Микрорайон «Некрасовка»: для жизни и инвестиций

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

По недавно опубликованным статистическим данным, средняя заработная плата жителей столицы перевалила за 90 000 руб. Можно сколько угодно иронизировать по этому поводу, вспоминая анекдот про среднюю температуру по больнице, но любой непредвзятый наблюдатель, прогулявшись по московским улицам, спустившись в метро и заглянув в магазин, вынужден будет признать, что жить москвичи стали лучше, чем жили ещё 5-10 лет назад, когда эта цифра едва-едва приближалась к 50 000 руб. Конечно, лучше не значит веселее и столичные обыватели не снижают темпов нытья о своей тяжкой доле, скорее даже наоборот. Но и это нормальное явление, надо же как-то компенсировать разницу в уровнях доходов со всей страной, снижать, так сказать, пафос сложившейся ситуации. Когда враг стоит у стен города, когда отключены свет и вода, а на улицах введён комендантский час, только тогда москвич становится спокойным и улыбчивым, только тогда он преисполняется уверенности в собственном превосходстве и оптимистично смотрит в будущее, вселяя в окружающих уверенность и силу. В ситуации же некритической он предпочитает носить маску уныния.

 

Однако, надо всегда помнить, что это лишь маска. Что же прячется под ней? Прячется крайняя прагматичность, подтверждённая множеством исторических примеров. Потому что свои возросшие доходы москвичи не тратят, как полагают многие, на рестораны, танцполы или экзотические путешествия. Нет, они, конечно же, не против поразвлечься, и знают в этом толк, но какую-то часть своих доходов обязательно стараются сохранить. А что в нынешние времена, по мнению большинства обывателей, является лучшей «кубышкой»? Конечно же, жилая недвижимость. А поскольку к москвичам я причисляю не только счастливых обладателей заветного штампа в паспорте, но и миллионы россиян приехавших в столицу из других регионов страны, людей, год за годом отдающих нашему великому городу свою любовь, талант и силы, то можно с уверенностью утверждать, что для них такая аккумуляция, кроме всего прочего, становится ещё и реальной возможностью закрепиться в Москве, стать её полноправным гражданином. 

 

Тут надо отметить, что, наверное, никогда ещё с такой щедростью Москва не давала этой возможности реализоваться в полной мере. И если внутри МКАД это утверждение ещё не кажется столь убедительным, то за кольцом оспорить его совершенно невозможно. Взять, к примеру, восток современной Москвы – бывшее «замкадье», а теперь район, связанный со всем остальным городом не только автодорогами и железнодорожными ветками, но и линией метрополитена. В прежние годы здесь находился рабочий посёлок Некрасовка, своим рождением обязанный, прошу прощения, развитию московской канализации. С 1912 года рядом с ним располагались так называемые поля аэрации, обширные пространства, на которые выливались сточные воды едва ли не с половины мегаполиса. Тут, в течение года, под воздействием сезонно изменяющейся температуры воздуха, работе всяких бактерий и растений они очищались, а в финале, после фильтрации песчаными почвами, возвращались в природу. В 1964 году, по окончании строительства первой очереди Люберецкой станции аэрации, площадь полей стала постепенно, сокращаться. К девяностым на их месте оставались только заросшие бурьяном пустыри, которые, после административного присоединения к юго-восточному административному округу г. Москвы, решено было застроить жилыми домами. 

 

Для схватившихся за голову читателей скажу, что почитаемый в кругах столичных старожилов район Ясенево в своё время тоже был возведён на бывших полях аэрации. Да что там поля. В Ясенево много чего имелось такого, по сравнению с чем канализационные отстойники можно считать, как минимум, альпийским лугом. Однако, теперь и это факт подтверждается объективными данными, здесь едва ли не лучший, с экологической точки зрения, московский городской район.

 

Но вернёмся в Некрасовку. За последние несколько лет здесь вырос огромный район, с широкими проспектами, зелёными газонами, плотно застроенный современными панельными многоэтажками.

 

Панельными – является ключевым словом, потому как только эта строительная технология позволила за пару лет превратить мрачный пустырь в живой и многоцветный микрорайон.

 

Адрес официального сайта микрорайона «Некрасовка» (http://nekrasovka.msk.ru) я в интерне не искал. Он нашёл меня сам, залез в личную почту, видимо, по контекстным ссылкам, которые я периодически открываю. Сайт сообщал, что ЖК расположился в шаговой доступности от будущей станции метро «Некрасовка». И что он представляет собой удачное сочетание нескольких важных для жизни параметров: современного уровня комфорта, удобного транспортного сообщения с Москвой, развитой инфраструктуры и отличной экологии. А в непосредственной близости от Некрасовки расположены озёра, пруды, реки, лесные массивы и заполненные чистой родниковой водой песчаные карьеры. Территория же микрорайона озеленена и полностью благоустроена. И теперь, для комфортной жизни здесь есть все, что нужно: несколько детских садов и школ, спортивная школа, детский центр развития творчества, образовательный центр и медицинский комплекс. А в шаговой доступности работают торгово-развлекательные центры и кинотеатры.

 

Микрорайон состоит из десятка с лишним кварталов, большинство из них уже заселены. Продажи проходят сейчас в четырех возведённых в этом году – это кварталы № 10 и 11, которые уже сданы Госкомиссии (квартиры тут продаются по договорам купли-продажи), и кварталы № 6 и 13, строительство и благоустройство которых планируется завершить к концу 2018 года (квартиры в них продаются по договорам долевого участия). Всего в этих кварталах насчитывается 57 жилых зданий с разной этажностью и числом секций.

 

Застройщиком выступает компания ООО «Авеста-Строй». Монтаж домов осуществляет старейшая в московском регионе строительная компания ДСК-1. Функции управляющей компании возложены на ООО «Восток Юнион».

 

Застройка мкр. производится жилыми корпусами уже зарекомендовавших себя высокими эксплуатационными качествами серий: П-44К (17 этажей), П-44Т (17 этажей), П-44Т/25 (25 этажей); а также двумя совершенно новыми сериями: ДомНад (9 этажей) и ДомРИК (17 этажей) в разработке которых приняли участие известные архитекторы Рикардо Бофилл и Александр Надысев.

 

Все эти дома не только привлекательны внешне, благодаря декоративной плитке различных цветов и оттенков, но и по-современному технологичны. Их наружные панели имеют встроенный теплоизоляционный слой, обеспечивающий высокие показатели по энергосбережению. 

 

Что же касается внутренних стен в квартирах, то они практически полностью готовы к чистовому ремонту, так как уже в заводских условиях в них закладывается электропроводка, после чего они проходят несколько этапов механической шлифовки. Получается, что после покупки такой квартиры новосёлам не нужно заниматься выравниванием стен и потолков, заливать стяжку пола, шторобить стены для прокладки электропроводки и установки розеток и выключателей. Ремонт в такой квартире, после заселения, минуя подготовительную и весьма затратную фазу, сразу же становится чистовым.

 

В «Некрасовке» можно приобрести 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, площадью от 31,8 кв. м до 87,9 кв. м с потолками высотой 2,75 м. В этих квартирах есть входные двери, двери в ванную и туалетную комнаты, пластиковые окна и застеклённые лоджии, установлены и подключены радиаторы отопления. 

 

Планировки разнообразны. Каждый сможет найти квартиру на свой вкус. Приведу несколько примеров. Вот 1-комнатные квартиры. Они компактные, с совмещёнными санузлами, в каждой есть просторная прихожая.

 

Двухкомнатные с большими прихожими и кухнями, часто в таких квартирах можно найти две лоджии, а в некоторых вариантах даже зимний сад.

 

Отличительной особенностью трешек является обязательное наличие 7,5- метрового холла.

 

А так квартиры располагаются на этажах корпусов.

 

Отмечу, что все секции оборудуются двумя лифтами, а у входа в подъезды устроены удобные в применении пологие пандусы.

 

Прямой продажей квартир в четырех новых кварталах ЖК «Некрасовка» занимаются две организации. От имени застройщика, «Авеста Строй», жильём торгует компания «Стройинвест» (http://s-in.ru/Novostrojki/ZhK-Nekrasovka/). А подрядчик ДСК-1 имеет собственный отдел продаж  (http://www.dsk1.ru/novostroyki/nekrasovka/). Есть ли разница у кого покупать? Есть.

Её сразу замечаешь, когда сводишь в одну таблицу выставленные в сети предложения. К счастью, сайты обоих продавцов выкладывают постоянно обновляемую информацию о ценах в открытый доступ. В таблицу я вносил стоимость уже принятого Госкомиссией жилья. Квартиры по ДДУ (кварталы №6 и 13) на 20% дешевле.

 

Таблица 1. 

 

Тип квартиры	Площадь квартиры (кв. м.)	Цена в ДСК-1 (руб.)	Цена в «Стройинвест» (руб.)
1-комнатная	32,4	3 751 920	4 050 000
1-комнатная	37,2	4 211 040	4 017 600
1-комнатная	38,8	4 317 780- 4 405 740	4 229 200
1-комнатная	40	4 542 000- 4 646 000	4 360 000
2-комнатная	59,1	6 081 390- 6 187 770	5 544 050
2-комнатная	65	6 396 000- 6 701 500	6 207 500
2-комнатная	70,6	6 908 210- 7 045 880	6 354 000
2-комнатная	72,8	7 083 440	6 697 600
3-комнатная	72,3	7 334 840- 7 356 530	6 868 500
3-комнатная	75,2	7 647 840- 7 738 080	6 843 200
3-комнатная	79,1	7 846 720- 7 886 217	7 198 100
3-комнатная	80,6	7 858 500- 8 035 820	7 344 600
3-комнатная	86,7	8 132 460	7 889 700

 

Таблица демонстрирует две разные тактики продаж.

 

Если «Стройинвест» предпочитает фиксированные цены, то ДСК-1 выстраивает зависимый от высоты этажа градиент – «от» и «до».  Да и цифры у ДСК-1 заметно толще. Я было решил, что разница в цифрах диктуется наличием в квартирах от ДСК-1 муниципального ремонта. Позвонил в компанию. Оказалось, что квартиры, как и у «Строинвеста», продаются без ремонта. Хотя, если таковой понадобится, то для покупателей жилья в 13 и 6 кварталах он будет стоить около 7000 руб./м.

 

Спросил напрямую: почему в ДСК-1 квартиры дороже? Ответ мне показался малоубедительным. Менеджер сбивчиво объяснила, что квартиры от ДСК-1 расположены ближе к будущей станции метро, что оформление в ДСК-1 происходит значительно быстрее, а также, что в их ценах нет скрытых комиссионных доплат.

 

Пришлось отправиться на форумы обеспокоенных граждан. Но как это не странно, никакой информации там о наличии у «Стройинвеста» скрытых комиссионных выплат я не нашёл. На счёт якобы затянутых сроков оформления документов тоже никто претензий не высказывал. Одни люди переживали «за экологию». Другие за обилие социального жилья. Третьи писали о скудности парковочных мест. И ещё, буквально, все, купившие жилье, радовались качеству приобретённых квартир. Редкое в наши дни единодушие.

 

Могу только предположить, что разница в ценах на жильё у разных продавцов диктуется насущными проблемами самих компаний. Видимо, одна нуждается в оборотных средствах куда больше чем другая. Изменятся необходимости, изменится и соотношение цен.

 

В Некрасовку я отправился в выходной. Ехал на своей машине. От МКАД до офиса «Стройинвеста» долетел за 15 минут. И немудрено, как-никак, это всего 8 километров.

 

В офисе меня уже ждали. Со мной общалась персональный менеджер. Рассказала о районе, о том, что здесь построена и уже работает самая крупная в столице общеобразовательная школа. Здесь хорошо налажена система общественного транспорта – до метро «Выхино» ехать всего 15 минут, а электричкой от платформы Люберцы 1 до Казанского вокзала, она лично, добирается за полчаса. Выступавший на открытии школы, мэр Собянин пообещал пустить станцию метро «Некрасовка» не позднее весны 2018 года. А «Стройинвест» продаёт квартиры в 37 корпусах, построенных в 10 и 11 квартале и ещё строящихся 6 и 13 кварталах. Словом, получалось, что «Некрасовка» не только в перспективе имеет все шансы стать хорошим московским районом, но уже сейчас таковым и является.

 

Для приобретения жилья в «Некрасовке» можно воспользоваться кредитом от нескольких ведущих банков, военной ипотекой и материнским капиталом. В процессе подготовки договора компания готова обсуждать персональные скидки либо условия рассрочки. Шоу-румов у компании «Стройинвест» нет. Четыре специальных менеджера водят по квартирам потенциальных покупателей, но именно в тот день, когда в Некрасовку приехал я, двое из них заболели, а оставшаяся пара зашивалась с пятью, приехавшими в офис до меня, клиентами. Ждать своей очереди на прогулку нужно было около двух часов. Взяв красивый буклет и пообещав подумать о покупке квартиры в «Некрасовке», я вышел из офиса и под моросящий дождь и немного прогулялся по району.

 

Мне он понравился. Своими яркими красками, наполненностью дворов детскими и спортивными площадками, близостью магазинов, школ и детских садов. Да, парковочных мест маловато, но с приходом метро необходимость в них уже не будет столь острой.

 

А цены? По столичным меркам они вполне приемлемые, и уж точно станут выше буквально через полгода.

 

Увидев по пути, на улице Недорубова, офис продаж ДСК-1, заглянул туда. Зря что ли ехал? И не пожалел, потому что условия продажи жилья у строителей оказались несколько шире и конкретнее, чем у застройщика. Даю списком.

 

Компания ДСК-1 делает 2% скидку при 100% оплате договора.

Регистрация документов проводится за счёт продавца.

При 50% оплате возможна беспроцентная годовая рассрочка платежа.

Для врачей, учителей и госслужащих действуют особые условия ипотеки от банка ВТБ.

 

И вообще, список банков-партнёров у ДСК-1 оказался куда объёмней, чем у «Стройинвеста». В компании действует программа «трейд-ин», по которой специальный отдел в ДСК-1 готов заняться продажей вашей старой квартиры.

 

В общем, вывод по району «Некрасовка» я сделал однозначный – это достойное место не только для инвестиционного вложения, но и просто для жизни. С семьёй, с детьми, возможно, с кошками и собаками. Большая Москва – слева, леса с озёрами – справа. Лет через пять подрастут деревья и станет Некрасовка ничуть не хуже, чем Ясенево или Крылатское. А то, глядишь, и лучше.

 

Таблица 2. Стоимость 1-комнатных квартир в новостройках востока Столицы

 

Название ЖК	Площадь квартир (кв. м)	Статус строительства	Цена (млн руб.)
Красная Горка	от 37,6	Сдан	от 3,5
Квартал Европа	от 25	Сдача 4 кв. 2017 г.	от 2,5
Новокосино-2	от 24,5	Есть сданные Сдача 2018 г.	от 2,4
Некрасовка	от 32,4	Есть сданные Сдача 2018 г.	от 3,7