ЖК «Орехово-Борисово»: печем панели, строим современный дом

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

В Южном административном округе Москвы в последние годы возводится очень много жилья, около половины всех новостроек сконцентрированы именно здесь, округ лидирует по объему предложений. В прошлом не очень популярный округ, привлекает нынешнего девелопера небольшой плотностью застройки, освоением бывших промзон и близостью станций метро. Всем этим условиям отвечает и новый жилой комплекс «Орехово-Борисово», возводимый в непосредственной близости от станции метро «Домодедовская», на месте бывшего института и располагающийся в ЮАО, Орехово-Борисово Южное, на улице Генерала Белова, вл. 28.

 

 

Может, я куда-то не туда смотрела, но на официальном сайте (http://rg-orehovoborisovo.ru/) не обнаружила генплан. На сайте есть рубрика «Как купить», но, увы, никакой полезной информации там нет. Зато довольно подробно рассказано о нескольких ипотечных программах, а в рубрике «документы» есть и проектные декларации с изменениями, и ДДУ, и разрешение на строительство и другие документы. К сожалению, сайт страдает просто повальной болезнью – отсутствием цен на квартиры. Квартиры продаются с чистовой отделкой, но никаких картинок нет и даже нет перечисления отделочных материалов. Я их нашла в проекте ДДУ и приведу вам ниже. Хотелось бы, чтобы застройщик рассказал о современных панелях, их производстве, об их преимуществах и отличиях от старых. Ничего и близко нет, собственно, на сайте вообще не нашла слов «панельное домостроение». Короче, сайт на троечку.

 

А вот еще один сайт http://жк-орехово-борисово.рф/, принадлежащий продавцу объекта компании «БЕСТ-Новострой». Здесь есть и генплан, и стоимость квартир.

 

 

Ничего особо интересного нет, по всей видимости, потому, что и домов пока нет. Так… общие рассуждения, догадки. Люди общаются.

 

 

На автомобиле. Если стартовать от Красной площади, то весь путь в 21 км займет минут 50. Нужно выехать на Варшавское шоссе, далее на Каширское, от метро «Домодедовская» держитесь дублера Каширки и метров через 700 на противоположной стороне увидите офис продаж. Или поворачивайте на улицу генерала Белова, на улице Ясеневой поворачивайте направо и опять направо, на дублер Каширского шоссе.

 

Общественным транспортом. От станции метро «Домодедовская» идти пешком до офиса продаж вдоль Каширского шоссе 10 минут. Пока идем пешком, заодно немного расскажу о некоторых интересностях района и его инфраструктуре.

 

Пройдете Центр культуры и искусства «Авангард», в котором открыт набор в школу ментальной арифметики «КидсБрейн» на английском языке для детей от 4 до 11 лет, работает боксерский клуб «Шторм», множество хореографических студий («Дух Кавказа», русская школа американского степа, восточного танца «Гюльчатай», ритмики, современного танца, спортивно-бального танца, театр танца «Сувенир»). Музыкальное направление представлено школой игры на гитаре и фортепиано. Любители хорового пения могут и поучаствовать, и просто послушать ансамбль русской песни «Смородина», вокально-хореографический ансамбль «Яринея» или «Брусника», побывать на спектаклях детского эстрадного шоу-театра «Триумф» и др. Детям открыты двери в английский клуб «Хеллоу» и студию интеллектуального развития «Буратино». В «Авангарде» вас научат «Магии фото», маленькие художники творят в изостудии «Ежик», а для взрослых есть студия рисунка и живописи «Ультрамарин».

 

О спортивной секции бокса уже упоминала, ну, а кроме нее, в студии «Самурай» можно учиться приемам самообороны. Особо ловким и отважным прямая дорога в студию акробатики и циркового мастерства. Спортивно-исторический клуб «Аркона» предлагает бесплатно изучать фехтование, стратегию и тактику рукопашного боя, традиционный русский костюм, физическую подготовку по древнерусской системе. Для умудренных опытом людей старше 50 лет бесплатно предлагают изучать основы стихосложения и историю поэзии.

 

Для чего я так много написала? А чтобы новоселы знали, что не хлебом единым жив человек и умственных, физических и духовных развлечений и практик можно найти в одном месте. Здесь и концерты известных личностей устраиваются, центр живет полноценной и насыщенной жизнью. И вас приглашает!

 

Далее по ходу движения небольшой сквер с памятником участникам Великой Отечественной войны.

 

И несколько сотен метров вдоль Каширки занимает выставочная площадка домов деревянного домостроения.

 

Территория храма-часовни иконы Богоматери «Троеручица».

 

Здесь проводятся службы, работает воскресная школа, молодежный и приходской подростковый клуб, осуществляется социальная работа, выпускается приходская газета.

 

Сразу за ограждением церкви находится офис продаж по адресу: Каширское шоссе, д. 63 корп. 2 стр. 2.

 

Если отправится по строительному адресу ул. Генерала Белова, д. 28, то от метро нужно повернуть направо. Собственно, улица генерала Белова проходит параллельно Каширскому шоссе. 

 

На противоположной стороне большой торговый центр «Мебельград», где есть и супермаркет «Магнит», аптека, «Спортмастер» и многое другое.

 

Смотрите, какую красоту я сфотографировала по дороге. Хочу отметить, что площадь у станции метро «Домодедовская» нарядная, украшена скульптурами и цветниками, приятно пройтись.

 

«Авангард» с тыла тоже симпатичен.

 

Перехватывающая круглосуточная парковка на 320 мест.

 

И уже виден кран на строительной площадке ЖК «Орехово-Борисово».

 

Еще ряд нужных магазинов.

 

И вот длиннющий забор, за которым возводится наш ЖК.

 

Я нашла несколько щелочек в ограждении и кое-что увидела. Но сначала изучим генплан, который на родном сайте я не отыскала, зато он есть на сайте http://жк-орехово-борисово.рф/gienplan.

 

Надписи улиц сделаны мной.

 

Как я увидела, работы ведутся на месте будущего дома № 2, в котором сейчас можно купить квартиру.

 

Идет подготовка котлована, и рабочие на площадке есть и какую-то работу работают.

 

На баннере указано строительство одного дома, состоящего из 8 секций, разноэтажного от 11 до 25. Но в итоге это должен быть комплекс комфорт-класса, состоящий из трех домов, собственного детского сада и многоэтажного паркинга. На первых этажах жилых домов запланирована собственная инфраструктура – всевозможные магазины, аптека, салон красоты и пр. Двор без машин, его благоустроят, разобьют цветники и обустроят детские площадки.

 

В проектной декларации на 144 страницах, датированной 31 июля 2017 года, застройщиком указано непубличное акционерное общество «Инфосеть», которое зарегистрировано на Каширском шоссе, дом 66, корпус 2. Генеральный директор Исько Юрий Станиславович. Пусть вас не удивляет эта «Инфосеть», так как коммерческое обозначение застройщика – «РГ-Девелопмент http://rg-dev.ru/. ЖК «Орехово-Борисово» – четвертый проект компании, который почему-то не вошел в бренд «Родной Город» (Октябрьское поле, Каховская, Воронцовский парк). Неудивительно, что техническим заказчиком числится «РГ-Девелопмент», базирующийся на проспекте Вернадского, д. 41.

 

Квартиры, которые сейчас предлагают к продаже, повторю, находятся в доме, обозначенному на генплане под номером 2 и выделенному красным цветом.

 

Сразу хочу отметить особенность ЖК «Орехово-Борисово». Мы уже несколько привыкли, что чаще всего дома возводят с монолитным железобетонным каркасом, заполняемым блоками, но здесь использовано панельное домостроение и современная панель не собирается уступать монолиту. Как сказал менеджер «монолит монолиту рознь». Монолит долго схватывается, да и заполнение монолитного каркаса блоками зачастую оставляет желать лучшего. Современная панель выпекается с использованием передовых технологий в заводских условиях, при определенных температурах, давлении и прочем, она сухая, твердая, очень прочная, с хорошими тепло- и звукоизоляционными свойствами. Готовые панели довольно легко и быстро собираются на стройплощадке, этажи растут прямо на глазах, тем более что и внешняя облицовка происходит на заводе. Благодаря улучшенным характеристикам, многие панельные дома зачастую ничем не уступают монолитным. Но когда-то более дешевый квадратный метр в панельках сейчас, увы, практически сравнялся со стоимостью монолита.

 

В 2016 году московские власти запретили возводить в столице жилье старых серий, что были характерны для спальных районов, где до сих пор ровными рядами не радуют глаз типовые дома высотой от 9 до 22 этажей. В новых сериях предлагается больше планировочных и фасадных решений, а также другой подход к организации общественного пространства первых этажей. Примером застройки панельными домами могут служить проекты «Лучи», «Мир Митино», «Римского-Корсакова 11», «Орехово. Дом у парка».

 

Участок находится у застройщика в аренде, его права на участок ограничены 14.10.2019.

 

На севере участок граничит с территориями храма и научно-исследовательского института;

Юго-запад – автозаправочная станция;

Юго-восток – гаражи;

Восток – улица Генерала Белова.

 

Корпус 1 будет из двух секций по 25 этажей, панели для него серии ДОММОС изготовят на заводе ГВСУ-ЦЕНТР. Корпус 3-й пятисекционный от 13 до 19 этажей. В проектной декларации написано, что это бескаркасные дома из крупных каменных блоков и панелей, перекрытия сборные железобетонные, класс энергоэффективности А.

 

 Корпус 2 – от 11 до 25 этажей. Он отличается от нечетных соседей тем, что имеет сборный железобетонный каркас, а стены такие же – из крупных каменных блоков и панелей, которые испечет ДСК-1. Он будет собран, словно из разных конструкторов Лего: две 25-этажные секции серии П-44ТМ, четыре по 11 этажей серии ДомНад и две секции ДомРик. В его восьми секциях разное количество лифтов, например, в секции 8 два, а в секции 1 их три, но это объясняется этажностью.

 

Второй корпус запланирован к сдаче в конце 2018 года. Целиком ЖК должен быть сдан в четвертом квартале 2019 года. Планируемая стоимость 5 386 940 тысяч рублей. Вся сумма обеспечена средствами «РГ-Девелопмент», то есть строит, что называется, на свои.

 

Детский сад построят и сдадут в 2019 году, тогда же введут в строй и многоуровневый наземный паркинг.

 

Квартиры в комплексе продаются с отделкой под ключ. Сразу хочу отметить, что согласно ДДУ: 

 

То есть, какую отделку в вашей квартире сделали, та и будет. 

 

А что будет в этой отделке, называемой классической? Согласно ДДУ:

 

Увы, но на сайте нет визуального примера хоть какого-то варианта отделки. Владельцу запрещено любое остекление, установка внешних блоков кондиционеров, короче всего того, что может изменить фасад здания. 

 

 

Так как квартиры пока продают только в одном корпусе, то особо много выбирать не приходится, тем более что и видов планировочных решений представлено немного. Хочу еще раз напомнить, что все квартиры продаются с чистовой отделкой, и если вы хотите что-то передвинуть или перекроить в новом жилье, то все перепланировки нужно утверждать в БТИ. Я спросила менеджера, а нельзя ли, пока дом еще строится и до отделки еще дело не дошло, что-то поменять, например, поднять розетку повыше. Оказывается, нет, нельзя. Любые изменения требуют серьезных согласований и остановки работ. Так что придется самим перемещать розетку, а это, сами понимаете, долбить стену, перекладывать провод, то есть испорченные обои и, как следствие, микроремонт. 

 

Однокомнатные квартиры площадью от 32,6 до 39,5 квадратных метров и стоимостью от 4,73 до 5,45 млн рублей. Все метражи имеют одинаковую планировку лишь с одним отличием: где-то есть лоджия, а где-то нет, и за счет отсутствующей лоджии увеличивается кухня. Санузел маленький, совмещенный.

 

Такая квартира в 32,6 кв. м на 8 этаже стоит 4,906 млн руб. Квартира в 39,5 кв. м на том же этаже обойдется в 5,391 млн рублей. Не знаю, по какой причине, но на высоком 20 этаже аналогичная квартира подешевле – 5,273 млн рублей.

 

Двухкомнатные квартиры от 56 до 65 кв. м, стоимостью от 7,2 до 8,4 млн рублей. Здесь представлены несколько планировок. Например, самая маленькая по площади линейная двушка обзаводится раздельным санузлом, полуэркером в маленькой комнате и вполне хорошей кухней почти в 13 кв. метров. На 2 этаже ее можно купить за 7,232 млн рублей.

 

 Линейная квартира чуть поболее метражом, отличается лишь появление эркера в кухне, соответственно ее метраж возрастает до 15 кв. м. На 13 этаже квартира стоит 7,919 млн рублей.

 

Самая большая по площади (64,9 кв. м ) двушка – распашная, и поманит наличием двух лоджий, но навряд ли стоимостью в 7,8 млн рублей на 2 этаже или 8,14 млн рублей на третьем.

 

Но мне больше понравилась квартира не самая большая, в 58,8 кв. м, но, на мой взгляд, самая функциональная. Здесь полноценный, пусть и тесноватый санузел и есть еще и отдельный туалет. Приличных размеров кухня, большая комната с лоджией. Эти 58,8 кв. м общей площади на 11 этаже можно купить за 7,967 млн рублей. 

 

Трехкомнатные стоимость от 9 до 10,5 млн рублей.

 

Квартиру в 76 кв. м можно было бы назвать евротрешкой, но все-таки небольшая гостиная в 9,5 метра от кухни отделена распашными дверями, да и вход из коридора в нее есть. Поэтому владельцам можно выбирать, оставить эту комнату гостиной или все-таки закрыть дверь в кухню и остановиться на маленькой изолированной комнатке, тем более что кухня более 13,5 кв. м с лоджией. На 11 этаже ее можно купить за 9,578 млн рублей.

 

В трехкомнатной квартире максимальной площади почти в 82 кв. метра появляется большая прихожая и в этой планировке все комнаты изолированы без намека на объединение с кухней. На третьем этаже такая квартира стоит 9,664 млн рублей, а на 11 этаже 10,319 млн рублей. Хочу отметить довольно тесные санузлы, даже в трешках.

 

И вот еще одна планировка. В квартире 80,6 кв. м в кухне появляется полуэркер, по-прежнему небольшие санузлы, но зато две лоджии довольно приличных размеров, более 4 кв. метров. С 18 по 24 этажи эта трешка стоит 9,994 млн рублей.

 

Вот, собственно, и все варианты, особенного разнообразия не наблюдается.

 

 

По договору долевого участия в строительстве. За регистрацию ДДУ и дальнейшее оформление в собственность придется выложить 49 000 рублей. Перевод денег осуществляется на аккредитив банков ВТБ и «Возрождение». 

 

Застройщик предлагает рассрочку на один год при условии внесения первоначальной суммы не менее 30%. Дальнейшие платежи проводятся ежемесячно с начислением 1,2% на остаток.

 

Никаких акций и скидок нет. Менеджер сказал, что еще и дом-то в виде котлована, а уже треть квартир продана, поэтому застройщик и не считает нужным раздавать пряники.

 

Обязательства застройщика перед дольщиками обеспечены договором страхования с ООО «Страховой компанией «Респект».

 

Ипотеку на приобретение квадратных метров в ЖК «Орехово-Борисово» предлагают несколько солидных банков: ВТБ24, ВТБ Банк Москвы, СМП Банк, «Возрождение» и другие.

 

 

Об инфраструктуре я вам уже немного рассказала выше, она вполне достойная.

 

Экология московская, но ничего страшного нет. Вокруг преимущественно жилые дома, хотя близость Каширского шоссе добавит и шума, и пыли. До Бирюловского лесопарка идти прилично, еще дальше заповедник Царицыно.

 

Сравнительная таблица стоимости квартир в домах эконом и комфорт-класса в Южном административном округе. К сожалению, не нашла в подобном классе квартиры с отделкой в панельных домах, кроме ЖК «Орехово-Борисово».

 

Таблица 1.

 

Название	1-к кв.		2-к кв.		3-к кв.
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
«Орехово-Борисово», (с отделкой)	32,6–39,5	4,7–5,4	56,5–64,9	7,2–8,4	76–82	8,9–10,4
«Маршала Захарова, 7», (без отделки)	37,5–46,8	5,8–7,1	53,1–73,4	8,2–10,8	75,4–96,6	12,4–17,1
«Варшавское шоссе, 141» (без отделки)	33,8-47	4,8–7,4	46–71	6,6–9,9	81	9,8–12,1
«Ясный», (без отделки)	35,1–44,8	5,6–7,2	56,3–65,7	7,8–10,3	78,6–92,3	11,5–14,4

 

Пока не могу сказать что-то определенного, домов-то нет и что-то не виден даже первый этаж. Нравится локация, близость метро и хорошая инфраструктурная насыщенность. Хорошо, что квартиры с отделкой, многих эта опция очень даже устроит. Но на мой взгляд для этой локации жилье довольно дорогое. Поживем, увидим, как быстро и насколько эстетически привлекательным будет новый жилой комплекс.