На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Компания «ЦДС» продолжает осваивать просторы Мурино с новым проектом ЖК «Северный». В этот раз девелопер наделил новостройку рядом привлекательных отличий от своих предшественников, чтобы идти в ногу с другими местными застройщиками. При этом он сохранил свое главное конкурентное преимущество – низкие цены.
О проекте
Проект представляет собой квартальную застройку в Мурино на территории 22,2 гектар. 12 жилых домов образуют треугольник с социальной инфраструктурой в центре. Девелопер должен построить два детских сада на 320 мест и общеобразовательную школу на 565. Во дворах благоустроят игровые, спортивные площадки и места для отдыха.
В первую очередь строительства войдут 3 корпуса, наиболее приближенные к улице Шоссе в Лаврики. Их огороженная территория будет находиться под видеонаблюдением. К тому же в эту зону запретят проезд автомобилей для безопасности детей. В остальных очередях девелопер тоже обещает придерживаться «закрытой» концепции. На схеме видно, что внутриквартальные проезды расположены без возможности подъезда непосредственно к парадным, а гостевая стоянка вынесена за жилую черту комплекса.
Подземный паркинг первой очереди не обрадовал вместительностью. Всего 156 машин на 872 квартиры. Но в Проектной декларации застройщик очень подробно расписал план парковки остальных автомобилей. Желающие могут ознакомиться по ссылке: https://www.cds.spb.ru/complex/severnyy/documents/.
Высота зданий достигнет 18 этажей, один из которых займут коммерческие помещения. Построят дома по каркасно-монолитной технологии и из газобетона с финишным покрытием лицевым кирпичом спокойных оттенков.
Приятно выглядит дизайн входных групп и общих холлов:
Квартиры сдадут с чистовой отделкой. Она включает в себя установку всех дверей, сантехники с полотенцесушителем, домофона и счетчиков, разводку электричества и труб системы отопления, окраску потолков, укладку плитки в санузлах, настил ламината и оклейку стен обоями под покраску. В оформлении будут использованы материалы нейтральных и светло-бежевых цветов.
Первый этап строительства планируют завершить в IV квартале 2020 года. Менеджер девелопера уточнил, что ключи передадут в течение 6-8 месяцев после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию. Работа ведется по 214-ФЗ, с клиентами заключается Договор долевого участия. Согласно Проектной декларации на реализацию всего проекта уйдет 5 лет. Общий жилой фонд составит 4 473 квартиры. Первые четыре очереди так и будут снабжаться небольшими подземными паркингами. Но ко II кварталу 2022 года появятся четыре 6-этажных автостоянки. Совокупно во всем комплексе запроектировано 1785 крытых машино-мест. А с учетом открытых эта цифра достигнет 2649.
Местоположение новостройки омрачает близость железнодорожных путей, которые проходят параллельно одной из сторон комплекса. А радует пешая доступность к станции метро «Девяткино» – прогулка займет около 20 минут.
Цены и планировки
Минимальная стоимость квадрата в ЖК «Северный» обозначена в 55 000 рублей. По моим подсчетам, большинство предложений умещается в ценовую категорию до 60 000 рублей/кв. м. В единичных случаях превышает 70 000. С момента старта продаж было уже 3 плановых повышения цен. Это более одного раза в месяц. Но подъемы небольшие, поэтому на конечных показателях почти не отразились:
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
26,4 – 35,1
|
1,7 – 2,2
|
|
1-комнатные
|
34,7 – 42,3
|
2,1 – 2,5
|
|
2-комнатные
|
56,6 – 63,8
|
3,3 – 3,6
|
|
3-комнатные
|
79,7 – 88,5
|
5,0 – 5,2
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
Пока не выведены в продажу
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
В комплексе есть небольшие студии по 26,4 кв. м. Комнаты в них занимают всего 14,7 кв. м, зато санузлы относительно просторные, а в коридорах всегда предусмотрены углубления для шкафа. При увеличении общей площади расширяются жилые границы. Размеры вспомогательных помещений не меняются. Исключением является только балкон.
Максимальная квадратура комнаты достигает 22,3 метров. При этом меняется форма помещения и зона готовки уходит в промежуточное звено между гостиной и коридором. Нестандартный подход. Он реализован и в однокомнатных квартирах, за счет чего появляется полноценный зал. Однако спальня в подобных планировках редко занимает больше 10,0 кв. м.
Представлен идентичный вариант, но со сквозным проходом в хозяйскую комнату через гостиную. Преимуществом данного решения является расширение гардеробной зоны в холле.
Данную конфигурацию по площади можно отнести к европейской. Как, впрочем, и следующую, более привычную для нашего восприятия. Абсолютная классика тоже присутствует в комплексе с достойным метражом.
Двухкомнатные квартиры порадовали своими просторами. В некоторых запроектированы отдельные гардеробные. Большинство вариантов приближено к евро-формату:
Есть планировки, в которых кухня-гостиная выглядит как логическое продолжение входной группы. Она может выступать в качестве сквозного прохода в комнату или стоять обособленно:
Крайняя планировка интересна и наличием в одной из спален личной ванной комнатой. Данное удобство предусмотрено и в другой схеме расположения помещений:
Трехкомнатные квартиры хороши, уютны и современны. Светлая спальня тоже имеет собственную уборную, даже с небольшим окном. Кухня для большой семьи просторная и может нести как одну функцию, так и стать объединенной зоной для кулинарии и отдыха. Остальные комнаты не обделены вниманием. Детское помещение, хоть и не крупное, но находится в рамках приемлемых размеров и одарено двумя окнами.
В целом, планировки комплекса приятно удивили одновременной оригинальностью и эргономичностью.
О застройщике
Компания «ЦДС» 18 лет специализируется на девелопменте недвижимости в сегментах комфорт- и эконом-классов. 17 комплексов сданы и еще 10 находятся на разном этапе реализации. Предприятие стало лучшим в сфере строительства эконом-жилья по итогам городского конкурса «Строитель года – 2016». В 2017 им получена и премия «Лидер строительного качества». Со всеми наградами и званиями можно ознакомиться на официальном сайте девелопера: https://www.cds.spb.ru/about/awards/. География ограничивается Санкт-Петербургом и Ленинградской областью. Практически все объекты представляют собой монолитные многоэтажки.
https://www.novostroy-spb.ru
Качество строительства на форумах ругают редко. Но остальные аспекты сделки и инфраструктуры часто подвергаются критике.
https://novostroy.spb.ru
https://spbguru.ru
«ЦДС» имеет серьезные погрешности в сроках сдачи домов. Хотелось бы верить, что эта практика осталась в прошлом, во времена продаж по ЖСК. Раньше девелопер заключал именно такую форму договора. Она не предполагает четкой ответственности за срывы. Но сейчас все сделки переведены на ДДУ.
https://vk.com
Девелопер возводит уже не первый комплекс на территории Мурино и в ближайших к нему локациях. В соседних Буграх совсем недавно сдали первую очередь ЖК «Новые горизонты». И у нас есть возможность увидеть свежие фотографии с приемки квартир. Некоторые из них сдаются без чистовой отделки, поэтому невооруженным глазом видны затертые недочеты:
https://vk.com
Без погрешностей, к сожалению, не обойтись. Но закончим на позитивной ноте. Квартиры, так или иначе, сдаются, и по их качеству критичных нареканий нет. Девелопер проекта имеет богатый опыт в своем деле и считается надежным представителем рынка недвижимости.
На объекте
Главный ориентир для определения места строительства – это улица Шоссе в Лаврики. Часть комплекса расположена вдоль этой дороги, напротив ЖК «Муринский Посад».
Я решила проехать через станцию метро «Девяткино», поэтому путь мой был витиеват.
Отправной точкой в любом случае будет съезд с КАДа в сторону Токсово по Центральной улице. Заторы и пробки поджидают нас здесь в часы пик. В Буграх они будут не меньшими, поэтому при сравнении соседних локаций не являются ни преимуществом, ни недостатком.
Стройплощадка огорожена и имеет внушительные размеры.
Строительная техника в полной боевой готовности.
На данный момент работы ведутся на этапе подготовки котлована.
Напротив комплекса расположена автобусная остановка.
В соседних домах инфраструктура пока не развита.
Она сосредоточена в районе станции метро.
Улица Шоссе в Лаврики сохранила еще зеленые участки, не тронутые девелоперами. И это приятно, ведь, живя в пригороде, хочется почувствовать его отличия от массовой городской застройки. Надолго ли они сохранятся.
В офисе
Специальных акций или предложений на квартиры в комплексе пока нет. Разве что скидка при 100% оплате или ипотеке в размере 22% от базовой стоимости. Кредит на разных условиях предоставляют 10 банков. Наиболее привлекательная ставка у ВТБ и «Промсвязьбанка» – 8,9%. Но у ВТБ минимальный размер первоначального взноса в 2 раза ниже, всего 10%. С другими предложениями можно ознакомиться на странице новостройки: https://www.cds.spb.ru/choose/apartments/54600/. Под подробной планировкой каждой квартиры загружается ипотечный калькулятор. Примерный расчет ежемесячных выплат можно сделать самостоятельно. Но предварительно лучше позвонить в ипотечный отдел компании «ЦДС»: многие низкие ставки влекут за собой увеличение стоимости недвижимости, они могут быть установлены на крупные суммы займов или на маленький платежный период.
Рассрочка традиционно не выгодная по сравнению с ипотекой. Разве что при единовременном внесении большей части суммы, этак от 90%. Рассчитывается она от базовой цены. Скидка на первый взнос всего в 5% полагается дольщикам, готовым сразу оплатить более 50% от стоимости жилья. Если брать минимально возможный размер первоначального платежа в 30%, то никаких бонусов плательщик не получает. А срок полной выплаты ограничен августом 2020 года.
Не считая условий оплаты, вся необходимая информация о комплексе опубликована на странице новостройки: https://www.cds.spb.ru/complex/severnyy/. Консультационного пункта на нашем объекте нет. Поэтому для живого общения нужно ехать в один из четырех офисов продаж девелопера: на проспекте Добролюбова, улице Турку, Выборгском шоссе или Владимирском проспекте. В будние дни они работают с 09:00 до 20:00, а в выходные с 11:00 до 16:00. Увидеть чистовую отделку воочию, а не по картинкам, предлагается в шоуруме ЖК «Новое Янино».
Конкуренты
Мурино – один из наиболее застроенных районов в пригороде Санкт-Петербурга. Территорию условно можно разделить на две части железнодорожными путями. Рядом с ЖК «Северный» строится ЖК «Муринский Посад» и ЖК «ТриДевяткино Царство». Цены на однокомнатные квартиры в этих и других комплексах представлены в Таблице 2.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
Муринский Посад
|
ЦДС
|
1-5 очереди сданы
6 очередь – II квартал 2019 г.
7 очередь – III квартал 2020 г.
|
35,6 (корпус сдан)
|
3,3
|
Чистовая
|
|
35,4 (6 очередь)
|
2,6
|
|
37,3 (7 очередь)
|
2,2
|
|
Тридевяткино Царство
|
УНИСТО-Петросталь
|
1-3 очереди сданы
4 очередь, 8 корпус – сдан
4 очередь, 9 корпус – IV квартал 2018 г.
4 очередь, 10 корпус – II квартал 2019 г.
5 очередь – IV квартал 2019 г.
|
42,0 (9 корпус)
|
2,7 (9 этаж)
|
Чистовая
|
|
42,6 (10 корпус)
|
3,0 (7 этаж)
|
|
41,1 (5 очередь)
|
2,5 (15 этаж)
|
|
Мечта
|
МАВИС
|
Сдан
|
38,4
(2 квартиры в продаже)
|
3,5
|
Черновая
|
|
Три кита
|
Лидер Групп
|
1 очередь – II квартал 2018 г.
2 очередь – III квартал 2018 г.
3 очередь – IV квартал 2018 г.
4 очередь – IV квартал 2019 г.
|
В 1 очереди 1-комнатные распроданы
|
|
(дозаказ чистовой 5000 руб./кв.м.)
|
|
37,2 (2 очередь)
|
2,6 (10 этаж)
|
Черновая
|
|
37,4 (2 очередь)
|
2,7 (3 этаж)
|
Чистовая
|
|
37,0 (3 очередь)
|
2,2 (2 этаж)
|
Черновая
|
|
37,1 (3 очередь)
|
2,3 (11 этаж)
|
Черновая
|
|
YouПитер
|
Арсенал Недвижимость
|
20 дом - сдан
19 дом - II квартал 2018 г.
17 дом - III квартал 2018 г.
18 дом - IV квартал 2018 г.
16 дом - II квартал 2019 г.
|
1-комнатные осталась только в 16 доме
33,0
|
3,2 (1 этаж)
|
Чистовая
|
|
Мурино 2019
|
Самолет ЛО
|
II квартал 2019 г.
|
36,9
|
2,5
|
Чистовая
|
|
Муринские Высоты
|
Запстрой
|
1, 2 корпуса – IV квартал 2019 г.
3 корпус – III квартал 2020 г.
|
34,5 (1 и 2 корпус)
3 корпус не в продаже
|
2,4 (11-23 этажи)
|
Предчистовая (дозаказ чистовой 7500 руб./кв.м.)
|
|
Территория
|
Лидер Групп
|
1 очередь – IV квартал 2018 г.
2 очередь – II квартал 2019 г.
3 очередь – II квартал 2019 г.
|
35,1 (1 очередь)
|
2,5 (11 этаж)
|
Черновая
(дозаказ чистовой 5000 руб./кв.м.)
|
|
37,9 (2 очередь)
|
2,2 (2 этаж)
|
|
37,1 (3 очередь)
|
2,2 (2 этаж)
|
|
Авиатор
|
МАВИС
|
III квартал 2020 г.
|
37,3
|
2,5
|
черновая
(дозаказ чистовой 10000 руб./кв.м.)
|
|
Форвард
|
МАВИС
|
1 корпус – III квартал 2018 г.
2 корпус – IV квартал 2018 г.
|
53,1 (2-комнатная, 1-комнатных нет в продаже)
|
3,6
|
Черновая
|
|
Виктория
|
МАВИС
|
1-6 очереди – сданы
7 очередь – III квартал 2019 г.
|
37,1 (7 очередь)
|
3,1
|
Чистовая
|
|
Северный
|
ЦДС
|
1 очередь – IV квартал 2020 г.
|
37,4 (2 корпус)
|
2,2 (2-9 этажи)
|
Чистовая
|
У
ЖК «Муринский Посад» и ЖК «Северный» – один девелопер. И стоимость квадратного метра у них соизмерима. В первом есть уже сданные очереди и те, что в ближайшее время будут введены в эксплуатацию. На них действуют более высокие цены. В состав проекта совокупно войдут 7 многоэтажек, общеобразовательная школа и два детских сада. Неподалеку протекает река Охта, набережную которой застройщик планировал благоустроить.
С другой стороны от нашего комплекса возводится
ЖК «ТриДевяткино Царство». В заселенных домах однушки раскупили. Социальной инфраструктуры проектом не предусмотрено. Но стоимость квадрата в нем ниже, чем у местной недвижимости «ЦДС».
За ж/д путями расположен целый город с новостройками. Локация уже обжита, застроена и наделена разнообразной инфраструктурой. Средний уровень цен здесь выше, чем за «чертой», выбор больше. Мы рассмотрим проекты, приближенные к станции метро «Девяткино». Большими территориями под застройку отличился в этой области девелопер «МАВИС». В сданном
комплексе «Мечта» осталось немного квартир, и квадрат в однушке там оценивают в 91 200 рублей. В текущем году должны достроить и
ЖК «Форвард». Однокомнатных квартир в нем вовсе не осталось. Зато на двушки с учетом срока сдачи действуют вполне приемлемые цены в 68 000 рублей/кв. м.
ЖК «Виктория» застройщик счел интереснее и назначил за него более высокую стоимость. И, наконец, новинка рынка –
ЖК «Авиатор». Только поступил в продажу, но уже обгоняет героя сегодняшнего обзора на 13 000 рублей. Еще и за отделку нужно будет доплатить по 10 000 за метр.
Проект
«YouПитер» тоже принципиально дороже. И
ЖК «Муринские Высоты» уходят вверх в ценовой категории. А
ЖК «Мурино 2019» хоть и превышает уровень наших цен, но годен для сравнения. Ведь в стоимость уже входит чистовая отделка и сдается комплекс в середине будущего года, а для проживающих на съемной квартире, этот временной отрезок может стать решающим при расчетах. Конкурент достойный. С детским садом на 210 мест и школой на 950. Правда, совсем нет подземного паркинга. Ближе к завершению строительства всего проекта девелопер обещает построить три наземные крытые стоянки. Минус новостройки в сравнении с нашей – более близкое расположение к КАДу, как синоним плохой экологии. Плюс в более «тесном» контакте с метро. Да и отделка на рендерах выглядит привлекательнее.
ЖК «Три кита» от «Лидер Групп» тоже можно рассмотреть, как альтернативу. Особенно, если вы не заинтересованы в чистовой отделке от застройщика. Каждая очередь будет сопровождаться отдельным детским садом и подземным паркингом. Территорию закроют и оборудуют системой видеонаблюдения. Другой проект этого же застройщика в доступном радиусе –
ЖК «Территория». Его содержание мало чем отличается от предшественника, разве что меньшим жилым фондом. Особенностью же станет здание детского театра в третьей очереди.
Обратите внимание, что многие перечисленные девелоперы грешат переносами сроков строительства. Тщательно изучите историю каждого комплекса перед тем, как сделать окончательный выбор.
Резюме
«ЦДС» в своем новом проекте ЖК «Северный» предлагает одни из самых доступных цен на квартиры в Мурино. Локация по сравнению с остальными объектами не самая привлекательная, с точки зрения инфраструктуры, зато не столь застроенная. Содержание новостройки выглядит достойно и соответствует современным требованиям безопасности, практичности в планировочных решениях и эстетики в благоустройстве и интерьере входных зон. Девелопер перешел на Договоры долевого участия, что позволяет надеяться на исключение задержек в сроках сдачи домов.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0