На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Сегодня мы представляем вашему вниманию новый жилой комплекс от тандема девелоперов: «Мегалит» и «Доверие». В процессе ознакомления с ним впечатления меняются быстро. Приятные от крупных транспортных развязок до печальных из-за пробок. Очарование парка заглушает соседство с заводом. В результате же анализа всех характеристик и сравнения с конкурентными предложениями приходишь к безоговорочному выводу.
О проекте
ЖК «Дом на Львовской» расположен в привлекательной локации Красногвардейского района, на границе с Полюстровским парком, в 500 метрах от Пискаревского проспекта и в 1,5 км от Свердловской набережной. Он стоит поодаль от новой массовой жилой застройки на улице Маршала Блюхера и это делает его еще более заманчивым. Единственной ложкой дегтя в местоположении комплекса является соседство с производственным предприятием «Кулон». Однако, с учетом повального перемещения заводов за пределы города, возможно, и на его территории скоро вырастет новостройка.
Итак, комплекс представляет собой 4 дома высотой в 16 этажей, подземный паркинг на 422 места и 83 кладовых.
Весь проект поделен на 7 подъездов. Первые три соответствуют отдельно стоящим домам. Остальные расположены в длинном Г-образном здании. Так вот, в нем есть седьмой подъезд, в котором размещены апартаменты. Всего предусмотрено 800 квартир и 192 номера.
На первом этаже второго корпуса запланирован детский сад для 81 малыша. Остальные помещения этого уровня распродадут под коммерцию. В Проектной декларации и Договоре долевого участия написано, что в составе комплекса будет кабинет врача общей практики, прикрепленный к районной поликлинике. Оба социальных объекта передадут в государственную собственность.
Дома возведут из монолита. Отделку фасада осуществят с помощью системы вентилируемых фасадов и облицовки керамогранитом. Общие холлы и входные группы декорируют в едином стиле с применением материалов, имитирующих дерево, и окрасом в светлые и яркие тона. Смотрится весело и непринужденно.
Квартиры сдадут с черновой отделкой. Она подразумевает наличие стяжки, штукатурки на стенах, входной металлической двери, счетчиков, двухкамерных стеклопакетов на оконных проемах, холодного остекления на балконах и смонтированных панельных радиаторов с терморегуляторами. Апартаменты продают с предчистовой отделкой, когда все поверхности уже оштукатурены и выбелены.
Территорию комплекса планируют закрыть от посторонних, благоустроить и озеленить. Пакет стандартный: детские площадки, спортивные зоны, места для отдыха, велосипедные и пешеходные дорожки, газоны, деревья и кустарники, а также велопарковки.
Сроки сдачи обозначены в III квартале 2020 года. Правда, в ДДУ указан крайне растянутый период на передачу ключей, а именно «не позднее 31.12.2021 при наличии полученного Застройщиком в установленном порядке Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию». То есть от предполагаемой даты окончания строительства взяли запас более года. К тому же прописано условие, намекающее на то, что в случае переноса обозначенной даты из-за отсутствия Разрешения, это и просрочкой считаться не будет. Хитросплетенный пункт.
Цены и планировки
В комплексе представлено два формата жилья: квартиры и апартаменты. Стоимость первых за квадрат выше, но все же не превышает 100 000 рублей. Напомню, что во вторых нельзя прописаться, а, соответственно, получить некоторые блага по месту жительства. Например, сложности могут возникнуть с тем же поступлением в государственный детский садик.
Таблица 1. Квартиры
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
20,3 – 24,5
|
2,0 – 2,5
|
|
1-комнатные
|
27,1 – 52,8
|
2,7 – 4,7
|
|
2-комнатные
|
48,6 – 59,9
|
4,3 – 5,8
|
|
3-комнатные
|
скоро в продаже
|
|
|
Кладовые
|
1 место
|
от 0,2
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
2 машино-места
|
от 0,6
от 0,8
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
Таблица 2. Апартаменты
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
23,4 - 51,5
|
2,0 - 4,2
|
|
1-комнатные
|
32,4 – 45,2
|
2,6 – 3,7
|
|
2-комнатные
|
50,8 – 59,8
|
3,9 – 4,8
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
Планировки могут как совпадать, так и отличаться. В апартаментах выбор меньше. Но некоторые студии достигают особо крупных размеров. Большое открытое пространство без коридора для реализации интересных дизайнерских задумок.
В противовес выступают стандартные площади студий, зато с готовой гардеробной.
Планировки однушек продуманные. Санузел завоевывает приличные масштабы, в холлах отведены места под шкафы либо выделена территория под гардеробные/кладовые.
Девелопер предусмотрел классические и европейские конфигурации апартаментов. Отмечу, что кухня-гостиная в 20 кв. м прямоугольной формы, действительно, сможет комфортно разместить обе зоны.
Среди двушек тоже имеются интересные варианты. Они могут быть с объединенным санузлом и закругленной формой помещения:
Или более навороченные с точки зрения количества укромных уголков:
Кроме того, имеются планировки с двойными коридорами и террасами:
На фоне апартаментов квартирные студии выглядят скучновато и однообразно. Комнаты преимущественно маленькие. Разница между представленными вариантами заключается в распределении пары квадратов между уборной и холлом – кому что ценнее.
Небольшое увеличение квадратуры приводит к минимальным изменениям в форме основного помещения и укрупнению санузла:
Максимальное разнообразие достигается за счет террасы:
И расширенного коридора:
Реванш за скучные студии берут однокомнатные квартиры. Начнем с простейших представителей класса:
Размеры их небольшие, что сказывается на жилом пространстве и, конечно, кухне. Последняя страдает и в других планировках:
С одной стороны, оригинальность форм привлекает. С другой – отталкивает, ведь она, итак, неудобна для меблировки, а маленькое пространство только усугубляет этот фактор. Разве что удастся все шкафы вынести в холл.
На определенном этапе появляются гардеробные, располагаться они могут как в коридоре, так и в комнате. Крайний вариант запоминается и двумя балконами.
Еще большее увеличение площади возвращает нас к нестандартным формам помещений с уже более реальными перспективами в расстановке мебели:
Следующий шаг в 10 кв. м снова меняет концепцию планировок и представляет собой евро-двушку.
Классические примеры двухкомнатных квартир тоже не лишены обаяния. Кухни меньше 10,0 кв. м уже не встречаются.
Комнаты среднего размера. 14,3 кв. м – хорошая отметка, но второе жилое помещение, как правило, меньше на кв. м. Не критично, конечно. В некоторых вариантах отведена большая площадь коридору.
Наиболее полноценным вариантом, как ни странно, выглядит самая большая двушка. В ней уже и комнаты, и кухня просторные.
Есть аналогичная версия с террасой:
Трехкомнатных квартир на данный момент в арсенале нет. Они были забронированы еще до официального старта продаж. Но есть вероятность, что из-за высокого спроса девелопер внесет изменения в Проектную декларацию и «нарежет» новый пул трешек. Это не догадки, а информация от представителя компании. Тем более на сайте написано: «скоро в продаже». Посмотрим, какие планировки были заявлены изначально:
Данное предложение больше похоже на двушку с огромной гардеробной. Стоимость его обозначена консультантом в 6,0 млн рублей при 100% оплате или ипотеке. А следующие две планировки весьма достойные и полноценные:
Стоимость: 7,3 млн рублей.
Стоимость: 6,5 млн рублей.
Для желающих приобрести в этом комплексе трешку есть запасной вариант. Заключается он в объединении двух однокомнатных квартир. По стоимости за квадрат выйдет примерно в те же финансы.
Имелись в квартирографии и пятикомнатные экземпляры. По ним новой информации нет.
О застройщике
Девелопером проекта выступает тандем компаний «Мегалит» и «Доверие». Первая обладает бОльшим опытом в реализации новостроек, вторая ранее специализировалась на коммерческих объектах. В данном разделе речь пойдет преимущественно о «Мегалите». Предприятие ведет строительную деятельность около 20 лет и имеет в своем архиве не более 10 сданных объектов. Подробнее с ними можно ознакомиться по ссылке: www.megalit.ru/. Ресурс не особо информативен, но основные сведения на нем размещены. Зато для ЖК «Дом на Львовской» разработан содержательный и функциональный сайт: https://lv21.ru/.
Что интересно, о девелопере мало отзывов в Интернете, особенно в последние годы. По моим соображениям, это скорее хороший признак. Не так давно был сдан ЖК «Мегалит на Неве». Удалось наскрести несколько комментариев:
http://novohata.ru
http://novostroy.spb.ru
Хотя отрицательные мнения о компании тоже присутствуют.
http://novostroy.spb.ru
Касательно качества строительства и отделки, без личного просмотра выводов лучше не делать и на отзывы не полагаться. Всемирная Сеть пестрит крайностями:
http://spbguru.ru
Среднюю температуру по девелоперу можно определить следующим образом:
https://www.restate.ru
О ЖК «Дом на Львовской» интернет-сообщество пока молчит. Есть единичные оценки:
https://spb.1000novostroek.ru
Группы в соцсетях только набирают обороты. И, как водится, независимое объединение https://vk.com/dom_na_lvovskoy более полезно для ознакомления, нежели официальная страничка: https://vk.com/domnalvovskoy.
На объекте
В конечном счете, я пришла к выводу, что локация новостройки удачная. Но при подъезде к стройплощадке мне так не казалось. Путь лежит через серую и непрезентабельную промзону.
Сразу при повороте с Пискаревского проспекта забывается, что 2 минуты назад ехал по красивой набережной. Скопление припаркованных машин на узкой улице.
Окна одного из корпусов будут выходить на эту сторону. Менеджер отдела продаж заверил, что данную территорию обновят и застроят современными домами. Но конкретики нет.
Стройплощадка огорожена синим забором и увенчана корпоративными флагами.
Со стороны улицы Львовской новостройка соседствует непосредственно с АЗС и школой вождения через дорогу. Что хорошо, это невысотные постройки.
А вот на апартаменты будет падать тень от бизнес-центра. В нем же расположен ближайший продуктовый магазин.
Огибаем стройплощадку, выезжая на улицу Маршала Тухачевского. Вдоль нее слева располагается жилая застройка.
Справа – герой обзора, а затем сразу парк.
Правда, разделяет наш объект с зеленой зоной небольшое транспортное кольцо, на котором расположено несколько автобусных остановок.
Полюстровский парк большой, он разделен на две части Апрельской улицей.
На фото ниже виден примерный масштаб прогулочной зоны с ориентиром на бизнес-центр.
Кстати, это не единственная зеленая территория поблизости. Для разнообразия можно прогуляться и в парк Академика Сахарова в 700 метрах от нашей точки отсчета.
Детские сады и школы рядом есть, но не решусь писать о том, как обстоят дела с местами в них. Консультант говорил, что для жителей комплекса сделают приоритет при поступлении в детский садик, вводимый в составе ЖК «Дом на Львовской». Однако его передадут государству, а, значит, надежда на озвученную льготу ничтожна мала.
В пешей доступности также находится детская поликлиника и футбольный центр «Арсенал». А вот станции метро далековато – в районе 5 км. Для автомобилистов транспортная развязка удобная. По Пискаревскому проспекту можно быстро выехать на КАД, по набережной добраться в разные точки города. Но все эти блага актуальны не в часы пик, поскольку местность всем известна своими заторами на дорогах.
В офисе
Офис продаж на объекте работает ежедневно с 9:00 до 20:00 по будням и с 10:00 до 19:00 по выходным. Автомобили паркуют на территории АЗС.
На месте можно посмотреть макет новостройки и получить консультацию по вариантам приобретения недвижимости. Традиционно при 100% оплате или ипотеке с базовой цены делают скидку. В данном комплексе она установлена в размере 10%. Для справки, в статье и на сайте указаны цены уже со скидкой. Единственный банк, который уже аккредитовал проект, – это «Санкт-Петербург». Его ставка 10,5% годовых, а минимальный первый взнос составляет 20%. Это уровень чуть выше среднего. Думаю, что объект вскоре рассмотрят другие банки с более демократичными условиями. Однако и цены за это время могут подняться, ведь сейчас они стартовые.
Рассрочка оформляется до декабря 2020 года. Напоминаю, что цены в данном случае действуют базовые. Только на первоначальный взнос предоставляется аналогичная скидка. При минимальном первом платеже в 15% на остаток начисляется 10% годовых. Если сразу внести бОльшую сумму, то можно обойтись и без процентов. При покупке трешки этот минимум определен в 30%, двушки – 40%, однушки – 50%.
Акционное предложение действует на приобретение второй квартиры в ЖК «Дом на Львовской». А именно дольщик получает скидку в 2% на одну из сделок.
Конкуренты
Для локации нашей новостройки характерно строительство жилых комплексов комфорт- и бизнес-классов. Ко вторым, как правило, относятся дома, расположенные непосредственно на Свердловской набережной: ЖК «Платинум», ЖК «Четыре горизонта», и чуть дальше по Пискаревскому проспекту: ЖК «Пять звезд». Стоимость их значительно превышает 100 000 рублей/кв. м, поэтому подробно останавливаться на них не будем.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.
|
Тип отделки
|
|
Платинум (бизнес-класс)
|
Квартира.ру Платинум
|
сдан
|
49,0 (3 этаж)
|
5,6
|
черновая
|
|
Пять звезд
(бизнес-класс)
|
Теорема
|
1 очередь – сдана
2 очередь – II квартал 2018 г.
|
50,8 (1 очередь, 2 этаж)
51,2 (2 очередь, 2 этаж)
|
6,8
6,8
|
белая
черновая
|
|
На Охте
|
Строительное управление
|
IV квартал 2018 г.
Продлевается разрешение на строительство
|
36,9
42,0
Корпус 1, секция 1, 2 этаж 44,9??
|
3,9
3,8
|
черновая
|
|
Кристалл Полюстрово
|
Центр содействия строительству/
Импульс/
ЛенСпецСМУ
|
сдан
|
23,4 (студия, 2 этаж)
50,8 (1-комнатная, 2 этаж)
|
2,3
4,7
|
предчистовая
|
|
Дом на излучине Невы
|
Северный город
|
сдан в 2016
|
33,6 (7этаж)
|
5,5
|
предчистовая
|
|
Ива Дом
|
Деметра
Becar
|
III квартал 2019 г.
|
42,0
|
5,0
|
предчистовая
|
|
Маршал
|
Л1
|
IV квартал 2018 г.
|
38,6 (2 этаж)
|
3,7 (при отказе от чистовой отделки вычитаем 6000 рублей/кв.м.)
|
черновая, но сейчас действует акция: чистовая отделка в подарок
|
|
Облака на Лесной
|
Setl City
|
III квартал 2020 г.
|
39,4 (дом 1, 2 этаж)
|
4,6
|
чистовая
|
|
Дом на Блюхера
|
Эталон ЛенСпецСМУ
|
I квартал 2020 г.
|
42,1 (2 этаж)
39,2 (3 этаж)
|
3,9
4,0
|
без отделки
с отделкой
|
|
Дом на Львовской
|
Мегалит/ Доверие
|
III квартал 2020 г.
|
39,5 (подъезд 1, 2 этаж)
41,7 (подъезд 7, 2 этаж)
|
3,6
3,3
|
черновая
|
ЖК «На Охте» тоже упомянем вскользь, потому что продажи квартир в нем временно приостановлены. Случилось это из-за переноса срока сдачи объекта и получения нового Разрешения на строительство. И это уже не первый прецедент.
Не лучшая строительная история и у ЖК
«Кристалл Полюстрово», хотя она уже закончена, так как комплекс сдан. Цены на квартиры сопоставимы с нашей новостройкой, а паркинг стоит в разы дороже. Находится этот 16-этажный кирпично-монолитный дом на улице Маршала Тухачевского перед самым Полюстровским парком. Разместиться в этом комплексе смогут 780 семей. Двор запроектирован маленький, так как расстояние между новостройкой и соседним зданием узкое. К слову, с другой стороны ЖК «Кристалл Полюстрово» соседствует с относительно новым
ЖК «Дом на Тухаческого» от «ЛенСпецСМУ», но квартир в продаже от застройщика уже нет.
Рядом с парком строится и другой комплекс: ЖК «Ива Дом». Рассчитан он всего на 105 квартир и 75 машино-мест в подземном паркинге. Небольшая автостоянка запланирована возле дома. Базируется объект ближе к шоссе Революции. Сроки сдачи обозначены раньше, чем в ЖК «Дом на Львовской», но и цены выше. Первый этаж будет нежилым, он предназначен для коммерции.
В ближайшем окружении нашей новостройки находится также
ЖК «Дом на излучине Невы». Он расположен за стенами
ЖК «Четыре горизонта» и является его «комфортным» продолжением. Объект сдан и заселен. Стоимость оставшихся квартир на порядок выше.
Крупное жилое строительство развернулось на улице Маршала Блюхера, за границами Красногвардейского района. Из приближенных к нашей зоне рассмотрим
ЖК «Маршал». Он должен быть сдан в 2018 году, а цены вполне приемлемые. Цифры проекта таковы: 2 корпуса, 1500 квартир, 223 места в подземном паркинге, 125 мест на открытой автостоянке. Недалеко есть ряд садов и парков. Дальше по улице можно перечислить с десяток новых жилых комплексов, которые стоят друг на друге. Местоположение их явно проигрывает главному действующему лицу данного обзора, а на стоимости этот факт не всегда отражается. Из самых свежих новостроек представим
ЖК «Облака на Лесной» и
ЖК «Дом на Блюхера». Первый представлен двумя монолитными домами на 1362 квартиры с подземным паркингом на 588 машин, открытой автостоянкой, детским садом и коммерцией на первом этаже. Стоимость недвижимости на старте продаж уже немаленькая. ЖК «Дом на Блюхера» в этом плане демократичнее. Он обладает примерно таким же жилым фондом и чуть меньшим размером паркинга. Но в его составе отсутствует социальная инфраструктура. Имеются только коммерческие помещения.
Резюме
ЖК «Дом на Львовской» – весьма и весьма интересное предложение от надежного девелопера. Недаром еще на этапе бронирования разобрали все трехкомнатные квартиры. Между прочим, хоть и недаром в прямом смысле слова, но по очень конкурентоспособным ценам. В худших локациях метры продают дороже. А в нашем случае и парк – ближе не бывает, и набережная в 1,5 км, район с развитой инфраструктурой и застройки массовой нет. Существуют, конечно, некоторые подводные камни. Например, большие сроки передачи ключей согласно ДДУ, серьезные пробки в часы пик и соседство с предприятием «Кулон». Но при сопоставлении всех этих факторов у меня перевешивает чаша с преимуществами проекта.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpeg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0