Устояли и построились

Власти и застройщики утверждают, что ситуация на рынке жилья стабилизируется – он начинает оживать. Это следует не только из статистики ввода и выданных ипотечных кредитов, которая вполне сопоставима с рекордами прошлых лет, но и динамики обращений строительных компаний за новой градостроительной документацией. По данным столичного стройкомплекса, в Москве в первом квартале инвесторам было выдано на 30% больше разрешений на строительство жилья, чем за аналогичный период прошлого года.

 

В начале кризиса московские (да и российские) власти опасались, что 2016 год окажется провальным для жилищного строительства. По расчетам чиновников, в прошлом году после рекордного 2014-го отрасль должна была по инерции показать высокие показатели, а дальше из-за общей экономической нестабильности, снижения покупательной способности населения и ограничения доступа к кредитным ресурсам ожидался спад. Однако результаты первого квартала свидетельствуют, что правительство, по всей видимости, ошиблось в своих прогнозах. Рынок не только не провалился – отдельные параметры, по которым принято судить о состоянии и перспективах жилищного строительства, продемонстрировали уверенный рост. Можно сказать, что застройщики успели только испугаться кризиса, но не успели его почувствовать.

 

На начало мая в стране было введено в эксплуатацию 20,3 млн кв. метров жилья. Это меньше, чем за тот же период 2015 года, но больше, чем за первый квартал 2014-го, который также был рекордным для отрасли. Тогда в России построили 84,2 млн кв. метров жилых новостроек. «Показатели первого квартала свидетельствуют, что мы можем снова повторить рекорд, – отметил глава Минстроя Михаил Мень. – Пока, правда, регионы подтверждают ввод 76 млн кв. метров, но эта цифра еще может измениться».

 

Столичные власти по итогам первого квартала отчитались о строительстве 760 тыс. кв. метров жилья. Это на 12% меньше, чем в прошлом году, но на 2,5% превышает планы, сверстанные с учетом экономических трудностей. Кроме того, снижение объемов наблюдается исключительно на территории старой Москвы, где есть обстоятельства, не связанные с кризисом. А, например, на присоединенных территориях, где сосредоточена основная градостроительная активность, объемы, наоборот, выросли. В первом квартале здесь построили 678 тыс. кв. метров жилья. В конце мая строители перевалили за 1 млн кв. метров. «В среднем ежемесячный ввод жилья в новой Москве составляет 200 тыс. «квадратов», – сказал глава департамента развития новых территорий (ДРНТ) Владимир Жидкин. Он подчеркнул, что в 2016 году объемы ввода жилой недвижимости на присоединенных территориях выше, чем в 2015 году, когда миллионный рубеж был преодолен только в конце первого полугодия. В отношении старых границ тоже пока рано делать выводы. «Основной ввод недвижимости всегда приходится на конец года, – напомнил глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. – В текущем периоде планируется 3–3,5 млн кв. метров жилья». По его словам, если ситуация не будет ухудшаться, итоговые показатели могут быть еще лучше.

 

Московская область в плане строительства также чувствует себя вполне уверенно.

 

Показатели ввода жилья здесь, как и в новой Москве, лучше, чем в прошлом году: в первом квартале жилья построили 1,057 млн кв. метров, годом ранее – 957 020 кв. метров. Министр строительства Подмосковья Герман Елянюшкин обратил внимание на то, что даже коммерческая недвижимость неожиданно пошла в рост. Если в начале года областные власти выдавали в месяц 30–70 ГПЗУ на сооружение деловых объектов, то в мае их количество превысило 240.

 

Герман Елянюшкин и Марат Хуснуллин в унисон говорят, что сейчас самое время решать квартирный вопрос (такого же мнения придерживается и первый вице-премьер Игорь Шувалов, на днях выступивший чуть ли не с официальным призывом к россиянам покупать жилье). Предложений на рынке очень много, а доля наиболее доступного для покупателей эконом-класса с 2014 года выросла на 20%. «Стоимость жилья в Москве достигла минимума, – отмечает Марат Хуснуллин. – На присоединенных территориях квартиры эконом-класса продают по 80 тыс. руб. за кв. метр. При этом есть объективные причины, определяющие стоимость жилья в столице, – это цена земли, прокладки коммуникаций и самого строительства. Сейчас все это находится на грани себестоимости». Сами потенциальные покупатели пока более осторожны в оценках ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости. По словам Михаила Меня, опросы показывают, что только 22% граждан считают, что квартиру надо покупать именно сейчас, тогда как, по мнению 68% респондентов, цены еще слишком высоки. Правда, есть еще 10%, которых стоимость жилья вообще не интересует – они готовы заключить сделку независимо от тренда.

 

Для жилья эконом- и комфорт-класса барометром спроса является востребованность ипотечных кредитов (через них сейчас продается около двух третей доступного жилья, в некоторых регионах – до 80%). «В первом квартале 2016 года было заключено на 50 тыс. ипотечных сделок больше, чем за тот же период 2015-го. Сейчас средняя ставка составляет 12,4%, снизившись по сравнению с прошлым годом на два процентных пункта. Это серьезное снижение, стимулирующее застройщиков также корректировать свои программы. Сейчас большинство из них реализуется на основе этой ставки», – говорит директор АИЖК Александр Плутник. Специалисты агентства прогнозируют, что объем выдачи ипотечных кредитов в текущем году может приблизиться или быть на уровне рекордного 2014 года – тогда граждане взяли ипотеку более чем на 1,7 трлн руб. (в 2015 году – на 1,1 трлн руб.). «По данным Росреестра, число ипотечных сделок с жильем в Москве в апреле этого года превысило 3 тыс., что на 20% больше, чем годом ранее. Количество ипотечных сделок за первый квартал 2016 года выросло на 14,5% по отношению к 2015 году. За этот же период фактически на 50% выросло число договоров долевого участия», – комментирует ситуацию по Москве Марат Хуснуллин.

 

Столичные застройщики также говорят об активизации покупательского спроса, причем не только в эконом-классе, но и в других сегментах. Согласно отчетам публичных компаний, продажи не только не снизились, а, наоборот, выросли – и весьма значительно. Группа компаний ПИК по итогам первого квартала отчиталась об увеличении объема сделок по сравнению с тем же периодом 2015 года почти на 30%, до 17,3 млрд руб. При этом количество проданных площадей выросло на 85,5% – с начала года компания продала 204 тыс. кв. метров недвижимости. Сопоставимые данные предоставил другой крупный застройщик – «Группа ЛСР». В первом квартале компания продала 214 тыс. кв. метров квартир и других помещений, что на 90% превышает показатели прошлого года. Совокупная стоимость заключенных с клиентами контрактов составила 21,1 млрд руб. – на 102% больше, чем в начале прошлого года. Наконец, ГК «Эталон» отчиталась об увеличении продаж на 238%, до 12,9 млрд руб. В натуральном выражении рост составил 187%, до 135 тыс. кв. метров недвижимости.

 

Представители непубличных структур подтверждают укрепление позитивного тренда. Квартиры продаются как на стадии строительства, так и в уже почти готовых комплексах, где ценник существенно выше (под 200 тыс. руб. за кв. метр против 135–140 тыс. руб. на начальном этапе для объектов внутри МКАД). Причем сделок по льготной ипотеке на первичном рынке Москвы не так уж и много.

 

О повышении интереса к своему продукту говорят и продавцы элитной недвижимости. В апреле в Москве было совершено на 15% больше сделок с элитными квартирами и апартаментами, чем за аналогичный период прошлого года, и на 10% больше в сравнении с предыдущим месяцем. По мнению аналитиков компании Kalinka Group, это может быть связано сразу с несколькими трендами. Один из них – деофшоризация и амнистия капиталов, которая заканчивается в июне. Осталось совсем немного времени, чтобы легализовать зарубежные финансовые активы, это стимулирует «неопределившихся» вкладывать деньги в недвижимость. Кроме того, люди устали от бесконечного информационного хаоса и решаются на покупку, которую откладывали по причине ожидания снижения цен.

 

По мнению городских властей, все перечисленные факторы свидетельствуют о том, что ситуация на рынке жилой недвижимости в Москве стабилизируется, он начинает оживать. Вместо замораживания строек, чего так боялись в 2015 году, сейчас наблюдается прямо противоположная тенденция – стремление инвесторов получить граддокументацию на открытие новых объектов. По словам господина Хуснуллина, только в первом квартале им было выдано на 30% больше разрешений на строительство жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Выданные документы предусматривают строительство в Москве 3,75 млн кв. метров жилых новостроек в предстоящие годы.

 

Однако в Рейтинговом агентстве стройкомплекса (РАСК) предпочитают не спешить с выводами. Специалисты компании отмечают, что в целом по стране количество новых проектов продолжает снижаться, а в 2015 году их стало меньше на треть. Это создает проблемы и девелоперам, и подрядчикам. Второй заметной кризисной тенденцией в РАСК называют падение инвестиций в основной капитал строительных компаний – это средства, которые собственники бизнеса готовы тратить на модернизацию и закупку оборудования. По данным агентства, по итогам 2015 года этот показатель упал на 4,4% по отношению к предыдущему году. Отдельное беспокойство у аналитиков вызывает рост в 2015 году просроченной задолженности у строителей на 25%. В январе–марте 2016 года динамика роста оказалась чуть ниже, но тоже немаленькой – на уровне 18–20%. Этот показатель свидетельствует о финансовой нестабильности и угрозе дальнейшего роста числа банкротств на строительном рынке. По итогам первого квартала по всей стране работу прекратили 665 компаний, за весь 2015 год их было около 360, в 2014 году – 50.

 

Источник: Московская перспектива