ЖК «Дом на Обручевых»: монополист на рынке новостроек «у Политехнической»
30 сентября 2016
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Среди потенциальных дольщиков ЖК «Дом на Обручевых» вызвал большой интерес. Мало того, что объект возводят в старой, обжитой, зелёной части Калининского района, где редко появляется что-то новое, так ещё и под знаменем надёжной и проверенной компании. Казалось бы – надо покупать не раздумывая, тем более что и продажи начались совсем недавно, однако мнения жаждущих разошлись. Так брать или не брать – давайте разбираться вместе.
О проекте
.JPG)
Как видно из названия, новостройку возводят на улице Обручевых, если же говорить точнее, то по адресу: дом 5А. Это в пяти минутах ходьбы от Проспекта Науки и в двенадцати – от станции метро «Политехническая». Можно дойти и до «Академической», но она относится к той же ветке, а находится чуть дальше. На картах Яндекса эта территория отмечена серым, а значит, дом строится в бывшей (или нынешней) промышленной зоне, и почему-то это очень меня удивило. Может потому, что в округе находится множество парков: Сосновка, Муринский, Пискарёвский, Технического университета, и ей будто бы неоткуда там взяться. Но, как бы там ни было, на этапе заочного знакомства, я не стала придавать этому большого значения, чтобы сложить впечатление на месте. Тем более, интереснее было узнать, что же представляет собой сам проект.
За этой информацией я отправилась на официальный сайт застройщика: http://www.lenspecsmu.ru/, где всё описано довольно подробно. 20 этажей: 2 из которых отдали под коммерцию, а 18 остальных – под 765 квартир. Среди них можно найти варианты от студий до трёхкомнатных, площадью от 25 до 96 кв.м. Сдавать их будут без отделки, но со стяжкой пола, счётчиками, радиаторами, разводкой электрики и входной дверью. Возводят дом по кирпично-монолитной технологии, с монтажом вентилируемого фасада. К работам приступили в третьем квартале 2016 года. Закончить комплекс планируют в 1 квартале 2019 года.
.JPG)
Кроме этого можно заглянуть в проектную декларацию и узнать, что: разрешение на строительство уже получено, а земельный участок оформлен в собственность; дом будет иметь «П»-образную форму и 8 секций; половину жилищного фонда займут однокомнатные квартиры; а в составе ЖК запланирован детский сад и два паркинга почти на 500 мест: пристроенный и отдельностоящий. Уже в вольном описании застройщик рассказывает, что планирует оснастить ЖК «Дом на Обручевых» бесшумными высокоскоростными лифтами и видеонаблюдением. Что ж, проект выглядит любопытно, посмотрим, что же с планировками.
Цены и планировки
|
Количество комнат |
Площадь |
Стоимость |
|
Студии |
25 – 32 кв.м. |
3.1 – 3.7 млн.р. |
|
1 к.кв. |
36 – 54 кв.м. |
4.3 – 5.5 млн.р. |
|
2 к.кв. |
55 – 73 кв.м. |
5.9 – 8 млн.р. |
|
3 к.кв. |
73 – 96 кв.м. |
7.5 – 9.3 млн.р. |
Все свободные квартиры выложены на сайте длинным списком. Однако когда начинаешь разбираться, выясняется, что планировочных решений не так много. Большинство вариантов отличается друг от друга лишь размерами. Вот студии, к примеру. Квадратные и прямоугольные, но в целом – почти одинаковые. Кроме площади и выбирать тут нечего. Нужна скромная компактная квартира? Пожалуйста. 25 метров: 16 – комната, 2.9 – прихожая, 4.3 – санузел, 5.9 – балкон. Хочется просторнее? Есть множество однотипных предложений, которые заканчиваются классической планировкой «вагончиком», где комната достигает уже 23 метров, прихожая и санузел остаются неизменными, а балкон, вообще, уменьшается до 4.7 кв.м.
Нет разнообразия и среди однокомнатных квартир. Выбрать можно только распашную или линейную форму и размер. Вот два типовых варианта:
.gif)
Кухни по 12-13 метров, комнаты по 16-18 квадратов, санузлы и прихожие чуть больше – по 4, балконы – по 3-4. Дальше, по аналогии со студиями, все варианты постепенно растут и упираются в 54 квадрата, где кухне и комнате отводится уже почти по 20 кв. метров, прихожей – 5, санузлу – 6 и балкону – 4.3 метра.
А вот типовые двухкомнатные квартиры. Они спроектированы вроде бы также, но есть в них одна любопытная деталь – это большие кухни. На предложенных 20 метрах можно и готовить, и гостей принимать, чтобы в двух оставшихся комнатах от 14 до 16 метров устроить уже спальни. Прихожие здесь уже становятся больше, по 8 – 10 метров, а санузел разделяется.
Примерно также расчерчены и трёхкомнатные варианты. Столовые здесь занимают по 17-19 метров, а комнаты от 12 до 20 метров. Появляются вторые санузлы, вторые окна в помещениях, большие коридоры по 10-14 метров. Так что в целом все планировки оставляют приятное впечатление. Их немного, но основной спрос они должны удовлетворить.
О застройщике
.JPG)
ЖК «Дом на Обручевых» возводит хорошо известная петербуржцам компания «ЛенСпецСму». Её знают и помнят ещё с советских времён, поэтому смело доверяют и рекомендуют друзьям. За свою почти 30-летнюю историю фирма успела вырасти в огромный холдинг с собственным производством строительных материалов и личным парком техники. Она освоила коммерческое и промышленное строительство, первая в России получила кредитный рейтинг от крупнейшего мирового агентства Standard & Poor's, привлекла в инвесторы крупную международную компанию и добилась других высот, но главное – возвела и сдала в срок десятки качественных жилых комплексов.
Так что неудивительно, что на форумах можно встретить вот такие отзывы:
.png)
www.domkontrol.ru
И в то же время, восторг выражают не все. Может, это происки конкурентов, а может, и правда снизилось качество строительства, да только уж очень часто люди жалуются на хорошую слышимость, плохие окна, неровные стены, холодные батареи и высокую квартплату. Особенно на квартплату.
.png)
novostroy.spb.ru
Вполне может быть, что люди преувеличивают, такое бывает. Но частота жалоб настораживает. Так что если бы я решилась брать метры в «Доме на Обручевых», то уточнила бы у жителей других домов от «ЛенСпецСму», как обстоят дела на самом деле. Найти нужного человека в сети сейчас несложно, есть целые сообщества дольщиков конкретных новостроек, думаю, в приватной беседе они подскажут настоящие суммы.
На объекте
.JPG)
Я же тем временем отправилась познакомиться с объектом вживую. И, неожиданно для самой себя, разочаровалась. Это самая настоящая промзона: холодная, неуютная, необжитая. Вокруг одни сервисы, автомойки и заброшенные здания. Дороги узкие, мест для парковки нет. И разбавляет эту картину только современная военная академия. Да и на ту, жалуются.
http://forum.littleone.ru
Я обошла стройплощадку со всех сторон, но не увидела ничего, что могло бы поднять настроение или хотя бы обнадёжить. Возможно, со временем тут всё преобразится, построят ещё дома, появятся магазинчики и кафе, но пока место производит тягостное впечатление. Я так и вторила комментариям с форумов на тему: «Почему же так дорого?!».
«Давно интересуюсь этим районом из-за хорошей экологической обстановки, естественно обратил внимания на «Дом на Обручевых». Но вот что меня удивило – строительство ещё только на самом раннем этапе, но цены на однушки уже около 5 миллионов (115к за квадратный метр). Это ведь много, разве нет?»http://pronovostroy.ru
.JPG)
А получается, что и нет, если посмотреть на ситуацию беспристрастно. Какими бы не были окрестности – Калинский район всё равно ценится на рынке высоко. Он старый, спокойный, зелёный и благоустроенный. То есть даже вокруг нашей промзоны расположилось множество школ, детских садов и поликлиник. В радиусе 10-15 минут ходьбы можно найти и фитнес-клуб, и ресторан, и салон красоты, и кинотеатр, и торговый центр, и всё остальное.
.JPG)
С открытием коммерческих помещений на первых этажах нашего дома многие вещи станут ещё доступнее. Думаю, появится даже хороший продуктовый магазин, которого тут так не хватает. С транспортной доступностью тоже всё в порядке. Метро в пешей доступности, пробки – не больше, чем везде. Немного напряжённой показалась ситуация с парковочными местами – везде всё заставлено машинами, но когда территорию благоустроят должно стать полегче. В крайнем случае, всегда можно купить или арендовать место в подземном гараже. Цен пока не оглашают, но вот в соседней «Орбите», которую тоже строил «ЛенСпецСму», говорят, продавали по 800.
pronovostroy.ru-1
.JPG)
.JPG)
И всё же, и всё же, на старте продаж цены могли бы быть и пониже. Ведь странно, когда в стоимость строящихся квартир примерно равна готовым. В прошлом году, возле станции метро «Академическая», сдали последние корпуса «Академ-Парка». Так вот там, 73 кв.м. можно купить за 8.1 миллионов рублей (за 8.4 ещё и отделка будет), а в «Доме на Обручевых», 72 кв.м. стоят от 7.9 до 8 миллионов в зависимости от этажа, и дальше цены будут только расти. Ну, как-то не складывается. Видимо, «ЛенСпецСму» хочет воспользоваться своим монопольным положением по максимуму, ведь выбора квартир в готовых домах практически нет.
.JPG)
.JPG)
В офисе
.JPG)
На объекте мобильного отдела продаж нет, так что за консультацией вам придётся ехать в центральный офис на Богатырском проспекте, 2 (есть и другие, но этот ближе всего). Зато там вас ждёт множество свободных и профессиональных менеджеров, готовых ответить на любой вопрос. Даже на самый каверзный. В частности, про регулярные марши под бой барабанов в военной академии напротив. Мой собеседник не стал ни подтверждать, ни опровергать эту информацию, а лишь осторожно высказался, что «слухи такие ходят». Однако ответил, «если будут мешать, всегда можно пожаловаться, сославшись на закон о тишине, и они прекратят». Уж не знаю, насколько возможен такой исход событий, но такой закон, действительно, существует, и теоретически даже работает.
Дальше менеджер вкратце рассказал о комплексе, помог выбрать планировку и принялся перечислять варианты приобретения. Самым выгодным, как всегда, оказался 100% взнос. В этом случае с базовой цены скинут 10%, и, кстати, именно эта цена и указана на сайте. Дальше – надо считать. Есть ипотека от ведущих банков (ВТБ24, Санкт-Петербург), а есть беспроцентная рассрочка до декабря 2018 года. С одной стороны, в кредит сумма договора будет такой же, что и при единовременной оплате, но придётся платить за обслуживание долга, а в рассрочку – формирование цены идёт от базовой стоимости (со скидкой в 10% лишь на первый взнос), но зато никаких процентов «сверху» оплачивать уже не придётся. То есть бесплатная она лишь условно, но при большом первом взносе может быть выгодной (хотя застройщик оформит её, даже если на руках есть всего 20%).
.JPG)
Наименее интересным вариантом мне показалась рассрочка до 2020 года с удорожанием в 1% на остаток. Механизм её подсчёта менеджер мне подсказать не смог – сказал, что рассчитать правильно сможет только специальная программа, но пояснил на примере. Допустим, базовая цена квартиры составляет 5.2 млн. руб. При 100% оплате и ипотеке она уменьшится до 4.7 млн. руб., но на заёмную сумму будет капать банковский процент (в среднем, те же 12, что и при «платной» рассрочке). При оформлении рассрочки до 2018 года, сумма сделки составит уже 4.8 млн. руб. (из расчёта, что вы внесёте сразу 4 миллиона). А в рассрочку до 2020 года эта же квартира, с этим же первым взносом обойдётся по договору в 4.9 млн.руб., и ежемесячно за неё придётся платить по 18.500 рублей. Разница с ипотекой получилось небольшой, но только потому, что здесь предусмотрен большой первый взнос. При маленьком – облагаемая процентом сумма существенно вырастет.
.JPG)
.JPG)
Оформляется сделка по 214-ФЗ, с занесением денег на аккредитив. Договор долевого участия абсолютно стандартный: заключается на головное юридическое лицо, ключи обещают передать в течение 6 месяцев после завершения строительства.
Конкуренты
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
|
Main House |
Glorax Development |
2 квартал 2019 г. |
29 кв.м. |
2.6 млн.р. |
|
Дом на Обручевых |
ЛенСпецСМУ |
4 квартал 2018 г. |
29 кв.м. |
3.3 млн.р. |
Как я уже неоднократно говорила, рядом с «Домом на Обручевых» ничего не строится. Ближайший конкурент, ЖК Main House, находится в 10 минутах ходьбы от соседней станции метро «Гражданский проспект». Он представляет собой стильный разновысотный дом, который состоит из 4 секций, а кажется, что из 4 разных корпусов. Застройщик, вообще, уделяет концепциям своих проектов много внимания. Все его объекты выглядят красивыми и продуманными. Например, здесь внутренний двор вынесен на крышу первого этажа, где расположилась коммерция, а жилые секции «вырастают» по краям, как бы укрывая его от шума, пыли и посторонних. В жилищном фонде предусмотрено всего 403 квартиры от 23 до 96 кв.м., среди которых есть и функциональные студии, и просторные трёхкомнатные варианты.
Резюме
Как верно подметили потенциальные дольщики на одном из форумов, если вы хотите купить квартиру именно в этой локации, то выбора у вас попросту нет. Берите, и не переживайте. Комплекс приличный, застройщик надёжный, договор долевой, с транспортной доступностью и инфраструктурой всё в порядке. Если же у вас на прицеле несколько вариантов, то тщательно взвесьте все за и против. Вполне может статься, что вы найдёте более сбалансированный вариант по цене и качеству, ведь на старте продаж стоимость квадратного метра в «Доме на Обручевых» кажется завышенной.
Другие материалы
ЖК «Богородский»: осталось немного
Микрорайон «Богородский» расположен в северо-восточной части Щёлково и граничит с землями Щелковского лесничества. Площадь застройки 30 гектаров. На этой площади уже построено 16 современных монолитно-кирпичных жилых домов переменной этажности (14-18 этажей), два детских сада, рассчитанных на 467 мест и общеобразовательная школа на 1100 мест, с лингвистическим отделением, современными лабораториями и собственным стадионом.
ЖК «Царицыно»: три года спустя
Получив от редакции задание написать обзор Жилого Комплекса «Царицыно», я довольно потерла руки и засучила рукава: эта задача показалась мне очень интересной.
.jpg)
Апарт-отель Prime Residence: почти на Невском, почти дёшево
По результатам одного из независимых рейтингов, комплекс апартаментов Prime Residence стал самым доступным вариантом первичной недвижимости в окрестностях Невского проспекта. На первую строчку их вывела 22-метровая студия с полной отделкой, за которую застройщик просил 2.6 миллиона рублей. Сегодня таких предложений уже нет, самые маленькие апартаменты площадью 23 квадратных метра продают за 3.5 миллиона, но это всё равно очень недорого. В чём же секрет, неужели только в коммерческом статусе недвижимости, давайте разбираться.
.jpg)
ЖК «Ярославский удел»: модерн против классики
Выборгский район – старый, обжитой и плотно застроенный. Новых строек тут почти нет. Вернее, не было. Потому что в последнее время сообщения о новых объектах стали появляться с завидной регулярностью. И если верить анонсам, то все они сплошь интересные и достойные. Однако полагаться на слово мы не привыкли, так что планомерно исследуем каждый из этих проектов. Сегодня, например, настал черёд ЖК «Ярославский удел», продажи которого стартовали совсем недавно, в июне 2016 года.
.jpg)
ЖК «Кварталы 21/19»: высокий темп, умеренные цены
Жилой комплекс, строящийся на территории одной из промзон ЮВАО г. Москвы, попался мне на глаза еще весной этого года. Строительство на тот момент только начиналось, и мое воображение живенько нарисовало картину затянувшегося сноса цехов и других зданий предприятия, рекультивации земли, подготовки котлована и так далее. Одним словом, серость, скукотища и никакой романтики. Прошло не так много времени, месяца три-четыре, и я решила проверить, вышло ли строительство на уровень первых этажей. Но увиденное заставило меня потереть кулачками глаза: в августе месяце в Жилом Комплексе «Кварталы 21/19» были практически полностью возведены два корпуса, и еще два активно строились.
Обсуждение
0