МФК Like: за что «лайкают» новый проект?
11 декабря 2017
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
В Выборгском районе начали строить многофункциональные комплексы. В 2017 году на рынок вывели три апарт-отеля. Какими услугами, дизайнами, планировками, а может быть просто ценами, будут они привлекать клиентов, узнаем сегодня на примере МФК Like.
О проекте
МФК Like на Политехнической улице, 6А состоит из четырех монолитных корпусов, замкнутых по периметру: Sky, City, Green и Sun. В центре расположен внутренний двор с детскими площадками и прогулочными зонами.
.jpg)
Проезд автомобилям в «сердце» комплекса запрещен. В цоколе запроектирован паркинг, въезд в который осуществляется со стороны улицы. На перекрестке с Новороссийской улицей девелопер планирует разбить небольшой сквер. Сейчас эта зона пустует.
.JPG)
Апарт-отель должен достигнуть в высоту 11 этажей. Всего он рассчитан на 738 номеров от студий до трехкомнатных. Стройку обещают закончить к июню 2019 года, а максимум через 6 месяцев завершить процесс передачи ключей. Первый уровень отдан под коммерческие помещения: фитнес-центр, магазины, студия красоты, рестораны. Жильцы комплекса смогут воспользоваться такими дополнительными услугами, как прачечная, химчистка, клининг, служба доставки еды, круглосуточные службы охраны и ресепшн, заказ такси и возможность аренды кладовой.
Апартаменты сдаются с чистовой отделкой. Дизайнеры разработали 4 варианта оформления, отличные по цветовому решению: Fusion, Scandic, Nude, Monochrome. Полы в комнатах покроют ламинатом 32 класса, а в санузлах отделают керамической плиткой. В оконные проемы поставят двухкамерные стеклопакеты. Установят входную и межкомнатные двери. Потолки и стены покрасят согласно дизайн-проекту. Также в бюджет заложена сантехника, радиаторы, розетки и счетчики. Девелопер планирует установить и многоступенчатую систему очистки воды.
МФК Like расположен в месте с хорошей транспортной и торговой доступностью. В окружении много детских садов и школ, спортивных центров и зеленых площадок.
Цены и планировки
Цена квадратного метра во всех корпусах одинаковая, порядка 100 000 рублей. Однако декабрь – это период акций. До конца 2017 года, например, на некоторые студии действует скидка в размере 13 000 рублей за метр. А какие условия покупки ожидают нас в новом году, пока неизвестно.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
22,2 – 44,2 |
2,0 – 4,0 |
|
1-комнатные |
29,0 – 58,4 |
2,9 – 5,4 |
|
2-комнатные |
49,1 – 74,5 |
4,5 – 6,6 |
|
3-комнатные |
85,1 – 85,5 |
7,6 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
0,6 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Площадь номеров и их планировки в корпусах отличаются. City рассчитан на семейное проживание. В нем преобладают двушки разной конфигурации, но всегда с прямоугольными формами помещений и раздельным санузлом. Есть варианты с просторным балконом и вовсе без него, с небольшой кухней в 10 кв. м. и объединенной с гостиной в 20 кв. м.
.jpg)
В единственном экземпляре на 2 этаже встречается двушка с удлиненными комнатами, двумя балконами и гардеробной:
.jpg)
С 3 по 11 уровни на этом месте размещены трехкомнатные апартаменты, которых больше нет ни в одном другом корпусе. Их отличает дополнительный санузел.
.jpg)
В небольшом количестве и на нижних этажах в City имеются однушки и студии. Последние едины в своем виде:
.jpg)
Первые имеют незначительные различия:
.jpg)
В корпусе Sun наполнение противоположное. Эта часть комплекса рассчитана на инвесторов и дальнейшую сдачу апартаментов в аренду. Студии занимают практически всю жилую площадь. Планировки их схожи, но масштабы помещений разнятся почти в два раза.
.jpg)
.jpg)
Однокомнатные и двухкомнатные номера встречаются редко, но обладают внушительными размерами:
Корпус Sky имеет оригинальные архитектурные линии, чем и обусловлены нестандартные формы некоторых апартаментов. В фаворите здесь однушки со следующей наиболее распространенной планировкой:
.jpg)
Небольшой туалет, но просторная кухня, позволяющая говорить о евро-стандарте. Это утверждение справедливо и для другой планировки, содержащей к тому же маленькую гардеробную:
.jpg)
Есть в арсенале и классические однокомнатные апартаменты. Они тоже обладают приличными площадями, не считая стесненных санузлов.
.jpg)
Вторыми по популярности в корпусе Sky являются двухкомнатные номера. Девелопер предлагает упорядоченные и сумбурные конфигурации:
А вот студии встречаются 1-2 раза на этаже. И, выбирая между ними, придется решать, что для вас важнее: балкон или гардеробная.
В четвертом корпусе Green примерно такое же соотношение апартаментов по количеству комнат. Немногочисленные студии могут быть скромными или вместительными:
.jpg)
Двушки в дефиците, зато оба предложенные варианта достойные:
.jpg)
В этом корпусе наблюдается явный численный перевес однушек, но все они однотипны:
.jpg)
О застройщике
Компания «ПСК» работает в Санкт-Петербурге чуть больше 10 лет. Она выступила девелопером в 5 жилых проектах разного класса, 3 из которых еще строятся. Такое немногочисленное портфолио за 10-летнюю практику может смутить, однако стоит рассмотреть деятельность «ПСК» подробнее. Данный застройщик имеет большой опыт в области генподряда, проектирования, выполнения отдельных работ по возведению жилых и гражданских объектов. Об этом пишут и на форумах, оставляя, преимущественно, положительные комментарии:
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Полный перечень их проектов представлен на официальном сайте застройщика: psk-info.ru.
Проблемы с двумя сданными проектами были, об этом тоже не умалчивается в Интернете. Однако пользователи сводят их к административным вопросам, а о качестве жилья отзывы пока неплохие:
.jpg)
http://novostroy.spb.ru
.jpg)
https://www.novostroy.su
Ведутся разговоры и о нашей новостройке. Обсуждаются преимущественно плюсы и минусы апарт-отелей и место застройки. На первую тему можно рассуждать бесконечно. В конце концов, каждый сам решает, насколько приемлемо и удобно для него проживание не в квартире с пропиской, а в апартаментах с возможностью регистрации. Стоимость первой будет выше, зато налоги ниже. Для каждой жизненной ситуации и семейного положения характерны свои приоритеты. А для сдачи в аренду апартаменты с круглосуточной стойкой ресепшн и комплексом предлагаемых услуг – однозначно более выигрышное решение.
.jpg)
http://spbguru.ru/
А вот касательно неудачного места для застройки комментарии настораживающие.
.jpg)
http://spbguru.ru
Относительно этого заявления стоит посоветоваться со строителями и проектировщиками перед покупкой, а также обратиться к истории, чтобы впоследствии не выпасть в осадок от возможных просадок. Но к локации вопросы возникли и у меня, правда, на уровне ее привлекательности для туристов. Предлагаю пройтись со мной по окрестностям и составить свое мнение, глядя на фоторепортаж.
На объекте
МФК Like располагается на открытом месте, перекрестке трех дорог, поэтому найти строительную площадку не составило труда. О новостройке также сигнализирует реклама вдоль забора и возвышающиеся над ним краны.
.JPG)
Соседствует комплекс с гипермаркетом «Карусель»,
.JPG)
точнее с парковкой этого магазина, где также расположились мойка и АЗС.
.JPG)
.JPG)
Через дорогу стоит одна из надежд инвесторов данной недвижимости, Торгово-экономический университет. Недалеко находится и СПбГЛТУ им. Кирова, Институт экономики и управления лесного сектора, а также СПбПУ, Высшая школа биотехнологии и пищевых технологий. Большую ставку девелопер делает на спрос аренды для студентов.
.JPG)
На экологию района хорошо влияет крупная зеленая зона рядом – парк Лесотехнической академии.
.JPG)
Кроме него, за гипермаркетом «Карусель» есть небольшой Кушелевский сквер. А еще дальше, вниз по дороге, проходящей под ж/д путями, – Полюстровский сад. И да, поезда проходят близко от нашего комплекса. Но не все так зелено вокруг. Вид из окон на Политехническую улицу грустный.
.JPG)
В поле зрения попадают только небольшие складские комплексы, шиномонтажи и автосервисы.
.JPG)
Транспортная доступность локации неплохая, так как в 5 минутах ходьбы есть станция метро «Площадь Мужества», откуда можно быстро добраться до центра города. В шаговой доступности – автобусные остановки. Ближайший торговый комплекс находится всего в 5 минутах езды – ТРК «Европолис».
.JPG)
Автомобилистам сюда доехать сложнее. Что касается вечерних прогулок по окрестностям, то они практически исключены. Если в апарт-отелях Центрального района или Васильевского острова туристы могут выйти на пешую прогулку и насладиться красотой города, архитектурой, погреться в пекарнях, то в нашем случае лучше остаться в номере.
.JPG)
Шаг влево – недружелюбные производственные здания.
.JPG)
Шаг вправо – ничем не примечательная жилая застройка.
.JPG)
В офисе
.JPG)
На объекте открыт уютный и наглядный офис продаж. Помимо макета новостройки, здесь можно ознакомиться и с цветовой гаммой четырех вариантов отделки. А консультант покажет вам ход строительства с интерактивной камеры. Итак, какие интересные нюансы о комплексе откроются в процессе беседы. Во-первых, стоимость полной меблировки составит 170 000 рублей. Интерьер, обозначенный на рендерах, – это просто картинка. На данный момент поставщик мебели еще не определен. Во-вторых, управляющая компания не имеет опыта управления апарт-отелями. Она входит в структуру «ПСК», ранее специализировалась на жилых домах, а сейчас перенимает опыт в области апартаментов. Но больше меня смутил другой момент. Я не могу ознакомиться с договором между владельцем и УК на сдачу своего помещения в аренду до момента бронирования. Хотя консультант уверяет, что инвестор гарантированно будет получать доход в 25 000 рублей/месяц за студию минимального размера. Сумма обозначена за вычетом коммунальных платежей. Однокомнатные номера принесут в копилку от 29 000 до 34 000 рублей. Договор можно заключить на разные сроки: 11 месяцев, 2 года или 5 лет. При этом владелец имеет право «заморозить» сдачу на месяц или два для собственных целей. В-третьих, менеджер раскрыл подробности условий оплаты. Ипотека хорошо расписана на сайте новостройки: https://like.house/mortgage. Вкратце, кредит предоставляют только 3 банка с первоначальным взносом в 15-20% и ежегодной ставкой от 9,5% до 9,8%. Ведутся переговоры об аккредитации еще двумя банками. Рассрочку распишу подробнее. Первый взнос должен составить от 30%. Чем больше он будет, тем крупнее скидку на эту сумму вы получите, но максимум 24%. Срок погашения рассрочки может быть разным. При внесении остатка до конца 2018 года сумма второй части платежа увеличится на 8%. Если закрыть долг до конца 2019 года, увеличение произойдет до 16%, до конца 2020 – плюс 22% на остаток.
Стоимость и планировки подробно представлены на сайте. Выложена и документация, но не вся! Отсутствует Договор долевого участия, что является нонсенсом. Не помню случая, когда у какого-либо объекта отсутствовал этот документ в общем доступе. Как оказалось, девелопер предоставляет его, как и Договор с УК, только после бронирования апартаментов. Благо, что бронь бесплатная. Но от этого условие становится еще более бессмысленным. Ознакомившись с ДДУ, я не обнаружила в нем ничего секретного или подозрительного.
Конкуренты
Поскольку два других апарт-отеля в Выборгском районе относятся к сегменту бизнес, мы привлечем к сравнению МФК VALO комфорт-класса из Фрунзенского района. Кроме того, для понимания уровня цен в подобных проектах, расположенных в туристических и нетуристических районах, приведем в Таблице 2 цены на МФК Next на Васильевском острове.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Класс новостройки |
Район |
|
VALO |
Arena Development |
1 очередь - II квартал 2019 г. |
28,5 |
3,0 |
Комфорт |
Фрунзенский |
|
Vertical на Сампсониевском |
NAI Becar |
- |
- |
- |
Бизнес |
Выборгский |
|
Vertical на Мужества |
NAI Becar |
I квартал 2019 г. |
33,6 |
3,6 |
Бизнес |
Выборгский |
|
Like |
ПСК |
II квартал 2019 г. |
32,6 |
3,3 |
Комфорт |
Выборгский |
|
Next |
Еврострой |
I квартал 2019 года |
33,0 |
4,8 |
Бизнес |
Василеостровский |
Экономисты проекта МФК VALO рассчитали минимальную доходность в размере 29 000 рублей/месяц, что на 4 000 рублей превышает расчетный показатель в нашей новостройке. А стоимость апартаментов в этих двух объектах сопоставима. Генподрядчиком выступает финская компания «Лемминкяйнен». В состав комплекса войдет 18-этажный дом из нескольких корпусов. В рамках первой очереди возведут 750 апартаментов со студиями, одно- и двухкомнатными номерами. Предусмотрен подземный паркинг. Отделка также заявлена чистовая с возможность меблировки. На первом этаже разместятся кафе, офисы, магазины, фитнес-центр с бассейном и другие коммерческие помещения. Инфраструктура местности развита хорошо, в 5 минутах ходьбы находится станция метро «Бухарестская», чуть дальше расположены школы и детские садики. Поблизости множество спортивных центров, бассейнов, а через дорогу красуется ТРК «Континент».
Сеть апарт-отелей Vertical начали свое развитие в Санкт-Петербурге с объекта «Vertical на Московском». Он сдан пару лет назад, поэтому владельцы недвижимости в этом МФК могут уже судить о результативности своих вложений. Программа доходности на первый год составляет от 8%, что в денежном эквиваленте меньше, чем в рассмотренных выше апарт-отелях. Но очень важно, что в качестве управляющего предприятия здесь выступает опытная международная компания NAI Becar, которая уже заключила ряд договоров на аренду номеров с крупными корпорациями. На Площади Мужества девелопер построит 20-этажный дом с 522 апартаментами от студий до двушек. В базовую стоимость входит чистовая отделка и сантехника. Мебель заказывается за дополнительную плату. На первых двух уровнях расположатся сервисные услуги, магазины – стандартный набор. Локация новостройки идентична с МФК Like, поэтому имеет все те же преимущества и недостатки. Цены на номера выше, но не принципиально. Стоимость недвижимости в третьем проекте сети Vertical, на Сампсониевском проспекте, пока неизвестна.
И самый дорогой в нашем списке – МФК Next. Подробно останавливаться на нем мы не будем, тем более данному объекту посвящена целая статья: http://vsenovostroyki.ru/customer/12479/?r=Санкт-Петербург. Просто увидим разницу в размере инвестиций между районами.
Резюме
.JPG)
МФК Like предлагает полный спектр услуг из гостиничного бизнеса, адекватные цены, огромное разнообразие планировок, надежного застройщика и удовлетворительное для апарт-отеля местоположение. В отличие от конкурентов в нем можно приобрести трехкомнатные номера, что намекает на надежду девелопера объять не только аудиторию инвесторов, но и предложить семьям недорогую альтернативу квартиры. Единственным весомым минусом в общей картине является отсутствие опыта работы с многофункциональными комплексами у управляющей компании.
Другие материалы
ЖК «Руполис-Растуново»: смесь голландского с домодедовским
Сколько помню себя, всё слышал разговоры про доступное жильё. Новости сообщали о создании очередных комиссий, проведении заседаний, подписании постановлений, способствующих скорейшему его (доступному жилью) появлению. Мало того, иногда среди каждодневного вороха событий проскакивала информация, что где-то и у кого-то что-то такое даже получалось. Слышать слышал, краем уха, а вот увидеть своими глазами не приходилось. Теперь вот стою и смотрю на малоэтажный жилой комплекс, как раз по программе «Доступное жильё» возведённый.
ЖК «Геометрия»: классика Кудрово с выгодным предложением на старте
Компания «Инвестторг» одновременно запустила два новых проекта в Кудрово: ЖК «Геометрия» и ЖК «Европейский парк». По планировкам объекты схожи, цены за квадратный метр идентичны, инфраструктуру имеют общую. Сегодня мы подробнее остановимся на ЖК «Геометрия», так как до стройплощадки этого комплекса уже проложена дорога, что позволяет оценить достоинства и недостатки его местоположения.
.jpg)
ЖК «Саларьево»: мелочиться не будем
15 ноября 2016 года Группа Компаний «ПИК» открыла офис продаж нового проекта «Саларьево Парк» по адресу: Москва, поселение Московский. Это за МКАД в юго-западном направлении, между Киевским шоссе и деревней Саларьево, к югу от развязки Киевского шоссе с Родниковой улицей, рядом с метро «Саларьево».
.jpg)
Микрорайон «Некрасовка»: для жизни и инвестиций
За последние пару лет в Некрасовке вырос огромный район, с широкими проспектами, зелёными газонами, плотно застроенный современными панельными многоэтажками.
ЖК «Орловский парк»: заманчивое предложение с оговоркой на экологию
Второй проект московского девелопера в Санкт-Петербурге концептуально и визуально идентичен с первым, на Дальневосточным, 15. Но стоимость за квадратный метр у ЖК «Орловский парк» ниже. И связано это, в первую очередь, с расположением новостройки.
.jpg)
Обсуждение
0