При перепродаже квартиры в новостройке придется дать скидку

Инвесторы и не только

Несмотря на ажиотажный спрос со стороны инвесторов полтора года назад, сейчас они не слишком активно продают свои активы. «Доля инвесторов, которые сейчас продают ранее купленные в новостройках квартиры, в общем объеме инвесторов составляет не более 5%», - говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Такую же цифру назвал генеральный директор проекта «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Эксперт объясняет невысокий процент продаж от инвесторов тем, что они рассчитывают на дополнительный рост цен: «Многие инвесторы сегодня не торопятся выходить из сделки и делают ставку на повышение цен, связанное не с увеличением стадии строительной готовности, а с развитием района. Территории Новой Москвы с точки зрения роста цен на недвижимость наиболее перспективные. До конца 2016 года завершится реконструкция первого участка Калужского шоссе, что автоматически сразу же повысит ликвидность района».

 

Однако помимо инвесторов квартиры в новостройках порой перепродают и обычные покупатели в связи с изменением жизненных обстоятельств. «Вспоминается один забавный случай. В одном из жилых комплексов молодая пара купила однокомнатную квартиру. Через год, когда строительство дома было в самом разгаре, они пришли с просьбой срочно подобрать новую квартиру, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Выяснилось, что семья ждала прибавку в семействе. Казалось бы, на 45 квадратах можно жить с маленьким ребенком. Так думали и будущие родители, пока для них не стала «сюрпризом» новость, что у них будет тройня. В итоге семье пришлось срочно продавать однокомнатную квартиру и брать ипотеку на «трёшку».

 

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что зачастую люди решают сменить квартиру в новостройке из-за получения наследства или других доходов, позволяющих купить жилье большей площади. Или, наоборот, из-за снижения платежеспособности люди теряют возможность выплачивать ипотеку и решают продать квартиру с переводом долга на нового покупателя с одобренным кредитом от банка.

 

Кроме того, по словам Владимира Яхонтова, нередки случаи, когда такие продажи происходят из-за несоответствия ожиданий реальной ситуации: «К примеру, покупатель оказался не готов тратить большее время на дорогу либо его не устроили качество жизни, окружения, инфраструктуры и т.п. на новом месте».

 

Порой покупатели за время ожидания находят более подходящий вариант. Например, одна пара купила полтора года назад за 6 млн рублей 50-метровую квартиру в жилом комплексе рядом со строящейся станцией метро в Новой Москве. За это время появилось немало предложений в этом бюджете внутри МКАД, поэтому сейчас они присматривают себе новую квартиру взамен купленной ранее.

 

С дисконтом к застройщику

Если человек продает квартиру в еще не сданном в эксплуатацию доме, ему обычно приходится конкурировать с застройщиком. При этом люди охотнее покупают квартиру у застройщика, чем у частного продавца по договору переуступки прав требования. Поэтому приходится ставить цену ниже, чем у застройщика. По словам Марии Литинецкой, дисконт обычно составляет 7-10%. Генеральный директор компании «БИГ Реал Эстейт» (реализует ЖК «Котельнические высотки») говорит, что порой скидка может достигать даже 20% от цены застройщика.

 

Случай с возможной выгодой от перепродажи квартиры ради покупки новой в том же ЖК «ИРН-Консалтинг» подробно разбирал в ходе онлайн-конференции «Новые проекты рынка недвижимости: где выбирать квартиру в 2016 году?». Тогда один из читателей интересовался, стоит ли ему продавать готовую квартиру в новостройке «Переделкино Ближнее» с тем, чтобы приобрести более дешевое жилье в следующей очереди строительства. По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, квартиры в новой очереди – 7-й фазе – стоят примерно на 1 млн рублей дешевле, чем, например, в 5-й фазе, которая стартовала два года назад. При этом ради продажи готовой квартиры человеку придется сделать скидку по сравнению с ценой застройщика примерно на 8-10%. «То есть, если, например, девелопер продает однокомнатные квартиры без отделки в почти готовой фазе за 5,2 млн рублей, частный продавец сможет продать жилье такой же площади и без ремонта в готовом/почти готовом доме примерно за 4,7-4,8 млн рублей. В новой очереди такая квартира будет стоить 4,3-4,4млн рублей. То есть в общей сложности человек выиграет примерно 400-500 тыс. рублей», - говорит эксперт.

 

Однако в некоторых случаях разница в цене оказывается меньше. «Как показывает практика, в районе Новые Ватутинки инвесторы продают недвижимость практически по таким же ценам, как и мы. Реализация в нашем объекте идет хорошими темпами, часто оказывается, что некоторые предложения просто уже не представлены на первичном рынке и доступны только от инвестора. Или, к примеру, квартиры от девелопера остаются только на верхних или нижних этажах. А инвестор продает вариант на средних этажах. Тогда ему тоже нет никакого смысла «ронять» цены – на такие варианты всегда найдутся покупатели», - говорит Александр Зубец.

 

Если человек решил продать квартиру уже после сдачи дома в эксплуатацию, то ему приходится конкурировать с другими предложениями на вторичном рынке. Конкурентным преимуществом является новизна жилья, однако есть и недостаток – если квартира без отделки, жилье будет продаваться в менее готовом виде, чем другие предложения в старом жилом фонде. Тем не менее, по мнению экспертов, нет большого смысла делать ремонт перед продажей. «Максимум, на что вы можете рассчитывать – это прибавка к стоимости 5-7%. Не факт, что данная сумма покроет сам ремонт», - считает Мария Литинецкая.

 

Дорогая помощь

Застройщик чаще всего не заинтересован в наличии большого количества предложений от частников, поскольку они составляют ему дополнительную конкуренцию. «Поэтому застройщики обычно обязуют согласовывать с ними договора переуступки и зачастую взимают комиссию за проведение сделок по переуступке, причем ее размер может достигать и 200 000 рублей, тем самым ограничивая инвестиционный спрос», - говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

 

Обычно комиссия меньше и составляет около 100 000 рублей. «Однако есть примеры, когда действуют более жесткие ограничения – например, 15% от цены, обозначенной в договоре. В этом случае доходность минимизируется настолько, что инвесторы ждут завершения строительства и перепродают по договору купли-продажи», - отмечает Ирина Доброхотова.

 

Тем не менее на рынке есть примеры, когда девелопер помогает продать инвесторам ранее купленную квартиру. Так поступает, например, «Мортон», на сайте которого вместе с предложением от застройщика размещены также объявления инвесторов. Схожим образом поступает и ГК «Лидер Групп», причем, по данным застройщика, популярность такой услуги за последний год существенно выросла – к реализации своих активов через застройщика сейчас прибегает практический каждый второй инвестор. А, например, в недавно сданном ЖК «Менделеев» почти все квартиры, продающиеся в данный момент – от частных инвесторов, говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» московского региона.

 

Не хранить

Из-за обозначенных сложностей некоторые инвесторы отказываются от перепродажи квартиры в пользу сдачи ее в аренду. «Есть такой пример из жизни: одни из наших постоянных инвесторов совсем недавно были вынуждены продать основной бизнес (предприятие, деятельность которого пострадала из-за изменения курсов валют) и теперь живут на доходы от сдаваемых квартир, ранее купленных в качестве инвестиций», - рассказывает Ирина Доброхотова.

 

Но все же такие примеры – скорее исключение из правил. «Доля инвесторов, планирующих не продавать, а сдавать квартиры в аренду, постепенно снижается, - утверждает Мария Литинецкая. - И это связано в первую очередь с ситуацией на рынке. Сегодня арендаторы сами диктуют собственникам «правила игры», что приводит ко все большему падению арендных ставок на рынке недвижимости. Если еще один-два года назад собственник мог рассчитывать на пассивный доход от ренты на уровне 7-8% годовых, то сегодня максимальная доходность находится в пределах 4-6%».

 

Таким образом, несмотря на необходимость дисконта по отношению к цене застройщика, а иногда и комиссию за продажу, инвесторам нет большого смысла держать приобретенные квартиры «на руках». В большинстве случаев лучше продать квартиру с дисконтом и переложить деньги в другой актив. Однако на рынке остаются люди, которые изначально приобретают квартиры в «полуинвестиционных» целях – чтобы каким-то образом защитить сбережения, а заодно иметь квартиру на будущее (для детей или себе на пенсию). Поэтому арендный рынок все равно будет пополняться предложениями в недавних новостройках.

 

Источник: http://www.irn.ru