На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Компания YIT в последнее время дала три добротных повода для обсуждения: слияние с Lemminkainen, старт продаж в
ЖК Tarmo и новый формат квартир на рынке – «трансформеры». Постараемся разобраться, что несет в себе каждое событие для конечного потребителя их услуг.
О проекте
В престижном Приморском районе, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Черная речка», появится новый жилой комплекс комфорт-класса – ЖК Tarmo. Точный адрес новостройки: ул. Студенческая, 24. Это 5 домов высотой в 11 этажей. Жилой фонд составит 827 квартир. Паркинг на 440 автомобилей построят отдельно стоящим, а в цоколе жилых корпусов разместят кладовые. Первый уровень предназначен для коммерческих и офисных помещений, в том числе для детского садика, рассчитанного на 80 малышей. Вход в эту зону будет осуществляться с внешней стороны комплекса. Внутренний двор планируют огородить и установить на его территории видеонаблюдение. За безопасностью уполномочат следить единый пост охраны. Обустройство двора ограничится традиционными детскими и спортивными площадками, местами отдыха для взрослых, велопарковками у парадных и открытыми автостоянками на 86 машино-мест.
Согласно Проектной декларации перекрытия возведут из монолита, каркас поставят сборный железобетонный, а стены из мелкоштучных каменных материалов (видимо, кирпича) или сборных панелей. Следом пойдет утеплитель и слой штукатурки.
Межкомнатные перегородки сделают из гипсокартона с минватой внутри. Квартиры сдадут с предчистовой или чистовой отделкой. В первом случае дольщики получат оштукатуренные межквартирные стены, гидроизоляцию в санузле, стяжку на полу, двухкамерные стеклопакеты, стальные входные двери, счетчики, выключатели и розетки. Второй вариант отделки делится, в свою очередь, на 2 пакета: «стандарт» и «комфорт». Они подробно расписаны и проиллюстрированы на сайте: https://www.yitspb.ru/kachestvo/finishing/finskaia-otdelka-pod-kliuch. Приятным бонусом некоторых квартир станет наличие финских саун с электрическими печами.
Пока в продажу выведи лишь один дом вдоль Студенческой улицы, который сдадут в IV квартале 2019 года. Затем девелопер планирует вводить по одному корпусу ежегодно, плюс к концу 2021 года возведут паркинг. Еще через два года появится четвертый дом, а пятый и полное завершение строительства датировано I кварталом 2024 года. Затянуто. Согласно генплану, детский садик расположится в последнем корпусе.
Основной тон фасада выбран светлый. Разнообразят его серыми и желтыми вставками. Общие холлы оформят по индивидуальному дизайн-проекту с применением материалов, имитирующих текстуру дерева и камня на стенах. Пол облицуют керамогранитом. Для энергосбережения установят датчики движения. Девелопер уточнил, что название комплекса выбрано не случайно. Tarmo в переводе с финского означает: «энергия», «сила». Визуального отражения этих характеристик в экстерьере или интерьере я не обнаружила, да и в содержании проекта мысль, на мой взгляд, не получила продолжения.
В новостройке будет реализован новый формат квартир – трансформеры. Дольщик имеет право выбрать одну из подходящих для него планировок. В результате, из двух комнат можно получить одну, из классической конфигурации – европейскую, а с течением времени или изменением состава семьи раздробить помещения обратно. Если решение принять до 15.04.2019, переустановка межкомнатных перегородок ляжет на плечи застройщика. Самостоятельно провести эти манипуляции тоже разрешается, но и с документацией придется повозиться самому. Девелопер считает, что благодаря этому нововведению повысится ликвидность данной недвижимости на вторичном рынке. Проиллюстрируем в следующем разделе, что представляют собой трансформеры.
Цены и планировки
Для начала обозначим цены на квартиры в ЖК Tarmo. Комплекс позиционируется как комфорт-класс, однако продают метры совсем не по «комфортным» деньгам. Стоимость квадратного метра в студиях начинается от 134 000 рублей, в однушках от 124 000, в двушках от 121 000, в трешках от 137 000. Четыре и пять комнат приобретаются более чем за 150 000 рублей за квадрат. Но минимальные цены встречаются редко, большинство предложений находятся в диапазоне 130 000 – 140 000 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
27,2 – 30,0
|
3,8 – 4,4
|
|
1-комнатные
|
34,6 – 41,4
|
4,4 – 5,8
|
|
Трансформер 1-2 к.
|
47,7 – 61,0
|
6,4 – 8,3
|
|
Трансформер 1-3 к.
|
54,9 – 55,7
|
7,4 – 7,6
|
|
2-комнатные
|
55,4 – 69,6
|
7,1 – 9,0
|
|
Трансформеры 2-4 к.
|
110,5 – 111,0
|
18,0 – 18,2
|
|
3-комнатные
|
86,9
|
11,9 – 12,1
|
|
4-комнатные
|
106,2
|
16,5 – 16,7
|
|
5-комнатные
|
131,2
|
19,8 – 20,1
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
не выставлено на продажу
|
|
Кладовые
|
3,0 – 5,4
|
0,2 – 0,3
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке с учетом предчистовой отделки.
Малоформатных квартир в общем составе жилого фонда принципиально больше. Отметим присутствие балкона в каждой планировке и наличие специальных мест для шкафов в коридорах.
Все студии типовые. Они мало отличаются по площадям и совершенно идентичны по виду.
Однокомнатные интереснее и имеют ряд положительных моментов. Например, кухни представлены размером не меньше 10,0 кв. м. А в комнатах есть гардеробные, от небольших до вместительных.
В двушках все помещения просторные. Размер уборной увеличивается вплоть до приличных 6,8 кв. м.
На этом этапе в планировках появляются традиционные финские сауны – отличительная особенность проектов данного девелопера. В таких квартирах предусмотрительно введен дополнительный санузел.
Конфигурация трешки представлена в единственном экземпляре, не считая трансформеров, к которым мы вернемся позже.
Размер продемонстрированного варианта средний, при этом нет ни огромных, ни тесных комнат. Здесь также есть сауна и две уборные. По одному примеру расположения помещений предлагают и в категории четырех- и пятикомнатных квартир. Они имеют по два балкона, выходящих на противоположные стороны дома. У каждого запроектировано по два полноценных санузла, только в пяти комнатах он и сауна больше по площади. Гардеробных, как таковых, нет, но в коридорах есть несколько выделенных мест под шкафы.
Теперь остановимся подробнее на трансформерах. Проиллюстрируем однокомнатную квартиру евро-формата с гардеробной:
Ее можно оставить в первозданном виде. Произойдет непринципиальное изменение размеров помещений. Гардеробную при этом предлагают оставить сквозной или сделать один вход из коридора:
Иной выбор – объединить спальню и кухню в студию.
Полагаю, что по такому же принципу спроектирован и следующий вариант, хотя на сайте он не обозначен, как трансформер:
Зато отмечен другой тип квартиры, но не представлены версии для перепланировки. Написано лишь, что в его рамках можно варьировать количество комнат: одну или две.
Вероятно, к объединению подлежит кухня и смежная с ней спальня. Из следующей двушки может получиться шикарная однушка.
С европейской планировкой:
Или огромной спальней с выделенной гардеробной:
Разница между последними версиями состоит в размере коридора и кухни.
В арсенале трансформеров есть конфигурации, в которых из трех комнат делают две и даже одну. Проиллюстрируем базовый вид такого типа:
Девелопер не обозначил на сайте возможные пути перепланировок, как и для внушительного по размерам экземпляра ниже:
В данном случае из четырех комнат предлагается сделать две или три. Судя по прозрачным перегородкам, их и надо сносить для этих целей. Кстати, сама планировка в исконном виде очень привлекательна. Но при разнице с обычной четырехкомнатной квартирой в 4 кв. м стоимость трансформера больше на 1,5 миллиона! Это все к слову о дальнейшей ликвидности такого формата жилья на вторичке. Как мне кажется, утверждение спорное. Я так и не поняла, в чем уникальность предложения. Ведь все знают, как объединить две маленькие части в одну большую. А сломать стену из гипсокартона можно и в обычной квартире.
На сайт комплекса https://www.yitspb.ru/sankt-peterburg-1/tarmo, видимо, пока не успели выложить все иллюстрации. В течение первой недели продаж практически не изменилось число доступных квартир, их количество варьировалось от 190 до 188, то в меньшую, то в большую сторону. Отсутствию ажиотажа я не удивлена, ведь потенциальные покупатели были шокированы назначенными ценами.
О застройщике
Старта продаж в ЖК Tarmo ждали. Обсуждение новостройки началось за несколько месяцев до вывода объекта на рынок. Менеджеры и ранее говорили о довольно высоком уровне цен, но, когда цифры были обозначены официально, по форумам прошла волна разочарования.
https://vk.com/
О высоких ценах пишут много, но критике подвергаются и другие характеристики нового дома:
https://spb.restate.ru
http://spbguru.ru
Как я уже написала, садик будет в одном из корпусов, а не отдельно стоящий. На Белоостровской улице появятся, возможно, даже два комплекса, девелоперами которых выступят «ЦДС» и «ЛенСпецСМУ». Обсуждается строительство многоэтажки по адресу Земледельческая улица, 3 компанией «Росстройинест». А на набережной Черной речки «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» застраивает территорию стадиона «Луч». Вскоре итак напряженная дорожная ситуация на Ушаковской набережной ухудшится.
Недоумение у наблюдателей вызывает и архитектура ЖК Tarmo:
https://www.novostroy.su
Резюмируя отзывы, новостройка пришлась не по вкусу Интернет-сообществу. Что касается качества строительства, обратимся к мнению дольщика ЖК «Тойве».
http://prn.spb.ru
Или приведем в пример опыт покупки и проживания сразу в нескольких объектах YIT:
http://irecommend.ru
Данную характеристику идеальной не назовешь, однако резкого негатива в ней нет.
Во всем этом многообразии меня смущает совокупность факторов: продажа половины земельного участка ЖК «Новоорловский», завышенные цены на недвижимость в ЖК Tarmo и невероятно большие сроки реализации проекта такого масштаба. О торгах писали в начале 2017 года: https://www.kommersant.ru/doc/3229236. Эксперты рынка назвали этот ход нормальной практикой и подозрительного в ней ничего не нашли. YIT объявил, что на вырученные деньги хочет купить участки в других частях города. А дольщики почти год гадали, что же вырастет у них за окном: https://vk.com/topic-63732169_35334384?offset=420, и говорили, что такое развитие событий можно было спрогнозировать из-за проблем со сдачей реализованных корпусов. Возможно, с точки зрения бизнеса в действиях девелопера нет ничего некорректного, но для дольщиков новостройки это был неприятный сюрприз и фактически невыполнение обязательств перед ними, так как рекламировали им один полноценный проект. Уточню, что участок выкупил девелопер «Ойкумена». Не так давно состоялось и слияние двух финских компаний: YIT и Lemminkainen. Но на реализации проекта этот факт никак не должен отразиться. Сделки проводятся по 214-ФЗ с заключением Договора долевого участия.
На объекте
Местоположение комплекса, действительно, удобное и добраться до него просто. Особенно днем, без пробок. Сворачиваем с Ушаковской набережной, любуясь окрестностями, в сторону Торжковской улицы.
Проезжаем мимо станции метро «Черная речка».
Затем Следственный комитет РФ по Ленинградской области, различные магазины и кафе, Торжковский рынок. Внутри кварталов есть несколько школ и детских садов. Наш путь лежит прямо до перекрестка со Студенческой улицей. Архитектура здесь уже не такая привлекательная.
Зато через дорогу от новостройки растет Пионерский сад.
За поворотом сразу виднеется забор стройплощадки по левую руку.
И забор какого-то предприятия, возможно, относящегося к железной дороге, по правую. Станция «Ланская» расположена в этом направлении через 130 метров.
Следующий участок на Студенческой занимает небольшой сквер.
За станцией тоже находится зеленая зон – Ланской сад, а дальше огромный парк Лесотехнической академии. В пешей доступности расположены автобусные остановки. На фото ниже, в частности, проиллюстрирована одна на Ланском шоссе.
До станции метро «Черная речка» нужно преодолеть расстояние в 1,7 км. Такой же путь предстоит до «Лесной», но по более витиеватой траектории.
На стройплощадке техники немного. Вероятно, пока ведутся подготовительные работы.
Локация по всем параметрам неплохая. Но с учетом дальнейшей застройки этой зоны увеличатся вечерние и утренние пробки. С точки зрения загруженности образовательных учреждений – прокомментировать не могу. На данный момент неприятен лишь факт близости ж/д путей.
В офисе
Головной офис «ЮИТ Санкт-Петербург» находится по адресу: Приморский проспект, 54А. Рядом есть парковка, но в рабочие дни свободных мест почти нет, а по воскресеньям офис продаж не работает. Записываться на консультацию желательно заранее.
Варианты оплаты весьма скудные. Ипотеку можно оформить только в «Сбербанке» и «Газпромбанке». Первый требует единовременный взнос от 15%, а ставка варьируется от 7,4% до 9,9%. У второго первоначальный взнос должен быть выше – от 20%, а ставка равна 9,2%. В ближайшее время перечень банков обещают расширить. С рассрочкой тоже негде разгуляться. Оформить ее позволяют до 30 ноября 2019 года, погашая остаток ежемесячно или ежеквартально. При данной форме расчета цена квартиры увеличивается примерно на 10-11%. Размер минимального первого взноса составляет 25%. Скидок на этот платеж не полагается. Если вы готовы сразу внести большую сумму, тогда этот вопрос обсуждается индивидуально. Возможно, в процессе продаж появятся и другие программы по оплате. А пока на новостройку распространяются две постоянные акции девелопера: скидка 1% иногородним покупателям и 1% за повторное приобретение недвижимости в компании YIT.
Конкуренты
В Приморском районе рядом с набережной строится чаще всего бизнес-класс. Появление «комфорта» могло бы стать целым явлением, если бы не продавалось так дорого.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Класс новостройки
|
Тип отделки
|
|
Приморский квартал
|
Мегалит / Охта Групп
|
1 очередь - II квартал 2019 г.
|
40,7
|
3,6 (6 этаж)
|
Комфорт
|
предчистовая
|
|
42,9 (35 корпус – башня)
|
4,8 (6 этаж)
|
|
Life-Приморский
|
Пионер
|
1, 2 очереди сданы
3 очередь - IV квартал 2018 г.
|
46,4 (2 очередь, на этапе заселения)
|
7,0 (6 этаж)
|
Комфорт
|
чистовая
|
|
45,0 (3 очередь)
|
7,0 (видовая)
|
черновая
|
|
Риверсайд
|
Setl City
|
сдан
|
от 40,1
|
от 5,8
|
Бизнес
|
предчистовая
|
|
Георг Ландрин
|
Абсолют Строй Сервис
|
1 очередь - IV квартал 2019 г.
|
42,9 (секция «Елисеев»)
|
5,1 (8 этаж, окна во двор)
|
Бизнес
|
предчистовая
|
|
45,0 (секция «Строганов»)
|
4,7 (5 этаж, окна в сторону ж/д путей)
|
|
Усадьба на Ланском
|
С.Э.Р.
|
III квартал 2018 г.
|
45,9 (5 секция)
|
7,1 (6 этаж)
|
Бизнес
|
черновая
|
|
40,4 (1 секция)
|
5,0 (5 этаж)
|
|
Tarmo
|
YIT
|
1 очередь - IV квартал 2019 г.
Весь комплекс до I квартала 2024 г.
|
40,0
|
5,3 (6 этаж)
|
Комфорт
|
предчистовая (возможен дозаказ чистовой)
|
Весь комплекс до I квартала 2024 г. 40,0 5,3 (6 этаж) Комфорт предчистовая (возможен дозаказ чистовой)
ЖК «Приморский квартал» имеет менее интересную локацию по сравнению с нашей новостройкой, с точки зрения престижа и плотности застройки, он расположен между Коломяжским и Богатырским проспектами. Зато до станции метро «Пионерская» лишь 400 метров. Примерно на таком же расстоянии находится множество гипермаркетов, от продуктовых до строительных, а также центры с полной развлекательной индустрией. Застройка планируется более масштабная. Всего возведут 13 монолитных домов, 3 детских сада, школу и паркинг. На данный момент в продажу выведены квартиры в трех башнях, которые граничат со сквером. За ними строится еще один корпус в рамках первой очереди, где квартиры уже не видовые и стоят дешевле. Территорию комплекса ограждать не будут. Обустроят ее традиционными площадками. Из интересного выделю разве что отдельную зону для выгула собак. Первые этажи займут коммерческие помещения.
К дорогому комфорт-классу относится
ЖК «Life-Приморский», но и базируется он на самом берегу реки Большая Невка с видом из некоторых квартир на Елагин остров. Правда, есть и те, у которых окна выходят на Приморский проспект. Станция метро «Старая деревня» находится в 2,3 км. Архитектура комплекса привлекательная, технология строительства – монолитная. Есть предложения с террасами. 7 жилых корпусов уже построены и введены в эксплуатацию, в ванных комнатах предусмотрена система «теплый пол». Из социальной инфраструктуры имеется детский садик и медицинский центр. Паркинг разместили в цоколе, а этаж выше отдали под магазины и сервисы. Проезд автомобилей в периметр запрещен. Недавно начались продажи в 3 очереди с лучшими видовыми характеристиками. Стоимость на сданную и строящуюся недвижимость в рамках этого проекта пока одинаковая и она выше, чем в ЖК Tarmo. Однако сроки сдачи и содержание у проекта компании «Пионер» принципиально интереснее.
Напомню, что выше говорилось о скором строительстве других комплексов комфорт-класса в этой зоне. Однако точные сроки или хотя бы подробное описание будущей недвижимости не анонсированы. Но рядом есть уже построенный бизнес, например,
ЖК «Риверсайд» со сравнимыми ценами. Он расположен непосредственно на Ушаковской набережной. В его состав вошли 8 жилых зданий на 1464 квартиры, наземный паркинг на 1162 автомобиля, детский сад с бассейном, гостиница и офисный центр. В менее статусном месте возводятся два других премиальных комплекса: ЖК «Георг Ландрин» и «Усадьба на Ланском». Оба находятся на Большом Сампсониевском проспекте.
Проект
ЖК «Георг Ландрин» имеет красивую архитектуру и «богатый» внутренний двор с яблоневым садом, парками для прогулок, фонтанами, столами для настольного тенниса и т.п. Территорию закроют от проезда машин. Паркинг запланирован как отдельно стоящий, так и подземный. Будет и детский садик с бассейном и собственная котельная. Жилой фонд составит 1186 квартир. На первом этаже разместят фитнес-клуб, аптеку, магазин, кондитерскую, медицинский центр и другие предприятия сферы услуг. При этом стоимость недвижимости здесь ниже, чем в новом проекте YIT. Есть этому и объективная причина – все-таки комплекс расположен вдоль шумной дорожной артерии с одной стороны, а с другой соседствует с ж/д путями. Ранее над стройплощадкой проходила ЛЭП, но ее должны были демонтировать.
В
ЖК «Усадьба на Ланском» квартиры в большинстве своем дороже, чем в ЖК Tarmo, но встречаются и исключения. К данному проекту я отношусь с осторожностью, так как срок сдачи передвинут на год, хотя стены уже стоят. В этом комплексе будет всего 180 квартир, подземный паркинг рассчитан на 82 машино-места. В цоколе также будут кладовые. Экстерьер выполнят в стиле сталинского ампира. Квартиры запроектированы с высокими потолками, оригинальными планировками, на верхних этажах можно установить камины. Для дома построят котельную. Периметр закроют, оснастят детскими и спортивными площадками. На первом уровне есть площади под коммерцию. И традиционно для данной местности, рядом проходит железная дорога.
Резюме
Местоположение ЖК Tarmo могло претендовать на строительство там премиального дома в категории «бизнес», при этом характеристики комплекса должны были быть на порядок выше предложенных. Это касается и технологии строительства, и внешнего вида новостройки, и благоустройства внутреннего двора, и количества студий и однушек, и т.д. Тогда установленные цены имели бы основание. Если у вас есть заинтересованность в данном объекте, возможно, стоит подождать дальнейшего развития событий, связанных со спросом и появлением конкурентных предложений на улице Белоостровской.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0