Апартаменты: спорный формат «квартир». Привлекательная цена, но есть минусы.

Апартаменты для нашей страны – относительно новый тип недвижимости. Однако в Московском регионе за прошлый год их число заметно увеличилось, да и спрос был довольно активным. Поэтому мы решили познакомиться с апартаментами поближе: проанализировать их плюсы и минусы, изучить статистику предложения и продаж и оценить проекты и цены.
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/110586.html

Апартаменты: зарубежный формат в столице
Формат апартаментов пришел к нам из-за рубежа, где он довольно распространен (в частности, в Европе и США). В Москве первые апартаменты были предложены покупателям в 2006 году в «Москва-Сити».

По сути апартаменты – это помещение, имеющее санузел и кухню, а следовательно подходящее для проживания. Как разъяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», на мировом рынке недвижимости выделяют такие типы апартаментов, как:

- номера в апарт-отелях – номера с кухней и кухонным оборудованием, которые сдаются в краткосрочную аренду и предполагают доступность гостиничного сервиса;

- апартаменты в доходных домах – квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду и предполагают сервисное обслуживание (питание, клининг, охрану и др.);

- апартаменты в кондоминиум-отелях – квартиры, которые могут использоваться как для собственного проживания владельца, так и передаваться под управление гостиничному оператору;

- апартаменты в многофункциональных и апартаментных комплексах, которые используются как квартиры для постоянного проживания.

Однако в российской девелоперской практике четкого определения апартаментов и их градации не существует, да и в российском законодательстве понятие «апартаменты» отсутствует. У нас вся недвижимость прежде всего делится на жилую, где можно зарегистрироваться, и нежилую, где зарегистрироваться невозможно. Поэтому под апартаментами в России принято понимать пригодные для проживания помещения, но находящиеся в комплексах, которые строятся на участках, не предназначенных для жилищного строительства. «Таким образом, от квартир апартаменты прежде всего отличаются своим юридическим статусом. Юридически они относятся к категории нежилых помещений, и в них, соответственно, нельзя прописаться», - объясняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест».

Ну а если вернуться к международной классификации, то подавляющее большинство российских апартаментов относится к четвертому типу - это объекты в многофункциональных и апартаментных комплексах, правда, совсем чуть-чуть разбавленные апарт-отелями. По мнению Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в столице апартаменты чаще всего можно встретить в составе многофункциональных комплексов (например, МФК «Город Столиц», «Меркурий-Сити», Imperia Tower в упомянутом «Москва-Сити», МФК на Новом Арбате, 32, и др.) и реконструированных административных и производственных зданий (например, проекты The Loft, «Кадашевские палаты», Wine House, Loft Factory, Loft Garden, Loft Post, «Даниловская мануфактура» и др.). А вот комплексов, где предлагаются только апартаменты, таких как, например, квартал «Флотилия» и «Каретный Плаза», пока немного. И еще меньше апарт-отелей. В Подмосковье же, по данным Артема Ржавского, апартаменты, напротив, предлагаются в проектах, позиционирующихся как апарт-отели, а также в отдельных корпусах на территориях крупных жилых комплексов и загородных поселков (прежде всего, элитных).

Что любопытно, за последние годы предложение апартаментов значительно выросло, особенно в столице. В Москве моду на данный формат недвижимости связывают прежде всего с дефицитом участков под жилую застройку, пересмотром инвестконтрактов и существующими сегодня ограничениями по строительству (запретом строительства жилья в центре, ограничениями по высотности жилых зданий и т.п.).

«А также в 2011 году была озвучена программа по сокращению площадей московских промзон - более чем в 3,5 раза. И прошедший 2012 год подтвердил намерения властей по реализации данной программы. Однако не всегда на бывшей промтерритории разрешают строить жилье. И тогда там появляются апартаменты: де-юре нежилые помещения, а де-факто – квадратные метры, спроектированные для проживания», - рассказывает Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group. Причем в проектах редевелопмента промышленных территорий в основном предлагаются модные нынче лофты. Кроме того, распространение апартаментов в Москве связывают с последствиями кризиса 2008-2009 гг.: «Тогда упал спрос и на офисную недвижимость, и некоторые девелоперы, имеющие проекты бизнес-центров на бумажной стадии, переформатировали их в комплексы апартаментов», - сообщает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).

В результате, по данным Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), за последние 3 года объем предложения апартаментов в Москве увеличился в 2,7 раза, причем в 2012 г. число проектов с апартаментами по сравнению с 2011 г. выросло в 2 раза. «На конец прошлого года на первичном рынке недвижимости Москвы было представлено около 1 800 апартаментов более чем в 30 комплексах. Общий объем предложения достиг 205 тыс. кв. м.», - сообщает эксперт. Артем Ржавский («Азбука Жилья») озвучивает чуть меньшие цифры: 28 корпусов и 183,1 тыс. кв. м, но все равно результат впечатляющ. «Получается, что по площади объем предложения апартаментов по сравнению с концом 2011 г. вырос более чем в 7 раз. И если в IV квартале 2011 г. доля апартаментов среди предложений на первичном рынке московского жилья составляла 3%, то в IV кв. 2012 г. она достигла уже 12,8%», - поясняет эксперт.

Также в 2011-2012 гг. апартаменты появились и в Московской области. Как правило, их возводят тогда, когда нет возможностей для строительства жилых домов или когда проект предусматривает наличие офисно-торгового здания, но оборудовать его целиком под офисы и магазины девелопер считает нецелесообразным. По сведениям Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), сегодня в Подмосковье реализуется 7 комплексов с апартаментами.

Хорошее и плохое
Апартаменты хороши тем, что позволяют жить рядом с работой (если расположены в тех же многофункциональных комплексах, что и офис) и воплотить в жизнь практически любые дизайнерские задумки, так как представлены более разнообразным ассортиментом площадей (от 25-26 м кв. до нескольких сотен «квадратов» разной конфигурации), а порядок согласования перепланировок в нежилых помещениях проще, чем в жилых. Также во многих комплексах помимо офисов и апартаментов располагаются рестораны, кафе, фитнес-клубы, спа, магазины и т.п., что очень удобно для жизни. Кроме того, в ряде проектов есть собственные сервисные службы, обеспечивающие такой же уровень комфорта, как в высококлассных отелях: «Покупатели апартаментов могут воспользоваться услугами по доставке блюд на дом, уборке квартиры, чистке и уходу за одеждой, уходу за домашними животными и т.п.», - рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».

А еще, если владелец передумает жить в своих апартаментах, он сможет сдать их в долгосрочную аренду управляющей компании, не заботясь о поиске арендаторов и дальнейшем общении с ними. Ну а если выбирать апартаменты в центре столицы, то можно купить объекты с прекрасными видовыми характеристиками, тогда как жилых домов - новостроек с живописными видами из окон в существующих условиях ограничений по высотности жилых зданий практически нет.

Но самое главное – апартаменты обычно дешевле аналогичных по характеристикам квартир, причем даже если располагаются в самом центре Москвы, в границах Садового кольца. По данным Марины Тимашовой («Сити-XXI век») и Анны Соколовой («Метриум Групп»), разница составляет примерно 10-15%, Артем Ржавский («Азбука Жилья») утверждает, что скидка может доходить до 20%, а по мнению Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», средняя стоимость апартаментов ниже стоимости квартир даже на 20-25%.

В общем, замечательно, вот только такие цены устанавливаются неспроста: у апартаментов есть очень серьезный минус, скрывающийся в их юридическом статусе. Как уже отмечалось апартаменты, относящиеся к нежилому фонду, не могут обеспечить своим собственникам постоянную прописку. «Можно получить лишь временную регистрацию, и только в тех комплексах, которые имеют статус гостиницы или апарт-отеля, - сообщает Анна Соколова («Метриум Групп»). – Но, правда, теперь такая регистрация разрешена на довольно длительный срок - до 5 лет, а раньше регистрировали всего на один год». Впрочем, что год, что пять лет, а апарт-отелей пока мало, и подавляющее большинство предложений находится в МФК и комплексах апартаментов, где регистрация не предусмотрена. А ее отсутствие – это нарушение российского законодательства, к тому же сейчас на рассмотрении в Госдуме находится законопроект, в случае принятия которого штрафы за отсутствие регистрации будут увеличены, а потом может стать и еще хуже, так как власти весьма не прочь контролировать перемещения граждан. «Платить же штрафы за отсутствие регистрации при фактическом наличии жилья представляется неразумным», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, не советуя приобретать апартаменты тем, для кого они будут единственным жильем.

Также подавляющее большинство апартаментов не подходят и семьям с детьми. «У застройщиков апартаментов нет обязательств по обеспечению комплексов социальной инфраструктурой, предусмотренных нормами и правилами для жилых объектов, так как формально апартаменты – это не жилье», - отмечает Анна Соколова («Метриум Групп»). Поэтому далеко не факт, что рядом с понравившимся проектом будут детские сады, школы, поликлиники, детские и спортивные площадки. «Конечно, высокая конкуренция толкает застройщиков на создание более комфортной среды и развитие рассматриваемого сегмента. Например, в рамках проекта MR Group «Филиград» предусмотрено строительство детского сада», - рассказывает Анна Соколова. Но пока подобные объекты единичны.

Кроме того, у застройщиков нет обязательств и по обеспечению комплексов машино-местами, так что жителям некоторых проектов приходится парковать машины в соседних дворах (которые тут же становятся перегруженными) либо на платных паркингах. И это притом что расценки паркингов обещают расти, особенно в ЦАО.

«Еще один минус апартаментов – более высокие коммунальные платежи и эксплуатационные расходы», - утверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. По данным Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), владельцам апартаментов приходится платить в 1,5 - 2 раза больше, чем владельцам аналогичных по характеристикам квартир.

«Кроме того, на апартаменты сложно получить ипотечный кредит, и программы, направленные на поддержку покупки жилья, на них не распространяются. Да к тому же в случае невыполнения обязательств по кредиту, банк может изъять апартаменты у собственника, даже если это его единственное жилье», - рассказывает Артем Ржавский («Азбука Жилья»).

Еще об одной «ловушке» покупателя апартаментов – налоговой - можно прочитать в статье «Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I». Мы же заметим вкратце, что за 100-метровые апартаменты бизнес-класса заплатить придется 90 000 рублей «дани».

Предложение, спрос и цены
Все эти достоинства и недостатки, конечно, влияют на рынок апартаментов, определяя структуру предложения и формируя его соответствующим образом. Так, плюсы апартаментов делают их привлекательными для граждан с весьма приличными доходами, инвесторови юридических лиц (они покупают апартаменты для временного проживания приезжих сотрудников), причем за последний год спрос вырос практически в 2 раза. Такие покупатели готовы и к бОльшим коммунальным платежам, и не так уж заинтересованы в регистрации, но зато радуются комфорту, хорошему расположению и однородному социальному составу. А вот серьезные минусы апартаментов отталкивают от них граждан, ориентирующихся на бюджетное жилье, тем более в ипотеку, и в особенности - молодые семьи, которым нужна регистрация и социальная инфраструктура.

Поэтому большинство проектов с апартаментами относится к премиум- и бизнес-классам (правда, по мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE),  многие объекты бизнес-класса по качеству тянут только на комфорт).

«По площади 88% от общего предложения апартаментов в Москве относится к бизнес-классу, 10% - это элитные апартаменты, и 2% - апартаменты комфорткласса», - сообщает Артем Ржавский («Азбука Жилья»), отмечая, что объектов экономкласса на конец прошлого года вообще не предлагалось. Другие эксперты считают, что экономкласс в данном формате все-таки присутствует, но его крайне мало. Так, по данным Анны Соколовой («Метриум Групп»), на сегодня доля проектов с апартаментами комфорт- и экономклассов в общем объеме предложения составляет около 3%. А Марина Тимашова («Сити-XXI век») говорит о 4%, что подтверждает диаграммой:

Но вот в Подмосковье таких проектов больше: «Из семи комплексов четыре относятся к классам эконом и комфорт. Общий объем предложения превысил 68 тыс. кв. м (это около 1 250 апартаментов), и 75% - это бюджетные предложения», - рассказывает Марина Тимашова («Сити-XXI век»).

Раз апартаменты большей частью относятся к высокобюджетным объектам, то они располагаются в престижных районах. В Москве – это Центральный административный округ. Здесь, по данным Артема Ржавского («Азбука Жилья»), находится более 54% предложения, и только 14% относится к СЗАО, а 11% - к САО. А по сведениям Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), на долю ЦАО приходится даже 61%, что отображается на диаграмме:

Если же говорить не о проектах с апартаментами, а о количестве апартаментов, то тоже лидирует ЦАО.

«В ЦАО и САО представлены все возможные варианты проектов – апартаменты в составе МФК, отдельные комплексы, объекты редевелопмента», - рассказывает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»). «В частности в районах Пресненский и Ховрино реализуются крупные комплексы - башни ММДЦ «Москва-Сити» и «Флотилия», - говорит Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). А по данным Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), много различных апартаментов предлагается в Басманном районе ЦАО. Кроме того, Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) выделяет Хамовники, районы метро «Тульская», где в том числе возводится известный проект «Даниловская мануфактура», «Бауманская», «Рижская» и «Динамо».

Что же касается стоимости, то, по данным Артема Ржавского («Азбука Жилья»), в IV кв. 2012 г. средневзвешенная цена на первичном рынке апартаментов Москвы составила 279,6 тыс. руб./кв. м, при этом квадратный метр элитных апартаментов в среднем стоил 585,6 тыс. руб., апартаментов бизнес-класса (без учета апартаментов, предлагаемых в проектах «Москва-Сити») - 180,4 тыс. руб., предложений комфорткласса - 115,4 тыс. руб.

А Марина Тимашова («Сити-XXI век») утверждает, что к концу 2012 года средняя цена апартаментов достигла даже 329 тыс. руб./кв. м, по сравнению с 2011 г. увеличившись на 13%.

Причем объекты премиум-класса в среднем стоили 515 000 руб./кв. м, объекты бизнес-класса – 203 000 руб./кв. м, а апартаменты классов эконом и комфорт – 122 000 руб./кв. м. И чуть бОльшие цифры называет Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»), полагая, что средняя стоимость квадратного метра апартаментов эконом- и комфортклассов составила 141 690 руб., а бизнес-класса – 205 725 руб.

«Самые же высокие цены – в среднем 323 тыс. руб./кв. м - были в ЦАО. Максимальная стоимость квадратного метра (988 тыс. руб.) зафиксирована в «Резиденции Знаменка» в 9-комнатной квартире площадью 273 кв. м. А наиболее доступные варианты расположены в САО, где средняя стоимость апартаментов 136 тыс. руб./кв. м. Здесь же ведется строительство многофункционального комплекса «Флотилия», где предлагается минимальная стоимость квадратного метра по Москве – 92 тыс. руб.», - рассказывает Анна Соколова («Метриум Групп»), ссылаясь на диаграмму:

Средняя стоимость квадратного метра апартаментов, руб.

«А самые доступные по цене предложения в ЦАО сосредоточены в районе станций метро «Бауманская», «Красносельская», «Комсомольская», то есть в восточной части округа», - утверждает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).

На вторичном же рынке, где предложение крайне ограничено и представлено в основном бизнес-классом, средняя стоимость апартаментов, по данным Инны Игнаткиной («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), составляет 4 500 долларов/кв. м.

«А в Московской области апартаменты эконом- и комфортклассов предлагаются по цене от 46 500 до 98 000 руб. за квадратный метр, бизнес- и премиум-классов – от 105 000 до 170 000», - сообщает Марина Тимашова («Сити-XXI век»).

Апартаменты в продаже
Самым доступным по ценам проектом с апартаментами сегодня, как уже отмечалось, является квартал «Флотилия». «Этот комплекс, представляющий собой 4 апартаментные башни и спортивно-оздоровительный, культурный и торгово-развлекательный центр, находится на начальной стадии строительства и пользуется большим спросом у покупателей», - рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). Помимо цен (а стоимость однокомнатных апартаментов площадью 47 кв. м начинается от 5,48 млн руб.) он привлекает покупателей своим местоположением близ метро «Речной вокзал», и к тому же продажи здесь ведутся в соответствии с 214-ФЗ и есть возможность оформления ипотеки.

Анна Соколова («Метриум Групп») предлагает обратить внимание на проекты Park Mira (МФК) и Tivoli (клубный комплекс апартаментов). «Это комплексы, находящиеся на активной стадии реализации, с достаточным объемом апартаментов в продаже и с доступными ценами», - говорит эксперт. При этом на территории Park Mira есть собственный сквер и запланирован детский сад, а Tivoli находится рядом с парком «Сокольники» и одноименным метро, порадует жителей собственным бассейном и паркингом, а также вариантами апартаментов с каминами и террасами.

Весьма доступны по ценам проекты PureLoft на Варшавском шоссе (ЮАО) и Studio 8 в проезде Аэропорта (САО). «Первый вариант - это перестроенное чердачное помещение пятиэтажной кирпичной «сталинки», где располагается 10 апартаментов площадью от 44,2 м кв. А второй объект представляет собой обособленный квартал из 14 двухэтажных корпусов c мансардами, который реализуется в рамках реновации территории бывшего конструкторского бюро. Здесь покупателям предлагаются лофты», - рассказывает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»). Стоимость квадратного метра в этих проектах начинается от 4 300 у.е., но, правда, в Studio 8 минимальная площадь апартаментов довольно большая – 60 м кв., поэтому самый дешевый вариант стоит около 10 млн руб.

А вот в проектах редевелопмента промышленных сооружений Loft Post на ул. Ф. Энгельса (ЦАО) и Loft Garden на 2-й Рыбинской улице (ВАО), напротив, есть небольшие апартаменты площадью 24,2 м кв., которые стоят 159 720 и 165 500 долларов (примерно 4,8 и 5 млн руб.) соответственно. «Правда, оба проекта обладают довольно специфическим расположением – рядом с ТТК и железной дорогой», - предупреждает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).

Очень выразительны и эффекты апартаменты в стиле лофт в комплексе «Даниловская мануфактура» на Новоданиловской набережной. К тому же здесь планируется создание ивент-центра для проведения концертов, выставок и презентаций, предусмотрены подземные и наземные паркинги, автомойка, рестораны и магазин. Но выбор там уже небольшой (остались только объекты площадью 104-122 м кв.) и цены существенно выше.

Дорого обойдутся и апартаменты в «Москва-Сити». Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter, считает, что этот проект примечателен своей концепцией жизни покупателя, которая подразумевает отсутствие передвижения по Москве, так как все объекты необходимой инфраструктуры находятся в шаговой доступности: офис на 30 этажей ниже, торговый центр под окнами... Предложение апартаментов варьируется от $9000 до $25000 за кв. м, а их площадь начинается от 105 кв. м.

А вот на вторичном рынке есть и бюджетные апартаменты, например, в панельном доме по адресу Ярославское шоссе, 124, где квадратный метр, по данным Инны Игнаткиной («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), стоит 4 500 долларов США.

Еще ниже цены в Подмосковье. Например, компания Villagio Estate предлагает апартаменты в проекте бизнес-класса, расположенном на 23-м км Новорижского шоссе на въезде в поселок «Гринфилд» и поблизости от поселков Madison Park, «Риверсайд» и Monteville, Millennium Park и «Шервуд». «Этот комплекс включает в себя два здания: в одном из них располагаются апартаменты, а во втором – квартиры. Но оба здания стилизованы под замки эпохи Позднего Возрождения с элементами готики: колонны и лепнина, стрельчатые окна, стеклянные эркеры. Въезд на территорию жилого комплекса находится под круглосуточной охраной, а рядом есть охраняемая автостоянка, где за каждыми апартаментами закреплено свое парковочное место. Специально для молодых семей одно из помещений первого этажа отведено под колясочную. А в 10 минутах езды от комплекса расположено несколько детских садов и общеобразовательных школ. Кроме того, к услугам собственников апартаментов – коммерческая инфраструктура соседних поселков: рестораны, детские центры, салон красоты, супермаркеты и др.», - рассказывает Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. При этом стоимость апартаментов начинается от 2,8 млн руб.

В общем, ассортимент апартаментов довольно большой, и в 2013 г. он станет еще больше. «Например, сейчас ведется предварительное бронирование в двух проектах комфорткласса – в микрорайоне «Царицыно» и в проекте «Борисовский дом», - сообщает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). И цены очень гуманны – в среднем 3 700 долларов/кв. м.

«А если планы девелоперов на 2013 году по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то доля данного формата может составить 25% от всего рынка жилья, то есть четверть», - говорит Анна Соколова («Метриум Групп»). «И более того, в перспективе ближайших полутора-двух лет основное предложение на первичном рынке Москвы будет иметь статус апартаментов (хотя бы потому, что в столице каждый третий квадратный метр, допускающий эффективное землеиспользование, приходится на промзону)», - предполагает Алексей Белоусов (Capital Group).

Резюме www.metrinfo.ru 

Апартаменты – относительно новый формат на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, но в 2011-2012 гг. он показал отличную динамику. Апартаментов стало больше и покупать их стали активнее, ведь таким образом можно получить жилье с хорошим местоположением, прекрасно подходящее для перепланировки и комфортное для проживания, да еще дешевле, чем аналогичную квартиру. Вот только прописаться в апартаментах нельзя, так как они имеют статус нежилого помещения, да и получить ипотечный кредит на их покупку непросто. Именно поэтому апартаменты малопривлекательны для большинства покупателей с небольшими бюджетами, приобретающими первое жилье, и, соответственно, преобладают в классах бизнес и премиум. Однако этот формат обязательно продолжит свое развитие и уже в скором будущем может занять серьезное место на рынке жилья, завоевав и экономкласс, и класс комфорт.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/110586.html