ЖК «ИзМайЛово»: ты вышла из мая (с)

В Москве строят много и разно, выбор богатый. Как покупатель выбирает себе новое жилье? Конечно, запевалой выступает кошелек, его, так сказать, богатство октав. И поддерживают его мощными голосами три кита: экология, транспортная доступность и насыщенность района инфраструктурными объектами. Но для некоторых индивидуумов важно остаться в родном районе, то есть, где родился, там и пригодился. Это всяким заморским американцам ничего не стоит найти работу в другом штате, погрузить всю семью в трейлер и упылить за сотни километров. Коренным москвичам не то что в другой город или в область, а даже в другой район-то переехать оторопь берет. А если еще и вспомнить, что Восточный административный округ (самый территориально большой в Старой Москве, но с низкой плотностью населения) аутсайдер по новостройкам, то прикупить себе достойную квартиру – дело непростое.

 

Я задалась целью подыскать в Измайлово, чтобы и не так уж дорого, но и мило, и солидно, а конкретнее – хороший бизнес-класс, и принялась изучать новостройки в районе. И оказалось – выбора-то особого и нет! Вот именно в Измайлово бизнеса строят немного, а конкретно квартиры предлагают в готовом комплексе «Виноградный» (появился на рынке еще в 2010 году) и в находящемся на стадии котлована нового ЖК «ИзМайЛовО». В июне 2017 начались официальные продажи, до этого велось лишь бронирование. Изучение и сравнение ценников моментально развернуло меня в сторону новорожденного комплекса, что возводится строительно-инвестиционной компанией «Бэсткон» http://bestcon.ru/ на Никитинской улице, владение 10/1.

 

Компания «Бэсткон» базируется в Москве, в Дегтярном переулке, в доме 5, строение 2. Реализованных объектов множество, назову несколько: жилые комплексы «Гранд Парк», «Каменный цветок», «Северный город», «Олимпийский».

 

Застройщиком «ИзМайЛовО» официально выступает ООО «Студия», основанное в 2008 году, генеральный директор Саенко Анна Константиновна. Сто процентов долей в уставном капитале принадлежит ООО «Градэкс». Менеджер на объекте сказал, что ООО «Студия» входит в состав «Бэсткона».

 

Техническим заказчиком выступает ООО ПКФ «Афина ЛТД» и с этой компанией связана темная история, о которой я расскажу в конце статьи.

 

Почему я выбираю жилье в Измайлово? Ну, во-первых, я здесь живу всю жизнь, а во-вторых, хочу и далее тут жить. По последним исследованиям, Измайлово занимает четвертое место в десятке лучших районов Москвы. Чем же хорош район, кроме, конечно, того, что я тут живу? 

 

Загибайте пальцы:

 

1. Первое место по экологии благодаря очень большому Измайловскому парку, где можно не только прелестно погулять или позагорать у воды, но и культурно шашлык отведать на оборудованных площадках для пикника. Активные граждане посещают уроки танцев и йоги, скейт-парк. Есть мини-зоопарк, панда-парк и летний кинотеатр.

 

2. Обеспеченность социальными объектами замечательная.

 

3. Хорошая транспортная доступность. Вот не надо говорить, что автомобильная доступность далека от хорошей. Щелковское шоссе активно реконструируется, а к 2020 году построят скоростную, без светофоров, Северо-Восточную хорду, что свяжет пять штук шоссе – Алтуфьевское, Дмитровское, Измайловское, Щелковское и Открытое. А тем, кто пользуется общественным транспортом вообще раздолье – три ветки метрополитена: Арбатско-Покровская, Калининская и Сокольническая. Да и Таганско-Краснопресненская недалеко. 

 

4. Четвертое место относительно спортивного окружения. В ЖК «Измайлово» будет свой физкультурно-оздоровительный центр и боулинг. Если вам этого маловато, то пешком можно дойти до Российского государственного университета физической культуры, спорта, молодежи и туризма. Туда не только студентам дорога открыта – фитнес-клуб приглашает всех желающих спортивно окультурится. Еще? Универсальный спортивно-зрелищный комплекс «Измайлово» с большим бассейном. Разнообразные фитнес-клубы со множеством секций и многофункциональный спортивный комплекс «Индустрия спорта» с теннисным центром, секциями стрельбы и мини-футбола. И все в пределах полутора километров от ЖК «Измайлово».

 

5. Пусть выбор новостроек бизнес-класса небольшой, но это качественное и красивое жилье.

 

Если конкретно рассматривать ЖК «ИзМайЛовО», то его инвестиционная привлекательность на сегодняшний день велика, так как несомненно, что с ростом комплекса ввысь, будет подрастать и стоимость квадратного метра. Лучше один раз увидеть, чем сто раз прочитать, поэтому давайте посмотрим моими глазами, что, как и почем.

 

Но не будем нарушать традицию и поначалу изучим сайт http://ismaylovo.ru/. Хорошая насыщенность рубрики «документы», есть прайс на все квартиры, их планировка, расположение на этаже. В остальном сайт малоинформативный, на тройку с плюсом. 

 

На форумах пока обсуждают стоимость, расположение и окружение.

 

 

На автомобиле можно доехать от Щелковского шоссе, сворачивайте на Никитинскую улицу.

 

Согласно Яндекс-карте, пешком от станции метро «Измайловская» идти 1,3 км, от «Первомайская» – 1,6 км, от «Щелковская» – 1,8 км.

 

Давайте посмотрим, что интересного попадется нам по пути от Измайловской площади и далее, по Никитинской улице.

 

Ярмарка выходного дня и за ней Измайловский дом культуры строителей. Красивое здание в стиле сталинский ампир построено в 1952 году, основное направление – работа с детьми. Есть школа хореографии, театральная студия, изостудия, обучают игре на гитаре, вокалу, устраивают спектакли и пр. Есть чем занять ребенка.

 

А для взрослых приготовлено необычное приключение – пройти квест «Черная невеста».

 

Идем в сторону Никитинской улицы, отмечаем большое количество зеленых насаждений необыкновенно роскошных осенью. Очень приятная прогулка. Справа за пятиэтажками есть детский сад.

 

Сетевой магазин, парикмахерская… Если повернуть налево, на 2-ю Прядильную улицу, то через 500 метров увидите Центр циркового искусства.

 

Учебно-производственный комбинат бытового обслуживания. Здесь готовят парикмахеров, визажистов, специалистов маникюра и педикюра. Обучение платное.

 

Через дорогу государственная школа, входит в ТОП-500 школ России и в ТОП-100 образовательных организаций социально-экономического профиля. 

 

Далее и булочная, и мороженое, и кофейня, и хозяйственный…

 

И через дорогу от ЖК «Измайлово» популярная «Пятерочка».

 

А вот и указатель на упомянутый выше «Центр культуры и спорта «Измайлово». Пожарная часть тоже рядом (надеюсь, что ее услуги вам никогда не понадобятся). Кстати, не доходя до пожарки, находится колледж «Автоматизации и информационных технологий».

 

А это точная примета – едет миксер (автобетоносмеситель), значит, рядом стройка.

 

Ранее на месте стройки работала фабрика-прачечная с прелестным названием «Енот». Потом здесь пытались построить ЖК «Константа», а по какой причине стройка была заброшена, не могу вам сказать. В 2017 году начато строительство ЖК «Измайлово».

 

В октябре 2017 на стройплощадке есть башенные краны, устройство котлована завершено (грунт вывезен, есть шпунтовое ограждение). 

 

Возводят монолитный каркас наружных стен и подземного паркинга.

 

Наверняка специалисты еще что-то назовут, но понятно, что работы активно ведутся.

 

Пойдем по стрелке, то есть, в офис продаж. Баннер информирует о том, что на территории комплекса будут подземный паркинг на 480 мест и детский сад всего на 50 мест. Менеджер сказал, что садик обещан муниципальный.

 

Офис продаж будка-будкой.

 

Слева от будки приличное здание гостиницы с хорошим рестораном. 

 

За гостиницей автобаза и какие-то непритязательно выглядящие сооружения, в том числе пункт приема вторсырья, к моему удивлению, работающий.

 

https://domkad.ru/

 

В офисе продаж тихо, посетителей, кроме меня, не было. Менеджер один, ни кофе, ни чая не предлагает. Рассказ о будущем комплексе ведется около экрана, на котором демонстрируются картинки с сайта. Нового я узнала только об условиях приобретения.

 

 

Договор бронирования стоимостью 50 тыс. руб. заключается сроком на 14 дней. Ни в какой зачет стоимости квартиры эти деньги не входят. Продажи идут по ДДУ, согласно закону №214 и его регистрация обойдется еще в 20 тыс. руб. Деньги за квартиру покупатель переводит на ый аккредитив.

 

Наверное, в силу своей молодости ЖК «ИзМайЛовО» аккредитован пока только в одном банке, но этот банк может заменить все остальные – Сбербанк. Ипотеку выдают под 9,5% годовых на срок до 30 лет при первоначальном взносе от 15% стоимости покупки. Кстати, участок, на котором ведется строительство, находится у Сбербанка в залоге.

 

Обязательства застройщика перед дольщиками обеспечены договором страхования на каждую квартиру со страховым акционерным обществом «ВСК».

 

Застройщик периодически устраивает акции типа «Десять квартир минус десять процентов».

 

 

Разрешение на строительство выдано в апреле 2017 года и действительно до сентября 2020 года. Участок, площадью 17 571 кв. м, находится у застройщика в собственности. Многоквартирный дом в 19 этажей из двух корпусов с незамысловатыми названиями А и Б, объединенных стилобатом, состоящим из цокольного и одного подземного этажа. Количество квартир 348, машино-мест 480 (подземный этаж на 340, а цокольный на 140 мест). Въезд в паркинг с улицы. Территория будет огорожена и охраняема.

 

На баннере корпус А на переднем плане, Г-образной формы. Корпус Б, соответственно, на заднем плане.

 

Генплан с сайта «Бэсткона».

 

Планируемая стоимость строительства 2 210 480 000 рублей. 

 

Наружные стены монолитный железобетонный каркас, стены из мелкоштучных каменных материалов, а именно кирпич, керамические камни, блоки и др.

В небольшом альбоме, который вручил мне менеджер в офисе продаж, я обнаружила листок с наглядным изображением технологии применения тонкостенной штукатурки, так называемый мокрый фасад. Как могла, так и сфотографировала, смотрите сами.

 

На железобетонную стеновую панель наносится клей для приклеивания минераловатных плит утеплителя, которые дополнительно крепятся тарельчатыми дюбелями. На углы и откосы крепится угловой профиль с сеткой. Далее накладывается тонкостенная штукатурка, в свою очередь, состоящая из базового штукатурного слоя, в котором утоплена армирующая сетка из стекловолокна, все это грунтуется. Поверх наносится декоративная штукатурка, которую окрашивают в два слоя. Эта технология применяется от цоколя до верхних этажей.

 

Перекрытия монолитные железобетонные. Класс энергоэффективности В.

 

На сайте показаны очень красивые входные группы, но никакого конкретного описания я не нашла.

  

На территории комплекса будут игровые площадки для детей, для отдыха взрослых, спортивные. Разобьют газоны, посадят кустарники и деревья, украсят малыми архитектурными формами. 

 

Учтено безопасное и беспрепятственное передвижения инвалидов. Для их автомобилей предусмотрено 12 машино-мест, из них 3 в составе гостевых парковок и 9 на открытых парковках для посетителей общественных помещений.

 

В цокольном этаже предусмотрен ресторан, аптечный киоск, промтоварный и продовольственный магазины, на цокольном + первом этажах физкультурно-оздоровительный центр, спа-салон.

 

Детский сад на 50 мест – отдельно стоящее здание в два этажа, плюс подвал. Общая площадь 1638 кв. м.

 

 

Квартиры свободной планировки, межкомнатные и кухонные перегородки обозначены кирпичом в два ряда. Стены не отштукатурены, выравнивающей стяжки под устройство чистовых полов нет. Перегородки санузлов и ванной комнаты выполнены на всю высоту, есть гидроизоляция с защитной стяжкой. Установят приборы учета горячей и холодной воды. Сантехоборудования никакого нет, заземления ванн нет. Система отопления разведена по полу, установят приборы отопления. Электричество до щитка в квартире. Системы телефонизации и телевидения доведены до этажных щитков. Ввод в квартиру и дальнейшую разводку – забота покупателя. Установят входную дверь с замком. Окна с наружным отливом, но без подоконника.

 

 

Квартиры в комплексе разнятся по количеству комнат от одной до пяти, и по стоимости – повышается с ростом этажа. Например, на 2 этаже однушка 40,8 кв. м стоит 6 120 000 рублей, аналогичная на 18 этаже дороже на миллион – 7 262 400 рублей.

 

Корпус А состоит из двух секций, в каждой по пять квартир на этаже, два пассажирских лифта и один грузопассажирский.

 

Однокомнатные

 

В корпусе А всего два вида планировок. Квартиры площадью 39,7 и 40,8 кв. м стоят от 6 232 900 до 7 262 400 рублей. Стоимость квадратного метра от 157 000 до 180 000 рублей.

 

Однушки площадью 39,7 кв. м находятся в секции 2.

 

Так как перегородок нет, то покупатель волен оставить свою однушку в виде большой студии, хотя планировка, на мой взгляд, удачная.

 

Однокомнатные квартиры 40,8 кв. м «проживают» в 1 секции. Здесь увеличивается немного санузел, появляется гардеробная, увеличивается лоджия и переезжает на кухню, но уменьшается площадь кухни, и она становится похожа на чулок.

 

В односекционном корпусе Б разнообразия тоже не наблюдается. Квартиры все примерно одной площади, чуть более 38 квадратных метров. Здесь вместо лоджий балконы, есть гардеробная и санузел раздельный. Стоимость от 6 067 200 рублей на 3 этаже до 6 720 000 рублей на 16 этаже. Квадратный метр стоит от 158 000 до 183 000 рублей.

 

Двухкомнатные

 

В корпусе А представлены планировки площадью от 58,7 до 62,4 и 63,7 кв. м, стоимостью от 9 039 800 до 11 466 000 рублей. Квадратный метр от 154 000 до 180 000 рублей.

 

Угловая двушка с раздельным санузлом, гардеробной, большой лоджией. Коридор тоже большой, но шесть дверей, не считая входной… задумаешься, как в нем разместить вешалку для одежды, не говоря уж о шкафе.

 

Двухкомнатная квартира 58,7 кв. м может похвалиться большим балконом, выход на который есть и из комнаты, и из кухни. Санузел раздельный, но так и напрашивается на объединение.

 

Корпус Б предлагает двушки по 54,4, 60,2 и 62,4 кв. м стоимостью от 8 867 000 до 11 322 000 рублей. Стоимость квадратного метра от 159 000 рублей до 192 000 рублей.

Ниже вы видите сразу все планировки двухкомнатных на одном этаже (затесалась только одна однокомнатная квартира). Везде большие лоджии и раздельные санузлы. В квартирах от 60 кв. м появляются гардеробные. 

 

Трехкомнатные

 

Корпус А: 80,7, 90,2 и 94,2 кв. м, цена от 12 589 200 до 17 709 600 рублей. Стоимость квадратного метра от 148 000 до 188 000 рублей. Ниже две трешки 80,7 и 90,2 кв. м здесь балконы небольшие и характерные, вытянутые в длину, кухни. Обратите внимание, что в 90,2 кв. м есть совмещенный санузел, отдельная ванная комната и отдельный туалет.

 

Корпус Б 

 

В продаже представлены всего три квартиры, все на 19 этаже: 93,3 кв. м за 20 059 500 рублей; 97,2 за 20 898 000 рублей и 102,1 кв. м за 21 951 500 рублей. Стоимость «квадрата» 215 000 рублей. 

 

Обратите внимание, что здесь еще и две четырехкомнатные квартиры площадью по 117,7 и 121,5 квадратного метра и стоимостью 25 305 500 рублей.

 

У всех квартир террасы по 14 метров (за исключением одной линейной трешки, что компенсируется двумя балконами), по два санузла и балконы.

 

Четырехкомнатные квартиры в корпусе А по 113,8 и 114,3 кв. м стоят от 17 145 000 до 24 688 800 рублей (квадратный метр от 150 000 до 216 000 рублей) и есть на всех этажах.

 

19 этаж и здесь, помимо двух четырехкомнатных, появляется пятикомнатная квартира в 148 кв. м с огромной террасой 66 кв. м. Ее стоимость 31 989 600 рублей.

 

Все квартиры роскошные, полюбуйтесь.

 

https://domkad.ru

 

А теперь расскажу о неприятном. Я уже упоминала выше, что ранее на месте ЖК «Измайлово», затевала строительство компания «Афина», которая собиралась строить комплекс под названием «Константа». Далее стройка была перепродана, но к тому моменту уже были люди, которые оплатили часть квартир в «Константе». И вот у них теперь война за свои квартиры и за свои вложения, потому что ни денег им не вернули, ни квартир (уже в комплексе «ИзМайЛовО») не предоставили, то есть появились обманутые дольщики, и даже был снять репортаж компанией РЕН-ТВ. Понятно, что новых покупателей эта история мало касается, но «Афина» связана с ЖК «ИзМайЛовО», выступая техническим заказчиком.

 

 

 http://pronovostroy.ru

 

Как сказал менеджер «Бэсткон»: «Мы купили участок, мы купили проект, но никакого отношения к тому, чем тут ранее занималась «Афина» мы не имеем. Хотя репутацию они нам подпортили. Пусть покупатели разбираются с «Афиной»».

 

В рамках данной статьи у меня нет задачи заниматься расследованием, и выяснять кто, кому и сколько должен или нет. Но ощущение от этой истории неприятное.

 

Давайте посмотрим, что еще предлагают в ВАО в классе бизнес.

 

Название	1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
«ИзМайЛовО»	38–40	5,4–7,2	54–63	8,5–11,4	80–102	12,5–21,9	113–117	17,1–25,3
«Время»	36–49	6,4–8,3	53–73	8,9–12,0	80–87	13,2–15,8	99,57	16,1
«Дом в Кусково»	37–47	6,3–7,7	52–65	8,5–13,5	69–86	13,5–17,4	121	23,1
«Наследие» (построен)	45–53	11–15	66-81	16–20,3	99–108	20–24	120–133	27–30

 

О внутренней инфраструктуре ЖК «ИзМайЛовО» я вам поведала, о внешней по ходу движения тоже. Добавлю еще два интересных объекта. Ухоженный Сиреневый бульвар, который находится совсем рядом с ЖК и где вполне можно неспешно прогуляться с собачкой или посидеть на лавочке. И еще важный объект есть на пересечении Никитинской улицы и Сиреневого бульвара – Первомайский ветеринарный центр. Ветклиника государственная, круглосуточная с хорошим набором специалистов и услуг, кроме терапевтов и хирургов, принимают кардиолог, офтальмолог, работают кабинеты УЗИ и рентгеноскопии, делают прививки, выдают справки для зарубежных поездок и на выставки.

 

На пересечении Сиреневого бульвара и 3-й Парковой улицы (пешком от ЖК «ИзМайЛовО» идти минут 15) возводится храм в честь Святого преподобного Саввы Сторожевского.

 

 

Комплекс обещает быть хорошим. Интересно было бы навестить его через год, посмотреть, как продвигаются дела, потому что пока можно любоваться только на работы в котловане. Ценник для бизнес-класса вполне приемлемый, архитектурное решение корпусов в стиле неоклассицизма очень приятное и спокойное. Интересные квартиры с террасами. Большой плюс, что машино-мест больше, чем квартир. Опять же плюсуем детский садик на территории. Метро, конечно, не рядом, но прогуляться минут 15 вполне по силам, а кто не желает, то рядом остановка общественного транспорта. Нет больших супермаркетов, но магазинов поменьше вполне достаточно.

 

Несколько напрягает море разливанное пятиэтажек вокруг, которые в ближайшие годы разберут по старым панелькам и будут строить новые, высокие дома. Таких пятиэтажек полно.

 

Но с этим ничего не поделать, да и сам ЖК «Измайлово» не сейчас сдается, а в 2020 году, да пока еще покупатели там ремонт сделают… Наличие поблизости автобазы и большой территории «Измайловской мануфактуры», на которой тоже планируют что-то грандиозное, еще больше настраивают на рабочий, то есть строительный лад. Но сейчас вся Москва строится.

 

А в целом все понравилось.