На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Копилка Октябрьской набережной пополнится очередным жилым проектом. Новостройка расположится ближе остальных к центру и к новым мостам через Неву.
О проекте
ЖК «PULSE на набережной» построят немного севернее Архивной улицы. Раньше эта территория принадлежала заводу лакокрасочных материалов «Пигмент». Вскоре там появится 3 П-образных жилых корпуса. Два из них запроектированы из отдельно стоящих секций, объединенных единым стилобатом, под которым организуют паркинг. На их первых этажах обустроят коммерческие помещения. А между строениями возведут детский сад на 190 малышей с бассейном и собственной прогулочной зоной.
Третий корпус уступает по размерам соседним. Отличается и его форма, и площадь двора, а также содержание: в нем не будет ни цоколя для автомобилей, ни коммерции.
Общий жилой фонд новостройки оценен в 2490 квартир. Подземный паркинг рассчитан лишь на 467 мест, правда, большинство из них сделают двухъярусными. То есть на одно место с помощью механизированного подъемника можно будет установить две машины. Обычно такие секции называют семейными. Фактически мест больше, но количество охваченных ими семей (квартир) не увеличивается. Жильцы смогут оставить железного коня и на улице. Для этого сформируют 272 парковочных места за периметром домов. Велосипедистов тоже не обидят и оборудуют для них стойки для хранения двухколесного транспорта.
Внутренние дворы закроют и обустроят у каждого корпуса отдельно. На их территории установят видеокамеры. Безопасность станут отслеживать по периметру зданий, в лифтовых холлах и лифтах, на въездах и внутри паркинга. Входные группы будут иметь большую зону остекления. В парадных предусмотрят колясочные и сделают два выхода: на внешнюю сторону построек и во двор.
Яркие краски используют как в интерьере общих холлов, так и глобально, в экстерьере наружных стен. Дома построят по кирпично-монолитной технологии с использованием системы навесных вентилируемых фасадов. На балконах поставят витражную алюминиевую конструкцию. Стекла установят с солнцезащитным покрытием.
Квартиры, по умолчанию, продают с чистовой отделкой. Но, в отличие от других комплексов этого девелопера, в ЖК «PULSE на набережной» от ремонта можно отказаться. Правда, на совершенно невыгодных условиях. За отказ с метра скинут всего 1 000 рублей. А отделка на рендерах выглядит очень достойно. Я бы назвала ее наиболее привлекательной из существующих на рынке альтернатив.
О качестве говорить рано, поскольку пакет отделки обновился в 2018 году и пока не реализован ни в одной новостройке. Перечень материалов описан на сайте девелопера: https://www.setlcity.ru/projects/pulse-na-naberezhnoi/halls. Отмечу лишь, что цветовая гамма (светлая или темная) закреплена по этажам, клиенты самостоятельно ее не выбирают. Высота потолков «в чистоте» составит 2,75 метров. На последнем этаже она достигнет 3 метров. Верхний уровень отличится и увеличенными окнами.
Ввод комплекса в эксплуатацию обозначен в IV квартале 2020 года. На передачу ключей застройщик традиционно берет еще 6 месяцев. Однако у данного проекта будет продолжение. Сейчас анонсируется лишь одна из пяти очередей. От бывшей застройки оставят и реконструируют особняк Веге и здание Киновиевского ультрамаринового завода с дымовой трубой. Известно, что в центре будущего квартала появятся три жилые доминанты в 25 этажей. Встанут они перпендикулярно набережной как раз за историческими памятниками. За ними возведут школу. Также на территории введут еще три детских садика и 5 жилых корпусов средней высоты, основная часть которых расположится вдоль Архивной улицы. А у Дальневосточного проспекта возведут ТРК, центр физической культуры и отдельно стоящие паркинги.
Цены и планировки
Видовые квартиры в комплексе практически все семейные. Их немного: 2 секции первого корпуса, стоящие вдоль набережной. На этаже у них будет по 6 квартир.
Две из них – трехкомнатные. Точнее, четырехкомнатные в евро-формате. Классических планировок в новостройке не более 30%.
Двушки разбросаны по корпусам. В семейной зоне они представлены двумя вариантами:
В других секциях разновидностей и форматов больше:
В целом, для комплекса характерны небольшие спальни по 10 кв. м. Такие площади никак не гармонируют с позиционированием объекта в качестве новостройки «высокого комфорт-класса».
https://vk.com/
Большинство однушек и вовсе создано по схеме: 10/14 кв. м, где комната и кухня периодически меняются метражом.
Однако встречаются в этой категории и другие экземпляры, более просторные, с раздельным санузлом и разнообразными формами помещений:
В семейных секциях однокомнатные конфигурации смотрят во двор:
Студиями богат третий корпус.
Думаю, он ориентирован на покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду. Поскольку студии и однушки подходят для этой цели больше остальных. А в подземном паркинге, который там отсутствует, нет необходимости. Однако не все секции сейчас открыты для продажи, поэтому девелопер впоследствии может разбить мою теорию. Во втором корпусе малоформатных квартир тоже предостаточно:
Благодаря такому объему на лестничной площадке собирается от 11 до 15 квартир.
Планировки студий имеют минимальные отличия:
Цены в Таблице 1 указаны за площадь без учета балкона. Стоимость метра держится в районе 106 000 – 125 700 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь без учета балкона, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
23,9 – 30,3
|
2,6 – 3,3
|
|
1-комнатные
|
30,2 – 47,1
|
3,5 – 5,6
|
|
2-комнатные
|
48,2 – 54,9
|
5,1 – 7,1
|
|
3-комнатные
|
78,0 – 86,6
|
9,5 – 10,9
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
пока не выведены в продажу
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
С недавнего времени девелопер предлагает новую услугу – меблировку квартиры от «Первой мебельной фабрики». Для студии она обойдется в 200 000 рублей, для двушки в 340 000. В комплект войдет базовый набор каркасной мебели и техника для кухни без холодильника.
О застройщике
Девелопером проекта выступает Setl City, входящий в финансово-промышленный холдинг Setl Group. Согласно рейтингу журнала Forbes, Группа входит в сотню крупнейших частных компаний России по размеру выручки. Предприятие не раз удостаивалось различных наград и премий, в том числе как самый надежный застройщик города и области.
https://www.nevastroyka.ru
За 24 года существования им построены десятки комплексов. На сегодня в продаже числится более 20 объектов. Минувший год стал особенно плодовитым на новинки. Конечно, все девелоперы старались выпустить как можно больше проектов, чтобы впоследствии продавать их по старой схеме. Но Setl стал безусловным лидером премьер. Правда, все его новостройки похожи между собой: единая технология строительства, стандартизированные внешний вид, концепция и схожие планировки. В конце концов, цена разнится только из-за локационных характеристик.
https://www.restate.ru
За последние полтора года я редко встречала в просторах Интернета жалобы клиентов Setl на качество работ. Единственной их прорехой была шумоизоляция. В этот раз ситуация изменилась.
https://novostroy.spb.ru
Возможно, это происки конкурентов.
https://www.restate.ru
Но невольно задумываешься, как компания справится с огромным пулом новостроек. Ведь сроки сдачи у всех примерно одинаковые.
Документация ко всем объектам выложена в полном объеме на сайте застройщика: http://sc-setl.ru. Работа ведется по 214-ФЗ.
На объекте
Октябрьская набережная давно находится под пристальным вниманием горожан. Облик ее меняется на глазах. Из серой промышленной зоны, скрытой забором, она превращается в современный жилой массив. Первые дома на этой линии уже сданы, другие достраиваются, третьи только закладывают фундамент.
Ближе всего к ЖК «PULSE на набережной» находится ЖК «Цивилизация» и ЖК «Цивилизация на Неве» на первой береговой. Их граница пройдет по южной стороне Архивной улицы. Пока между объектами осталась производственная полоса.
Но Setl застроит оставшийся участок жилыми домами и социальной инфраструктурой.
Набережная напротив тоже постепенно преобразуется. Поэтому вид из семейных секций будет открываться и на новые постройки.
Дома ЖК возведут на некотором удалении от дороги, оставив пространство для стоянки, и тем самым, не закрывая новыми постройками памятник истории – особняк Веге.
Напомню, что застройщик обязался его отреставрировать. Здание имеет большую ценность благодаря своему невероятно красивому внутреннему интерьеру в стиле эклектики. На данный момент архитектурный объект закрыт для посещений.
Место будущей новостройки можно легко найти по указателю.
Автобусная остановка находится непосредственно под указателем, возле заезда на стройплощадку.
Работы ведутся за забором бывшего завода.
Процесс фиксируется и публикуется на странице новостройки: https://www.setlcity.ru/projects/pulse-na-naberezhnoi/progress или в группе во «ВКонтакте».
Торговая и социальная инфраструктура сосредоточена по другую сторону от участка, на Дальневосточном проспекте. Здесь тоже ведется активная застройка местности.
Появляются новые рестораны:
Но основной потребительский поток берет на себя торговая зона вдоль проспекта, состоящая из гипермаркетов разной направленности, от продуктов питания до строительных материалов.
К станции метро «Дыбенко» можно дойти за 20-30 минут, так как путь предстоит в 3 км. Зато в радиусе 1 км есть зеленая прогулочная зона – парк Строителей. Не далеко расположено и Киновеевское кладбище, однако новых захоронений там не производится.
Основная проблематика данной местности – пробки. В связи с грандиозной жилой застройкой, транспортной поток здесь будет нарастать колоссальными темпами. Единственным спасением для водителей станет открытие новых мостов или тоннелей. И такие планы у Правительства города есть. На данный момент обсуждается строительство Большого Смоленского моста и Восточного скоростного диаметра. Жильцы Невского района больше заинтересованы в первом. Но его реализация начнется не раньше 2021 года.
https://vk.com
Мост должен пройти в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай. То есть в 500 метрах от нашего комплекса. И здесь нужно сказать об обратной стороне медали, а именно о выхлопных газах, шуме и пыли с дорог. Экология района, поднимающаяся с колен после промышленного прошлого, снова окажется на низком уровне из-за загазованности. И одной трассой дело не ограничится. ВСД запроектирован в 1,8 км от ЖК «PULSE на набережной», в районе Зольной улицы. Его планируют построить до 2024 года включительно.
-48
.jpg)
https://www.novostroy.su
В офисе
Все проекты Setl City реализуются через АН «Петербургская недвижимость». Компании входят в один холдинг, поэтому услуги оказываются бесплатно.
Консультацию начали со специального предложения по рассрочке. В январе 2019 года клиентам предлагают внести 50% от стоимости жилья сразу, а остаток заплатить перед заселением. Отмечу, что многие компании в конце 2018-ого отказались от схем оплат без промежуточных платежей. Поэтому для тех, кто не приемлет кредитов, это настоящая находка. Кроме схемы «50/50», есть «20/80» и классические варианты с минимальным первым платежом от 30%. Правда, при рассрочке стоимость квартиры увеличивается на 17-18% от ипотечной цены, которая приравнивается к 100%-ной оплате. На первый взнос делают скидку.
Ипотеку на объект предоставляют 11 банков. Наименьшая годовая ставка в 9,2% пока держится у «Газпромбанка». Остальные планомерно повышают показатель до 10%. Ипотечный калькулятор есть на сайте брокера: https://www.spbrealty.ru/buildings/pulse-na-naberezhnoi/mortgage. Однако за подробным расчетом нужно обращаться к ипотечному менеджеру. Офисов продаж у «Петербургской недвижимости» в городе много. Ближайший к нашему объекту находится на проспекте Большевиков, 3. Работает он ежедневно и консультирует не только по объектам Setl City.
Конкуренты
Аудитория группы комплекса во «ВКонтакте» осталась недовольна ценами на недвижимость в ЖК «PULSE на набережной».
https://vk.com
Сравним их с другими предложениями в данной локации. Цены в Таблице 2 представим за однокомнатные квартиры с учетом площади балкона.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь с учетом балкона, кв. м
|
Стоимость, млн руб.
|
Тип отделки
|
|
Цивилизация
|
ЛСР
|
Дома 1, 8, 9, 10 – сданы.
Дом 4, 5 – II квартал 2019 г.
Дома 2, 3 – IV квартал 2019 г.
Дом 11 – IV квартал 2020 г.
|
34,6 (дом 11)
37,0 (дом 2)
|
3,7 (2 этаж)
3,8 (1 этаж)
|
чистовая
|
|
Дальневосточный, 15
|
ПИК
|
1 очередь - II квартал 2019 г.
2 очередь - II квартал 2020 г.
|
35,4 (1 очередь)
|
4,1 (24 этаж)
3,9 (8 этаж, переуступка)
|
чистовая
|
|
Полис на Неве
|
Полис групп
|
IV квартал 2019 г.
|
33,0 (дом 1)
35,3 (дом 2)
невидовые
|
3,7 (17 этаж)
3,9 (7 этаж)
|
предчистовая,
чистовая за дополнительную плату
|
|
Ренессанс
|
AAG
|
1 очередь - I квартал 2019 г.
2 очередь - III квартал 2019 г.
3 очередь – IV квартал 2020 г.
|
38,4 (1 очередь)
39,8 (2 очередь)
39,7 (3 очередь)
|
5,1 (3 этаж)
5,2 (16 этаж)
4,4 (2 этаж)
|
предчистовая,
чистовая за дополнительную плату
|
|
Legenda на Дальневосточном
|
Legenda intelligent development
|
Сдан
|
Все 1-комнатные распроданы
|
«белая»
|
|
Цивилизация на Неве
|
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад
|
II квартал 2021 г.
|
37,4
|
4,2 (15 этаж)
|
чистовая
|
|
Pulse на набережной
|
Setl City
|
IV квартал 2020 года
|
32,5 (корпус 3)
|
3,6 (4 этаж)
|
чистовая
|
С ЖК «Цивилизация» уровень цен сопоставим. Но дома в проекте «ЛСР» панельные с оштукатуренными фасадами. Отделка выглядит проще. Дворы не закрыты. Разве что в их бизнес-корпусах вдоль набережной недвижимость будет конкурентоспособной. Она стоит на 10% дороже (согласно примерам в Таблице 2), а разница в характеристиках и концепции благоустройства заявлена колоссальная. Технология строительства в «бизнесе» кирпично-монолитная. Фасады декорируют в стиле сталинского ампира. Закрытая придомовая территория изображена с красивым ландшафтным дизайном. Высота потолков обозначена в 2,84 метра и 3,15 на последнем этаже. Социальная инфраструктура у всего комплекса общая. Она исчисляется 4 детскими садами на 720 детей и 2 школами на 3300 учеников, а также одним садом, объединенным с начальной школой, на 200 мест. Паркинги предусмотрены, как подземные, так и крытые наземные. Кроме того, на территории новостройки девелопер обещает благоустроить пешеходный бульвар длиной в 1 км.
В одном ценовом диапазоне с нашим объектом находится ЖК «Полис на Неве», хотя сдается он на год раньше. Это небольшой по сравнению с описанными выше проект. Всего 2 дома у воды. Он интересен витражным остеклением верхних этажей и неоклассическим экстерьером.
В середине 2019 года сдается первая очередь ЖК «Дальневосточный, 15». Это первый комплекс крупнейшего российского девелопера «ПИК» в Санкт-Петербурге. Проект отличается от остальных современным минималистичным дизайном. Концепция его продумана до последней розетки, но жилые помещения небольшие. В состав войдут 6 жилых зданий и 2 детских сада на 312 человек. Двор будет огорожен и закрыт для проезда машин.
Рядом с ним достраивается ЖК «Ренессанс». Срок его сдачи перенесли на один квартал. Внешний облик данной постройки выглядит выше всех похвал. Однако цены на недвижимость в нем тоже выше всех в ближайшем окружении. Соревноваться в дороговизне с детищем AAG мог ЖК «Legenda на Дальневосточном», но в последнем все однушки распроданы. ЖК «Ренессанс» снабжен детским садиком на 200 малышей, потолками в 2,9 метра, оригинальными планировками и лотами с террасами.
Перечисленные новостройки – это не конец преобразований на Октябрьской набережной. Летом прошлого года опубликовали информацию о строительстве нового комплекса на месте фабрики Торнтона: https://nsp.ru/news/18211-bumazhnaya-vysota.
Резюме
ЖК «PULSE на набережной» располагает достойными проектными характеристиками за исключением размеров некоторых комнат по 10 кв. м. Его местоположение не будет отличаться хорошей экологией даже после редевелопмента промышленных территорий, поскольку рядом построят две трассы. Химическое прошлое участка тоже не дает развеять сомнения по поводу перспективы благополучного проживания здесь. По стоимости комплекс занял среднее положение, имея не самые близкие сроки сдачи, но одну из наиболее интересных начинок.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0