ЖК «Питер»: полусолнце в полумерах
2 июля 2018
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Флагманский проект в сфере жилой недвижимости запустил Концерн «Питер», известный своими коммерческими объектами. Девелопер решительно начал вхождение в новую отрасль рынка с премиального сегмента. Рассмотрим, какие атрибуты красивой жизни он счел наиболее важными.
О проекте
.jpg)
На улице Типанова строится новый жилой комплекс бизнес-класса «Питер». До полной его реализации ждать долго, почти 3 года, ведь срок сдачи обозначен только во II квартале 2021. На передачу ключей девелопер берет традиционные 6 месяцев.
Новостройка получит форму полусолнца, расправив лучи в сторону дороги и соседей. При детальном разборе мы убедимся, что это грамотный ход в столь стесненных условиях локации. Большая часть дома достигнет в высоту 24 уровня, и лишь несколько смежных секций заявлены с переменной этажностью. Назовем их условно семейным отсеком, поскольку здесь запроектированы многокомнатные квартиры, а два нижних ряда займет муниципальный детский садик для 75 малышей. У него будет отдельная огороженная игровая зона на улице.
Общий двор с детской площадкой и местами отдыха благоустроят внутри круга. Он будет закрыт от проезда машин, украшен ландшафтным дизайном и фонтаном в центре.
.jpg)
Спортивное поле разместят чуть поодаль.
Заезд в паркинг и гостевую стоянку организуют вдоль Типанова. Первые этажи займут коммерческие помещения и кабинет врача общей практики. Также на
.jpg)
В «подземелье» комплекса разместят кладовые и паркинг. Пространство рассчитано на 822 автомобиля. В отделе продаж уточнили, что из одного места можно будет сделать два с помощью подъемника. Эта мера придется весьма кстати, ведь жилой фонд составит 1133 квартиры.
Технология строительства заявлена из монолитного каркаса с пустотелым кирпичом и системой вентилируемого фасада. Облицовку выполнят из керамогранита. В лоджиях положат газобетонные блоки и сделают панорамное остекление. Внутренние несущие стены поставят из монолита, а не несущие из гипсовых пазогребневых плит. Квартиры передадут с предчистовой отделкой. Высота потолков составит 2,9 метра. Проемы для окон будут чуть выше стандартных, 1,8 метра.
Цветовая гамма выбрана в спокойных бежевых и шоколадных оттенках. Как в экстерьере, так и при оформлении общественных зон. В парадных отведут места для хранения велосипедов и колясок. В единой входной группе будет работать служба ресепшн. Безопасность обеспечат системы видеонаблюдения и видеодомофонов.
.jpg)
Застройщик работает по 214-ФЗ и заключает с клиентами Договора долевого участия.
Цены и планировки
Объект располагается в обжитой части Московского района и позиционируется как бизнес-класс. Только эти два фактора могут сильно сказаться на цене новостройки. Стоимость квартир девелопер предпочел скрыть от любопытных глаз и сообщать по запросу. Студию готовы продать минимум за 3,0 млн рублей или за 132 000 рублей/кв.м. Однушку отдадут за 4,1 млн, то есть 112 400 рублей за метр (с учетом текущей акции с 10%-ной скидкой). За двушку запросили 117 500 рублей/кв.м. Трехкомнатную оценили в 116 000 рублей/кв.м. А четыре комнаты достигли показателя в 124 700 рублей за квадрат. Обозначенные цифры действительны при покупке недвижимости до 8 этажа, выше – дороже. Разница может достигать 20 000 рублей за единицу измерения. Много это или мало, разберемся в разделе «Конкуренты», а пока перейдем к детальному осмотру планировок.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
25,1 |
3,0 – 3,5 |
|
1-комнатные |
36,2 – 44,5 |
4,1 – 5,9 |
|
2-комнатные |
57,6 – 74,7 |
6,5 – 9,7 |
|
3-комнатные |
75,5 – 85,9 |
8,5 – 11,2 |
|
4-комнатные |
104,3 – 104,9 |
12,9 – 14,7 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
примерно 1,1 |
|
Кладовые |
1 место |
примерно 0,1 за кв. м |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
Итак, студии. Они не приветствуются в премиальных сегментах. В нашем комплексе их немного и представлены они единым, небольшим по размеру, решением:
.jpg)
Отсутствует выбор и среди самых крупных квартир с 4 комнатами. Разработана одна, но просторная и самодостаточная конфигурация с хорошими площадями спален. Преимущество в метраже отдано кухне – здравый расклад для большой семьи.
.jpg)
Несколько разнообразнее выглядят трешки. Есть как «прямые» предложения, так и «кривые»:
.jpg)
В этой категории сохраняется раздельный санузел, но нет кладовых. В крайних вариантах солидную площадь занимают длинные коридоры с неудобными для меблировки формами. Европейский формат в этом плане оказался практичнее:
.jpg)
Не оставили их проектировщики и без гардеробных:
.jpg)
Планировки классических двушек, на первый взгляд, однотипные:
Однако можно выделить некоторые отличия. Во-первых, два крайних вида являются угловыми, что обеспечивает одной из комнат лучшую степень естественного освещения. Во-вторых, первые два варианта, имея одинаковую площадь, по-разному ею распорядились. В одном сделали совмещенный санузел и небольшой холл, оставив максимальное пространство для основных помещений. В другом разделили туалет и ванную комнату, удлинили коридор, и за счет этого одна из спален стала маленькой, всего 10,8 кв. м.
Принципиально от предыдущих двушек отличается следующий представитель этой категории:
.jpg)
Его отличительные характеристики: длинный узкий коридор, наличие кладовой, крупная гостиная, компактная кухня.
Самыми разнообразными квартирами в комплексе признаны однушки. Они представлены европейским форматом:
и классическим:
.jpg)
В обоих случаях можно выбрать предпочтительный тип санузла. Интересно, что в однушках уделяется больше внимания практичности холла для размещения гардероба. Во многих предлагается специальное место для шкафа:
.jpg)
Или выделены целые гардеробные:
.jpg)
Единственным исключением из этого правила стала двухсторонняя квартира, выходящая на противоположные стороны света:
.jpg)
В целом, планировки выглядят достойно, ударение в них поставлено на жилую площадь. Экстраординарных решений в комплексе нет, хотя имеется ограниченное количество нестандартных по форме помещений для почитателей всего необычного. Местами огорчили непрактичные коридоры в многокомнатных квартирах.
О застройщике
Девелопер новостройки, Концерн «Питер», не известен на рынке жилой недвижимости. ЖК «Питер» – это его первый проект в данном сегменте. Ранее компания возводила только торгово-развлекательные и бизнес-центры, а также имела опыт в строительстве гостиницы. В этой сфере предприятие преуспело и сдало 9 объектов. С портфолио можно ознакомиться на официальном сайте: www.piter-center.ru/.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Действительно, некоторая доля риска присутствует при покупке недвижимости в пилотных проектах. Однако в данном случае мы имеем дело не с абсолютно новой компанией, а с расширением сфер бизнеса уже существующей. Лотерея здесь скорее будет заключаться в качестве строительства, а не в его фактическом завершении. Ведь сделать предварительные выводы на опыте других комплексов мы не можем. Остается рассуждать о самом проекте.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Негативные отзывы от местных жителей – это классика любого нового комплекса. Зачастую в них есть разумное звено, но эмоциональная составляющая тоже велика. Например, количество студий в ЖК никак нельзя охарактеризовать фразой «как в общаге». Они вообще присутствуют только в двух секциях – в пятой по одной единице на этаже, в седьмой по три. На некоторых площадках размещено до 11 квартир – в этом вопросе недовольство резонно. Но есть секции с 4 жилыми ячейками. Просто в первом случае это преимущественно малогабаритное жилье, во втором семейное. Поэтому количество лифто-пользователей будет идентичным.
Далее про тесноту застройки. Здание имеет такую архитектуру, при которой вдоль старых построек расположен только один корпус. В ЖК «Кремлевские звезды» с другой стороны комплекса упрется тоже только один невысокий торец. А вот близость ЛЭП подчеркнута верно.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Соглашусь, что понятие класса недвижимости стало очень размытым. На практике большинство комплексов не выдерживают всех необходимых критериев для заявленного сегмента. Вводятся свежие направления, как «бизнес-лайт». Но, в конечном счете, все сводится к соотношению цены и качества, а не к статусу. Есть «бизнес» за 200 000 рублей за квадрат, есть за 115 000. Подробнее на ценовых характеристиках остановимся в разделе «Конкуренты».
Касательно местоположения комплекса – да, оно тянет на премиум-сегмент. Но не лишено своих недостатков. Главный из них обозначен выше – наличие линий электропередач. В отзывах прогнозируют проблемы с парковкой. Однако в комплексе неплохое соотношение квартир и машино-мест.
.jpg)
https://spb.restate.ru
Транспортная доступность и торговля в этой местности развиты отлично.
.jpg)
https://spbguru.ru
Беда сейчас с образовательными учреждениями в любом районе с активным жилищным строительством. И в Московском ситуация еще не столь напряженная. В последние два года дома стали появляться так стремительно и в таких огромных количествах, что социальная инфраструктура за ними не успевает.
На объекте
После перекреста улицы Типанова с проспектом Космонавтов плавно перестраивайтесь в правый ряд и уходите в карман. Не спешите, потому что будет 3 заезда. По пути проезжаем ЖК «Доминанта» с ТРК «Космос» и ЖК «Кремлевские звезды».
.JPG)
.JPG)
Совсем скоро здесь выстроятся 3 высотки подряд, а пока сохраняется ощущение свободного пространства. От основной дороги их отделяет стройный ряд деревьев.
.JPG)
По другую сторону улицы базируются Чесменская подстанция и гипермаркет «О’кей».
.JPG)
Проезжая вдоль строительного забора нашей новостройки нельзя не заместить большого количества техники. Работы сейчас ведутся на этапе котлована.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Сразу после комплекса работает одноименный торговый центр, принадлежащий тому же девелоперу. С его парковки открывается следующая панорама:
.JPG)
Расстояние между объектами Концерна «Питер» узкое.
.JPG)
.JPG)
Но, как я писала выше, благодаря лучевой форме новостройки этот факт не станет критичным для восприятия и видовых характеристик.
Позади комплекса находятся жилые дома. Между ними проходит небольшая дорога, вдоль которой припаркованы автомобили местных жителей. Уютные зеленые дворы из детства.
.JPG)
Однако вслед за ними появляются линии электропередач и поэтический настрой сразу меняется на прозу. Нежелательное соседство, даже при соблюдении всех норм и правил. Справа на фото выше, кстати, здание Ростелекома, которое так и останется на территории комплекса.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
С точки зрения инфраструктуры, комплекс расположен удачно. Район развит во всех отношениях. Есть как социальные учреждения, так и развлекательные. В пешей доступности расположены продуктовые магазины, небольшие и крупные, спортивные центры, автобусные остановки. До станции метро «Московская» нужно пройти пешком 1,2 км. Там же начинается один из главных проспектов Санкт-Петербурга. Для автомобилистов здесь имеются отличные транспортные развязки, позволяющие выехать в разные части города или на кольцевую. Единственный минус – загруженность самой улицы Типанова в часы пик. Для прогулок есть небольшой сквер вдоль проспекта Юрия Гагарина, в 400 метрах от дома. Преодолев по нему расстояние в 1,3 км можно выйти к Московскому парку Победы.
.JPG)
В офисе
.JPG)
Офис продаж находится на втором этаже ТК «Питер». Его панорамные окна выходят непосредственно на строительную площадку, в лучшем виде обозревая всю территорию и ход работ. Более детального осмотра и не придумаешь. Макет новостройки выставили у центрального входа в ТК. К слову, этот торговый комплекс является одним из проектов девелопера, поэтому при посещении можно присмотреться к качеству постройки. Правда, мне сложно провести ассоциации и увидеть при косметическом ремонте какие-то недостатки. Глаз ничего не резало.
Теперь поговорим о недостатках сервиса. Отсутствие опыта в работе с физическими лицами все-таки сказывается на обслуживании. Так, при оформлении ипотеки вам не предоставят никаких сопроводительных услуг. Если большинство девелоперов имеют ипотечных менеджеров и просят вас только скинуть сканы документы по почте, то «Питер» не берет на себя эту головную боль. Консультант распечатывает перечень банков с контактными данными и умывает руки. Кстати, банков тоже немного: «Абсолют Банк», «АК БАРС БАНК», «Промсвязьбанк», «СМП Банк». Ставка держится в диапазоне 9,1-9,6% годовых. Предварительный расчет можно сделать на сайте новостройки: http://piter.house/calc.
При единовременной 100% оплате или ипотеке стоимость квартиры уменьшается на 3%. Есть акционные предложения, на которые скидывают 10%. Девелопер предлагает воспользоваться и рассрочкой, но стандартные условия гибкими не назовешь. Во-первых, 3%-ого бонуса нет даже на первый взнос. Он должен составить не менее 30-35% от стоимости жилья. Полную выплату нужно произвести до конца 2020 года. И на остаток в большинстве случаев наценят 10%. Как всегда, кредит выгоднее.
На сайте можно ознакомиться с Проектной декларацией и шаблоном ДДУ. А о способах оплаты выложено минимум информации. Нет ни цен, ни подробностей акций. Некоторые специальные предложения описываются в официальной группе ЖК «Питер» во «ВКонтакте». Фотографии со стройки своевременно публикуются на обоих ресурсах.
Конкуренты
Московский район богат новостройками бизнес-класса. Хотя территория его неоднородна и зачастую локация не соответствует выбранному сегменту. В этом обзоре мы разберем комплексы, расположенные у двух станций метро: «Московская» и «Звездная».
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Барселона |
Дом на Ленсовета |
I квартал 2020 г. |
103,3 |
14,5 (14 этаж) |
черновая |
|
Кремлевские звезды |
Росстройинвест |
IV квартал 2018 г. |
125,7 |
16,4 (22 этаж) |
предчистовая |
|
Граф Орлов |
Л1 |
1-3 очереди – сданы 4 очередь - II квартал 2018 г. 5 очередь - II квартал 2020 г. 6 очередь - II квартал 2021 г. |
110,0 (4 очередь) 93,5 (5 очередь) 118,0 (6 очередь)
|
13,3 (11 этаж) 10,5 (5 этаж) 15,4 (20 этаж, видовая) |
черновая |
|
Bauhaus |
Bau City Development |
IV квартал 2018 г. |
89,5 (башня Б) |
12,4 (14-18 этажи) |
предчистовая |
|
NEO |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
Сдан |
111,9 |
22,4 (13 этаж) |
предчистовая |
|
Москва |
Setl City |
III квартал 2018 г. |
93,7 |
13,7 (13 этаж) |
черновая |
|
Питер |
Питер |
II квартал 2021 г. |
85,9 |
9,7 (3-8 этажи) 11,2 (9-15 этажи) |
предчистовая |
Начнем с нашего непосредственного соседа – ЖК «Кремлевские звезды». Объект должны сдать уже в 2018 году, а стоимость метра в трешке на верхнем этаже обозначена в 130 500 рублей. Это одинаковый уровень с ЖК «Питер». Только разница в сроках сдачи принципиальная. Правда, в «звездах» остались лишь крупные трехкомнатные квартиры, поэтому итоговая сумма выглядит намного выше. Здесь тоже введут детский садик для 50 малышей. В холле предусмотрят зону для ожидания гостей и отведут помещение для консьержа. Часть квартир запроектировано со сплошным панорамным остеклением. А вот потолки невысокие – 2,75 м. Внизу здания расположится торгово-развлекательный центр. Внутренний двор огородят и закроют от проезда машин. За пределами ЖК обустроят гостевую автостоянку, а паркинг для жильцов разместят в цоколе здания. Соотношение квартир и машино-мест в комплексе очень хорошее: 403/452.
Ближе к станции метро «Московская» строится ЖК «Граф Орлов». Величественный и амбициозный проект долго числился в долгостроях, но в 2015 году лед тронулся, и с тех пор очереди начали постепенно сдавать. В домах предусмотрены помещения для коммерции, а для государственных школ и садов места не оказалось. Периметр застройщик обязуется огородить, благоустроить и озеленить. На сайте размещена Проектная декларация начиная со второго этапа строительства. Согласно ей, в новостройке введут порядка 1300 квартир, а количество машино-мест на парковках достигнет 887. Недвижимость можно приобрести в невысоких 7-этажных постройках или в высотных башнях. Потолки в первых достигнут 3,1 метра. Такая высота будет и в башнях после 10 уровня, до него – только 2,8 м. Не чужды планировкам и оригинальные формы полукругом, и панорамное остекление. Цены в этом объекте вполне сопоставимы с ЖК «Питер».
Из этой локации постепенно двинемся в сторону станции метро «Звездная». Ближе к Пулковскому парку строится ЖК «Москва», сдача которого запланирована в текущем году. В составе проекта числятся 2 корпуса: жилой на 473 квартиры и апарт-отель на 417 номеров. Под каждым обустроят подземный паркинг по 250 машино-мест. На огороженную придомовую территорию будет вести отдельный парадный холл. Там же построят детский сад для 50 малышей. В подъездах предусмотрят места для консьержей, гостевые зоны и колясочные. На первом этаже расположатся коммерческие помещения, в том числе прачечная и фитнес-клуб, предназначенный только для жильцов комплекса. Высота потолков в зависимости от этажности колеблется между 2,75 и 3,0 метрами. Расположение новостройки неоднозначное, поскольку близка она и к парку, и к промзоне, и к КАДу. Зато цены за метр в трешке достигают 146 200 рублей.
Самая хорошая экологическая обстановка среди представленных новостроек у жильцов ЖК NEO. Комплекс примыкает к Пулковскому парку. Он уже сдан. Свободных предложений осталось мало, хотя проект изначально был рассчитан всего на 89 квартир. Вместимость подземного паркинга примерно такая же. Один этаж полностью заняли кладовые. В доме одна парадная со стойкой ресепшн. Коммерции нет. Детской зоны на улице нет. Помещения достигают в высоту 3,1 – 3,2 метров. Из интересных решений в интерьере предусмотрены деревянные рамы для оконных профилей. Стоимость квадрата в ЖК NEO очень дорогая, особенно на последних двух этажах. Всего их 15. Для сравнения в Таблице приведен 13-ый уровень, на котором трешка предлагается по цене 200 000 рублей/кв. м.
Через дорогу от парка расположен еще один объект бизнес-класса – ЖК «Барселона». Это проект с неординарной архитектурой в стиле Антонио Гауди и такими же оригинальными планировками. 23-этажное здание со смотровой площадкой на крыше и фитнес-залом с детской комнатой на первом уровне. Дом рассчитан только на 84 квартиры и 45 автомобилей в подземном паркинге. Цены здесь немного выше, чем у нашей новостройки, но и срок ее сдачи ближе.
И последний участник обзора – ЖК Bauhaus. Он, как и ЖК «Москва», не может похвастать отличной локацией и очень близок к кольцевой. По цене он схож с ЖК «Барселона», но сдается уже в 2018 году. Новостройка представлена двумя башнями по 25 этажей с совокупным жилым фондом в 416 квартир. Потолки достигнут отметки в 2,7 метра за исключением пентхаусов на верхних уровнях с 6-метровыми высотами. С 21 этажа предусмотрено панорамное остекление. Паркинг совсем маленький: 35 мест в цоколе и 99 в наземной многоуровневой автостоянке. Первый этаж – коммерческий. Придомовую территорию традиционно благоустроят и огородят от посторонних и проезда машин.
Резюме
.JPG)
ЖК «Питер» – добротный объект, претендующий на статус бизнес-класса, хотя не по всем параметрам подходящий под это определение. Смущает как минимум большой жилой фонд, как максимум соседство с ЛЭП. Но и цены на квартиры до 8 этажа выдерживают баланс между преимуществами и недостатками комплекса. Предложения выше уже резонно сравнивать с альтернативными новостройками района, имеющими более близкие сроки передачи ключей. В остальном, локация хорошая, планировки в общей массе просторные и практичные, содержание проекта достойное. Застройщик имеет опыт строительства, но не в жилом секторе, что сказывается на спектре предлагаемых услуг.
Другие материалы
ЖК «ПаркЛэнд»: студийный проект в сердце Кудрово
Вот уже четвертый проект реализует «Полис Групп» на территории Кудрово. Разберемся, чем он отличается от собратьев и довольны ли дольщики сданных домов своим новым адресом.
.jpg)
ЖК «Преображение»: преображение промзоны
Зона «Калошино», в которой началось возведение нового комплекса комфорт-класса «Преображение», обзаведется не только жилой и административно-общественной застройкой, но и новыми производственными мощностями, то есть одновременно с созданием комфортной городской среды, появятся новые точки развития. Промзона занимает 506,7 Га, под реорганизацию попадают 125,73 Га.
ЖК «ГОРКИ ПАРК»: не городская история
По последним данным общественного движения «Красивый Петербург», уровень пыли и грязи в северной столице превышает норму до 70-кратного размера. Неудивительно, что многие жители всерьез задумываются о переезде за городскую черту. И застройщики активно готовят для этого почву, создавая малоквартирные современные комплексы на холмистых рельефах соснового леса.
.jpg)
ЖК «Финский» выходит из тени
О новых жилых комплексах в подмосковном Щёлково я писал уже не раз. Вроде бы не самый большой и не самый важный город в Московской области, но если посчитать количество новостроек, которые реализовывались здесь с 2010 года, может показаться, что Щёлково неизвестно откуда и по какой причине ждёт наплыва большого числа новых и, что важно, состоятельных жителей.
«Vertical на Лесной»: исключительно для инвестиций
В Санкт-Петербурге активно растет спрос на покупку апартаментов. По данным Knight Frank St Petersburg, в 2017 году продажи в сегменте выросли на 40%. На данный момент в северной столице представлено несколько десятков проектов апарт-отелей. Однако лишь некоторые из них могут похвастать опытной управляющей компанией и лишь одна наличием квалификации отеля по стандартам звездности. О последней сети мы и поговорим сегодня.
.jpg)
Обсуждение
0