Баррель бьет по квадрату

Цены на первичном рынке недвижимости с начала года снизились, но незначительно - максимум на 15 процентов, и то лишь в нескольких регионах. И в ближайшее время, по оценкам экспертов, жилье будет только дешеветь.

 

Дело в том, что в долгосрочной перспективе низкая стоимость нефти, наоборот, может привести к удорожанию квадратного метра. Такое мнение высказала управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "В условиях кризиса застройщики работают с минимальной маржинальностью, - уверена она. - Дальнейшее снижение цен приведет к убыточности бизнеса. Естественно, никто из девелоперов не будет работать на таких условиях. Соответственно не исключено, что со временем количество новых проектов снизится. Сокращение предложения всегда приводит к повышению спроса и, как следствие, росту цен".

 

Хотим мы этого или нет, цены на нефть всегда коррелируются со стоимостью жилья. Даже элитная недвижимость, цены на которую исторически номинировались в долларах, за прошлый год перекочевала в рублевую зону. Застройщики пытаются делать прогнозы: "в ближайшие 2 года, пока идут ранее начатые стройки и есть господдержка ипотеки, цены на жилую недвижимость будут следовать за колебаниями на нефтяном рынке, - рассказала "РГ" партнер, генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова. - Спрос, однако, продолжает стремительно сокращаться в связи с общим снижением покупательской способности населения. В перспективе двух-трех лет объем строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья должен сократиться. Тем более что у крупных застройщиков такой тренд уже наметился. Это и будет тот момент, когда цены на жилую недвижимость перестанут двигаться параллельно нефтяным котировкам".

Уже сейчас девелоперы вынуждены придерживаться гибкой ценовой политики и предлагают клиентам дисконты и длительные рассрочки. Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин вынужден признать: покупательская способность населения, формирующая платежеспособный спрос, в этой ситуации оставляет желать лучшего. Нет спроса - нет продаж, застройщики несут убытки, вынуждены дисконтировать, вводить всевозможные скидки и акции. "Это такое скрытое фактическое снижение цен, - поясняет он. - Не думаю, что в ближайшее время оно будет сильным, поскольку и цены на нефть тоже ведут себя неоднозначно, как на качелях. Однако в течение 2016 года, скорее всего, цены на недвижимость в целом будут снижаться".

 

Хотя ряд экспертов склонны рассматривать и позитивный сценарий развития ситуации на рынке. "Если за такой короткий промежуток времени произойдет экономическое чудо в виде начала открепления экономики страны от цены на нефть и будут приняты дружелюбные бизнесу законы и реформы, то цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, могут начать расти, - полагает Ольга Тараканова. - Коммерческая недвижимость уже на протяжении 7-8 лет старается мимикрировать в жилую. Застройщики придумывают разные новые форматы: апартаменты, лофты и т.п.

 

Если раньше это касалось только элитного сегмента, то последние три-четыре года активно распространилось и на все остальные. Спрос и цены на коммерческую недвижимость после 2008 года в целом постепенно падали, хотя нефтяные цены росли".

 

Чувствуется сильное напряжение на рынке как среди владельцев, так и среди потребителей коммерческой недвижимости. Те, кто не смог вовремя подстроиться, сейчас вынужден мириться с простоями площадей и еще большим снижением цены аренды/продажи по сравнению с ранее запланированными финансовыми параметрами проектов. В связи с этим по коммерческой недвижимости прогнозы менее оптимистичные, чем по жилой, уверена Ольга Тараканова. На фоне падения цены на нефть при существующей структуре российской экономики желающих открывать новый и развивать имеющийся бизнес все меньше и меньше. Соответственно, цена на коммерческую недвижимость будет снижаться.

 

На жилую недвижимость цены могут вырасти, к примеру, при ослаблении рубля, так как большая часть строительных материалов и инженерии по-прежнему приобретается у западных поставщиков. "Скорее рынок ожидает некая стагнация за счет постоянного изменения структуры предложения, - рассказал "РГ" руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. - Однако в рамках каждого отдельного проекта рост цен будет в зависимости от стадии строительной готовности".

 

Аналитики уверены, что, несмотря ни на какие экономические катаклизмы, стабильным спросом будет и дальше пользоваться жилье комфорт- и бизнес-класса. "Колебание цен на проекты в этих сегментах в сторону отрицательной динамики минимально и связано в основном с выходом либо новых проектов, либо дополнительным объемом в отдельно взятом комплексе", - пояснил Владимир Богданюк.

 

В начале этого года была отмечена новая тенденция на рынке жилой недвижимости: новые проекты выходят дешевле прошлогодних, но в рамках строящихся проектов удешевления не происходит. То есть не бывает такого, когда квартира на начальном этапе в будущем будет стоить дешевле. В результате часть стоимости квадратного метра съедает инфляция.

 

Между тем

В 2016 году уже обанкротилось 167 компаний (за январь), в январе 2015 года их было на 81% меньше. По итогам прошлого года в России были признаны банкротами 2,7 тысячи застройщиков, что в пять раз превышает показатели 2014 года, говорится в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В агентстве уточнили, что большинство банкротов нынешнего кризиса - малые предприятия, осуществляющие функции подрядчиков и субподрядчиков при строительстве.

 

Источник: Российская газета