ждать существенного увеличения покупательской активности, даже несмотря на положительные результаты в развитии транспортной инфраструктуры Новой Москвы, в сложившихся экономических условиях не стоит».
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.png)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0