На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Компания «ЦДС» открыла продажи в новом седьмом корпусе жилого комплекса
«Приневский». Одновременно с этим событием началась передача ключей в сданном доме объекта. Поэтому сейчас есть уникальный шанс приобрести квартиру по выгодной цене и удостовериться в правильности выбора через опыт первых покупателей.
О проекте
ЖК «Приневский» – это крупный проект жилой застройки в Невском районе вдоль улицы Русановской, недалеко от КАДа. В его составе 8 корпусов из 23-24 этажей. Реализация идет постепенно: по одному дому в каждой очереди. Итого, на сегодня заселяется пятый корпус, четверый и шестой сдаются в конце этого и следующего годов, а седьмой в III квартале 2020. Общий жилой фонд четырех очередей составит порядка 3 600 квартир. Сколько будет введено в следующих – неизвестно. На такое количество жильцов девелопер предусмотрел 2 детских сада на 360 малышей, 1 школу на 1375 учеников и поликлинику. Один садик обещают открыть в 2019 году, остальные образовательные и медицинские учреждения позже. Магазины и сервисы расположатся на первом уровне жилых построек.
Квартиры сдаются с чистовой отделкой и высотой потолков в 2,6 метров. Отделка включает установку входных и межкомнатных дверей, разводку электричества с монтажом розеток и выключателей, лучевую разводку системы отопления с радиаторами, окраску потолка, наличие домофона и счетчиков, комплект сантехнического оборудования, укладку плитки на полу и стенах в санузле, настил ламината по остальной площади пола и оклейку стен обоями под покраску.
Места общего пользования тоже подготовят к заезду будущих жильцов. Создадут эстетическое и функциональное пространство с удобной навигацией. На первом этаже отведут место для хранения колясок и велосипедов.
Дома строят по кирпично-монолитной технологии. Облицовка фасада производится из кирпича, в традиционном для девелопера, стиле. Цветовая гамма выбрана теплой с чередованием светлых и темных полосок.
Паркинги возводят отдельно стоящие, примыкающие практически к каждому дому. Совокупно запроектировано 2000 машино-мест. К 7 корпусу прилегает здание на 202 автомобиля. На территории будут и гостевые автостоянки. Расположение всех строений указано на схеме ниже:
Дворы благоустроят детскими площадками, спортивными полями, зонами отдыха и уличными тренажерами. Согласно проекту, эта территория должна выглядеть так:
Безопасность будет осуществляться с помощью видеонаблюдения, круглосуточной охраны и тревожных кнопок у парадных. Кстати на Рисунке 4 я насчитала больше заявленных 8 домов. На схеме также видно, что сейчас возводят наиболее отдаленные от КАДа корпуса. Но даже от них расстояние до кольцевой составляет всего 800 метров. Две стороны квартала граничат с промзоной «Уткина Заводь». Поэтому с точки зрения экологии, локация неудачная. Девелопер проекта, компания «ЦДС», в последнее время осваивает территорию около КАДа. Не так давно началось строительство ЖК «ЦДС Московский» на выезде с Пулковского шоссе, причем там дома расположены еще ближе к самой крупной транспортной артерии города. И цены установлены выше. В нашей же новостройке пропорция между локацией и ценой на недвижимость адекватная.
Цены и планировки
Квадратный метр в новостройке можно приобрести за 62 000 рублей и выше. Такие цифры зачастую встречаются на объектах за кольцевой, а в черте города – это редкость. Итоговые цены на квартиры в седьмом корпусе представлены в Таблице 1:
Таблица 1. Корпус 7
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
25,9 – 31,6
|
1,8 – 2,2
|
|
1-комнатные
|
30,6 - 41,2
|
2,1 – 2,7
|
|
2-комнатные
|
52,2 – 65,0
|
3,5 – 3,9
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
0,4
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке с учетом чистовой отделки. От нее можно отказаться, сэкономив от 130 000 рублей и выше в зависимости от метража квартиры.
Помимо указанного арсенала, имеется некоторый остаток в двух предыдущих очередях, находящихся на стадии строительства. Если между 4 и 7 домами цены примерно одинаковые, то в 6-ом, со сроком сдачи в конце 2018 года, стоимость одних квартир принципиально выше, других вполне сопоставима.
В новом корпусе заявлено 797 квартир: студии, одно- и двухкомнатные. Студии небольшие, но с приличными размерами санузлов для данного формата жилья, с разными площадями балконов и лоджий. Среди планировок есть стандартный вариант с неразделенной зоной для кухни и спальни и единым выходом на балкон.
Другая студийная версия отличается боковым расположением балкона, которое условно делит помещение на две зоны. К тому же появляется окно и, как следствие, дополнительный источник света. В третьем случае кухня спрятана в треугольной зоне. Вторая особенность данной конфигурации – увеличенная уборная.
Все планировки в этом корпусе объединяет наличие остекленного балкона и мест для размещения гардероба в коридоре.
Однокомнатные квартиры количественно доминируют, их запроектировано 572. Вариаций у них тоже больше. Начнем с простой и привычной конфигурации:
В некоторых комнатах имеются отдельные гардеробные разных площадей:
Под кухню может быть отведено всего 8,0 кв. м. Найдется подходящая планировка и для ценителей евро-формата:
Если вам важен удобный холл, подбирается конфигурация с вместительной входной зоной:
И принципиальная иная схема расположения помещений, линейная, представлена двумя версиями:
Между ними есть два отличия: совмещенный или раздельный санузел и ширина коридора.
В меньшинстве жилого фонда находятся двушки. Среди них представлены квартиры с правильными формами помещений:
И угловыми:
В целом, планировки практичные, помещения вместительные, с акцентами на разные потребности покупателей в плане распределения метров между помещениями.
О застройщике
Компания «ЦДС» работает на строительном рынке Санкт-Петербурге уже 18 лет. На сайте компании https://www.cds.spb.ru/ размещена информация обо всех комплексах в продаже, акциях, выложена документация по каждому объекту, фотографии со стройки.
В 2016 году «ЦДС» была признана лучшей в сфере строительства жилья эконом-класса в конкурсе «Строитель года», а в 2017 победила в номинации «Лидер строительного качества» именно с нашей новостройкой. Но были и не красящие девелопера инциденты, подробности по ссылке: www.spb.aif.ru/incidents/chp/stala_izvestna_vozmozhnaya_prichina_obrusheniya_shkoly_v_murino.
В любом случае, за время существования накоплен огромный опыт в строительстве жилья, особенно в категории комфорт- и эконом-класса. Объекты, как правило, сдаются вовремя, а стоимость недвижимости редко завышается. В архитектуре консервативны, особой красотой свои дома не наделяют. О качестве строительства ЖК «Приневский» позволяет судить только появившиеся в Интернете отзывы от первых заселившихся дольщиков:
http://vnovostroike.ru
https://spb.novostroyki.org/
Так, при приемке квартиры обнаруживаются изъяны, которые девелопер исправно устраняет. В целом, впечатления у людей положительные. И в обсуждениях форумчане больше находят плюсов, нежели минусов:
https://spb.dolgostroyunet.ru/
Из негативных факторов отмечают очевидные проблемы с парковкой, ведь количество машино-мест в паркинге в разы меньше жилого фонда. А в округе стоит еще одна крупная новостройка.
https://novostroy.spb.ru/
Уже актуален вопрос пробки на выезде из квартала, а комплекс еще не заселен и на четверть.
https://novostroy.spb.ru/
И напоследок упомянем о промзоне.
http://spbguru.ru
Откровенно говоря, она и пейзажем не радует, что уж тут скрывать. Но при такой доступной стоимости жилья, на данное обстоятельство можно закрыть глаза. Таким, как я, советуют покупать квартиры с окнами в другую сторону, видимо, на КАД. Давайте посмотрим фотографии с места событий.
На объекте
ТЭС хорошо просматривается с разных ракурсов, в том числе и на подъезде к кварталу.
КАД тоже виден с позиции второго корпуса.
Двигаясь по Русановской улице, первым мы встречаем 5 корпус, за ним достраивается 6-ой.
На фотографии ниже видно, что для сданного дома подготовлена детская площадка.
На месте 4 корпуса видна только техника, но, судя по фотоотчету на сайте, закладывается фундамент.
К нашему дому пока не подъехать. Работы ведутся подготовительные.
По другую сторону от Русановской улицы стоит ЖК «Ласточкино гнездо» от «ЛенСпецСМУ». Он заселен и на первом этаже уже функционируют магазины и другая коммерция.
Остальные постройки в местной локации появились давно и выглядят уже непрезентабельно.
В рабочее время проблем с пробками нет. На пересечении Русановской и Октябрьской набережной находятся автобусные остановки.
Возможно, с верхних этажей откроется вид на набережную. Это не живописная ее часть, ведь на противоположной стороне промзона. Однако с высоты и такого расстояния вряд ли будут видны и важны эти подробности.
Зато Вантовый мост выглядит красиво.
Добраться сюда легко по кольцевой дороге. Но, если на ней случится авария, застрянете надолго. С КАДа, кстати, открывается панорамный вид на ЖК «Приневский» и ЖК «Ласточкино гнездо».
В офисе
На объекте открыт консультационный пункт «ЦДС». Однако по понедельникам и вторникам он не работает. В остальные дни добро пожаловать с 10:00 до 19:00.
Менеджеры традиционно рассказывают о трех формах оплаты: 100% единовременно, ипотека и рассрочка. В первых двух случаях стоимость квартиры ниже и обозначена в Таблице 1. При рассрочке считаются базовые цены, которые указаны на сайте шрифтом меньшего размера: https://www.cds.spb.ru/choose/apartments/45059/. На студии и однушки они выше примерно на 30%, а на двушки на все 50%. Это очень много. Такая форма оплаты при небольшом первом взносе невыгодна. Кстати, его размер должен быть не меньше 30% от стоимости жилья. На первоначальный платеж рассчитывается скидка, но итоговая цена все-равно принципиально увеличивается.
Зато ипотеку предлагают 16 банков. Заманивают они различными низкими ставками, но в условиях подобных программ зачастую скрываются подводные камни, приводящие к увеличению стоимости недвижимости и т.п. Поэтому при расчете ежемесячных выплат ориентируйтесь на реальную ставку в районе 9,0% годовых. На сайте новостройки работает ипотечный калькулятор, который поможет сориентироваться. Хотя и менеджеры отлично справляются с этой задачей. Единственная программа, о которой я слышала хорошие отзывы – это ипотека с государственной поддержкой от «Сбербанка». Но для ее оформления нужно иметь как минимум двоих детей. По условиям ставка составит всего 6% на первые 3-5 лет платежей.
Среди интересных предложений самого девелопера можно выделить акцию «50/50». Она больше подходит для инвестиций: https://www.cds.spb.ru/promotions/investiruy-nakopil-na-kvartiru-pokupay-dve/.
Конкуренты
На рассматриваемом пяточке у КАДа строит сейчас только «ЦДС». Рядом уже законченный проект «ЛенСпецСМУ». Из ближайших новостроек эконом-класса по другую сторону Невы возводится ЖК «Невская Звезда». Также для сравнения приведем два комплекса из категории «комфорт». А в конце раздела вас ждет небольшой эксклюзив от меня. Приведем в пример однокомнатные квартиры.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Класс новостройки
|
Тип отделки
|
|
Фрегат
|
СтройПроектСПб
|
IV квартал 2019 г.
|
41,6 (5 этаж)
|
нет в продаже, ранее обозначалось в 2,8
|
Комфорт
|
предчистовая
|
|
Veren Next Октябрьская
|
Veren Group
|
III квартал 2020 г.
|
39,0 (2 этаж, 1 корпус)
|
2,8
|
Комфорт
|
черновая со свободной планировкой (нет межкомнатных стен, только у санузла)
|
|
37,0 (2 этаж, 2 корпус)
|
3,3
|
предчистовая
|
|
Невская Звезда
|
ИПС
|
1, 2 очереди сданы
3 очередь – IV квартал 2018 г.
4 очередь - II квартал 2020 г.
|
41,4 (4 очередь, 4 этаж)
|
3,6
|
Эконом
|
чистовая
|
|
Ласточкино гнездо
|
ЛенСпецСМУ
|
Сдан
|
33,7 (2 этаж)
|
3,4
|
Эконом
|
без отделки, чистовая за доплату
|
|
32,6 (15 этаж)
|
3,1
|
|
Приневский
|
ЦДС
|
1 очередь сдана
2 очередь – IV квартал 2018 г.
3 очередь – IV квартал 2019 г.
4 очередь - III квартал 2020 г.
|
36,6 (2-13 этажи)
|
2,3
|
эконом
|
чистовая
|
Начнем с
ближайшего соседа – объекта «ЛенСпецСМУ». Выбор квартир, мягко говоря, уже ограничен и стоят они примерно на миллион дороже. По расположению никаких различий с нашей новостройкой нет, как и по целевой аудитории. В основном, это молодые семьи, приобретающие однокомнатные квартиры. В рамках проекта реализовано 12 кирпично-монолитных домов с навесными вентилируемыми фасадами на 5324 квартиры. Паркинг рассчитан всего на 1000 автомобилей, а школа на 825 учеников с бассейном. На карте новостройки обозначено больше объектов социальной инфраструктуры, но на официальном сайте о них ничего не написано.
ЖК «Невская звезда» тоже не богат свободными квартирами, и стоимость недвижимости в нем выше. Количественно преобладают студии. А всего в комплексе порядка 2400 жилых ячеек и 1030 мест в паркинге. Расположен он на улице Бабушкина. Социальной инфраструктуры проектом не предусмотрено, но рядом есть и школы, и детские сады, и поликлиники, и супермаркеты. Стоит отметить, что в портфеле компании всего 2 реализуемых объекта.
Следующий комплекс комфорт-класса даже более доступен по цене, чем объект «ИПС». При этом девелопер тоже не имеет наработанной репутации. Но проект привлекательный. В отличие от других,
ЖК «Veren Next Октябрьская» состоит всего из одного дома на 231 квартиру и подземного паркинга. На первом этаже запроектирована детская комната. Фасад на рендерах выглядит очень стильно и современно. Он изображен с увеличенными окнами и облицовкой из клинкерного кирпича. Двор огородят и благоустроят. Локация чуть лучше, чем у ЖК «Приневский» за счет большего удаления от КАДа и близкого к набережной. Все в этом проекте мне любо, кроме малой известности девелопера.
Еще дальше от нашей новостройки, по другую сторону от улицы Народной, базируется
ЖК «Фрегат». На его примере мы снова сталкиваемся с незнакомым девелопером и возможными последствиями вложений в подобные предприятия. Квартиры сейчас не продаются в связи с отсутствием разрешения на строительства, а вкладчики пытаются вернуть свои деньги. Подробности по ссылке: https://vk.com/topic-111742607_34323349. Хотя сама задумка была неплохая. Комплекс представляет собой 26-этажное здание на 168 квартир в стиле hi-tech с фасадом из ярких цветных панелей. Незаурядная архитектура. Прилегать к зданию будет паркинг на 225 мест. На первых четырех этажах планировали расположить коммерческие и офисные помещения. Посмотрим, сможет ли компания наладить строительство дома и вернуться к продажам.
Зато не менее именитый девелопер, чем «ЦДС», а именно «Строительный Трест», приступил к освоению новой территории под застройку, огородил поле деятельности и уже очистил его от местных гаражей. Локация тоже находится у выезда на КАД, только со стороны улицы Софийской. Точное расположение – на улице Малая Бухарестская, сразу за магазином «Максидом». Подробности проекта пока не анонсированы. Но, думаю, ждать открытия продаж осталось недолго.
На информационном щите написано, что предполагаемое строительство на этом месте – многофункциональный жилой комплекс с двумя детскими садами, двумя школами, паркингом и фитнес-клубом. На мой взгляд, данная локация лучше со всех сторон: с точки зрения экологии, близости парков, транспортной доступности и совершенно иной ситуацией с инфраструктурой. В этой местности она хорошо развита. Возможно, цены будут выше и класс дома «комфорт», но на старте продаж можно «поймать» интересное предложение.
Резюме
ЖК «Приневский» – это отличная возможность стать обладателем собственных квадратных метров по доступной цене. Наличие сданного корпуса позволяет ознакомиться с предложением «изнутри»: поговорить с уже заселившимися дольщиками, оценить качество строительства, благоустройства и отделки. Пока мы имеем неплохие отзывы в Интернете. Девелопером проекта выступает известная и, в целом, надежная компания. У местоположения комплекса есть отрицательные моменты, однако цена недвижимости в этой новостройке рассчитана уже с учетом всех ее слабых составляющих.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0