ЖК «ГОРКИ ПАРК»: не городская история
18 июня 2018
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
По последним данным общественного движения «Красивый Петербург», уровень пыли и грязи в северной столице превышает норму до 70-кратного размера. Неудивительно, что многие жители всерьез задумываются о переезде за городскую черту. И застройщики активно готовят для этого почву, создавая малоквартирные современные комплексы на холмистых рельефах соснового леса.
О проекте
.jpg)
ЖК «ГОРКИ ПАРК» – яркий представитель малоэтажного загородного строительства. Расположен он в 6 км от КАД, в поселке Энколово Кузьмоловского городского поселения. Весь комплекс состоит из 14 домов в 3-4 уровня на 321 квартиру. Помимо жилых построек, на территории возведут собственную котельную. Водоснабжение будет центральным, а водоотведение обеспечат через локальные очистные системы, установленные за пределами комплекса. Из современных удобств предусмотрено наличие колясочных во входной группе.
Основная прелесть недвижимости в этом комплексе заключается в его окружении – сосновом лесу. Хотя и квартиры здесь не лишены своего очарования. Например, обладатели метров на первом этаже будут иметь собственные террасы, немного приподнятые над уровнем земли. Выше запроектированы просторные открытые лоджии или закрытые с панорамным остеклением. В сочетании с природной составляющей эта часть квартиры станет одной из самых любимых и посещаемых. Кроме того, многие помещения оснащены окнами в пол. Корпуса возводятся одно- и двухсекционными. В первых высота потолков достигнет 3,0 метров, а на четвертом уровне даже 3,2, во вторых – 2,9 метров. Хорошие показатели для комфорт-класса.
Технология строительства – монолитная с облицовкой вентилируемыми фасадами из керамогранитной плитки. В дизайне экстерьера преобладают светлые и коричневые тона. Отделка общих холлов выглядит под стать, стильно и лаконично. Большая площадь стен отведена под имитацию текстуры дерева.
.jpg)
Квартиры, по умолчанию, сдаются с «белой» отделкой. Она являет собой оштукатуренное и выбеленное помещение, готовое к укладке финишных декоративных покрытий. Доплатив 7 000 рублей/кв.м можно заказать и чистовой вариант. Тогда на выходе вы получите готовое к переезду жилье без мебели. Установят сантехнику, межкомнатные двери, натяжные потолки и светильники. Полы в комнатах покроют ламинатом, в санузлах, коридоре и на кухне – керамической плиткой. Стены жилых помещений оклеят обоями под покраску, в санузлах отделают плиткой, в остальных частях используют водоэмульсионную краску. Ранее квартиры продавались с черновой отделкой. Для их владельцев тоже предусмотрен «чистовой пакет», но с доплатой в 13 000 рублей/кв.м.
Территория комплекса будет закрытой. По периметру поставят забор, а на въезде установят шлагбаум с круглосуточным постом охраны. Внутри появятся спортивная и детская площадки, а также наземная автостоянка. По словам менеджера отдела продаж, к каждой квартире прилагается бесплатное машино-место.
Социальной инфраструктуры проектом не предусмотрено. В презентации упоминается частный детский садик в соседнем коттеджном поселке «Охтинский парк». Он расположен в 300 метрах от ЖК «ГОРКИ ПАРК». Его строительство пока не началось, а срок сдачи обозначен в 2020 году. Наш комплекс должны ввести в эксплуатацию к августу 2019, а ключи обещают вручить до 2020. Ближайшие муниципальные образовательные учреждения находятся в поселке Кузьмолово.
В описании комплекса часто встречается и некая общественно-деловая зона. Но и она будет организована в КП «Охтинский парк». В ее состав войдут торговый комплекс, ресторан, автомойка, спортивный центр и другие коммерческие объекты.
Цены и планировки
Стоимость квадратного метра стартует с 80 000 рублей на трешки и 90 000 рублей на студии. Максимум достигает 125 000 рублей. Распространяется он на видовые квартиры с огромными террасами (4 этаж).
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
27,5 |
2,5 |
|
1-комнатные |
41,3 – 53,2 |
3,4 – 6,7 |
|
2-комнатные |
64,4 – 79,6 |
5,5 – 7,0 |
|
3- комнатные |
88,2 – 117,3 |
7,0 – 14,7 |
*стоимость указана базовая без учета 5%-ной скидки при 100% оплате или ипотеке.
На сегодня в продаже осталось более половины жилого фонда. А студий всего три с одинаковой планировкой:
.jpg)
Однушки куда более интересные. В том числе за счет террас на первом этаже:
.jpg)
Как видно на картинках, их размер может отличаться в 3 раза. Существенная разница наблюдается и в площади санузла. В большем из них имеется окно. Зато в варианте с малой ванной комнатой квартира дополнена гардеробной. На этом фантазии проектировщиков не заканчиваются, они предлагают как классическую конфигурацию с отдельной кухней и комнатой, так и европейскую с объединенным пространством. Кроме того, есть версия с двумя террасами:
.jpg)
В ней предусмотрены и приличная ванная, и кладовая. Квадратура остальных помещений тоже выглядит достойно.
Этажами выше есть идентичные предложения, но с лоджиями:
.jpg)
Или похожие планировки в классическом стиле:
.jpg)
Или оригинальные, просторные и светлые за счет углового расположения помещений:
.jpg)
Благодаря небольшим размерам домов многие квартиры выходят на несколько сторон света. Естественно, чем крупнее площадь жилья, тем больше световых направлений оно охватывает. Поэтому двушки, как правило, угловые:
.jpg)
Либо разведенные по противоположным частям корпуса:
.jpg)
Встречаются и вовсе трехсторонние:
.jpg)
Санузлы почти везде раздельные. Ванные комнаты порой сохраняют небольшое окошко. Даже гардеробные в некоторых квартирах имеют естественное освещение.
Приоритет в квадратуре отдается жилому пространству. Кухни не тесные, но при увеличении общей площади жилья они остаются при своих масштабах, а комнаты существенно прибавляют:
.jpg)
Максимальное количество комнат в планировках ограничивается тремя. В трешках в небольших количествах представлен евро-формат. Причем в данном комплексе он очень осторожный, всегда оставляющий за собой шанс перейти в классику при желании владельца.
.jpg)
Сильно выделяются на общем фоне планировок самые крупные квартиры за 100 квадратов. Они расположены на 4 этаже корпусов, примыкающих к лесу. Во-первых, в их составе большая площадь отведена под открытые и закрытые лоджии. Во-вторых, строение некоторых помещений выглядит неординарно. Например, как на варианте ниже:
.jpg)
На первый взгляд, благодаря такому двойственному расположению комнаты собственник может проявить фантазию и сделать интересный дизайн спальни с собственной ванной. Правда, такой сюжет практичен, если проживать здесь будут 1-2 человека. Для семьи удобнее обустроить в этом месте гостиную с минимальным набором мебели.
Существует более стандартный и продуманный вариант трешки:
.jpg)
Это единственная планировка с большой кухней во всем комплексе. Правда, в ней и размеры других помещений не подкачали. Под вопросом остается необходимость такого количества лоджий, а, в остальном, прекрасная и просторная видовая квартира.
О застройщике
Девелопером проекта выступает «Строительная компания «Красная стрела». До ноября 2017 года они вели данный проект совместно с «ПулЭкспресс», затем приобрели 100% акций застройщика и стали единоличными владельцами.
.jpg)
https://www.novostroy.su
С этим событием связывают и небольшой сдвиг в сроках сдачи, и некоторые изменения в концепции самого проекта. В частности, в отделке и благоустройстве.
О девелопере известно мало. Хотя на его официальном сайте опубликовано внушительное портфолио: https://1strela.ru/company/projects. Дело в том, что ранее компания выступала в качестве генподрядчика, а в новой роли проявила себя только в 2016 году с ЖК «Неоклассика». Затем последовали: «Неоклассика-2», «ГОРКИ ПАРК» и «Аист». Интересное интервью с генеральным директором, проливающее свет на планы предприятия, размещено по ссылке: https://www.dp.ru/a/2016/12/11/Ne_nado_zhdat_udobnogo_mo.
Сданных объектов у компании пока нет, поэтому отзывами дольщиков мы не богаты. Но на качество строительства все же можно посмотреть на примере ЖК «Мелодия» во Всеволожске, где «Красная стрела» выполняла генподрядные работы. Данный проект концептуально идентичен с ЖК «ГОРКИ ПАРК», ведь изначально у них был единый девелопер.
.jpg)
Все рассуждения вокруг нашей новостройки сводятся к недостатку инфраструктуры.
.jpg)
http://prn.spb.ru
О стоимости и удаленности мнение Интернет-сообщества неоднородно. По поводу ценовой политики мы поговорим в разделе «Конкуренты», ведь для объективной оценки нужно рассмотреть альтернативные предложения. А об удаленности начнем рассуждать прямо сейчас.
На объекте
6 км от КАД – это все-таки небольшое расстояние для загородной квартиры. Сразу оговоримся, что мы не подразумеваем под этим форматом недвижимости многоэтажки вдоль кольцевой, которые имеют свое назначение и целевую аудиторию.
.JPG)
К нашей новостройке ведет одна асфальтированная дорога, но заехать на нее можно с противоположных сторон. Короткий путь – с развязки КАДа и проспекта Энгельса. Сворачиваем в сторону деревни Корабсельки на Центральную улицу и всегда едем прямо. Длинная альтернатива – с развязки кольцевой и улицы Руставелли. Протяженность составит 11,4 км, да и плотность движения в этой местности выше. Двигаясь в этом направлении, не пропустите поворот налево с Железнодорожной улицей. Кстати, именно на этом перекрестке сосредоточены ближайшие отделения банков и сетевые продуктовые магазины, как «Дикси» и «Пятерочка».
.JPG)
Здесь же во дворах располагается муниципальная школа №1. Далее по дороге можно столкнуться с препятствием для автомобилистов – закрытыми ж/д путями. Зато они порадуют пешую часть населения, ведь от станции почти каждые 20 минут ходят электрички до Финляндского вокзала.
.JPG)
Отсюда до ЖК «ГОРКИ ПАРК» всего 1,2 км. Расстояние можно преодолеть на автобусе. Они останавливаются в 100 метрах от комплекса.
После пересечения железной дороги меняются пейзажи и характер застройки. Появляются зеленые просторы, и начинается частный сектор.
.JPG)
.JPG)
Вокруг нашего объекта строятся премиальные коттеджные поселки. Например, «Охтинский пар» и «Ламбери».
.JPG)
И это неудивительно, ведь рядом такой ценный сосновый лес.
.JPG)
.JPG)
Окна домов фактически выходят на сосны. В двух километрах базируется горнолыжный курорт «Охта Парк» с летними кафе, ресторанами и спа-центрами. Еще ближе есть конный клуб «Дерби». Кстати тоже с рестораном. Богатую инфраструктуру обещают создать в «Ламбери». С дороги уже виднеется здание его частной школы. Анонсировано появление детского сада, супермаркета и спортивного комплекса с бассейном. Отмечу, что в Кузьмолово нет недостатка в частных садах и хороших фитнес-центрах. Такая пара представлена и в составе коттеджного поселка «Небо».
.JPG)
Также имеются самостоятельные экземпляры. Напряженная ситуация только с муниципальными учреждениями.
На строительной площадке работа ведется, в том числе в выходной день.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Участок хорошо просматривается через решетчатый забор.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Вдоль дороги стоят уже облицованные корпуса. Вид у них презентабельный. В целом, от посещения местности остались положительные впечатления.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Самый шик, конечно, расположится с противоположной стороны, на лоне природы. По словам консультанта, в перспективе этот зеленый участок никто вырубать не планирует и все останется на своих местах. Нам остается только довериться, поскольку гарантий, конечно, нет. Точно мы можем узнать только характеристики самого комплекса, и для этого направимся в офис компании.
В офисе
Единственный офис СК «Красная стрела» в Санкт-Петербурге находится на Дибуновской улице, 22. Работает он с 09:30 до 18:00 ежедневно. Вероятно, из-за смены девелопера, в Интернете опубликованы противоречивые сведения о проекте. Поэтому я уточнила все спорные моменты при личной беседе с менеджером. Большинство ответов распределено по тексту. Добавлю только, что ранее заявленных кладовых в цоколе не будет. Кстати, в официальной группе дольщиков во «ВКонтакте» https://vk.com/gorki_park_vsevolozhsk создан специальный раздел для вопросов к представителям застройщика. И в нем тоже можно найти полезную информацию.
После вводной описательной части я перешла к финансовым аспектам. Во-первых, интересовал размер коммуналки. Мне озвучили цифру в 42 рубля/кв.м и показания по счетчикам за воду, отопление и электричество. Во-вторых, мы обсудили условия предоставления ипотеки и рассрочки.
Новостройка аккредитована внушительным перечнем банков: https://1strela.ru/gorki-park/terms. Все они перечислены на сайте девелопера с указанием годовой ставки и размера первоначального взноса. Из интересных предложений отмечу низкий процент в «Сбербанке» – 7,4. Он действителен только при оформлении кредита на 7 лет и на него не распространяется 5% скидка на квартиры от застройщика. А полагается она за единовременную оплату или покупку недвижимости по стандартным ипотечным программам. В некоторых случаях этот бонус сохраняется и на рассрочку. В частности, на первый взнос при единовременном внесении более 50% от стоимости жилья. Максимальный срок погашения обозначен до II квартала 2019 года. Если же заключить договор всего на 3 месяца, то с остатка тоже сбросят 3%. При этом первый платеж может составлять всего 5%.
На сайте новостройки опубликованы планировки, цены и фотографии со стройплощадки. Ресурс удобный и понятный. Единственное, что я там не обнаружила – это шаблон Договора долевого участия. Менеджер обещал отправить его по email, но так и не удосужился. Причем дважды. У других объектов девелопера ДДУ размещен. Я ознакомилась с одним, на ЖК «Аист»: https://1strela.ru/u/documents/5accbfd08a0227.51951801.pdf. Выделю пару пунктов. На приемку квартиры дается всего 2 дня после уведомления о готовности. Не критично, но срок короткий. Интересно, что в документе детально расписаны штрафные санкции по отношению к Дольщику, но совершенно не затронута зеркальная ответственность Застройщика, даже за увеличение сроков сдачи объекта. На передачу ключей обозначен период до 6 месяцев после ввода комплекса в эксплуатацию.
Конкуренты
У ЖК «ГОРКИ ПАРК» непривычный для нашего рынка формат застройки. Равноценно сравнить его можно разве что с парой подобных проектов. Это не отдельные коттеджи и не столь распространенные таунхаусы. Это комфортные малоэтажные дома, небольшие и представленные в малом количестве. Они занимают среднее положение между собственным загородным домом в коттеджном поселке и недвижимостью в невысоких, но многоквартирных домах эконом-класса. Последних в области тоже хватает.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб.* |
Тип отделки |
|
Северное ТриО |
ОхтаСтройИнвест |
сдан |
60,5 |
4,2 |
черновая |
|
Заповедный |
Жилищно-Строительный Кооператив |
Сдан |
69,6 (2-комнатная, 1 корпус) 68,1 (2-комнатная, 3 корпус) |
4,6 (2 этаж) 4,1 (2 этаж) |
черновая |
|
Шотландия |
Навис |
1 очередь – II квартал 2018 г. 2 очередь – IV квартал 2018 г. 3 очередь – II квартал 2019 г. 4 очередь – IV квартал 2019 г. |
94,9 (2 очередь) 71,7 (2 очередь) |
5,5 (3 этаж, двухуровневая) 4,9 (2 этаж) |
предчистовая возможен заказать чистовую за 10 000 руб./кв.м. |
|
Мистола Хиллс |
Северный город |
Cдан |
82,2 85,2 |
8,5 (2 этаж) 8,0 (2 этаж) |
чистовая предчистовая |
|
ЭкоСити |
Северный город |
IV квартал 2019 г. |
83,1 |
6,6 (3 этаж), кладовая 12,0 кв.м. в подарок |
предчистовая |
|
Мелодия |
ПулЭкспресс |
Сдан |
88,9 |
7,2 (1 этаж) |
черновая |
|
Альпийская деревня |
IMD Group |
сроки сдвинуты |
75,8 |
4,1 (3 этаж) |
черновая |
|
Близкое |
ПетроСтиль |
сроки сдвинуты |
75,9 |
7,8 (2 этаж) |
черновая |
|
ГОРКИ ПАРК |
Красная стрела |
III квартал 2019 г. |
87,0 |
7,0 (3 этаж) |
белая (возможен дозаказ чистовой) |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
В Таблице 2 представлены, в основном, комплексы из одной локации. Исключение составляют только ЖК «Мелодия» во Всеволожске и ЖК «Заповедный» в Юкках, так как они близки нам по концепции.
ЖК «Мелодия», как уже написано выше, практически идентичен с ЖК «ГОРКИ ПАРК». За счет более ранней сдачи, в 2015 году, у него не такие современные планировки. В его составе всего 7 трехэтажных домов по 11 квартир. В продаже осталось чуть больше 10. Первый уровень оснащен террасами, последний выходом на эксплуатируемую кровлю. Инфраструктуры тоже не предусмотрено. Основная разница между проектами в расположении и степени готовности. Цены равнозначные.
ЖК «Заповедный» расположен ближе к развязке КАДа с Выборгским шоссе. Рядом находится природоохранный парк «Осиновая роща». На огороженной и охраняемой территории комплекса стоит всего 3 дома в 3 уровня по 33 квартиры. Но трешек нет. Террас, окон в пол и крупных лоджий тоже. А договор заключается не ДДУ, а ЖСК. Зато цена квадрата дешевле.
За меньшую стоимость можно приобрести недвижимость и в сданном ЖК «Северное ТриО». Он построен рядом с нашей новостройкой, и свободных предложений осталось мало. Проект состоит из трехуровневых панельных домов. Периметр закрыт. Но комплекс относится все-таки к эконом-классу – площади помещений совсем маленькие.
В деревне Скотное можно рассмотреть ЖК «Шотландия». Он богат интересными планировочными решениями. В частности, имеются двухуровневые квартиры, варианты с садом или с террасой. Высотность домов тоже небольшая. В периметре запроектирован и торговый центр. Стоимость на оставшиеся предложения указана акционная, но даже базовые показатели не превышают уровень в нашем комплексе.
Примерно в одной ценовой категории с ЖК «ГОРКИ ПАРК» находятся проекты девелопера «Северный город»: «Мистола Хиллс» и «ЭкоСити». Первый сдан, поэтому недвижимость в нем дороже, да и свободных помещений практически нет. Интересен он наличием магазина и детского садика. Такие же удобства организуют и в ЖК «ЭкоСити», который сдается примерно в одно время с нашим комплексом. Обещают даже предусмотреть кабинет семейного врача. Жилой фонд будет представлен двадцатью 4-этажными домами на 549 квартир. Отмечу, что реализует указанные объекты известная компания с солидным портфолио. Это важный аспект, поскольку за городом числится множество проектов с отложенными сроками сдачи. Два из них представлены в Таблице 2, как примеры. Предполагать, когда они будут достроены, и останавливаться на них детально мы не станем в связи с неоднозначностью положения.
Резюме
.JPG)
ЖК «ГОРКИ ПАРК» – относительно новый формат загородной застройки. Это не дешевое жилье, если сравнивать именно с квартирами, но и не дорогое при сопоставлении с собственным домом. Оно подойдет для тех, кто настроился жить в экологически благоприятном месте. Для этого подобрана отличная локация. Расположение удобно и с точки зрения транспортной доступности. Единственный его минус в недостатке муниципальных учреждений для детей. Сам проект разработан с современными, просторными планировками и минимальным набором удобств в периметре.
Другие материалы
ЖК «Финский» выходит из тени
О новых жилых комплексах в подмосковном Щёлково я писал уже не раз. Вроде бы не самый большой и не самый важный город в Московской области, но если посчитать количество новостроек, которые реализовывались здесь с 2010 года, может показаться, что Щёлково неизвестно откуда и по какой причине ждёт наплыва большого числа новых и, что важно, состоятельных жителей.
«Vertical на Лесной»: исключительно для инвестиций
В Санкт-Петербурге активно растет спрос на покупку апартаментов. По данным Knight Frank St Petersburg, в 2017 году продажи в сегменте выросли на 40%. На данный момент в северной столице представлено несколько десятков проектов апарт-отелей. Однако лишь некоторые из них могут похвастать опытной управляющей компанией и лишь одна наличием квалификации отеля по стандартам звездности. О последней сети мы и поговорим сегодня.
.jpg)
ЖК «Невские паруса»: на берегу реки, куда ведет всего одна дорожка
Постепенно выводятся в продажу квартиры в последних очередях ЖК «Невские паруса». А первые дома благополучно сданы. Настал тот удобный момент, когда уже можно ознакомиться с отзывами заселившихся дольщиков и еще не поздно задуматься или раздумать о покупке недвижимости в этом комплексе.
.jpg)
HEADLINER: он же «Центр-Сити»
Я в Нью-Йорке не была, но доверяю мнению главного архитектора, возводимого в центре Москвы на Шмитовском проезде, владение 39 многофункционального жилого комплекса бизнес-класса Headliner, который располагается на территории «Большого Сити».
.jpg)
ЖК «Дом на Космонавтов»: в тесном контакте с соседями
«Эталон ЛенСпецСМУ» запроектировал всего одно небольшое здание в рамках нового ЖК «Дом на Космонавтов». Но, несмотря на точечность застройки, жильцы соседних домов аллегорично называют местную локацию каменными джунглями.
.jpg)
Обсуждение
0