ЖК «Кварталы 21/19»: высокий темп, умеренные цены

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Жилой комплекс, строящийся на территории одной из промзон ЮВАО г. Москвы,  попался мне на глаза еще весной этого года. Строительство на тот момент только начиналось, и мое воображение живенько нарисовало картину затянувшегося сноса цехов и других зданий предприятия, рекультивации земли, подготовки котлована и так далее. Одним словом, серость, скукотища и никакой романтики. Прошло не так много времени, месяца три-четыре, и я решила проверить, вышло ли строительство на уровень первых этажей. Но увиденное заставило меня потереть кулачками глаза: в августе месяце в Жилом Комплексе «Кварталы 21/19» были практически  полностью  возведены два корпуса, и еще два активно строились. 

 

Дабы не пугать и не путать читателя, сразу поясню, что здесь идет речь не о монолитных домах, строительство которых, как мы знаем, занимает полтора-два года, а о панельных корпусах модернизированной серии П44т-17 и П44т-24. Шесть домов этой серии станут первым этапом проекта комфорт-класса, возводимого по адресу: Рязанский проспект, вл. 6А.  

 

Всего на участке площадью 19 Га будет построен 21 жилой дом, детские сады, школа на 825 учащихся, многофункциональный комплекс, в котором разместятся магазины, офисы и фитнес-центр. Первые этажи корпусов займут небольшие магазинчики, аптеки, салоны и другие объекты торговли и сервиса.  Вопрос с парковкой будет решен строительством многоуровневых надземных и подземных парковок. Территория  Комплекса протянется по 2-му Грайвороновскому проезду и упрется в Рязанский проспект. А на месте этого стыка, что мне особенно нравится, в недалеком будущем планируется строительство станции метро «Стахановская». 

 

Вдоль всего ЖК «Кварталы 21/19» пройдет бульвар длиной 860 метров и шириной 30 метров. Здесь будут обустроены места для отдыха и спорта, игровые зоны, велосипедные дорожки. Комплекс, как это понятно из названия,  разделен на два квартала, каждый из которых будет иметь закрытую от проезда машин, обустроенную территорию. Кварталы застраиваются не только панельными домами высотой 17-24 этажа, но и монолитными корпусами (таких будет всего три).  Дворы в ЖК будут иметь закрытую от проезда машин, обустроенную территорию. Сдача в эксплуатацию двух  домов первой очереди (корпуса 2 и 3) уже не за горами – в 4 квартале 2016 года. Еще четыре (корпуса 5,6, 8 и 9) сдадут к середине 2017-го. В общей сложности к концу будущего года сюда смогут  заехать  1340 семей. Для их удобства в состав первой очереди войдет детский садик на 150 мест и надземный паркинг на 207 авто. Ожидается, что к моменту сдачи первых домов здесь будет обустроен и  бульвар.

 

Строительством домов первой очереди занимается ЗАО «Предприятие МС» – организация, которая  раньше находилась на месте возводимых сегодня  корпусов 2 и 3. Все остальные дома – от 5 до 24 корпуса – на плечах ЗАО «ВекторСтройФинанс», девелопера Проекта. Мне не удалось найти в Сети ни официального сайта Компании, ни информации о проектах, реализованных ею ранее. Все, что я смогла узнать относится лишь к общим сведениям о ней: компания зарегистрирована в Москве в 2004 году и основным видом ее деятельности является подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества. Из проектной декларации узнаю, что в течение трех предшествующих лет Компания возведением многоэтажных жилых домов не занималась. Там же указано, что ЗАО «ВекторСтройФинанс» является собственником участка, на котором ведется строительство. 

 

Генподрядчик строительства – ЗАО «МФС». Строительно-монтажные работы первой и второй очереди выполняет ГК «ДСК-1». С этой компанией, благо, не знакомы разве что только малые дети. Архитектор генерального плана и благоустройства Проекта – «Цимайло, Ляшенко и партнеры». 

 

Авторы проекта постарались избежать того, чтобы панельные корпуса Комплекса были схожи  с теми, что мы привыкли обыкновенно видеть. Ведь, как правило, «панельки» – это невзрачная архитектура, фасады, быстро теряющие «товарный» вид, заурядные входные группы и такая же отделка мест общего пользования. Здесь же фасады облицованы белой плиткой, а торцы домов – цветной, кирпичных тонов. Как мне кажется, рисунок на торцах  напоминает вязаный  узор. 

 

Входные группы и места общего пользования будут иметь яркую, но довольно стильную и  качественную отделку. В подъездах, вход в которые возможен как со стороны двора, так и со стороны улицы, предусмотрено место для консьерж-службы и колясочной.  Застройщик  не стал крохоборствовать, распределяя пространство будущего Комплекса. Зачастую панельные дома ставят так, что у соседа из дома напротив можно прикурить, здесь же трехподъездные корпуса стоят на порядочном расстоянии друг от друга, создавая тем самым просторные светлые дворы, и  обеспечивая хорошую инсоляцию квартир. Этим же целям служит и переменная этажность домов: корпуса 2, 6 и 8 имеют высоту в 24 этажа, а 3, 5 и 9 – в 17.

 

Как будут выглядеть монолитные дома, мы пока можем узнать только из компьютерных  рендеров на официальном сайте http://2119.ru/ Жилого Комплекса. Здесь же можно почерпнуть массу разной информации, которая изложена подробно, но при этом без занудства и лишних подробностей, затрудняющих восприятие. На сайте, правда, пока нет каких-либо сведениях о квартирах в «монолите».

 

На момент написания обзора, т.е. в середине августа 2016 года, для желающих приобрести  жилье в «Кварталах 21\19» были доступны квартиры в корпусах 2,3,5 и 9. Продажи в корпусах №6 и 8 должны стартовать в сентябре текущего года.

Квартирный фонд первой и второй очереди строительства состоит из одно-, двух- и трехкомнатных квартир площадью от 38,5 до 79,7 кв. метров. Цены показались мне довольно демократичными. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Кварталы 21/19»

 

Количество комнат	Метраж, кв. метров	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	38,5 - 39,5	4,928 – 6,152
Двухкомнатные	50,1 – 63,9	6,882 – 9,161
Трехкомнатные	76,3 – 79,6	9,537 – 11,144

 

Метраж квартир, конечно, балансирует между классом эконом и комфорт. Те планировки, с которыми уже можно ознакомиться – типовые, каждая секция состоит из одинакового набора квартир. На этаже их окажется по четыре штуки.

 

Поэтажный план корпусов 3 и 5 (высота 17 этажей)

Обратим внимание, что вентиляционный короб находится в коридоре. 

 

Поэтажный план корпусов  2, 6 и 5 (высота 24 этажа)

В этих домах помещения приобретают более замысловатую форму, появляются эркеры и полуэркеры, кухни заметно «вырастают». Но есть и недостатки. Короб в коридоре становится в два раза больше (в «однушках» их уже два), и все потому что в доме 24 этажа, и системе вентиляции нужно больше места.  

 

Квартиры будут сдаваться без отделки, но с уже разведенной электропроводкой и установкой розеток и выключателей. В санузлах выполняется гидроизоляция, а в корпусе №3 в «базовую комплектацию» войдет скромная отделка туалета и ванной: плитка на полу и стенах (но не до потолка) и полотенцесушитель. Система отопления – вертикальная, по стояку, под окнами будут установлены радиаторы. Окна – качественные двухкамерные стеклопакеты в оправе из ПВХ,  балконы же будут иметь одинарное остекление. Деревянная входная дверь, конечно же, потребует замены. Можно заказать отделку квартиры по готовому проекту у партнера Компании. С примерами можно ознакомиться на сайте: http://2119.ru/about/finishes/type_2/.

 

Но перед выбором стиля и оттенков отделки, мне бы хотелось ознакомиться с мнением обитателей форумов. О чем говорят реальные и потенциальные покупатели квартир в ЖК «Кварталы 21/19»? 

 

В первую очередь форумчан, конечно же, беспокоит вопрос экологии. ЖК строится на территории промзоны, рядом проходит железная дорога, да и вообще место, как принято считать на форумах, так себе. Понятно, что Рязанский район Москвы – это не Крылатское  и  даже не Строгино. Многих беспокоит, что это территория промзоны, которая в обязательном порядке должна быть чем-нибудь заражена.  Но что касается места, на котором ведется строительство домов первой очереди, то здесь до этого находилось предприятие, занимавшееся  фасовкой соли. В принципе, при богатой фантазии в этом можно и плюсы увидеть. Остальная территория занята корпусами машиностроительного завода «Молния», который, конечно же, сложнее назвать безопасным с точки зрения воздействия на окружающую среду. Ну а что касается Малого кольца МЖД – что есть, то есть. 

 

Встречаются также беспокойства, связанные с проблемами социальной и транспортной инфраструктуры. Ведь районные школы находятся не так близко, первоклашкам сюда точно будет сложно ходить, а на территории ЖК школа откроется лишь в 2019 году. Что касается транспорта, то в поезд метро на станции «Текстильщики»  в час-пик попасть с первой попытки удается не всем. Да и до самой станции по утрам, как считают местные жители, добираться проблематично. Днем же дорога проблем не вызывает, в чем я и убедилась, отправившись в ЖК «Кварталы 21/19». 

 

Планируя поездку в офис продаж, следует учитывать, что экскурсии здесь проводятся лишь по субботам и воскресеньям с 10 до 19 часов. В будние дни работы на площадке ведутся гораздо активнее, и строителям становится не до гостей. Ну а в выходные мы можем получить консультацию, посмотреть квартиры в корпусах 2 и 3 и, при необходимости, побеседовать со специалистом по ипотеке. 

Если ехать на место на общественном транспорте, то удобнее всего будет добираться от станции метро Текстильщики (выход из первого вагона).   

 

Остановка наземного транспорта находится за поворотом. 

 

Отсюда до Жилого Комплекса  следуют автобусы 29 и 725, либо маршрутка 160М. Пункт назначения – остановка «Вычислительный центр». Даже если водитель не объявит остановку, проехать  нужную у нас не получится, потому что не заметить белое пятно новостройки на общем, пока еще довольно унылом фоне, невозможно. 

 

Павильончик офиса продаж находится прямо напротив остановки, рядом с корпусом №3. За ним строится новое здание, в котором будут принимать и консультировать клиентов, оно окажется  гораздо просторнее  прежнего. Единственной  организацией, которая занимается продажей квартир является компания «Метриум Групп». В офисе  работа кипит – не только мне интересно попасть  на экскурсию в этот выходной. Меня принимает сотрудница по имени Валентина. Беседа оказалась очень комфортной, менеджер компетентна и очень доброжелательна. Показав несколько вариантов,  Валентина рассказала о Проекте, ответила на мои вопросы и пригласила на экскурсию. Перед выходом сотрудница вручила мне строительную каску и помогла подогнать ремень под размер головы, я ведь старательно делала вид, что первый раз в жизни держу в руках этот предмет. 

 

Но вот чего мне не пришло симулировать, так это проблемы с координацией. На стройплощадке территория пока напоминает полосу препятствий или модный нынче квест: тут пройди по досточке, там прыгни на плитку, здесь попробуй-ка балансировать на неровно уложенных паллетах. При этом Валентина не выпускала меня из поля зрения, всячески старалась помочь, предупреждала об опасностях. 

 

Участок первой очереди застройки еще освобожден не полностью. Часть строений активно демонтируется. 

 

 В середине августа корпус  5 был построен до четвертого этажа.  Первый этаж (нежилой)  здесь довольно высокий.  

  

Корпус 9 только выходил на четвертый. 

 

Второй корпус еще не достроен, но и в нем проводятся показы. 

 

Но мы начали просмотр с корпуса №3. Здесь на момент моего визита проводилась отделка входных групп и мест общего пользования.

 

Мы посмотрели парочку квартир на втором этаже. Качество строительства серьезных вопросов не вызвало, трещин и щелей я не увидела. 

 

Окна добротные, по крайней мере, с функцией шумоизоляции они справляются хорошо. 

 

Не разочаровали и квартиры в корпусе №2. 

 

Высота потолка составляет 2,70 метра.

 

В комнатах  установлена система вентиляции. 

 

А я-то думаю, что это за отверстия на фасаде. 

 

Из окна второго корпуса  виден жилой массив, в котором находится ближайшая школа. Но нужно учитывать, что по прямой тут не пройти. 

 

Но, признаться, такие трудности меня стали пугать гораздо меньше, когда Валентина рассказала о том, что при покупке квартиры  по ипотеке, либо при 100% оплате действует скидка 3-5%. Здесь Есть возможность получить и беспроцентную рассрочку, но ее условия выглядят малоинтересно. Как сказала Валентина, первый взнос должен быть от 70%, и скидка при этом не предоставляется. Компания также предлагает возможность покупки квартиры по программе «трейд-ин», то есть, использовать старую квартиру в зачет новой.

 

Между покупателем и компанией «Метриум» заключается договор бронирования, позволяющий зафиксировать стоимость квартиры. При этом последуют дополнительные расходы в размере 60 тысяч рублей – оплата услуг регистрации Договора Долевого Участия (ДДУ, ФЗ-214) в регистрационной палате и последующее получение Свидетельства о собственности. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в ЮВАО г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от метро	Метраж, кв. метров	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Кварталы 21/19»	20  мин. транспортом  от ст. «Текстильщики»	38,5	4,928	4 кв. 2016 года
«Sreda»	15 мин. транспортом  от ст. «Рязанский Проспект»	38,0	5,863	4 кв. 2017 года
«Домашний»	12 мин. транспортом  от ст. «Марьино»	37,0	4,171	1 кв. 2018 года
«ВЛюблино»	10 мин. транспортом от ст. «Люблино»	37,0	4,413	2 кв. 2018 года

 

Несмотря на то, что ЖК «Кварталы 21/19» находится в промзоне, Проект показался мне весьма перспективным, ярким и жизнерадостным. В первую очередь мне понравились цены на жилье, темпы строительства, наличие собственной инфраструктуры в перспективе и обустройство бульвара, ведущего к будущей станции метро. Не разочаровало ни качество строительства, ни планировки. Высокую оценку хотелось бы дать и качеству работы компании-продавца.

 

Ознакомившись с «Кварталами 21/19» и альтернативными вариантами, я пришла к выводу, что Жилой Комплекс вполне заслуживает внимания покупателей, рассматривающих для проживания  Юго-Восточный округ столицы. Рассмотренный ЖК подойдет тем, кому важна скорая сдача дома, удобное расположение относительно центра, близость метро (в перспективе), но не столь принципиальна технология строительства. То есть это должен быть покупатель без предубеждений в отношении панельного жилья. Очевидно, что строительные технологии шагнули далеко вперед,  но многие из нас сегодня предпочитают именно монолитное жилье. 

 

Если  все же «панель» вызывает устойчивое неприятие, можно дождаться открытия продаж квартир в домах третьей очереди. Однако боюсь, что цены на них окажутся уже не столь привлекательными. 

 

Специально для портала "Все новостройки"