На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
В веренице новостроек Приморского района появился новый претендент на нашу прописку с козырем в виде соседства с Пионерским садом.
О проекте
Благоустроенная зеленая зона в двух шагах от дома, действительно, станет украшением любого проекта. Основная масса новых комплексов лишена этого преимущества, а
ЖК Terra – наделен. Построят его на Земледельческой улице, 3А, на расстоянии 1,5 км от станции метро «Лесная» и 1,9 от «Черной речки». В периметре появятся три 13-этажных дома с подземным паркингом. В Интернете ходят слухи, что в цоколе разместят всего 152 машино-места, хотя в Проектной Декларации обозначено 303. Спуститься туда можно будет на лифте с любого этажа. Общий жилой фонд пока не обнародован, но в первой очереди введут 586 квартир. Они распределятся по 8 секциям, одна из которых – отдельно стоящая.
.jpg)
На картинке мы также видим, что недвижимость с видом на парк попридержали. Скорее всего именно в этой части комплекса появятся обещанные квартиры с террасами. На рендерах их не видно. Однако экстерьер здания на картинке ниже отличается от лаконичного фасада корпуса первой очереди. И, судя по зеленой зоне рядом, это дом, повернутый в парку.
Предполагаю, его характеристики и цены будут отличаться от ныне представленных. Но вернемся к сегодняшним реалиям. Менеджер по продажам сообщила мне, что квартиры сдадут с предчистовой отделкой. Однако описание начинки соответствует только черновой. Высота потолков составит 2,75 метра от стяжки до потолка. Каркас здания поставят из монолита, а наружные стены выложат из газобетона. Закроют коробку навесным вентилируемым фасадом. Но он будет облицован не из привычных для нас керамогранитных панелей, а из фиброцементных. Разбавят строгость рядов вставки керамического кирпича.
Первый этаж займут коммерческие помещения с выходами на внешнюю сторону дома. Внутреннюю территорию закроют от проезда машин. На ней обустроят детские и спортивные игровые площадки, проведут озеленение и позаботятся о местах для отдыха взрослых. На одной из границ участка разместят открытые автостоянки на 83 машины.
В парадных отведут места для хранения колясок и велосипедов. Вход в них запроектирован с уровня земли, без ступенек. За безопасностью сможет наблюдать консьерж через систему видеонаблюдения. Помещение для него предусмотрено во второй секции. Камеры установят на прилегающей к зданию территории, у главных входов, на парковке и в лифтовых холлах. Проход в подъезд будет осуществляться через систему видеодомофонной связи.
Социальная инфраструктура проекта представлена муниципальным детским садиком на 220 малышей. Но дата его сдачи не обозначена.
Согласно Проектной Декларации первая очередь строительства пройдет госкомиссию в III квартале 2021 года. А ключи застройщик обязуется передать до 30 марта 2022. Даты прописаны в Договоре долевого участия. Содержание у него стандартное, разве что стоимость квартиры после ее фактических замеров меняется уже при отклонении в 0,5 кв. м. Большинство застройщиков производят перерасчет, начиная от 1 кв. м разницы. Напомню, что покупаем мы, так называемую, проектную площадь. При строительстве она может быть уменьшена или увеличена, но не более чем на 5%. Если квадратура выросла, за нее придется доплатить. Если уменьшилась, дольщик получит компенсацию от застройщика.
Документация проекта выложена на официальном сайте девелопера: http://rsti.ru/objects/terra/documents. Здесь же представлены планировки с указанием их стоимости. Интернет-ресурс самой новостройки http://dom-terra.ru/ менее информативен.
Цены и планировки
Стоимость на основную массу квартир в ЖК Terra находится в диапазоне 110 000 – 120 000 рублей. Уровень зависит от этажности и секции, в частности, от ее видовых характеристик. В некоторых разница между нижними и верхними этажами составляет лишь 300 000 рублей, в других 800 000.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
22,3 – 28,2
|
2,5 – 3,4
|
|
1-комнатные
|
32,9 – 49,6
|
3,7 – 6,0
|
|
2-комнатные
|
53,7 – 61,5
|
5,9 – 7,4
|
|
3-комнатные
|
75,2 – 81,3
|
8,2 – 9,4
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
пока не выставлено на продажу
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
Квартирография первого дома состоит из 111 студий, 229 однушек, 166 двушек и 78 трешек. На лестничной площадке запроектировано от 4 до 10 жилых площадей.
Наряду с небольшими студиями и их типичными планировками, встречаются и оригинальные экземпляры с кладовыми или просторными помещениями. Не все холлы отличаются практичностью.
В однокомнатных квартирах к этому вопросу подошли более осмысленно. Правда, некоторые кухни не добрали пол квадрата до 10 метров. Но в однушках, на мой взгляд, это допустимо.
Санузлы бывают здесь, как совмещенными, так и раздельными, вне зависимости от общей площади квартиры.
Последние разве что могут дополнить кладовыми.
Многие из них переходят в разряд европейских планировок, поскольку размеры кухни превышают комнатные. В отдельных случаях эти помещения равны. Неординарен вариант, где между коридором и кухней-гостиной нет двери. Этакая студия со спальней. Хороша данная квартира и своим угловым расположением, благодаря которому комната получила два окна и в два раза больше естественного освещения.
В двушках имеются и более светлые уголки, с тремя «выходами в свет» и упрощенный вариант с кухней в центре:
Вход на многие балконы комплекса осуществляется из одного помещения, а окно на него ведет из другого. Не уверена, что это несет в себе какие-то функциональные особенности, тем не менее, встречаю подобное впервые.
Кухни не достигают заветных 10 кв. м в исключительных случаях. Некоторую свежесть в схему расположения помещений вносят коридоры.
Второй пласт в планировках двушек – это квартиры Г-образной формы, выходящие на противоположные стороны света.
Трешки на первый взгляд кажутся небольшими. Они, как правило, не превышают 80,0 кв. м. Но рассматривая их более детально, мы видим довольно просторные помещения. Неудобные для меблировки коридоры оснащены гардеробными.
Едва ли можно назвать планировки комплекса разнообразными. Разработано по 2-3 оригинальных варианта в каждом формате, а остальное – дубликаты с минимальными отличиями. Современные smart-решения остались без должного внимания. Однако имеющиеся конфигурации удобны и не стеснены в метраже. Сделано на добротный комфорт-класс, но не на бизнес.
https://spbguru.ru
О застройщике
ГК «РосСтройИнвест» строит жилые комплексы с запоминающимся обликом. Интересная архитектура была присуща каждому проекту девелопера.
https://www.novostroy-spb.ru
Зачастую именно за эту смелость в его сторону летели камни. ЖК Terra, на мой взгляд, первый объект, в котором не чувствуется стиль автора. По крайней мере, внешне и в текущей очереди. Некоторые рендеры все же оставляют надежду на сохранение индивидуальности.
Вторая отличительная черта девелопера – тесная работа с государственными заказами. На сайте опубликовано портфолио предприятия: http://rsti.ru/objects/got. Но нас больше интересует его деятельность в сфере жилищного строительства. «РосСтройИнвест» существует на рынке 16 лет. Начало было отдано подрядным работам, затем произошел переход к девелопменту. Среди сданных числятся 8 комплексов. Такой же состав у строящихся.
https://www.novostroy-spb.ru
К срокам сдачи домов, действительно, претензии на форумах не высказываются.
https://novostroy.spb.ru
Зато есть целый ряд других замечаний. Многое из описанного выше находится в ведении управляющей компании, а не застройщика. Но на деле эти предприятия часто взаимосвязаны.
https://novostroy.spb.ru
Справедливости ради отметим, что дольщики высказывают недовольство качеством построек у любого застройщика. У одних страдает шумоизоляция, у других стены «плачут». Конечно, жалобы на плитку, в данном контексте не кажутся столь глобальными.
https://novostroy.spb.ru
А на вентиляцию стоит обратить пристальное внимание во время приемки квартиры. Ее так легко не заменить, как уличное покрытие парадной.
http://vnovostroike.ru
На объекте
Расположение будущего комплекса можно оценить с позиции наполовину полного стакана, как относительно тихого, укромного уголка вблизи крупных дорожных артерий города.
https://spb.restate.ru
Он находится всего в 200 метрах от шумного Большого Сампсониевского проспекта.
По дороге мы видим уже оформившийся каркас здания ЖК «Георг Ландрин», одного из конкурентов нашей новостройки.
Затем поворачиваем налево, в сторону Земледельческой улицы. На первом же ее перекрестке, со Студенческой, возведут ЖК Terra. И здесь обстановка не такая живописная. Непрезентабельный забор портит всю картину.
Но за его стенами ничего опасного не находится. Сквозь ворота видно, что там стоят трамвайчики.
На одной линии с новостройкой работает Противотуберкулезный диспансер №11.
А за ним берет начало Пионерский сад.
Все остальные постройки, стартуя от этого здания и до перекрестка, видимо, снесут.
Забор еще не установлен, но через эти многочисленные склады итак не пробраться. Место стройки обозначено лишь паспортом объекта. На стройплощадке активности не видно, пока даже территория не расчищена.
Из приятного соседства выделим ТЦ «Ланской».
Наличие АЗС расценивается двояко: плюс с точки зрения инфраструктуры, минус в экологическом плане.
Высотка на фото, наверное, единственная в своем роде в этой местности. Остальная жилая застройка миниатюрная.
А вот сзади сохранилась промзона с ЛЭП и ТЭЦ.
В окрестностях есть детские сады и школы, недалеко – пожарная часть.
Ход строительства пока не обозначен ни на одном из Интернет-ресурсов комплекса. В перспективе, он должен быть проиллюстрирован как на сайте, так и в группе дольщиков в соцсетях.
В офисе
Здание офиса ГК «РосСтройИнвест» тоже занесено в его портфолио. У него шикарное расположение на Петроградке, по адресу: проспект Добролюбова, 17. В двух минутах ходьбы от станции метро «Спортивная». Отдел продаж работает каждый день.
Качество консультации и уровень гостеприимства меня удовлетворили. Хотя осталось недопонимание в вопросах отделки. Про ипотеку рассказывает отдельный менеджер. Наша новостройка аккредитована пока всего двумя банками: «Абсолют» и «Санкт-Петербург». Минимальный первый взнос в обоих случаях – 20%. А годовая ставка сравнительно высокая, от 10%. Краткая справка дана на сайте: http://rsti.ru/objects/terra. Условия не порадовали. Вскоре к кредитованию должны присоединиться «Сбербанк» и «ВТБ», а у них, как правило, более демократичные требования.
По рассрочке разработано несколько программ. При внесении первого взноса размером 40% и выше, процент на остаток не начисляется. Но погасить его нужно в течение года, расплачиваясь равными долями ежемесячно. Если первоначальный платеж составит 80%, то 20% можно отдавать два года. В классическом варианте, когда вы готовы внести сразу только 20%, на остальную сумму ежегодно начисляется 12% годовых. Скидку на первый платеж сделают в 7%.
Забронировать квартиру разрешают бесплатно, на 3 дня. Подавать документы на ипотеку можно через девелопера. Тогда бронирование продлевается на 2 недели.
Конкуренты
Конкуренция в рассматриваемой локации достойная. И выбор хороший, и проекты стоящие. Поскольку наша новостройка застряла где-то между «комфортом» и «бизнесом», в Таблице 2 приведены примеры из обоих сегментов.
ЖК «Усадьба на Ланском» уже на год опаздывает со сроком сдачи. Поэтому описывать и рекомендовать его к сравнению сложно. Хотя объект неординарный и с целым рядом преимуществ.
ЖК «Приморский квартал» – чистый «комфорт». Цены в обычных его домах ниже, а в башнях, тоже расположенных в зеленой зоне, идентичны с нашими. Локация у комплекса шумная, зато в 5 минутах ходьбы от метро.
ЖК Riviere Noire на старте продаж пока конкурирует по ценам с ЖК Terra. Хотя расположение у него более привилегированное, сразу вдоль двух набережных: Выборгской и Черной речки. Он рассчитан всего на 559 квартир. Подземный паркинг вместит 200 автомобилей, а открытая автостоянка – 93. Потолки достигнут в высоту 3 метров. А на территории, помимо игровых площадок, сделают собственную прогулочную зону.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.
|
Тип отделки
|
|
Усадьба на Ланском
|
С.Э.Р.
|
III квартал 2018 г.
|
76,2
85,4
|
10,7 (2 этаж)
14,5 (10 этаж)
|
черновая
|
|
Приморский квартал
|
Мегалит/ Охта Групп
|
II квартал 2019 г.
IV квартал 2020 г.
|
86,7 (корпус 33, башня)
89,8 (корпус 33, башня)
84,2 (корпус 37)
86,1 (корпус 37)
|
9,0 (2 этаж)
10,3 (20 этаж)
7,4 (2 этаж)
7,8 (8 этаж)
|
предчистовая
|
|
Riviere Noire
|
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад
|
II квартал 2021 г.
|
75,6 (дом 1)
75,6 (дом 1)
84,7 (дом 1)
84,6 (дом 2)
|
10,9 (8 этаж)
9,8 (3 этаж)
10,2 (8 этаж)
9,0 (2 этаж)
|
чистовая
чистовая
черновая
черновая
|
|
Черная речка
|
ЦДС
|
1 очередь - III квартал 2021 г.
|
82,3 (корпус 3)
|
9,2 (3 этаж)
11,5 (11 этаж)
|
предчистовая
|
|
Tarmo
|
YIT
|
1 очередь - IV квартал 2019 г.
Весь комплекс до I квартала 2024 г.
|
86,9
|
12,0 (8 этаж)
|
предчистовая
|
|
Георг Ландрин
|
Абсолют Строй Сервис
|
IV квартал 2019 г.
|
84,9 (секция Фаберже)
89,4 (секция Фаберже)
|
10,8 (4 этаж)
12,5 (9 этаж)
|
предчистовая
|
|
Terra
|
Росстройинвест
|
III квартал 2021 г.
|
79,3
|
8,8 (2 этаж)
9,0 (10 этаж)
|
черновая
|
Отметился в районе и «ЦДС», совсем недавно представив рынку
ЖК «Черная речка». Квадратный метр трешки в этом комплексе продают на нижних этажах за 112 000 рублей, а на верхних планка задрана аж до 140 000.
Такой же высокой ценовой политики придерживаются и в
ЖК Tarmo на улице Студенческая, 24. В его 5 домах сосредоточатся 827 квартир, коммерция и детский садик. Паркинг будет отдельно стоящим, на 440 машино-мест. Выше цены и в
ЖК «Георг Ландрин» на Большом Сампсониевском проспекте, 77/7. Однако эти два объекта и сдадут на 2 года раньше. Последний не так близок к паркам и скверам, но застройщик обещает разбить в периметре яблоневый сад. В целом, проект интересный, запоминающийся и содержательный. Только ж/д пути проходят близко и шумный проспект прямо под окнами.
Резюме
На данный момент девелопер обозначил невысокую ценовую планку на недвижимость в комплексе, что выделяет новостройку на фоне остального большинства. По характеристикам он все же тяготеет к комфорт-классу. Серьезную конкуренцию ему составляет ЖК Riviere Noire, как по концепции и качеству строительства, так и по условиям покупки. Думаю, что в первой очереди «РосСтройИнвест» не раскрыл весь потенциал проекта и настоящий «бизнес» нас ждет впереди.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpeg)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0