ЖК «Новое Медведково»: опровергая плохие прогнозы

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

Когда еду смотреть новостройку загород, в машине слушаю радио, и, будучи человеком эмоциональным, обычно выбираю разговорные радиостанции, как наименее отвлекающие от дороги. Предпочитаю такие, где есть новости, аналитика, дискуссии. Так же было и когда я на днях ехал в ЖК «Новое Медведково», который строится на окраине города Мытищи. О самом комплексе расскажу чуть позже, а пока поделюсь тем, что  услышал. 

 

Так вот, в обзоре бизнес-новостей было сказано о том что, по мнению многих экспертов, цены на квартиры в новостройках Подмосковья сильно переоценены, чуть ли не на половину. К примеру, трёхкомнатная квартира, продающаяся теперь за 5,0-6,0 млн. руб., на самом деле должна стоить 2,5-3,0 млн. руб. Объяснений такому феномену не было дано никаких, а потому я и не понял – то ли это застройщики безжалостно завышают реальную стоимость продающегося жилья, то ли покупательская способность населения снизилась настолько, что для реализации уже построенного нужно срочно вдвое снижать существующие цены. 

 

Если мы имеем дело с элементарной спекуляцией, то тут и переживать особо не за что, Минфин нынче весьма активен и совместно с ФАС громко разберётся с зарвавшимися дельцами, а нам, покупателям, останется только дождаться лучших дней. Если же причиной переоценки стало общее падение уровня жизни, то строительство новых объектов должно немедленно прекратиться, начатые стройки – заморозиться, а уже готовое жильё продаваться по демпинговым ценам.  

 

Я ведь на самом деле знаю несколько проектов, о которых писал когда-то, и которые, имея полгода или год назад все перспективы быть сданными и распроданными, уже стоят и на треть не заселены до сих пор. Но в то же самое время я вижу жилые комплексы, которые не только успешно заселяются, но и продолжают прирастать новыми секциями и корпусами, квартиры в которых «разлетаются», как горячие пирожки. 

 

Приходится признать, что статистика, какой бы объективной она ни была, всегда чуть-чуть, но лукава, и мы, полагаясь исключительно на цифры, несмотря на кажущиеся прекрасными перспективы, можем серьёзно просчитаться, оказавшись в результате у разбитого корыта. Или, наоборот, доверившись пессимистическим прогнозам, упустить по-настоящему хороший вариант.

 

Как же избежать ошибки? Честно говоря, не знаю. В середине 80-х годов прошлого века в моду вошли математические модели. Тогда казалось, что наступило наконец-то время, когда, вставив в готовую формулу пару десятков или даже сотен известных параметров, можно со стопроцентной точностью рассчитать поведение любой сложной системы. Иногда это даже получалось. Создатели таких успешных моделей получали государственные премии, о них писали газеты, а потом вдруг случалось что-то и прежде успешные формулы переставали выдавать верный результат. Их пытались спасти, начинали дополнять новыми параметрами, но они становились от этого настолько сложными, что переставали функционировать вовсе. Мало-помалу математическое моделирование сложных систем уползло в академическую тень, чтобы там, без лишнего шума, создавать действительно работающие схемы. Когда-нибудь они обязательно вернутся в наш мир, и тогда не понадобится ни аналитика, ни прогнозы всезнающих экспертов, чтобы предсказать кому и как нужно действовать в складывающихся обстоятельствах. Заполни пустые графы известными данными и получай точный результат. 

 

А пока… Пока придётся довериться собственному чутью и везению. Точно так же, как поступали сотни поколений наших предков. А что? Мы ведь живы покуда; сыты, одеты, не без крыши над головой. Значит, и старые схемы принятия решения худо-бедно, а работают.

 

Поворот, ещё один, и навигатор ведёт меня по прямой, в финале которой маячит флажок, означающий конечную точку моего маршрута – ЖК «Новое Медведково» (г. Мытищи, микрорайон 17А). От МКАД до флажка, по Осташковскому и Волковскому шоссе у меня получилось 6,4 км, на которые я затратил каких-то 10 минут. 

 

ЖК «Новое Медведково» находится в непосредственной близости от Столицы и, видимо, поэтому пользуется большой популярностью у москвичей, решившихся, наконец, улучшить свои жилищные условия за счёт разницы в цене их прежних московских квартир и новых, за пределами кольцевой дороги. 

 

Располагается комплекс на северо-западной окраине города, возле пивзавода. На севере от него есть ничем не засорённое поле с озером посередине. 

 

До центра города можно дойти за 25 минут, до железнодорожного вокзала за 40. На маршрутке эти расстояния преодолеваются за 5 и 10 минут, соответственно. Путь от станции Мытищи до Ярославского вокзала скоростная электричка преодолевает за 20 минут, простая – за 35. Ближайшая к Мытищам станция метро – Медведково, туда ходит маршрутка, время в пути 25-30 минут. 

 

Сами Мытищи – современный и быстро развивающийся пригород Москвы, планирующий даже обзавестись собственной станцией метро к 2020 году. Для жизни здесь есть всё, чем обладает любой столичный микрорайон: школы, детские сады, спортивные комплексы, поликлиники и даже крупный медико-диагностический центр.

 

Интернет-сайт жилого комплекса (http://novoe-medvedkovo-official.ru) сообщает, что компания АО «ИНГАРД» возводит в подмосковном городе Мытищи микрорайон высокого качества по доступным ценам. Первая очередь строительства, начавшегося в 2014 году, включает в себя 11 монолитно-кирпичных домов переменной этажности, детский сад, школу и два паркинга. Всего в микрорайоне планируется построить: 4 детских сада, 3 школы, физкультурно-оздоровительный центр, медицинский центр, подземные и наземные паркинги, гостевые автостоянки и другие объекты. На первых этажах жилых домов предусмотрено создание коммерческих помещений, где разместятся магазины, аптеки и другие объекты инфраструктуры. На благоустроенной территории будут расположены детские и спортивные площадки, велосипедные дорожки, зоны отдыха, а также наземные и подземные паркинги и подсобные помещения. 

 

Сайт у компании современный, можно сказать, модный, настолько, что нормальному человеку разобраться с ним весьма непросто. Активные иконки бокового меню, к примеру, прекрасно работают, но догадаться, что после нажатия такой кнопки, нужно ещё колёсиком мыши опуститься в самую нижнюю, невидимую поначалу, часть экрана, мне удалось только с четвёртой попытки. Другой на моём месте, бросил бы это занятие уже после второй неудачи и попытался найти нужную ему информацию на других интернет-ресурсах, а это существенно снизило бы достоверность полученных данных.

 

Но мне повезло, и я выяснил, что свободных квартир в 8 из 11 корпусов совсем не осталось. На данный момент жилье в ЖК «Новое Медведково» продают в строящихся корпусах под номерами 32,33,34.

 

Паркуюсь возле офиса продаж компании ООО «Ингард недвижимость» (входит  в АО «ИНГАРД»). Он расположился в цокольном этаже корпуса №26, по адресу г. Мытищи микрорайон 17А, ул. Астрахова д. 2 

 

В офисе постоянно работают секретарь и несколько менеджеров-консультантов. Одни помогают покупателям сделать выбор и объясняют условия покупки, другие проводят экскурсии по объекту. В течение рабочего дня сюда можно приехать даже без предварительного звонка. Ребята работают спокойно, чётко и без внимания вы не останетесь ни на одну минуту.

 

У консультанта я сразу спросил, неужели в сданных корпусах нет ни одной свободной квартиры? Всё так, в этих корпусах покупать нечего. А если и есть здесь несколько свободных квартир, то они уже забронированы.  Та же история с корпусами № 23,24,25, которые будут сдаваться в феврале 2017, на три корпуса осталась всего одна свободная «однушка».  Квартиры сейчас можно купить только в корпусах № 32 и 33, которые сдаются во 2 квартале 2018 года и в корпусе №34, сдача которого запланирована на ноябрь 2017 года.

 

Все три здания монолитно-кирпичные, с секциями разной планировки, с цокольным этажом для арендного использования. Каждая секция оснащена парой лифтов (грузовым и пассажирским) и имеет выходы на две стороны дома.

 

 

Свободных квартир много. Выбрать есть из чего.

 

Таблица 1. Стоимость жилья в ЖК «Новое Медведково»

 

Корпус	1-к кв. площадь /цена	2-к кв. площадь/цена	3-к кв. площадь/цена
№32	34,6-42,2 кв.м. 3,16-3,59 млн руб.	48,7-59,3 кв.м. 4,3-4,8 млн руб.	65,3-66,9 кв.м. 5,08-6,08 млн руб.
№33 квартиры с отделкой	33,8-37,7 кв.м. 3,49-4,07 млн руб.	53,4-54,9 кв.м. 4,84-5,32 млн руб.	77,1-82,3 кв.м. 6,83-7,89 млн руб.
№34	36,3-42,7 кв.м. 3,05-4,1 млн руб.	54,6-70 кв.м. 4,46-6,01 млн руб.	78,7-82,4 кв.м. 6,36-7,07 млн руб..

 

Само собой разумеется, поскольку дома ещё строятся, квартиры в них продаются по договору долевого участия (ДДУ), ГО застройщика застрахована. Покупка квартиры в ЖК «Новое Медведково» возможна несколькими способами:

 

- 100% оплата,

- рассрочка от застройщика,

- ипотечное кредитование,

- по жилищной субсидии,

- по программе «Военная ипотека».

 

Для покупателей жилья и коммерческих помещений в новостройке, в случае полной единовременной оплаты, действует система скидок. Условия получения скидок индивидуальны и их нужно уточнять у менеджеров отдела продаж. 

 

Различные акции предусмотрены и для приобретающих жилье в рассрочку. Условия ее предоставления зависят от размера начального взноса и срока. Для внесших сразу половину стоимости, рассрочка будет беспроцентной, а срок полной выплаты стоимости жилья ограничен датой приема дома государственной комиссией и вводом его в эксплуатацию. При внесении начального взноса в 30% будет предоставлена рассрочка с начислением процентов на остаток.

 

Ипотечный кредит под залог квартир в жилом комплексе, готовы предоставить несколько крупных банков, среди них: Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк. Условия кредита у них всех примерно одинаковые. Начальный взнос от 20%, годовая ставка 11-12%, возможность использования материнского капитала и других сертификатов. Квартиры можно приобрести по программе «Военная ипотека», а также государственного субсидирования нуждающихся в улучшении жилищных условий. Эти программы реализуются совместно со Сбербанком.

 

Вводная часть завершилась быстро. Мне вручили толстый буклет. Пора было отправляться на экскурсию по комплексу. Для этого мне предоставили сопровождающего менеджера.

 

На улице дул промозглый ветер, мелкая морось капала с неба, температура гуляла около нуля и тротуары в ЖК «Новое Медведково», выложенные цементной плиткой, покрывались тонкой ледяной коркой. Поддерживая друг друга под локти, мы с менеджером, как пара пенсионеров поковыляли через двор к подъезду 28 корпуса, туда, где осталась единственная открытая для показа «двушка». 

 

Под корпуса 32 и 33 готовят площадки, 34 корпус строится. Там сейчас поднимают третий этаж и экскурсии не проводятся из соображений техники безопасности. Но судя по тому, что 4 свежепостроенных корпуса начали раскупать ещё на стадии закладки фундамента и за два месяца до сдачи (февраль 2017 года) раскупили буквально подчистую, можно с уверенностью утверждать, что экскурсии на объект никого особо не интересовали.

 

Что стало тому причиной, я не знаю, может быть, близость комплекса к столице, а, может, толщина проектной папки АО «ИНГАРД», в которой только на сегодняшний день, кроме ЖК «Новое Медведково», имеется еще четыре строящихся и сданных в разных местах Москвы и Подмосковья жилых комплекса.

 

Кроме скользких тротуаров, наше с менеджером передвижение по двору периодически тормозило моё любопытство. Я обратил внимание на многоуровневый крытый автопаркинг.

 

Пришлось сопровождающему рассказать мне, что объект этот называется корпус № 26А и 5 его этажей способны принять под охрану 295 автомобилей. Машиноместо здесь обойдётся покупателю в 455-625 тыс. руб. В случае если оно приобретается вместе с квартирой, его цена будет снижена на 10%.

 

Новосёлам 26, 28 и 29 корпусов не позавидуешь, они живут практически на стройке. Во дворе есть и лавочки, и детская площадка, но не далее чем в 30 метрах от них гудят бетонные миксеры, кран поднимает грузы, сыпятся искры электросварки. На интернет-форуме новосёлов квартала 17А, жильцы квартир, окна которых выходят во двор, жалуются на пыль и гудящий по ночам трансформатор. Кто-то недоволен самолётами, курсирующими над домами из и в аэропорт Шереметьево. Но для большинства эти проблемы мелочь, они делятся друг с другом особенностями досрочного погашения кредита и обсуждают  необходимость обустройства шлагбаума на открытой автостоянке. По сообщениям с форума, заметно, что среди заселившихся много москвичей, выбравшись, возможно, впервые в жизни, за пределы МКАД, они нервничают, порой излишне эмоциональны, и при каждой возникающей проблеме грозятся вызвать в ЖК телевизионную группу.

 

Вот, прямо посреди двора поднимаются стены будущей школы. 

 

А за ней, только чуть дальше, строят детский сад. 

 

К осени 2017 года здесь всё будет возведено и благоустроено, в этом, глядя на множество задействованных рабочих и обилие строительной техники, нет никаких сомнений. Но пока что, людям приходится терпеть беспокойное соседство. Потому многие и не торопятся с заселением. В подъезде не работает пассажирский лифт, а внутренние стены кабины грузового закрыты фанерными щитами. В  доме (напомню, это корпус 28) идёт ремонт. Снуют туда-сюда маляры, и сантехники, электрики и установщики дверей.  

 

В лифте объявление с просьбой не закрывать двери этажных секций. В противном случае полы на этаже вымыты не будут. Между прочим, двери этажных секций здесь не деревянные, а металлические. Жителям не придётся сбрасываться на их замену, ну разве что на установку замка.

 

Демонстрационной квартирой служит, не заселённая пока и остающаяся в резерве, распашная «двушка» площадью 79 кв. м. 

 

Перегородки смонтированы, электричество доведено до щитка, стяжка на полах отсутствует, но они выполнены из монолита, а потому довольно ровные. Батареи подключены, подводка горячей воды к ним здесь традиционная – от труб в углу комнаты.

 

Я обратил внимание на несколько особенностей квартир в ЖК «Новое Медведково». В них большие окна, почти панорамные, устанавливаются на небольшой высоте от пола. 

 

В квартирах высокие трехметровые потолки, что зрительно увеличивает размер помещений. При таких потолках легко соорудить объёмные антресоли для хранения сезонных вещей, например, в коридоре. Туда летом и снегокат поместится и лыжи не будут торчать.

 

А ещё здесь удивительно просторные лоджии. Широкие, светлые. Такие лоджии не захочется заполнять ненужным хламом, они напоминают веранды, на которых можно ставить столик, пару плетёных кресел, а потом наблюдать как солнце прячется за кромкой елового леса. Естественно, сразу после того, как территорию вокруг дома облагородят.

 

Качество строительства никаких нареканий у меня не вызвало. Сделано всё крепко, основательно. Понравилось, что силовые бетонные консоли в жилых корпусах ЖК «Новое Медведково» имеют прямоугольное сечение и их толщина сопоставима с толщиной газосиликатных блоков, из которых сложены перегородки. Значит, у хозяев квартир хотя бы на одну проблему (как задекорировать в самых неподходящих местах выступающие из стен бетонные колонны) будет меньше.

 

Попрощавшись с менеджером, я отправился домой. По пути ещё раз объехал территорию комплекса, она просторная. Есть место и для детских площадок, и для футбольного поля возле школы, и для парковки автомобилей.  Я увидел и замёрзшее озеро, и лесные массивы вокруг. 11 корпусов, строительство которых закончится к лету 2018 года – это только начало. АО «Ингард» намерено построить здесь куда больше и жилых домов, и школ и детских садов. А ещё тут будет зона отдыха, велодорожки, поликлиника.

 

Таблица 2. Стоимость 2-комнатных квартир в новостройках города Мытищи

 

Комплекс	Площадь	Стоимость
ЖК Губернатор	59,2-63,9 кв.м.	от 5,53 млн.р.
ЖК Перловский	53,3-65,8 кв.м.	от 4,36  млн.р.
ЖК Ярославский	45,9-101,1 кв.м.	от 4,025 млн.р.
ЖК Рождественский	54,8-66,5 кв.м.	от 5,81 млн.р.

 

И вот что, интересно, думают обо всём этом эксперты по загородной недвижимости со своими аналитическими выводами? Как объяснят они то, что квартиры в ЖК «Новое Медведково» раскупаются с завидной скоростью. А я думаю произошло вот что: здесь сошлись вместе, нисколько друг другу не противореча, интересы застройщиков и возможности покупателей. Сошлись и зародили чудо – в условиях кризиса продажи не рухнули, что, естественно, не может не радовать.