ЖК «Звёздный»: на бойком месте

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

О том, что страна вот-вот начнёт выходить из экономического кризиса я слышу с начала 2016 года. И теперь, когда этот год заканчивается, снова слышу почти то же самое. Почти, потому что по некоторым направлениям, выход уже виден, а местами он даже реально начался. Говорю об этом не с претензией, а с пониманием того, каких усилий стоит перестраивать экономику мягко, без единовременного сваливания всех проблем на плечи граждан. Ведь на моей памяти, подобная операция проходила дважды. И та, к примеру, что была в 90-х мне совсем не понравилась.

 

Теперь иначе. Нет разом остановившегося по всей стране производства, неубранных улиц, толп плохо одетых людей на Тверской. Нет втоптанных в песок детской площадки шприцов, подъездов с разбитыми лампочками, вони от неизвестно из чего приготовленной уличной еды, бледных и неухоженных солдат-срочников, клянчащих по вечерам в подземных переходах денег или курева.

 

В пробке я ползу по шоссе, забитому хорошими автомобилями, у светофора меня провожает взглядом инспектор ГИБДД в красивой форме. По пути я заворачиваю в кафе, где без проблем, не приглядываясь к ценнику при заказе, плотно завтракаю. Я даже оставляю на чай кассиру и довольный отправляюсь дальше. А по обеим сторонам дороги, за соснами и берёзами, я вижу корпуса современных жилых домов, работающие строительные краны, витрины магазинов в ярких рождественских гирляндах, женщин с колясками, детей, идущих из школы, бабушек, обсуждающих что-то на скамейке у подъезда.

 

Я еду по Щёлковскому шоссе из Москвы в посёлок Чкаловский, ставший теперь городским районом Щёлково. Путь мой прост, без загогулин. Пару раз активно повертеть рулём придётся только в финале, когда сразу после проезда, недавно выстроенного над железнодорожной дорогой, путепровода с шоссе нужно повернуть направо, а через 20 метров налево, во двор жилого комплекса «Звёздный». Он стоит на перекрёстке, отделённый от дороги узкой лесополосой.

 

Жилой комплекс «Звёздный» начали строить ещё в докризисном 2013 году. Тогда он назывался просто, без пафоса — жилой дом, потому что состоял из одного корпуса, хотя и немаленького. Как-никак, в нём было 5 секций, 17 этажей и 625 квартир. Дом монолитный, со слоем утепления и вентилируемым фасадом из керамической плитки. Красивый, стильный, словно сошедший с картинок из журнала о современной архитектуре. Серо-оранжевого,- непривычного для наших краёв колера. Квартиры распродавались по ДДУ и продавались хорошо несмотря на довольно скептическое отношение к стройке потенциальных покупателей.

 

Забавно читать сегодня страницы форума комплекса, с постами, относящимися к 2014 году (http://www.novostroykin.ru/forum/?nid=3694). Людей в тот год по-настоящему беспокоило, что корпус строится на месте бывшего долгостроя (дурное место) и что осмотреть квартиры менеджеры их не пускают. Время от времени в своих репликах люди кивают на строящийся по соседству ЖК «Вега» (окончание строительства по плану - май 2015), там, дескать, покупателей водят по квартирам, и, вообще, всё там значительно лучше и правильнее… Забегая вперёд, скажу, что и в декабре 2016 года «Вега» не сдана госкомиссии. Стоят пустые, без штор и занавесок, корпуса.

 

А ещё, отдельных форумчан пугала экология района: автотрасса, аэродром, химпроизводство в Щёлково, порой доходило до истерик. 

 

Но, правда, находились и достойные ответы. 

 

К сдаче, состоявшейся в августе 2015 года, «Звёздный» дом, повышая свой титул и следуя, появившейся в те годы, девелоперской моде, превратился в «комплекс». С тех пор он так и называется — ЖК «Звёздный».

 

По договорам ДДУ, к моменту сдачи в эксплуатацию, было продано около половины имеющихся квартир. После сдачи цены естественным образом выросли, а продажи резко упали. Я не смог отыскать в сети тех "досдаточных" расценок на квартиры в ЖК «Звёздный». Интересно было бы сравнить с теми, что есть сегодня.

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Звёздный» на конец декабря 2016 года

Тип квартиры	Площадь	Цена
студии	27- 34,9 кв.м.	от 2,0644 млн.р.
1-комнатные	48,5- 52,3 кв.м.	от 2,9219 млн.р.
2-комнатные	59,7- 81,1 кв.м.	от 3,4731 млн.р.
3-комнатные	уже нет в наличии	-

Таблица 2. Стоимость 2-комнатных квартир в новостройках г. Щёлково Московской области

Название комплекса	Площадь квартир	Стоимость
ж/к Анискино	46,4-66,1 кв.м.	от 2,2932 млн.р.
ж/к Гагаринский	43-85,7 кв.м.	от 3,8 млн.р.
ж/к Пустовский	57,4 кв.м.	от 3,410154 млн.р.
ж/к Богородский	48,7- 69,2 кв.м.	от 3,36858 млн.р.

 

Как видно из приведённых таблиц, площадь квартир в «Звёздном» больше чем в подобных ему, строящихся или построенных по всему Подмосковью, современных жилых комплексах. К примеру, у «однушек» она начинается там же, где обычно стартует площадь «двушек». Это же здорово — настоящий комфорт-класс! А потому падение спроса уже после сдачи дома, меня озадачило. И заставило снова обратиться к форуму ЖК. 

 

Выяснилось, что первым из отпугивавшим клиентов поводов стала долгая, занудная процедура оформления жилья в собственность. Люди жаловались, что неделями не могут не только получить готовые документы, но и просто подать заявку на их оформление. После того, как кто-то обнаружил существование сайта Госуслуг, через который можно было договориться о визите в Регистрационную палату загодя, по интернету, вопрос постепенно исчез со страниц форума.

 

Следующим камнем преткновения стало несоответствие проектной документации, с которой некоторым покупателям давали ознакомиться перед подписанием бумаг при оформлении ДДУ. И тем, что люди видели в своих квартирах после получения ключей — отсутствие межкомнатных перегородок и замена их одним рядом пазогребниевых плит стало для некоторых настоящим откровением. Люди клялись, что собственными глазами видели в проектной декларации первого образца — межкомнатные перегородки в квартирах должны быть! А их нет, и, значит, деньги, полученные за их возведение, ушли неведомо куда. Пара самых дотошных сообщили, что имеют на руках неоспоримые доказательства в виде копий первоначальной проектной документации. Кто-то плюнул и забыл, а кто-то пошёл в суд. Я почитал некоторое количество страниц с описанием судебных мытарств правдоискателей, да только мне это монотонное перемалывание одних и тех же аргументов порядком надоело. И я бросил это дело, ибо о хождениях по мукам предпочитаю читать в романе Алексея Толстого. А потому, чем и как всё в судах закончилось — не ведаю. Однако, когда перед поездкой в Чкаловский я звонил менеджеру компании «Дейстар групп» (DSG), то мне, вкупе с другой информацией, было сказано, что квартиры в ЖК «Звёздный» продаются в свободной планировке.

 

А ещё на форуме люди обсуждали возникающие там и сям протечки, слабый нагрев радиаторов отопления, жаловались на непонятные цифры в платёжках и на бездействие оплаченной жильцами охраны. Можно было бы сказать, что ничего сверхъестественного не происходит, идёт нормальный, для любой новостройки, процесс притирки жильцов со своей управляющей компанией. Но, когда три года назад я сам заселялся в квартиру в только что построенный жилой комплекс, такого количества проблем не возникало. Даже четверти не было, если хорошо подумать.

 

В завершении темы скажу, что форум жильцов ЖК «Звёздный» довольно большой. Он охватывает период с апреля 2014 по декабрь 2016. И его обязательно стоит почитать каждому, кто соберётся покупать квартиру по адресу ул. Радиоцентра №5, дом 16.

 

Двор ЖК встретил меня доброжелательно. Автоматических шлагбаумов, о которых я прочёл не один пост за 2014 год, на въезде во двор не было. Я довольно быстро припарковался, и вышел из машины осмотреться. Приехал я днём рабочего дня, 194 паспортных парковочных мест вокруг дома были заняты больше чем наполовину. Предположу, что приехавший сюда после 22 часов, автомобилист потратит минут 15-20, на поиски 4 квадратов для устройства машины на ночь. Менее 200 машиномест на 625 квартир!

 

Во дворе хорошая детская площадка. Здесь есть даже, по периметру закрытое высоким забором из тонкой металлической сетки, футбольное поле. И поле, и площадка с разноцветным резиновым покрытием. Не во всяком московском дворе увидишь такое. Тротуары очищены от снега, за двором следят — респект управляющей компании.

 

Каждая секция дома оборудована действительно удобным пологим пандусом, по такому и инвалиду, и женщине с детской коляской несложно будет заехать в подъезд даже в гололёд. Понравилось и то, что лестница к подъезду покрыта шершавым пластиковым ковриком. Первый раз такое встречаю.

 

Офис продаж «Дейстар групп» (DSG) расположился на первом этаже западного крыла жилого комплекса. Внутри тепло и уютно. Менеджеры милы и доброжелательны. Уже через минуту я пил горячий чай и выбирал на, разложенном передо мной, плане квартиру для семьи из трёх человек. Для поддержания легенды, пришлось отказаться от осмотра студий. Поэтому покажу только планировки. Мне лично, очень понравилась Г-образная с шестиметровым коридором и самой просторной лоджией. Для холостяка или одинокой студентки — прекрасный вариант и ничего лишнего. Я это, кстати, без всякой иронии говорю, уж во всяком случае студия куда уютнее и комфортнее, чем комната в общежитии или угол в большой коммуналке. Про экономию тоже можно вспомнить — и на стадии приобретения, и в процессе эксплуатации, да и убирается легко.

 

Теперь однокомнатные квартиры. В отличие от студий, их в свободном состоянии осталось поменьше. Но выбрать, всё равно пока что есть из чего. 

 

У каждой большая прихожая. В некоторых встречаются просторные гардеробные, в других — по паре лоджий.

 

В нескольких, оставшихся свободными, двухкомнатных квартирах планировка по сути одинаковая, только метраж слегка различается. Если кому-то захочется приобрести в «Звёздном» распашонку, то придётся поискать на вторичном рынке. 

 

Характерной особенностью, имеющейся в наличие, планировки я считаю одинаковые по площади комнаты. Решение нестандартное. 

 

Но не забываем, что, вообще, в ЖК «Звёздный» планировки свободные, поэтому осваивать купленные квадратные метры новосёлу придётся самостоятельно. При желании можно даже «нарезать» лишних комнат. Или поступить наоборот, сделав, скажем, из двухкомнатной квартиры однокомнатную. В узаконивании любого вашего каприза компания DSG готова посодействовать, стоит услуга перевода квартиры из одной категории в другую 50 тыс. руб.

 

Квартиры продаются, разумеется, без ремонта. Разводка отопления горизонтальная. Приборы контроля холодной и горячей воды вынесены из квартиры в специальный шкаф, находящийся в общем коридоре секции. Такое нововведение, кстати, судя по постам на форуме, пришлось не по нраву некоторым жильцам. Они считают, что за свои деньги обогревают общественный коридор, и жалуются, что слишком долго ждут, когда из крана пойдёт по-настоящему горячая вода. Но такого положения уже не изменить, что сделано то сделано. 

 

Для личного осмотра я получил 4 ключа от двух однокомнатных квартир на 8 этаже 3 секции, и от «однушки» с «двушкой» на втором этаже секции №4. Дали мне и специального провожатого, который оказался весьма полезным человеком. Он, в частности, сообщил мне, что действующая сейчас управляющая компания готова предоставить любому новосёлу бригаду для проведения ремонта в купленной квартире. Стоимость такого ремонта будет варьироваться в пределах 10-15 тыс. руб. за метр площади. По-моему, хорошая практика, учитывая, что головную боль о материалах для ремонта такая бригада полностью берёт на себя, и их покупка включена в указанную выше стоимость.

 

Поход по квартирам был стремительным и небесполезным.

 

По порядку: лифтов в каждой секции по 2 штуки, грузопассажирский и пассажирский. Работают исправно. Проблемы первого года эксплуатации остались в 2015. Лестницы и общие коридоры содержатся в чистоте.  

 

В квартирах действительно не оказалось перегородок. 

 

Пилоны силовой конструкции здания (они на снимке серые бетонные) трогать нельзя, зато с пазогребниевыми плитами, из которых будут возводиться перегородки (они белые), можно не церемониться. В купленной квартире можно поупражняться в искусстве дизайна, с единственным условием — обозначенное на плане жилой зоной не может превратиться в кухню или ванную, а наоборот — пожалуйста.

 

Площадь квартир произвела неизгладимое впечатление. Они действительно просторными выглядят не только на планировках. И потолки соответствуют площадям, их высота, как сообщил мой сопровождающий, составляет 2,85 м. (уже со стяжкой). Но мне показалось, что они ещё выше. Внутри квартир тепло. Следов протечек на полах я не заметил. На окнах двойной стеклопакет.

 

Понравилось помещение гардеробной в однокомнатной квартире 56,26 кв. м. Невольно позавидовал, вот бы везде такие предусматривать — в ноги бы проектировщикам люди поклонились. 

 

Не обошлось и без сюрпризов. «Двушка» площадью 78 кв. м оказалась ещё и с балконом — это помимо обозначенной на планировке лоджии. Но правда, балконная дверь к балкону не вела, на него можно попасть только через раскрытое окно.

 

Собственникам квартир и нежилых помещений в ЖК «Звездный» предлагаются полуподвальные кладовые помещения площадью от 5,8 до 19,8 кв. м. Посмотреть их не смог, т.к. сопровождающий меня менеджер не нашел ключи от подвала, но он рассказал, что стены этих сарайчиков выложены из кирпича, а входная дверь — металлическая. Стоимость квадратного метра такой кладовки составляет 53 тыс. руб. Большие народ быстро разобрал, остались только маленькие до 8,9 кв. м.

 

Продажа квартир в ЖК «Звёздный» осуществляется по договору купли-продажи. Компания DSG намеревается продать оставшееся к весне 2017 года. После чего отправиться на следующее место самореализации, говорят, что в столицу.

 

О том, будут ли действовать предновогодние акции (скидка 10%, регистрация в подарок, 50% скидка на кладовые помещения) в следующем году, менеджеры ни в офисе, ни на площадке не знают.

 

Ипотечный кредит на покупку жилья в «Звёздном» готовы предоставить 7 банков, среди которых и пара крупных типа «Сбербанка» и «ВТБ-24».

 

На скромный мой взгляд, цены на квартиры в «Звёздном» ниже, чем в других жилых комплексах г. Щёлково. Это объясняется его удалённостью от центра города, зато транспортная доступность комплекса не в пример лучше. Мало того что ЖК находится на прямой автомобильной артерии, ведущей к столице, так еще и от платформы «Чкаловская» до него 5 минут пешком. Рядом с домом три школы, 3 детских сада, три поликлиники. Есть магазины и даже рынок у станции виден из окон. Но главное, что радикально отличает от нескольких жилых комплексов, строящихся поблизости, так это то, что он уже есть. Он живёт. Шумит. Тогда как его соседи, давным-давно пропустив обозначенные в договорах сроки сдачи, стоят тихие и пустые, оставляя своих вкладчиков в состоянии глубокого разочарования.