На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
В Московском районе началось строительство комплекса класса «комфорт+». Но не в центральной его части, а возле съезда на КАД через Предпортовую улицу, поэтому от престижности местоположения остались только название и цены.
О проекте
ЖК «Философия на Московской» – новый проект от девелопера Setl City. Расположен он по адресу: Первый Предпортовый проезд, 11А. В составе запроектированы 3 жилых здания на 1554 квартиры с подземным паркингом на 150 автомобилей. Четвертым корпусом числится многоуровневая автостоянка для 482 машин. Из социальных объектов на первом этаже второго корпуса обещают ввести детский садик, рассчитанный на 110 малышей. На этом же уровне разместят коммерческие помещения под магазины и сервисы. Девелопер огласил срок сдачи комплекса во II квартале 2020 года, но согласно Проектной декларации это произойдет на квартал позже.
Здания построят по монолитной технологии с применением системы навесных вентилируемых фасадов. Облицовку сделают из кирпича и керамогранита. В высоту дома достигнут 12 этажей. Цветовая палитра состоит из белых, серых и красных оттенков. Девелопер постарался воплотить в экстерьере молодежный стиль «лофт». Этой линии он придерживался и при оформлении общих холлов.
На рендерах они выглядят привлекательно и презентабельно.
Квартиры сдадут с чистовой отделкой. Setl City традиционно предлагает 2 цветовых варианта отделочных материалов: «Шоколад» и «Ваниль». В результате, дольщики должны получить стальную входную дверь, межкомнатные двери МДФ, ламинат 32 класса с плинтусом, обои виниловые флизелиновые, окна металлопластиковые с двухкамерными стеклопакетами, холодное остекление на балконе, сантехнику, напольную и настенную керамическую плитку в санузле.
Дворы будут озеленены и благоустроены детскими и спортивными площадками, зонами отдыха, пешеходными дорожками. Территорию огородят и закроют от проезда автомобилей. По периметру комплекса и в лифтовых холлах должны установить систему видеонаблюдения.
Окружение у ЖК «Философия на Московской» серое. В основном, это складские здания, автосервисы и логистические комплексы мрачного вида между улицами Кубинская и Костюшко. Единственный «цветной» сосед – это ЖК «Перемена». В 100 метрах проходят ж/д пути, в 1 км – ЗСД. Из приятного соседства: станция метро «Московская» через 1,5 км по прямой, Пулковский парк через 1,0 км. На Пулковском шоссе расположено множество гипермаркетов разной направленности. Московский проспект в изобилии предлагает развлекательную индустрию. На карте видно, что в небольшой отдаленности есть как минимум 9 школ и 6 детских садов. Близко находится взрослая и детская поликлиники, больница скорой помощи. У локации хорошая транспортная доступность за счет близости крупных развязок и выездов на КАД.
Цены и планировки
В новостройке можно присмотреть квартиры от студий до четырехкомнатных. Численное преимущество за малоформатным жильем. Большие семьи обещают сгруппировать в отдельные секции. Высота потолков составит 2,75 метра, на 12 этаже – 3,0 метра. Стоимость квадрата установлена в районе 110 000 – 125 000 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
23,7 – 26,0
|
2,9 – 3,2
|
|
1-комнатные
|
31,2 – 53,2
|
3,8 – 5,7
|
|
2-комнатные
|
49,4 – 66,7
|
5,7 – 6,9
|
|
3-комнатные
|
53,1 – 88,2
|
5,9 – 10,3
|
|
4-комнатные
|
90,2 – 108,9
|
10,0 – 12,2
|
|
Паркинг
|
|
пока нет в продаже
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
В студиях на жилое пространство и зону готовки отведено 18 кв. м. Отличий в планировках практически нет, разве что в продолговатости комнаты и коридора.
Однушки, наоборот, весьма разнообразны. Есть варианты с небольшой комнатой и просторной кухней и наоборот:
Не во всех коридорах предусмотрены места под шкафы. В других, наоборот, есть специальные выемки:
Схожа с ними угловая конфигурация с комнатой, залитой светом:
Есть предложения с раздельным санузлом. Только при размере квартиры до 40,0 кв. м уборная делится в прямом смысле пополам и страдают метры ванной,
а при площади ближе к 40,0 кв. м эти помещения становятся просторнее, как и холл:
Заслуживают внимания и однушки, выходящие на противоположные стороны дома. Между собой они отличаются незначительно:
Двушки не столь многогранны. Девелопер предлагает выбор между просторным залом с небольшими спальней и кухней:
и более равнозначным распределением метров:
Если у крайнего варианта сократить коридор в пользу гостиной, получится конфигурация для почитателей нестандартных форм:
Самая большая двушка обладает двумя санузлами по 3,0 кв. м. Остальные помещения просторные. Зал не объединен с кухней, но имеет дополнительный прямой проход к ней.
К категории трешек девелопер отнес и евро-квартиры от 53,1 кв. м с кухнями от 17,6 кв. м. Они имеют незначительные различия преимущественно в форме холла и расположении санузлов:
Некоторые варианты снабжены гардеробными и совершенно непрактичными продолговатыми коридорами:
Эти квартиры уже имеют приличную общую площадь. Могут быть угловыми с двумя окнами в комнате и содержать по два балкона:
С классическими трешками все просто:
Всего две схемы с разницей в 10,0 кв. м и явными отличиями. Во-первых, разница в площади сказывается на размерах кухни и уборных. Во-вторых, один вариант находится с торца здания, поэтому две его комнаты имеют по два окна, другой расположен на изгибе здания и обладает оригинальной формой зала. В целом, обе планировки достойные.
Очень похоже на крайнюю конфигурацию евро-решение четырехкомнатной квартиры:
Классика четырех комнат представлена одной планировкой, и она тоже имеет прототип в виде самой большой двушки в комплексе. Для ее помещений характерна продолговатая форма.
О застройщике
Девелопер Setl City работает в северной столице 24 года. По данным рейтинга Росстата, компания является лидером своей отрасли в Северо-Западном регионе в 2017 году. Подробнее с описанием, историей, объектами и наградами предприятия можно ознакомиться на его официальном сайте: https://www.setlcity.ru/. За весь период своей деятельности компания сдала 167 домов. На сегодня в продаже имеется порядка 30 жилых объектов разного класса.
Среди преимуществ девелопера отмечают его высокую надежность, интересные архитектурные решения:
http://otzovik.com
В этом же отзыве перечислены и недостатки. Среди них – продажи через компанию «Петербургская недвижимость». На самом деле, это одно предприятие, поэтому как такового минуса здесь нет. Другое дело жалобы на шумоизоляцию и отделку. Жилье в сегменте «комфорт» всегда предлагается с чистовой отделкой. Она едина для всех комплексов. И наша новостройка не исключение. Поэтому интересно будет почитать мнение уже заселившегося дольщика ЖК «Море», сданного в 2016 году.
https://otzovik.com/review_4379493.html
Есть замечания и по поводу инфраструктуры:
https://otzovik.com
Однако здесь необходимо внести ясность, чтобы не оговорить девелопера. Комплекс построен в микрорайоне «Балтийская Жемчужина». Его реализует одноименная компания, которая занимается всей местной социалкой. В проекте самого ЖК эти учреждения не числятся, поэтому ответственность за них Setl City несет максимум косвенную.
Зато потолки и стены сделаны на уровне:
https://otzovik.com
Утверждать, что у других компаний отделка лучше не возьмусь. Но не везде она включена в стоимость по умолчанию. Если почитать комментарии непосредственно о ЖК «Философия на Московской», то больше всего споров вызывает его местоположение.
http://spbguru.ru
И, казалось бы, минусы локации и ее итоговая оценка очевидны. Но существует противоположное мнение, при котором в результате тех же данных мы приходим к совершенно иным выводам:
http://spbguru.ru/
Вот уж, действительно, на вкус и цвет.
https://spb.restate.ru
Теоретически «серую» зону со временем могут и убрать, но вот парки и сады на их месте вряд ли появятся. Максимум – новые жилые комплексы, которые нивелируют плюс транспортной доступности, о котором писали предыдущие ораторы. Вторая поправка: когда мы рассуждаем о возможностях молодой семьи, то подразумеваем опыт первого приобретения жилья в ограниченных финансовых условиях. Как правило, это ценник до 100 000 рублей за метр, что не соответствует политике нашей новостройки.
А в следующем комментарии есть важное уточнение:
https://spb.restate.ru
Объект стоит не среди заводов, а рядом со складами – это важно, с точки зрения экологии.
Официальная группа комплекса во «ВКонтакте» https://vk.com/phylosofiya выглядит пока не обжитой. Мало участников, нет обсуждений. Это может свидетельствовать о низком уровне заинтересованности со стороны покупателей. Но времени со старта продаж прошло мало, поэтому выводы делать рано.
На объекте
До посещения стройплощадки я прочитала много отзывов в Интернете о депрессивности данной локации. После просмотра склоняюсь к такой же оценке. С одной стороны стоят пятиэтажные хрущевки, через которые нужно идти, чтоб дойти до метро или поликлиники.
Между домами встречаются и остатки разрушенных построек.
Есть в этой местности и один современный дом – ЖК «Перемена». Но принципиально впечатление он не меняет.
Другую часть Предпортового проезда занимают склады и автосервисы.
Через забор на стройплощадке можно оценить и соседство комплекса с противоположной стороны. Визуально все выглядит неблагополучно.
Первый Предпортовый проезд в прямом смысле похож на проезд, а не на дорогу.
Порадовало, что на стройке ведутся работы и в выходные дни.
В отзывах мы читали, что здесь нет пробок. Возможно, это так. Но дороги узкие. Спуск с КАДа и дальнейший подъезд к комплексу очень витиеватый и зачастую переходит в одну полосу. Как будут обстоять дела после заселения новостроек – не предугадать. В нескольких метрах от ЖК «Философия на Московской» Setl City строит ЖК бизнес-класса «Москва».
Не претендую на звание лучшего аналитика в сфере недвижимости, но, по моему мнению, в этой местности пока не может быть комплексов премиального статуса. Даже комфорт должен продаваться по невысоким ценам. И оправдание Московским районом неприменимо, так как он неоднороден.
В офисе
На объекте стоит консультационный пункт компании «Петербургская недвижимость». Это, безусловно, очень удобно, однако менеджеры не могут дать расчет по кредиту. Для этого нужно обращаться в ипотечный отдел. Имеет смысл сразу обратиться в головной офис на Московском проспекте, 212, тем более он находится недалеко от стройплощадки.
Сайт новостройки малоинформативен в части описания проекта и условий оплаты недвижимости: http://philosophy-spb.ru/flats/flat-839721. Более того, некоторые указанные сведения противоречат тому, что рассказывают консультанты. Где истина – непонятно. Например, на сайте написано, что только часть территории будет устроена по принципу «двор без машин». Про ограждение и системы безопасности не сказано ни слова. Менеджер утверждает, что комплекс будет огорожен, проезд машин не допустим, разве только для спецтехники и нужд детского сада. На въезде установят шлагбаумы. На самом информационном щите возле стройки указаны совершенно иные сроки сдачи объекта, в 2018 году. Опять несоответствие действительности.
.JPG)
В целом, у меня не сложилось единого представления о комплексе. Ощущение, что пока все вилами на воде писано. Но поговорить с представителями девелопера нужно, так как некоторые детали проекта они раскрывают. К ним относится возможность дозаказать минимальный набор мебели (шкафчики, тумбочки) и техники для кухни за 240 000 рублей. Другой важный момент – условия по оплате. Новостройка пока не аккредитована ни по каким интересным ипотечным программам и не участвует в акциях девелопера. Кредит предоставляет ряд банков со ставкой до 10% годовых. Минимальный первоначальный взнос в 10% предлагает банк «ВТБ». Его ставка – 9,7%.
Рассрочка оформляется сроком до 36 месяцев. Первый взнос должен быть не меньше 30%. Уточню, что при данной форме оплаты действует базовая стоимость на квартиры, а при 100% оплате и ипотеке с нее делают скидку в 15%. Впоследствии везде рекламируются именно сниженные цены. Они указываются на сайте крупными цифрами, да и в нашем обзоре мы тоже отталкиваемся от них. Это общая рыночная практика, ничего тайного в ней нет. На первый взнос по рассрочке девелоперы обычно дают равнозначную скидку. В нашем случае ее предлагают в размере 10%, но при взносе от 40%. Если оформить рассрочку до II квартала 2020 года, то ее размер увеличится до 15%. Остаток выплачивается равными долями ежемесячно или ежеквартально.
Конкуренты
В равнозначной локации находится уже построенный ЖК «Перемена» и проект того же девелопера ЖК «Москва». В первом квартиры распроданы, второй относится к бизнес-классу. Поэтому перейдем к новостройкам рядом со станцией метро «Звездная» и вдоль Пулковского шоссе. Несколько недель назад мы уже
рассматривали подробно многие из местных комплексов, поэтому не станем дублировать их в данном обзоре. В основном, их цены за квадрат ниже. Приведем описание тех, где цены или местность сопоставимы с ЖК «Философия на Московской». Кроме того, рассмотрим противоположный край Московского района, его границу с Адмиралтейским. Рядом со станцией метро «Фрунзенская» строится два комплекса: ЖК «Галактика» и ЖК «ARTквартал. Аквилон». Последний охарактеризован как бизнес-лайт, поэтому годен для сравнения с комфортом.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
Светлый мир «Жизнь»
|
Seven Suns Development
|
1 очередь - I квартал 2019 г.
2 очередь - II квартал 2020 г.
|
38,7 (1 очередь)
|
3,3 (1 этаж)
|
чистовая
|
|
40,3 (1 очередь)
|
3,5 (16 этаж и выше)
|
|
Green Tower
|
MirLand Development
|
IV квартал 2018 г.
|
38,7
|
4,6 (2 этаж)
|
без отделки, доплата за чистовую от 12000 руб./кв.м.
|
|
Звезда
|
Элис
|
Сдан
|
42,6
|
4,1 (9 этаж)
|
черновая
|
|
Галактика
|
ЛенСпецСМУ
|
1 очередь – IV квартал 2018 г.
2 очередь - IV квартал 2019 г.
3 очередь - II квартал 2020 г.
4, 5 очереди – до конца 2023 г.
|
40,7 (1 очередь)
|
4,7 (2 этаж)
|
без отделки (в отдельных корпусах предлагаются квартиры с отделкой)
|
|
ARTквартал Аквилон
|
Аквилон Инвест
|
I квартал 2021 г.
|
36,1
|
4,2 (2 этаж)
|
белая, за доп. плату чистовая
|
|
Философия на Московской
|
Setl City
|
II квартал 2020 г.
|
38,2
|
4,4 (2 этаж)
|
чистовая
|
Если говорить о доступном жилье для молодых семей в Московском районе, то данное утверждение справедливее отнести к
ЖК «Светлый мир «Жизнь». Как и в случае с ЖК «Философия на Московской» комплекс возводится рядом со складами и автосервисами, но на самом Московском шоссе. Раньше на его месте функционировал мясоперерабатывающий завод, теперь строится 4 монолитных дома, торговый центр и паркинг. Жилой фонд составит 2642 квартиры. Паркинг вместит 1000 машин. Преимущество данного проекта в более близком расположении к метро и более развитой торговой и развлекательной индустрии в пешей доступности. Проигрывает он нашей новостройке по опыту девелопера, а также отсутствию образовательных учреждений в своем составе.
Числится в Таблице 2 один сданный объект – ЖК «Звезда». От него до одноименного метро и до Пулковского парка рукой подать, а цены ниже. Конечно, выглядит он гораздо проще нашей новостройки, построен с большой задержкой по срокам, отделка черновая, да и застройка в этой местности плотная, но стоимость, расположение и возможность быстрого заселения – неоспоримые козыри. В доме всего 315 квартир, выбор свободных уже небольшой. Подземный паркинг рассчитан на 95 автомобилей. Технология строительства применена кирпично-монолитная.
Более современный фасад предлагается в ЖК Green Tower. Да и вся концепция комплекса нова для рынка, ведь он первым в России получил экологический сертификат BREEAM. И дважды становился лауреатом Всероссийского конкурса по экологическому девелопменту и энергоэффективности Green Awards. Стоимость квадрата в нем немного выше, но и срок сдачи намечается в 2018 году. Это клубный дом на 132 квартиры, который является маленькой и престижной частью более масштабного проекта – ЖК «Триумф Парк». В составе последнего строятся две школы и четыре детских сада.
Все перечисленные объекты находятся в небольшом удалении от КАДа и аэропорта. Для кого-то это плюс, для кого-то минус. Для расширения кругозора представим другую границу Московского района, ближе к Обводному каналу и станции метро «Фрунзенская». В этой зоне строится 2 комплекса. Начнем с
ЖК «Галактика». Если в предыдущих предложениях вас смущали не самые известные имена девелоперов, в данном случае мы говорим о всем знакомом «ЛенСпецСМУ». Первая очередь его проекта сдается в конце текущего года. Стоимость однушки на втором этаже вполне сопоставима с ЖК «Философия на Московской», учитывая разницу в метрах. В шаговой доступности ТРЦ «Варшавский экспресс». Правда, стройка всего комплекса растянется надолго. Застройка огромная – 32 жилых корпуса, школа, несколько детских садов. Паркинги предусмотрены подземные. Минус данной локации в отсутствии зеленых зон рядом.
По соседству с ЖК «Галактика» возводится
ЖК «ARTквартал. Аквилон». Комплекс с интересной творческой задумкой, красивый снаружи и внутри. Это дом переменной этажности на 1084 квартиры с детским садом на 95 малышей и подземным паркингом на 274 автомобиля. Высота потолков составит 3,0 метра. В парадных обустроят колясочные, а на первом уровне одной из секций запланирована детская комната по мотивам сказки «Алиса в стране чудес». Дворы будут благоустроены как с помощью стандартных площадок, так и оригинальных: мини-лабиринт, ротонда с читальным залом, прогулочная аллея и другое. Пространство закроют от проезда машин. Цены в сравнении с ЖК «Философия на Московской» идентичные, а соседство приятнее. Например, через одну линию проходит Московский проспект. Прогулка до метро займет всего 7 минут. За дополнительную плату можно заказать чистовую отделку и тоже в двух цветовых вариантах на выбор: «шоколад» и «ваниль».
Резюме
ЖК «Философия на Московской» – проект от надежного девелопера с хорошей репутацией (конечно, не без частных оговорок). С его «работами» можно ознакомиться в любом районе города. Обозреваемый комплекс не несет в себе уникальных характеристик и, в общем, не отличается от собратьев, разве что в архитектуре. Принципиально в его концепции смущает только баланс между местоположением и стоимостью квадратного метра. Локация не выигрышная, и на ее фоне цена недвижимости выглядит завышенной.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0