ЖК «Мишино»: собственного мнения не имею

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

Ноябрь, холодно и ветрено. Поземка быстро ткет снежные кружева и тонко свистит среди голых веток застывших деревьев. Прекрасная погода! Погода, созданная для чая с лимоном, шоколада с орехами и пушистого пледа.

 

А это дорога сквозь прекрасный торжественный лес ведет к новому дому, где все это будет. 

 

Находится эта красота в микрорайоне Клязьма-Старбеево города Химки, в Московской области. 

 

Знакомьтесь: жилой квартал «Мишино», который возводится компаний «ИНГЕКОМ – 001», вблизи квартала Вашутино.

 

В Московском регионе город Химки выделяется высокими темпами строительства жилья среди других городов Подмосковья, в 2016 году приобрести жилую недвижимость здесь можно примерно в сорока новостройках. Но немногие из них могут похвастаться не только наличием детского сада, но и общеобразовательной школой. Таких «отличников» всего двенадцать, поэтому Химки и здесь первые, но, увы, с конца.

 

А новый жилой комплекс «Мишино» качественно выделяется на фоне всех химкинских новостроек не только наличием (в будущем) школы и детского сада (построен), но и своим мультиформатным наполнением. В «Мишино» можно приобрести квартиру в малоэтажном доме, секцию в сблокированном доме (таунхаус) и коттедж.

 

 

Давайте посмотрим, о чем поведает сайт http://мишино.рф/. Главное, что сразу бросается в глаза: нет стоимости ни на один объект в «Мишино». Есть генплан, можно выбрать квартиру, секцию в таунхаусе или коттедж. Вы увидите и расположение, и планировку и метраж жилья, но нет стоимости! Как так? Я видела сайты, где квартир в десятки раз больше и на все есть цены. Хорошо, что менеджер выслала мне впоследствии прайс-лист на квартиры и на таунхаусы на электронную почту, и на том спасибо.

 

Невнятно рассказано об акциях и рассрочке, да еще эту информацию сразу и не найдешь. Для нее не сыскалось другого места, кроме, как на странице «офис продаж».

 

Веб-камера работает только одна и показывает она уже возведенный многоквартирный дом. Но можно посмотреть этапы строительства и получить общее представление о комплексе в нескольких видеороликах.

 

Выложены проектные декларации, разрешения на строительство блокированных жилых и многоквартирных домов, свидетельства о собственности на землю, разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов № 2 и 3.

 

В целом сайт неплохой, достаточно информативный, но все впечатление портит отсутствие цен на жилье.

 

Форум http://mishino.info/. Возможно, что там и есть интересная информация, но мне ее узнать не удалось, нужна регистрация и не просто абы кто там может зарегистрироваться. Если у вас нет официального подтверждения, что вы являетесь дольщиком, то идите в другое место.

 

http://www.novostroykin.ru/forum/?nid=2906 здесь в основном обсуждают экологию.

 

 

МКАД, 75 съезд. По Ленинградке менее чем через километр поворачивайте направо на улицу Маяковского. После железной дороги она переходит в проспект Мира, затем налево на улицу 8 марта, потом направо на улицу академика Грушина и на пересечении с улицей Мичурина есть указатель на «Мишино». Через полтора километра перед вами офис продаж. Вся дорога от МКАД уложится в шесть километров и займет минут десять (если в пробке не застрянете).

 

 

 

Все эти номера останавливаются на конечной остановке под названием «Улица Павлова». Далее идите вперед минут 15. Можно заранее договориться с менеджером, и он вас встретит и довезет до офиса на автомобиле.

 

 

Застройщик ООО «ИНГЕОКОМ – 001» зарегистрирован в 2013 году по адресу: Московская область, г. Химки, улица Ленинградская, дом 29, офис 718. Генеральный директор Олег Владимирович Жирухин.

 

Учредитель ООО «ИНГЕОКОМ – ИНВЕСТ», находящийся по адресу: Москва, Яковоапостольский перуелок, дом 7, строение 2, здесь и центральный офис продаж. Это общество является и генеральным подрядчиком.

 

«ИНГЕОКОМ-Эко» – обеспечивает строительство деревянных коттеджей. Компания имеет современный завод для производства конструкционных материалов (стеновой брус, балки перекрытий, клееный профилированный брус, стропильные системы и пр.), которые используются для возведения коттеджей в «Мишино».

 

Эти и другие организации входят в крупный холдинг со славной и довольно долгой историей, так как появился он на свет в 1989 году http://engeocom.ru/ – акционерное общество «Объединение «ИНГЕОКОМ».

 

Очень крупные, значимые проекты находятся в его реализованном портфеле. Назову несколько:

 

• Транспортные развязки в Москве на пересечении МКАД с Рязанским проспектом и в районе «Сити».

• Центральный детский магазин на Лубянке.

• Станции метро «Борисово», «Деловой центр» и «Славянский бульвар».

• Центральный стадион «Фишт» и ледовый дворец «Айсберг» в Сочи.

• Тоннель под проливом Босфор в Стамбуле (Турция).

• Первый пусковой участок метро в Челябинске.

• Демонтаж зданий гостиниц «Москва» и «Интурист».

• Стадион «Локомотив».

 

И многое-многое другое: стадионы, офисы, торговые центры, жилые дома, храмы, мосты, физкультурно-оздоровительные комплексы… Всего не перечислить. Основателем и руководителем АО «Объединение «ИНГЕОКОМ» являлся Михаил Рудяк, ксожалению, в 2007 году его не стало. Жилой комплекс «Мишино» назван в его честь.

 

 

В ЖК «Мишино» проектом предусмотрены: 9 многоквартирных домов в 4–5 этажей, 143 таунхауса, 72 коттеджа, школа, детский сад, торговый центр, паркинг и прогулочная зона с искусственным прудом.

 

Как видно на генплане с запада «Мишино» граничит с коттеджным поселком «Серебряные Родники», СНТ «Вашутино» и «Исток», севернее и восточнее Химкинский лес, через который буквально в километре от квартала проходит платная автодорога М-11 (Москва – Санкт-Петербург). На юге заброшенная территория бывшего отдела №90 МКБ «Факел» (согласно сведениям wikimapia).

 

Строительство происходит в два этапа. В первой очереди по плану возводятся 4 многоквартирных дома, 53 таунхауса, 36 коттеджей, детский сад, обустраивается набережная с магазинами и кафе. Все строительство должно быть завершено в конце 2016 года. Во второй очереди запланированы школа, 5 домов, 90 таунхаусов, 36 коттеджей, паркинг и торговый центр. 

 

Отдельно скажу о школе. Согласно справке Метриум Групп

 

http://publishernews.ru/PressRelease/PressReleaseShow.asp?id=567940

 

Участок с кадастровым номером 50:10:0020205:110 занимает площадь 32000 кв. м, имеет категорию земель населенных пунктов и предназначен для размещения среднеэтажного строительства. Здесь возводятся многоквартирные дома. Собственником участка является ООО «ИНГЕОКОМ – 001».

 

На ноябрь 2016 года сданы в эксплуатацию корпуса 2 и 3, но продажи идут во всех четырех корпусах. Менеджер сказала, что и детский садик уже построен, идут отделочные работы, но я его не увидела, увы.

 

 

Давайте на примере многоквартирного жилого дома № 1 состоящего из шести секций посмотрим, как и что, потому что была я только в этом корпусе. Разрешение на строительство № RU 50301000-213 этого корпуса выдано в декабре 2014 года. Действует оно до декабря 2016 года.

 

На фотографии хорошо видно, что этажей действительно от 4 до 5, секций 6. В каждой секции один лифт. Всего квартир 132.

 

Стоимость квартир указана с учетом скидки при 100% оплате/ипотеке. 

 

Однокомнатных 52, площадью 31,2 – 49,1кв. м, стоимостью 3,12 – 4,52 млн руб.

Двухкомнатных 61, площадью 59,8 – 73,2 кв. м, стоимостью 4,63 – 6,7 млн руб.

Трехкомнатных 19, площадью 81– 98,7 кв. м, стоимостью 7,0 – 8,13 млн руб.

Кладовых вне квартир 91.

 

После 15 декабря удорожание на 2%.

 

Предполагаемый срок введения в эксплуатацию – четвертый квартал 2016 года (перенос от первоначального на один квартал).

 

Фундамент – монолитный железобетон. Стены из поризованного камня с утеплителем, снаружи облицовочный кирпич.

 

Перекрытия – монолитный железобетон. Кровля плоская, совмещенная, частично эксплуатируемая с организованным внутренним водостоком.

 

Лестница самая простая, на мой взгляд, обычней не придумаешь, даже плитка не выложена.

 

Обратите внимание на террасы первого этажа. Их площадь 6 кв. метров.

 

Высота потолков 3,1 метра, панорамные окна.

 

Квартиры сдаются покупателю без отделки, вставлены стеклопакеты и застеклены балконы.

 

Выполнены газификация, канализирование стоков, стоят батареи отопления, проведен водопровод, электричество.

 

Внутриквартирных перегородок нет.

 

 

Таунхаусы первой очереди располагаются на земельном участке площадью 17326 кв. м с кадастровым номером 50:10:0020205:160. Это земли населенных пунктов предназначенные для малоэтажного жилого строительства, объектов обслуживания и административно-деловых объектов. Участок находится у застройщика «Ингеоком-001» в собственности. Предполагаемый срок введения в эксплуатацию четвертый квартал 2016 года. Оформление в собственность до 30 июня 2017 года.

 

Так как собственными глазами тауны увидеть не довелось, пришлось взять картинку с фейсбука: https://www.facebook.com/mishinorf.

 

Свайный фундамент объединен ленточным монолитным железобетонным ростверком. Стены комбинированные. Первый этаж из трехслойной облегченной кладки из мелкоштучных материалов: крупноформатный керамический блок, утеплитель гидрофобизированные плиты из минеральной ваты, облицовочный кирпич. В отделке фасадов использованы искусственный камень, клинкерный кирпич, планкен. Деревянные фасады покрыты австрийской краской Adler.

 

Внутренние несущие стены из крупноформатного керамического блока. Межкомнатные не несущие стены просто обозначены маячным рядом.

 

2 этаж. Наружная стена – деревянный клееный брус сечения 200х185. Внутренние перегородки из клееного бруса.

 

Перекрытия 1 и 2 этажей монолитные железобетонные, перекрытие мансарды деревянное по лагам, есть мансардные окна.

 

Кровля смешанного типа, на эксплуатируемой части располагается терраса, причем она есть полностью открытая или частично. Другая часть скатная. Покрытие керамической черепицей.

 

Окна двухкамерные стеклопакеты, рамы деревянные. Внутренняя лестница временная, владелец сам устанавливает постоянную. Подвала нет.

 

Подключение ко всем коммуникациям выполнены (газ, водопровод, электричество, слаботочные системы до ввода в дом). В бойлерной установлен газовый котел, заведен водопровод с установкой фильтра грубой очистки и счетчики. Сантехоборудования нет, внутренних дверей нет, подоконников нет, стяжки пола нет.

 

Посмотрим на таунхаус в четвертой линии под номером 8. Площадь в 2,5 сотки распределяется следующим образом:

 

• 0,5 сотки отведено под машиноместа без навеса!

• 1 сотку занимает непосредственно секция таунхауса.

• 1 сотка – придомовая зона отдыха.

 

Все здесь строго – навес для автомобиля строить нельзя, забор полупрозрачный высотой не выше 1 м 20 см. Даже высокие деревья нельзя высаживать в зеленую изгородь. Общая площадь секции 246 кв. м, стоимость 14,8 млн руб. 

 

План первого этажа взят с сайта объекта.

 

Таунхаусы незначительно различаются по площади, на стоимость влияет площадь участка, так как стоимость одного квадратного метра равна 71 500 тыс. руб.

 

Самая дешевая секция с теплой площадью 182,8 кв. м стоит 14,435 млн руб. и занимает участок в 2,3 сотки. Самый дорогой таунхаус с теплой площадью 189,6 кв. м. обойдется в 14,857 млн руб. и находится на участке в 2,4 сотки.

 

Отдельно отмечу некоторые торцевые секции, у которых участок немногим более четырех соток, поэтому их цены повыше 16 млн руб. 

 

 

Сама не видела. Стоимость, по словам менеджера, от 24 млн руб. Построены из клееного профилированного бруса.  На фотографии проект под номером 4, общей площадью 303,7 кв. м, теплая площадь 181,6 кв. м.

 

В продаже есть около двадцати участков, на которых будут возводиться дома по предлагаемым на сайте проектам.

 

 

На жилье в еще не сданных в эксплуатацию корпусах оформляется договор долевого участия согласно закону №214-ФЗ. На введенные в строй оформляется право собственности.

 

Застройщик периодически проводит разные акции. 

 

Можно воспользоваться рассрочкой, которая действует до конца февраля 2017 года. При первоначальном взносе не менее 30%, который нужно внести в срок до пяти дней после заключения договора, на оставшуюся сумму начисляется 1,5% ежемесячно.

 

Ипотеку на приобретение недвижимости в ЖК «Мишино» выдают банки: Сбербанк, «РоссельхозБанк», «Абсолют», «Уралсиб», «СвязьБанк», ВТБ24, «Возрождение». Военную ипотеку выдает Сбербанк.

 

А что предлагают в малоэтажных новостройках Химкинского района? Смотрим квартиры.

 

Название	от МКАД, км	Квартиры
		Однокмн.		Двухкомн.		Трехкомн.
		площ. кв. м	млн р.	площ. кв. м	млн р.	площ. кв. м	млн р.
«Мишино»	6	31-49	3-4,4	60-73	4,5-6,5	81-99	6,8-7,9
«Новогорск Парк»	13	43-53	3,5-4,2	69-73	5,9-6,2	90	6,5
«Загородный квартал»	16	50-70	6-7	66-88	7,5-10,5	87-112	8,3-11,1
«Шереметьево Парк» (7 этажей)	21	45-46	3,2-3,6	67-72	4,5-4,9	92-109	6,1-7,3

 

Из всех городов-сателлитов Москвы на сегодняшний день Химки являются довольно престижным и удобным городом. Недаром здесь идет активное строительство комплексов бизнес-класса. Неплохая транспортная доступность, современные дома из качественных материалов, более низкая стоимость квадратного метра, чем в столице и упорно ходящие слухи, что рано или поздно Химки станут настоящим московским районом, заставляют потенциального покупателя обращать свой пытливый взор в сторону этого города. Ну, что же, на мой взгляд – неплохой выбор. А ЖК «Мишино» для любителей жить поближе к природе, но не терять контакта с городской инфраструктурой – вообще отличный вариант.

 

Если застройщик построит школу, а я уверена, что построит, то вполне можно жить в новом таунхаусе или квартире, а еще лучше коттедже, в непосредственной близости от лесного массива и не возить ребенка куда-то за кудыкины горы в школу или садик, а просто отвести за ручку малыша, а школьник и сам дойдет. Благо комплекс огорожен и находится под видеонаблюдением и охраной. Наличие торгового центра и крытой парковки – тоже несомненные плюсы.

 

Не понравилась работа офиса. Менеджер не предлагает ни чая, ни кофе, ни даже присесть. Нет никаких рекламных буклетов. Вся беседа происходит стоя около макета комплекса, над ним висит монитор, с помощью которого менеджер представляет различные варианты квартир и их планировок. Почему, несмотря на просьбу, мне все равно не показали таунхаусы «живьем», хотя я предлагала свой автомобиль, если уж менеджеру надоело носиться по комплексу на своих двоих, не знаю. Собственно я и сам комплекс не увидела, так… самый краешек. Нельзя же серьезно считать посещение малоэтажного дома, к тому же самого близкого к офису продаж, экскурсией по поселку. Даже детский садик не продемонстрировали, хотя, говорят, что построен.

 

Очень плохо, что на сайте нет прайс-листа. А на вопрос: «А почему?» ответ был обескураживающим: «А чтобы приезжали и спрашивали». 

Я даже не могу отнести комплекс к какому-то определенному классу. Вроде заявлен как бизнес и частично он ему соответствует, но дешевая лестница, простые подъезды, принижают класс. Комфорт? Но, возможно, я и ошибаюсь, нужно бы взглянуть на сданный в эксплуатацию объект.

 

Экология. На интернет-ресурсах много дискутируют по этому вопросу: какие-то желтые дымовые выбросы, и плывуны, и в засыпанном озере туча вредных веществ. Но посмотрите, что вокруг «Мишино». Это же сплошные дачные и садовые товарищества, существующие давным-давно, и никто не задохнулся, не отравился и не утоп. Вполне себе прекрасно выращивают картофель с помидорчиками и закусывают огурчиками с грядок собственную наливочку-смородиновку. Автомобильная трасса есть, да, но и хороший лес вокруг тоже в наличии. На мой вопрос менеджеру: «А будут ли площадки для выгула собак?», она меня подвела к окну: «Вон, несколько гектаров, хоть обгуляйтесь». А идеальная экология сейчас только в дремучей тайге, которой в Подмосковье тысячу лет как нет. 

 

Но вот не могу честно написать, что рекомендую к приобретению по той причине, что все-таки объективности ради, нужно было бы посмотреть комплекс целиком, или хотя бы просто на машине прокатиться. Поэтому при посещении офиса настаивайте, смотрите и решайте сами.