ЖК «Жемчужный берег»: прекрасный проект с плохим управлением в перспективе
13 февраля 2018
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
На первой береговой линии Матисова канала открыли продажи в доме бизнес-класса, вскоре ожидается еще два. За ними строится комфорт. В обоих сегментах предлагают удивительно просторные планировки, при этом стоимость квартир не отпугивает. За нее это делают отзывы дольщиков в соседних комплексах данного квартала.
О проекте
.jpg)
ЖК «Жемчужный берег» является частью масштабной застройки у Петергофского шоссе, квартала «Балтийская жемчужина». Начало реализации этого крупного проекта положено еще в 2005 году с участием Китайской Народной Республики. За 12 лет был построен ряд комплексов комфорт-класса: ЖК «Жемчужная премьера», ЖК «Жемчужная симфония», ЖК «Жемчужный фрегат», ЖК More и ЖК премиум-сегмента Duderhof club. При их проектировании использовали единую архитектурную линию и технологию строительства, поэтому микрорайон имеет целостный внешний облик. На его территории проходят несколько каналов, а одной из границ участка является южный берег Финского залива. Безусловно, комплексная застройка не может обойтись без социальной инфраструктуры. В проект включены 7 детских садов, 4 школы, поликлиника и торгово-развлекательный центр. Есть среди них уже функционирующие. Часть помещений на первых этажах отдана под коммерцию. Дороги и мосты через каналы построены.
Ключи в нашей новостройке должны передать до конца 2019 года, причем сразу во всех корпусах – а их будет шесть.
Половина принадлежит к комфорт-классу и достигнет в высоту 10-12 этажей. Жилой фонд составит 726 квартир. Один дом из этой категории в продаже. Высота потолков остановится на отметке в 2,85 метров. В парадных отведут место для хранения колясок. Лифты установят японского производителя Mitsubishi. Спуститься на них можно сразу в подземный паркинг. Рассчитан он на 720 автомобилей. На улице организуют гостевую автостоянку на 115 мест. Вдоль этих корпусов с одной стороны проходит проспект Героев, с другой расположен внутренний двор и дома бизнес-уровня с видом на Матисов канал. Высотность этих зданий не превысит 4-5 этажей с потолками в 3,05 метров. Счастливых обладателей будет всего 210.
Территорию комплекса огородят по периметру. Внутренний двор благоустроят и оснастят детскими и спортивными площадками. Видеонаблюдение установят как на улице, так и в общих холлах. Вход будет осуществляться с помощью видеодомофонной связи. Девелопер позаботился и о дополнительной системе очистки воды с ультрафиолетовым обеззараживанием.
Квартал расположен в шаговой доступности сразу от трех парков: Южно-Приморского, Полежаевского и Новознаменка. С точки зрения экологии, место благоприятное. Если хочется дворцового размаха, то всего в 6 км находится Стрельна, а дальше Петергоф. Но, если это расстояние является небольшим для соседства с дворцами, то до ближайшей станции метро ехать 6 км – далековато. К тому же добираться придется ползком, ведь проспект Стачек, как правило, перегружен. Такой же километраж нужно преодолеть до выезда на КАД. Торговая инфраструктура района развита хорошо. По дороге встречаются продуктовые и строительные гипермаркеты всех мастей.
Цены и планировки
Подобрать недвижимость в корпусе «комфорт» на старте продаж можно за 85 000 – 100 000 рублей/кв. м. Стоимость средняя. В отдельных парадных на лестничной площадке расположено всего по 3 квартиры, в других 5-7.
Таблица 1. Комфорт +
|
Наименование |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
42,0 – 62,0 |
от 4,1 |
|
2-комнатные |
66,0 – 72,0 |
от 6,3 |
|
3-комнатные |
94,0 – 97,0 |
от 8,5 |
|
5-комнатные |
166,0 |
от 19,0 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 0,6 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировки в данном комплексе – одни из наиболее достойных на современном рынке. И большая их заслуга в площадях. Девелопер не поскупился на метраж. Нет привычных санузлов по 3,5 кв. м. В ЖК «Жемчужный берег» даже в однокомнатных квартирах уборные либо раздельные, либо имеют размер от 5,2 метров.
.jpg)
Между комнатой и кухней приоритет в размере всегда отдается первой. При этом ни одно помещение не является тесным.
.jpg)
Исключение составляет единственное евро-решение, где зона гостиной все же отделена.
.jpg)
Двухкомнатные отличаются друг от друга продолговатостью помещений и расположением санузлов.
.jpg)
Существенных для жизнедеятельности различий между ними нет. Общий вид меняется в зависимости от формы коридора.
.jpg)
Все просмотренные планировки укомплектованы балконам, а трешки сразу двумя.
.jpg)
Изюминкой корпуса являются двухуровневые квартиры на верхних этажах с выходом на террасу.
.jpg)
Целая резиденция с видом на Матисов канал. На этой шикарной ноте переходим к бизнес-классу, где террасы присутствуют и на первом этаже. Минимальная стоимость квадрата увеличивается примерно на 25 000 рублей/кв. м, но остается приемлемой.
Таблица 2. Бизнес-класс
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
49,0 – 61,0 |
от 6,4 |
|
2-комнатные |
70,0 – 81,0 |
от 8,9 |
|
3-комнатные |
108,0 – 97,0 |
от 12,3 |
|
4-комнатные |
147,0 – 157,0 |
от 20,5 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 0,6 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
В этом корпусе нас ожидают гардеробные и еще большие квадратуры помещений.
.jpg)
В некоторых предложениях на однокомнатные квартиры площади сопоставимы с масштабами двушек за счет европейской планировки.
.jpg)
Конфигурации однушек на первом уровне выглядят более разнообразно. Выход на террасу осуществляется, как правило, через балкон.
Основная разница между представленными примерами состоит в размере террас и форме холла.
.jpg)
В арсенале имеются как более дорогие видовые «модели», так и более демократичные, с боковым обзором на канал:
.jpg)
Двухкомнатные квартиры абсолютно идентичны.
.jpg)
А с трехкомнатными ситуация интереснее. Во-первых, им полагаются просторнейшие террасы. Во-вторых, в спальнях появляются гардеробные. А комнаты становятся не просто большими, а превышающими 20,0 кв. м каждая.
.jpg)
С точки зрения площади, есть варианты скромнее, но у них добавляется количество уголков для хранения.
.jpg)
А вместо террас могут быть просто лоджии.
.jpg)
Этажами выше запроектированы хорошие, полноценные планировки для проживания большой семьи:
.jpg)
Изюминкой этого корпуса также являются двухуровневые квартиры, как следующая одна:
.jpg)
Самая шикарная недвижимость в этом доме представлена в единственной конфигурации, отличающейся только этажом и, как следствие, наличием террасы. Кажется, здесь предусмотрены все пожелания по комплектации.
.jpg)
О застройщике
Девелопером проекта выступает компания «Балтийская жемчужина», которая является основным действующим «лицом» одноименного квартала. Признаться, после посещения объекта и офиса продаж, у меня осталось приятное впечатление от компании и комплекса. Особенно меня порадовали планировки. В Интернете я встретила единомышленников:
.jpg)
http://spbguru.ru
Неплохие перспективы нашей новостройке рисуют и эксперты рынка:
.jpg)
https://www.novostroy.su
Проект получил признание от профессионалов отрасли, став лучшим строящимся жилым комплексом комфорт-класса в Санкт-Петербурге в 2017 году, и получив награду национального объединения строителей при поддержке Правительства Санкт-Петербурга «Лидер строительного качества II степени». Дольщики ЖК «Жемчужный берег» пока держат нейтралитет:
.jpg)
http://pronovostroy.ru
Однако отзывы владельцев недвижимости в соседних комплексах в корне изменили мое представление о жизни в квартале. То есть проект, действительно, хорош. Но реализация предшествующих ему объектов и дальнейшее управление ими, судя по комментариям, оставляют желать лучшего. Начнем с социальной инфраструктуры, раз это смутило предыдущего оратора. Смутило и не зря:
.jpg)
https://living.ru/
Согласно опросу жильцов, в существующие садики и школы не попасть. Напомню, что наличие этих учреждений в комплексе совершенно не гарантирует поступление в них, так как все они передаются в ведение государству. Но это не самое большое разочарование:
.jpg)
http://novostroy.spb.ru
Крайний негатив вызывает управляющая компания «Приморский город». Ни один отзыв не обходится без ее упоминания. Характер общения и поднимаемые на собраниях вопросы можно прочитать в группе: https://vk.com/ukprimgorod. При первом опыте покупки недвижимости можно недооценить роль УК для дальнейшей жизни в своей квартире. Не всегда наименование управленцев известно на этапе строительства, но, когда вы располагаете этой информацией, важно не отнестись к ней философски. Ведь от нее будет напрямую зависеть и комфорт проживания и размер квартплаты.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Кроме того, покупатели недовольны качеством строительства.
.jpg)
www.domkontrol.ru
.jpg)
https://www.novostroy.su
Из радостных вестей отметим, что рядом с нашей новостройкой не будет мусоросжигательного завода, поэтому экология останется не тронутой.
.jpg)
https://www.novostroy.su/
Другая интересная новость – запуск высокоскоростного трамвая, следующего от станции метро «Кировский завод» до Петергофа. Пути пройдут по проспекту Героев.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Инвестор проекта еще не определен, стоимость проезда и наличие остановки возле комплекса пока не обсуждались.
На объекте
Даже в выходной день Петергофское шоссе и проспект Стачек местами выглядят тесно. При въезде на территорию квартала тоже столпотворение.
.JPG)
На въезде нас встречает офис продаж девелопера и торгово-развлекательный комплекс.
.JPG)
Внутри микрорайона жизнь кипит. В сданных домах функционируют всевозможные магазины и салоны. Проложены хорошие дороги, построены мосты. Все аккуратно.
.JPG)
.JPG)
Есть отдельно стоящие продуктовые магазины известной сети.
.JPG)
И на фото уже виднеется наша стройка. Ее легко найти, двигаясь по центральной улице. Строительство ведется полным ходом.
.JPG)
.JPG)
Благодаря тому, что комплекс омывается каналами с трех сторон, он смотрится привлекательно и обособленно.
Вид из окон откроется не только на канал, но и на противоположную жилую застройку. Между ней и дорогой осталось еще довольно большое пространство. И оно не останется пустым. В конце 2020 года там должен появиться ЖК «Наутилус» от компании «КВС»: www.kvsspb.ru/novosti/kvs-postroit-novyy-zhiloy-kompleks-nautilus-v-baltiyskoy-zhemchuzhine/.
.JPG)
С центром микрорайона наш комплекс соединен двумя мостами.
.JPG)
Самый ближайший сосед находится по другую сторону от проспекта Героев –
.JPG)
.jpg)
это ЖК «Legenda Героев».
.JPG)
Вокруг микрорайона последние 5 лет ведется активное строительство. На фото мы видим, что практически вся территория уже освоена разными девелоперами.
.JPG)
К сожалению, архитектурный стиль у всех особенный, поэтому смотрится все разносортно.
.JPG)
.JPG)
По результатам посещения объекта вопросы возникли только с транспортной доступностью и плотностью застройки в данной локации.
В офисе
.JPG)
Офис девелопера расположен при въезде в микрорайон с Петергофского шоссе в отдельном здании. Весь первый этаж занимает отдел продаж. В центре помещения представлено несколько макетов, как отдельных комплексов, так и квартала в целом. Ожидающим предлагают бесплатный чай в кафе. А у менеджеров аншлаг.
До конца февраля действует акция – бесплатное машино-место в подземном паркинге при приобретении трехкомнатной квартиры в бизнес-классе. Для комфорта полагается лишь 20%-ная скидка, но при покупке любого количества комнат.
Обзавестись метрами можно как при 100% оплате, так и с помощью ипотеки или рассрочки. Кредит выдается 7 банками со ставкой от 9,0% годовых. Минимальный первый взнос составляет 20%. При данной форме оплаты действует скидка в 5%. А зарплатным клиентам предлагают 6%. Если вы выберете рассрочку, то указанная скидка распространится только на сумму первого взноса, и он должен быть не меньше 50% от общей стоимости. Оставшуюся часть нужно внести до 31 декабря 2018 года. При этом первые три месяца проценты начисляться не будут, а с четвертого прибавляется 1% в месяц на остаток.
Документация к проекту, в том числе шаблон ДДУ выложен на сайте девелопера: bpearl.net/zhilye-kompleksy/zhemchuzhnyy-bereg/documenty/. А вот стоимость не указана, нет ипотечного калькулятора и подробного описания отделки. Зато подробно отражен ход строительства. Работа ведется по 214-ФЗ.
Конкуренты
ЖК «Жемчужный берег» окружен конкурентами. Во-первых, в составе квартала «Балтийская жемчужина» уже построено несколько комплексов, на данный момент возводится ЖК «Legenda Героев», а в ближайшее время планируется освоить еще как минимум одну площадку. Во-вторых, за Дудергофским каналом базируется ЖК «Южная Акватория». В-третьих, по другую сторону Петергофского шоссе под жилую застройку тоже отведена большая территория. В этой местности в приоритете комфорт-класс. В сегменте бизнес представлен только ЖК Duderhof club, расположенный недалеко от нашей новостройки. Это корпуса из 4-5 этажей на первой береговой одноименного канала. Здесь можно приобрести не только квартиры, но и дуплексы с небольшим прилегающим участком земли. Комплекс огорожен, на территории ведется видеонаблюдение. Паркинг оборудован в цоколе, а на внутреннем дворе имеются детские и спортивные площадки. Возможно, проект девелопера «КВС» ЖК «Наутилус» будет премиальным. И на рендерах квартала обозначены строения непосредственно у Финского залива, которые тоже смогут претендовать на этот статус.
Таблица 3.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
Класс новостройки |
Отделка |
|
More |
Setl City |
Сдан |
3-комнатных в продаже нет; 58,3 |
6,7 (1 этаж) |
комфорт |
Чистовая |
|
Legenda Героев |
Legenda Intelligent Development |
1 очередь – IV квартал 2019 г. 2 очередь – IV квартал 2020 г. (еще нет в продаже) |
89,4 |
11,7 (до 13 этажа), машино-место в подарок |
комфорт |
Предчистовая
|
|
103,8 |
13,2 (до 13 этажа), 2 машино-места в подарок |
|||||
|
Паруса / Южная Акватория |
ЛСР |
1, 2 очереди сданы 3 очередь - III квартал 2018 г. |
96,0 (3 очередь) |
9,1 (4 этаж) |
комфорт |
Чистовая |
|
Duderhof club |
Балтийская жемчужина |
Сдан |
120,1 |
15,5 |
бизнес |
предчистовая |
|
121,1 |
19,7 |
|||||
|
Жемчужный фрегат |
Балтийская жемчужина |
Сдан |
86,5 |
8,0 |
комфорт |
предчистовая |
|
Аист |
Красная стрела |
IV квартал 2019 г. |
92,2 |
9,6 |
комфорт |
черновая, по запросу чистовая |
|
Английская миля |
Glorax Development |
1 очередь – I квартал 2018 г. 2 очередь - IV квартал 2018 г. 3 очередь - III квартал 2020 г. |
81,3 (2 очередь) 96,2 (3 очередь) |
6,6 (3 этаж) 7,4 (4 этаж) |
комфорт |
предчистовая |
|
Солнечный мир |
Setl City |
1, 2, 3 очереди сданы 4 очередь – III квартал 2018 г. 5 очередь - II квартал 2019 г. 6 очередь - IV квартал 2019 г. |
77,6 (5 очередь) |
6,6 (4 этаж) |
комфорт |
Чистовая |
|
Клены |
Петрополь |
II квартал 2019 г. |
81,0 |
6,3 |
комфорт |
черновая, по запросу чистовая |
|
Жемчужный берег Комфорт+ |
Балтийская жемчужина |
IV квартал 2019 г. |
94,6 |
8,0 (2 этаж) 9,3 (6 этаж) |
комфорт |
предчистовая |
|
Жемчужный берег Бизнес |
Балтийская жемчужина |
II квартал 2019 г. |
120,8 |
13,4 (2 этаж) 16,5 (4 этаж) |
бизнес |
*стоимость квартир указана при 100% оплате.
А в сегменте «комфорт» придется побороться. И, прежде всего, с ЖК «Legenda Героев». Как мы уже знаем, разделяет их только дорога. Этот комплекс находится чуть ближе к заливу, а впереди, скорее всего, будут малоэтажные постройки, поэтому вид на водную гладь должен сохраниться. У «Легенды» есть свои «фишки» в планировках. Предусмотрено множество укромных уголков для хранения вещей, грамотно спланированы помещения, а в спальне зачастую есть собственный туалет и гардеробная, что не учтено в ЖК «Жемчужный берег». Цены на первый взгляд превышают соседские, но сейчас действует акция на паркинг. Предлагают 1-2 места в подарок, что на определенном этаже может сравнять стоимость. К тому же есть вероятность другой управляющей компании в этом комплексе, так как у него свой девелопер. Напомню, что аффилированная с «Балтийской жемчужиной» УК, судя по отзывам, является одной из главных головных болей сегодняшних жильцов квартала.
Засветился на этой территории и другой крупный девелопер – Setl City с ЖК More. Дома на 5000 квартир уже построены и введены в эксплуатацию. Трешек здесь в продаже уже нет, а учитывая цены на двушки, квадратный метр стоит дороже, чем в нашей новостройке. Инфраструктура общая с остальным кварталом, дворы оснащены стандартным набором площадок.
В рамках соседнего комплекса «Южная Акватория» вдоль залива строится дом «Паруса» в виде трех корпусов, напоминающих по форме… паруса. Жилой фонд составит 1088 квартир, а паркинг вместит 600 автомобилей. Остальная часть этого проекта уже построена. На его просторах будет 2 детских сада, школа и поликлиника. Стоимость недвижимости в сравниваемых новостройках сопоставима. Но на объекте «ЛСР» она указана с учетом чистовой отделки, а его сдача назначена на более ранний срок.
Практически идентичными параметрами с героем нашего обзора имеют уже построенные компанией «Балтийская жемчужина» ЖК «Жемчужная симфония», ЖК «Жемчужная премьера» и ЖК «Жемчужный фрегат». Наибольшее количество свободных квартир осталось в последнем из перечисленных. Он более масштабный и имеет менее уютное расположение. Фасад декорирован яркими вставками.
По другую сторону Петергофского шоссе расположены новостройки от разных девелоперов. Рассмотрим подробнее ЖК «Солнечный город». Цены за квадрат сопоставимы с нашими, однако планировки не такие просторные. Из преимуществ отмечу закрытые для проезда машин дворы. Социальная инфраструктура будет представлена 13 детскими садами, 5 школами, 2 поликлиниками, 2 спорткомплексами и торговым центром.
Более демократичный в плане цен – ЖК «Английская миля». При этом его фасады выглядят очень привлекательными, а максимальная этажность составит 8 уровней. В рамках проекта будут построены школа и 2 детских сада.
ЖК «Аист» и ЖК «Клены» скромнее по размаху, но не менее интересные. Например, в проекте «Красной стрелы» всего один дом на 153 квартиры. Примыкать к нему будет физкультурно-оздоровительный комплекс, на крыше которого организуют детскую площадку. Количество мест на парковках совпадает с числом жилых ячеек.
Резюме
.JPG)
ЖК «Жемчужный берег» имеет ряд привлекательных характеристик, в их числе цены, отличные планировки, укромное расположение. Есть доступный по сравнению с новостройками в других районах бизнес-класс. Омрачает картину транспортные проблемы, объединяющие все комплексы в этом районе, а также многочисленные жалобы на управляющую компанию во всем квартале.
Другие материалы
ЖК «Эдельвейс-Комфорт» в Балашихе: куда заводят мечты
Все квартиры в ЖК «Эдельвейс Комфорт», что строится в Балашихе, имеют потолки высотой в 3 метра. Об этом замечательном факте я прочёл на сайте комплекса.
«ЦДС Московский»: дилемма между престижем и загазованностью локации
Низкую экологическую составляющую проекта скорректировали еще более низкой ценой и получили на выходе всплеск интереса у покупателей. К чему это привело и какую альтернативу можно найти буквально за углом, читайте в сегодняшнем обзоре.
.jpg)
ЖК «Новый Раменский»: как в Москве, только в Раменском
В настоящее время на территории Раменского возводятся 5 жилых комплексов, один микрорайон и 1 отдельно стоящий дом. Строят многие, но один из застройщиков особенный – это ФСК «Лидер», которая входит в десятку крупнейших девелоперов и пятерку самых социально-ответственных строительных организаций Страны.
ЖК «Полис на Комендантском»: весь покрытый зеленью
В окружении лесопарка можно приобрести квартиру по ценам застроенного Кудрово. Правда, проблемы с социальной инфраструктурой и транспортной доступностью останутся актуальными и в данной локации.
.jpg)
ЖК «Северное сияние»: шкатулки на заднем дворе
После Нового Года нахожу в сети объявление о том, что неподалёку от Икши – в Ермолино, в новом жилом комплексе «Северное сияние» продаются квартиры, да не простые, а двухуровневые. И цены стартуют с 1,8 млн руб.
Обсуждение
0