ЖК «Новоясеневский»: что нам ясно и неясно

1 апреля 2013

Москва

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.

Как-то раз, в погожий и ясный мартовский день, в тёплую и ясную погоду, занесло меня в район города-героя Москвы Ясенево, к подножью строящегося ЖК «Новоясеневский». Понятно, что оказался я здесь вовсе не из-за праздного любопытства - по Битцевскому парку погулять, на ясени полюбоваться, да подснежников пособирать. А пришёл я сюда с вполне конкретной целью и задачей – провести контрольную покупку квартиры для молодой «ячейки общества» в составе: 1 муж, 1 жена, 2 детей. Хотя, если честно, тут могут быть разные вариации, это как говорится дело вкуса, ведь порой встречаются и не совсем «стандартные решения» данного вопроса. О времена, о нравы!.. Однако, о чём это я? Ну да ладно, вернёмся к изначальному плану. А собственно план был таков: как минимум – воочию ознакомиться с ЖК и убедиться в его реальности, как максимум – не поймать по каске стройматериалами. С первым – я справился, а вот со вторым – «неувязочка вышла». Именно эти слова мне и прокричали строители с предполагаемой лоджии четвёртого этажа. «Опасная, однако, у меня работёнка» - подумал я, потирая трещину на каске. Вот на какие подвиги, в условиях можно сказать чрезвычайной ситуации, приходится вашему покорному слуге, добывать ценную информацию. Тем не менее, бодрость духа и трезвость ума я не потерял, и сухим из воды вышел. Хотя, не совсем из воды конечно, но прошу заметить, что сухим!

И так, отдел продаж, находится в небольшом вагончике у самого подножья огромного железобетонного скелета ЖК «Новоясеневский». Над всей этой громадиной лихо порхают стрелы подъёмных кранов, и повсеместно раздаётся дружный щебет строителей с характерным ближневосточным диалектом. На сегодняшний день сам ЖК напоминает скорее огромный скворечник, нежели жилой дом. Из чёрных, зияющих, и не застеклённых окон, повсеместно выглядывают прилетевшие с юга «птицы», заполняя чистый весенний воздух весёлым гомоном и криками типа «неувязочка вышла». Невольно приходит на ум небезызвестная картина А. Саврасова «Грачи прилетели»… На дворе – ранняя весна, снег ещё не сошёл, серые стволы-корпуса деревьев взмывают в небеса, а маленькие трудолюбивые чёрные птички, периодически роняя на землю что-то незатейливое, уже во всю, вьют на них гнёздышки. Вот и у нас весной запахло… А достанутся эти «гнёздышки» вовсе не «маленьким чёрным птичкам», а «большим русским орлам» (не исключено, что и двуглавым), которые не летали зимовать в тёплые страны, а трудились на Родине – денежку зарабатывали на новую квартиру в лесопарковой зоне.

И действительно, расположение данного ЖК составляет ему немалую привлекательность. В этом районе отсутствуют какие-либо промышленные предприятия, что в известной степени (по московским меркам) позволит жильцам дышать полной грудью. Несмотря на то, что район является одним из самых крупных по численности населения, с тишиной и спокойствием здесь всё в порядке. Этот район даже немного напоминает уютное и менее суетливое Подмосковье. Как то время здесь размереннее движется. А с верхних этажей комплекса, открывается довольно душевный вид на Битцевский парк. Такое соседство может вдохновить не только любителей утренних пробежек, но и охотников (не в прямом смысле слова) до пикников и ленчей на свежем воздухе. Говорят, там даже белочки водятся (а вот это уже в прямом смысле слова). И пусть вас «тёмное» прошлое этого парка не смущает, всё уже позади. Поскольку в районе Ясенево уже с 1991 года жизнь бьёт ключом, к сегодняшнему дню, здесь имеются все необходимые блага цивилизации. Это и хорошая транспортная развязка, расстояние до метро «Ясенево» - 200 метров, а время в пути до улицы Профсоюзная - 3 минуты. Да и до МКАД собственно рукой подать. В шаговой доступности расположены как сетевые, так и мини-маркеты, салоны красоты, химчистки, автомойки, магазины одежды и обуви, салоны сотовой связи, аптеки, медицинские центры, стоматология, около 5-6 детских садов и яслей (государственные и частные), 4 школы, банкоматы, туристические агентства, кафе и рестораны… Ну и конечно же торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон» где дублируется всё вышеперечисленное. Всё это, повторюсь, находится в шаговой доступности, внутри «подковы» Литовского бульвара огибающего микрорайон в котором расположен ЖК «Новоясеневский». За его пределами жизнь не заканчивается, поэтому продуктовые рынки, Торговые центры и Дворец спорта по другую сторону Новоясеневского проспекта пока ни кто не отменял.

Более того, не исключено, что все эти блага человечества будут представлены и в самом ЖК, специально для жильцов, как никак уровень бизнес-класса обязывает. Немалые площади на первых трёх этажах отведены застройщиками специально под коммерческие помещения. Так что, без куска хлеба и парацетамола среди ночи никто не останется. А вот арендовать или купить помещение под офис или магазин – уже вряд ли получится. Менеджер фирмы «Флэт и Ко», сказал, что всё уже расхватали как горячие пирожки. Хороши «пирожки», по 200 тыс. руб. за кв. м., элитные. На этом, возникает резонный вопрос - а с кем мы собственно имеем дело? Кто такие «пирожки» выпекает?

Давайте знакомиться.

Заходим на сайт застройщика и видим, что компания у нас довольно солидная, существует с 1996 года, а называется ООО «ФЛЭТ и Ко». И «выпекают» они вовсе не «пирожки», а «пирожные», в виде роскошных домов бизнес класса и элитных новостроек в Москве, которые следуя лозунгу, размещённому на сайте компании – «ждут нас». А действительно, зачем на эконом класс размениваться, где наше не пропадало,? На этом, невольно вспоминаются слова небезызвестной королевы Франции Марии-Антуанетты: «Если у них нет хлеба, пусть едят пирожные!». Так что приятного аппетита друзья мои!

Продолжаем знакомство… Начав свою деятельность как агентство недвижимости, к 1999 году компания стала принимать участие в подрядных работах при строительстве новостроек в Москве, одновременно развивая смежные направления бизнеса. На этом поприще наши ребята довольно быстро приподнялись, и сегодня компания уже сама обеспечивает весь комплекс производственных, проектировочных, строительных, организационных и управленческих работ при возведении объектов жилой и коммерческой недвижимости. А действительно, зачем нам кто-то, когда сами с усами… Иными словами, чтоб под ногами никто лишний не путался, наш домик задуман, заказан, спонсирован, построен, и продан такими универсалами и бравыми ребятами как «ФЛЭТ и Ко» или компания «ФЛЭТ». Прошу покорно меня простить, за пытливый ум, но уж очень заинтересовало название фирмы. Как оказалось, оно не случайно. Наше слово «флэт» заимствовано и производно от английского слова «flat», что означает квартира, дом или угол. Скорее всего, оно перекочевало к нам в Россию во времена стиляг вечно боровшихся в неравной схватке с основными жизненными принципами «железного занавеса». На нашей славной Родине, это слово приобрело несколько жаргонный характер, и стало обозначать уже не столько саму квартиру, как место сходки или тусовки, на которую любой может прийти и привести друзей — посидеть, поспать и т.д. Употребление сего жаргона примерно следующее: «Колян, собирай народ! К Вовану на флэт поедем!», или «А растаман ему говорит: а кто ты вообще такой, что на моём же флэту меня дебилом называешь» («Растаманская сказка про мышу», 1995 г.). Но пусть вас сия «изюминка» не смущает, наши ребята – люди солидные и сурьёзные, делают всё по-взрослому, в чём собственно усердно нас и заверяют на своём сайте: «За счёт привлечения лучших специалистов индустрии и благодаря созданию собственного архитектурно–проектного департамента, компания заявила о себе как о технологическом лидере отрасли. Многие её решения явились новаторскими для направления строительства жилых комплексов. Взяв вектор на интенсивное развитие, «Флэт и Ко» реализовало ряд уникальных, с точки зрения применяемых технологий, объектов. О деятельности компании лучше всего расскажут её проекты — это более 20 возведённых объектов в Москве и других городах России, общая площадь которых составляет 312 тысяч квадратных метров». Более того, 9 октября 2012 года, наши бравые ребята были награждены как победители конкурса «Лучший реализованный проект 2011 года в области инвестиций и строительства» в номинации «Жилые здания и комплексы бизнес-класса». Правда не уточняется кто учредитель этого самого конкурса… Ну да ладно, это уж как говорится – детали. Награда есть, и «Аве - нам»!

Ближе к теме.

Статус нашего ЖК «Новоясеневский» на сегодняшний день можно озаглавить как «в процессе». Начало работ состоялось в 2008 году. А собственно завершение заявлено на второй квартал 2013 года. Однако, менеджер продаж мне сказал что, сия радость случится не раньше 2014 года. Наверное договориться между собой не успели. Ну что ж всякое в жизни бывает, главное чтоб в долгострой не перешло. А так, годом раньше, годом позже…. «Маленькие птички» трудятся, а «большие» - денежки собирают, по сусекам скребут. А я, ваш покорный слуга, тем временем, хожу по стройке, получаю по каске, изучаю документы, и сложившуюся ситуацию… Что ж, у каждого своя работа. Что касается собственно документов… Своими глазами видел, изучал:

1. Ордер на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки, выданный Объединением Административно-Технических Инспекций г. Москвы (ОАТИ), сроком действия до 31.12.2010 года.

2. Разрешение на строительство объекта капитального строительства высотного жилого дома, выданное МОСГОССТРОЙНАДЗОРОМ, сроком действия до 14.10.2009 года, с последующим продлением до 14.12.2013 года.

3. Свидетельство о допуске к определённому виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Документ выдан (кем?) Саморегулируемой организацией в области строительства «Центрстройэкспертиза-статус» (кому?) члену Саморегулируемой организации ООО «Флэт и Ко». Документ выдан 29.03.2009 года и не имеет ограничений срока и территории его действия.

Описание

Так, ЖК «Новоясеневский» описывают ребята из «Флэт и Ко»: «В этом 23-х этажном жилом комплексе в Ясенево всё, от проекта до окружения, соответствует современным представлениям о комфортном жилье. Привлекательный фасад выполнен из новейших отделочных материалов, а стены из ячеистого бетона обеспечивают в квартирах свежесть и сохраняют тепло».

А так, ЖК «Новоясеневский» выглядит сегодня. Слева – корпус «А», выходит на ул. Тарусская, справа – корпус «Б», выходит на ул. Ясногорская, по середине – корпус «В», выходит на Новоясеневский проспект.

И так, на сегодняшний день, наше «пирожное» скорее напоминает некий полуфабрикат или заготовку.

Что мы имеем?

- монолитно-железобетонный каркас всех 3 корпусов – колонны и перекрытия

- частично смонтированы двойные стеклопакеты (преимущественно в корпусе «В»)

- кое-где виднеются трубы теплокоммуникаций

- а ещё строительные леса по периметру корпусов, и многочисленный строительный мусор, что на данной стадии застройки собственно и не удивляет.

Чего мы не имеем?

- отделки (как внутренней, так и наружной)

- коммуникаций

- лифтов, дверей, лоджий, балконов…

- … и всех остальных признаков скорого завершения стройки и сдачи дома.

Но меня, как вы уже поняли это ничуть не смутило… Поэтому, вздохнув поглубже и надев и застегнув потуже каску (Аве - каске!), я отправился выбирать себе квартиру в компании с менеджером фирмы. Запросы у меня были по началу скромные – однушечка, двушечка, и желательно подешевле. Самый бюджетный вариант однокомнатной квартиры площадью 64.22 кв.м., расположенной на 9 этаже, оказался стоимостью в 9.954.100тыс. руб. Однако, это единичный случай, и тот уже забронирован. Причём, её полный аналог, но уже на 10 этаже, стоил 10.146.760 тыс. руб. Так, мне подобрали несколько других вариантов, в ценовом диапозоне от 10.153.080 до 12.295.920 тыс. руб. цены как вы уже заметили, с неуклонной постоянностью растут вместе с этажностью, общей площадью, а так же солнечной стороной, и хорошим видом из окна. А самые высокие цены, конечно же на верхних этажах, но не только потому что там вид привлекательнее. Квартиры «в поднебесной» отличаются ещё и более высокими потолками, что прибавляет к стоимости примерно по 37.000 тыс. руб. к каждому кв. м. Что касается 2-х комнатных квартир, то здесь разброс цен от 16.215.610 до 20.878.830 тыс. руб.

Вид из окна 1

Вид из окна 2

Ну а дальше, лиха беда начало, мои запросы резко возросли до 3-х и 4-х комнатных апартаментов. Прибавление в семействе, понимаете ли, я вдруг запланировал… Трёхкомнатную квартиру можно приобрести в районе от 19.709.800 до 28.480.120 тыс. руб. А четырёхкомнатную от 25.720.380 до 50.514.250 тыс. руб.

На то, чтобы осмотреть пятикомнатные квартиры я уж и не польстился, но цену для вас узнал. Она варьируется в районе от 27.401.370 до 52.801.850 тыс. руб.

И так, жилая часть корпуса «А» и корпуса «Б» занимает с 3 по 23 этажи, центрального корпуса «В» — с 3 по 8 этажи. В наличии имеются квартиры: 1-, 2-, 3-, 4-, 5-ти комнатные, площадью от 45 до 250 кв. м. Минимальная стоимость кв. м. от 137 000 руб.

В принципе, вся эта информация по стоимости и наличии свободных квартир имеется на сайте компании «Флэт и Ко» в разделе «квартиры». Стоит отметить, что вся необходимая информация там изложена удобно и доступно даже для самых неопытных пользователей. По плану дома можно «щёлкнуть» на интересующую вас квартиру, и тут же узнать все детали и подробности.

Немного о самых выгодных предложениях… А таковых – не так уж и много. Одним из самых привлекательных вариантов обзавестись новой квартиркой в данном ЖК является, так называемая переуступка. Что это такое? Некоторые «торопыжки» уже на данный момент приобрели себе квартиру, но тут вдруг, решили, что хотят не ЭТУ, а ДРУГУЮ. При чём некоторые из них, уже успели сделать проект планировки. И эти квартиры, уже по переуступке, можно приобрести (по документам проходит как вторичка) с определённой скидкой. Ещё один из бюджетных вариантов – купить квартиру с не самым лучшим видом. К примеру, трёхкомнатную квартиру на 9 этаже, общей площадью 127,16 кв. м., можно приобрести за 19.709.800 тыс. руб. Однако, вид из кухни и одной из комнат – будет упираться в стену корпуса «В». В остальных же комнатах, вид – очень милый и приятный. Кто готов с этим мириться, есть неплохой шанс сэкономить, поскольку полный аналог этой квартиры, но уже на 20 этаже, вам обойдётся в 24.688.160 тыс. руб. Итого, разница – около 5 миллионов. Ощутимо? Естественно, особенно, когда лифт ломается. Ещё один неплохой бюджетный вариант – четырёхкомнатная квартира на 3 этаже, общей площадью – 163.72 кв. м., обойдётся покупателям всего за 22.429.640 тыс. руб., поскольку имеет минимальную цену за 1 кв. м. – 137.000 тыс. руб. В чём здесь дополнительная выгода помимо цены? Проектировка расположения комнат в квартире сделана так, что она как бы поделена несущей стеной на 2 части. В большей из них – живите и радуйтесь, а та которая у входа и поменьше – вполне пригодна для использования под офисное помещение. Не жизнь, а мечта – приходить на работу минуя московские пробки. Здесь конечно есть свои и плюсы и минусы. Однако, со слов менеджера, я узнал, что многие из покупателей именно так планируют использовать свои законные квадратные метры. Главное удобство заключается в том, что первые 2 этажа, и так будут состоять из сплошных офисов и магазинов, а тут 3 этаж, можно «под шумок» и свою контору открыть. Тем более, что внизу уже всё раскуплено. Ну и ещё один момент, на который стоит обратить внимание желающих сэкономить, это наличие лоджий и балконов. Какая нам от них польза, спросите вы? Самая что ни на есть – актуальная. Размеры этих застеклённых (в будущем) площадок – порой довольно внушительные. А цены – демократические. Так, квадратные метры балконов вам обойдутся лишь в 30% от общей стоимости кв. м. квартиры, а лоджии – 50%. Если учесть, что со временем их можно утеплить и присоединить к комнате, или вообще сделать из них отдельную комнату (в некоторых случаях это вполне приемлемо). Получается, что вы приобретаете как минимум 10-15 кв. м. с хорошей скидкой.

Специально для автолюбителей, строится подземная многоуровневая автостоянка, рассчитанная на 1.119 мест стоимостью от 1.100 до 1.200 тыс. руб. за штуку. Если же в семье имеется несколько автомобилей, то им положена скидка, таковые заплатят от 1.700 до 1.800 уже за 2 парковочных места. Ну и естественно не забывайте про коммуналку. Со всех уровней стоянки подняться на свой этаж можно будет при помощи лифтов.

Если вас всё устраивает, и вы безумно влюблены в данный ЖК, то уже сейчас можете приступать к покупке. Как и на каких условиях она осуществляется? Да в общем то тут всё просто…

1. Бронируете понравившееся «гнёздышко» (бронь держится 3 дня), оплачиваете аванс – 120.000 тыс. руб., и в течении месяца несёте остальную денежку. В таком случае, вы даже получите скидку в размере 5% от стоимости, детям на мороженко, так сказать. Квартира – ваша!

2. Бронируете «гнёздышко», оплачиваете аванс или первый взнос рассрочки (от 30%), и в течении одного года выплачиваете равными, или неравными частями остаток суммы. В таком случае, дети останутся без мороженка, т.е. скидки не будет. Год прошёл, квартира – ваша!

3. Бронируете «гнёздышко», оплачиваете аванс, оформляете ипотеку. Важно заметить, что на срок одобрения ипотеки, бронь с вас не снимается, даже если прошло больше трёх дней. Банк даёт деньги на покупку жилья, вы заселяетесь, и в течении 10-15-20 лет остаётесь не только без мороженка, но и без хлебушка. Однако, что это я пугаю… Те кто осознано решил купить жильё в «Новоясеневском» без хлебушка никогда не останутся. Собственно ипотека заключается с банком «Балтика» и переплата составит около 13%. Почему говорю около? Да потому что точного ответа мне никто не дал, сказали: «Оформляйте документы, созванивайтесь с банком и узнавайте, какую они вам предоставят ставку». Согласитесь, очень интересный подход. Я так и сделал, только по данному мне телефонному номеру – никто не отвечал 2 дня, правда несколько раз скидывали. Наверное, некогда было, от клиентов отбоя нет.

Вот такие у нас «пирожки с котятами» … простите, «пирожные с кремом» (привокзальное меню тут не при делах). Здесь вкусы гурманов учитываются, в прямом и переносном смысле. Ведь уже известно, что в самом ЖК будет размещён элитный ресторан, а так же фитнесс-клуб с двумя бассейнами, вся территория будет находиться под пристальным оком всевидящей охраны, а там куда это око не достанет – поставят забор. Иными словами, если всё удачно сложится, то через год, мы получим своеобразное «государство в государстве», мини-городок «Новоясеневский».

P.S. Из истории, для любознательных

Ясенево –древнейшее и красивейшее село Подмосковья, известное еще с XIII века. За красоту здешней природы и за дивные охотничьи угодья окрест него Ясенево обжаловано было царями и вплоть до конца XVI века являлось дворцовым селом. На протяжении трех столетий им владели Иван IV Грозноый, Федор Иоаннович, Борис Годунов, Михаил Федорович, Алексей Михайлович и Петр I.

Район Ясенево образован 12 сентября 1991 года в числе 12 других районов Юго-Западного административного округа. Он ограничен Профсоюзной улицей на западе, на севере - северной границей усадьбы Узкое, далее по линии просеки, уходящей на восток от спортбазы «Узкое», на юге - Московской кольцевой автомобильной дорогой, на востоке - границей городского природного парка «Битцевский лес». Площадь района (на 01.01.2000) занимает 640 га. В настоящее время в Ясенево проживает 168 тысяч человек.

Старожилы отмечают, что еще 25 лет назад там, где сегодня проходит улица Паустовского, находилось село Ясенево, центр которого был возле усадьбы (Новоясеневский проспект, 42). В то время в селе был 151 двор, там проживало 762 человека. С началом городского строительства село было снесено, а его жители получили квартиры в домах-новостройках районов Ясенево, Коньково и Теплый Стан. В настоящее время от бывшего села сохранились лишь усадьба и усадебная церковь Петра и Павла а от былого великолепия царских и княжеских садов разве что одно-два сиротливых деревца.

Еще недавно одна из старейших усадеб южного Подмосковья — Ясенево располагалась на высоком месте среди садов, рядом с лесным массивом. Теперь, зажатая тисками огромного жилого района, придавленная громадой современных домов, она утратила свое первоначальное назначение.Однако память об усадьбе и бывшем здесь селе будет передаваться от поколения к поколению через название реставрируемой вотчины, муниципального района, проспекта.

Иосиф Либерман, специально для портала "Все Новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.