ЖК «Урбанист»: занимательное представление девелопера о городском образе жизни
11 февраля 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Комплекс, восславляющий в названии практичность городской застройки и не имеющий в своем составе ни паркинга, ни социальной инфраструктуры.
О проекте
.jpg)
2019 год в Мурино начался с выхода нового комплекса комфорт-класса. В продажу поступил первый его корпус на 1368 квартир. Здание спроектировано из 5 секций или парадных, одна из которых достигнет в высоту 17 этажей, а другие 21. Срок ввода в эксплуатацию обозначен лишь в IV квартале 2021 года. Период передачи ключей может затянуться месяцев на 9. По словам менеджера отдела продаж, это связано с большим количеством квартир в корпусе. То есть заехать в собственные метры получится ориентировочно в конце 2022. Следом покупателям откроют второй дом на 420 лотов. И он будет сдан в середине 2024. О запуске зеркальной части проекта пока ничего не известно.
Участок выбран между Ручьевским проспектом и Екатерининской улицей.
.jpg)
https://vk.com/jkurbanist?z=photo-51988390_456239065%2Falbum-51988390_00%2Frev
Строгая и четкая архитектура фасадов дополнена контрастным цветовым сочетанием. Яркие тона добавили в оформление входных зон.
.jpg)
Построят дома по кирпично-монолитной технологии с использованием системы навесных вентилируемых фасадов. Облицовку выполнят из керамогранитных плит.
Между первым и вторым корпусами возведут двухэтажную постройку. Консультант предупредил, что там будет физкультурно-оздоровительный центр. А заявленного детского сада я на генплане не нашла. И в Проектной декларации не нашла. Вероятно, застройщик ссылается на инфраструктуру соседнего комплекса, ЖК «Авиатор». В его составе числится образовательное учреждение для дошкольников, только введут его не скоро. Для понимания, садик находится на первом этаже третьего корпуса. Строительство начали с девятого, сдадут его в середине 2020. А весь комплекс ориентировочно к 2030.
В центре соседнего квартала изображена школа. Она тоже не вошла в список первоочередных задач, поэтому откроет двери ближе к окончанию стройки.
.jpg)
Менеджер заверил, что вокруг уже функционирует несколько образовательных учреждений, так как они присутствуют на территории практически каждой новостройки.
Удивительным стало для меня отсутствие паркинга. В Проектной декларации сказано, что за периметром предусмотрена территория для двух многоэтажных стоянок по 1500 машино-мест каждая. Кто, когда и где конкретно их будет возводить, не уточняется. Возможно, идет снова отсыл на ЖК «Авиатор». Так или иначе, многотысячный комплекс без парковочного пространства – явление странное и, к счастью, редкое.
Добавим несколько позитивных штрихов в описание новостройки. У нее будет закрытый двор с круглосуточной системой видеонаблюдения. Доступ для автомобилей на территорию закроют. В благоустройство включат детские и спортивные площадки, а также места для отдыха взрослых. Что особенно приятно – для выгула собак отведут отдельную зону.
Квартиры сдадут с черновой отделкой. Она подразумевает наличие стяжки на полу, гидроизоляции в санузлах, металлопластиковых окон, остекленных лоджий, установку металлической входной двери, монтаж радиаторов, полотенцесушителя, счетчиков, выключателей, розеток, а также стояков водоснабжения и канализации. Доплатив 11000 рублей за метр, можно заказать чистовую отделку в одном из трех стилевых решений: «Классика», «Скандинавия» и «Модерн». В уборных установят сантехнику, повесят светильники, положат плитку. В остальных помещениях наклеят обои, покроют пол ламинатом, покрасят потолок водоэмульсионной краской, установят межкомнатные двери и датчики задымления.
.jpg)
Цены и планировки
Квартирография комплекса состоит из студий, однушек и двушек. Последние в меньшинстве.
.jpg)
https://vk.com/urbanist_mavis
Разница для проживания зависит от распределения этих метров. В ЖК «Урбанист» с помощью дополнительных квадратов сумели создать качественно иное зонирование пространства. Привлекательнее второй вариант и с точки зрения лучшей освещенности комнаты. В некоторых комплексах подобные планировки без зазрения совести относят к однушкам, отделяя кухню перегородкой.
.jpg)
Пропасть между указанными конфигурациями заполнили две серединные схемы, с обособленным расположением санузла и квадратной формой кухни-гостиной:
.jpg)
Представленные в новостройке студии хороши своим разнообразием. Все они имеют место для хранения гардероба в холле. Минусом является проход в уборную через входную зону, что повлечет за собой быстрое распространение уличной грязи по квартире. Цена за квадрат колеблется между 65000 – 68000 рублей.
Верхний порог стоимости однушек проходит на 500 рублей ниже. Вариативностью планировок они похвастаться не могут. Помещения расположены в одном и том же порядке относительно друг друга. Но в зависимости от общей площадки квартиры, меняется соотношение квадратов на кухне и в спальне. В самом малометражном варианте содержится миниатюрная кухня в 8,25 кв. м. Тогда как жилое помещение достигает в величину все 18,08 кв. м. Отметим также повсеместный рост санузлов до 4 кв. м и сохранение практичности коридора.
.jpg)
Двухкомнатные квартиры в комплексе могут быть меньше однокомнатных. Помещения в таких лотах неприлично маленькие. К комфорт-классу отношения не имеющие. Ситуация выравнивается ближе к общей площади в 47 кв. м, но тесные совмещенные санузлы не соответствуют нуждам семейных планировок.
.jpg)
Единственный полноценный экземпляр встречается один раз на этаже и только в первой секции:
.jpg)
Видимо, за счет него и общее количество квартир на лестничной площадке сокращается с 15 до 12. Число лифтов неизменно: два пассажирских и один грузовой.
Стоимость двушек находится в диапазоне 64000 – 68000 рублей/кв. м. Итоговая ценовая политика девелопера выглядит следующим образом:
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь с учетом балкона, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
22,5 – 31,3 |
1,5 – 2,1 |
|
1-комнатные |
35,5 – 43,5 |
2,3 – 2,8 |
|
2-комнатные |
40,2 – 57,0 |
2,7 – 3,7 |
|
Паркинг |
не предусмотрен проектом |
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
О застройщике
Инвестиционно-строительная группа «МАВИС» работает на строительном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области с 2006 года. И если в городе о ней практически неслышно, то в Мурино – это один из ведущих застройщиков. Даже не зная количественное соотношение построенных объектов, вывод напрашивается по объему корпоративной атрибутики вокруг.
.JPG)
.JPG)
Несколько проектов девелопера расположены вдоль проспекта Авиаторов Балтики, то есть наиболее близко к станции метро «Девяткино», например, ЖК «Виктория». Сдано на данный момент 4 жилых комплекса. Строится столько же. Большая часть проектов отличается масштабностью и наличием социальной инфраструктуры.
.jpg)
https://spbhomes.ru
Подробнее о компании читайте на ее официальном сайте: https://www.mavis.ru.
В Интернете оставляют преимущественно неплохие отзывы о работе застройщика.
.jpg)
http://otzovik.com
Правда, больших надежд на идеальное качество домов изначально не возлагают. Ведь стоимость их относительно низкая.
.jpg)
https://otzovik.com
Все отмечают пунктуальность исполнителя в сроках сдачи объектов, однако сопровождают эту характеристику замечаниями по ремонту. И даже настоятельно не рекомендуют заказывать у девелопера чистовую отделку. Отмечают, что это его проблемная точка.
.jpg)
https://vk.com/jkurbanist
.jpg)
http://forum-zhk.com
Недовольство вызывает и продажа котельной управляющей компании.
.jpg)
https://otzovik.com
Поскольку документов я не видела, утверждать или опровергать данный отзыв не могу. В Договоре долевого участия на ЖК «Урбанист» застройщик пишет, что все инженерные коммуникации передаст в собственность дольщикам. И некоторые из них перейдут под управление УК/ТСЖ. Работа ведется по 214-ФЗ. Документы на объект опубликованы по ссылке: https://domurbanist.ru/documentation/. В ДДУ мне показался неоднозначным пункт 11.3. Согласно ему, в договор могут быть внесены изменения при обнаружении в условиях технических ошибок (это каких и какие последствия они принесут?), при изменении законодательства РФ (и снова много вопросов), при предъявлении банками и иными кредитными учреждениями к условиям данного договора своих требований. Я могу лишь строить догадки, с чем связаны попытки застройщика перестраховаться. Уместнее будет посоветоваться с опытным юристом о том, какой стороной они могут впоследствии повернуться к дольщику.
Второй нюанс договора, требующий вашего внимания, – это доплата или взыскание средств с застройщика при изменении фактической площади квартиры по итогам фактических ее обмеров. Перерасчет итоговой стоимости недвижимости – это общепринятая практика. Только большинство компаний делают его при разнице в 1%, а «МАВИС» – при отклонении в 3%.
На объекте
За считанные годы Мурино превратилось в полноценный город-спутник. Здесь есть своя центральная улица, станция метро, торговая и социальная инфраструктура.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Первые этажи жилых домов усеяны коммерцией.
.JPG)
Представлены крупные бренды общепита и продуктовых магазинов.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Открыты государственные образовательные учреждения, частные детские сады и бесчисленное множество сервисных предприятий.
.JPG)
Но больше всего меня порадовали новые дороги. Во-первых, появился выезд на КАД через Охтинскую аллею и Верхнюю линию. По этому пути, кстати, можно доехать до ближайшего торгово-развлекательного центра и строительного магазина за 5 минут.
.JPG)
Во-вторых, открыли переезд через железнодорожные пути по шоссе в Лаврики.
.JPG)
.JPG)
Данный путь существовал и ранее, но его перекрывали строители. Так, появилось прямое автомобильное сообщение с Девяткино. В-третьих, вскоре обещают продлить до Бугров Ручьевскую дорогу. И это только частные нововведения. В текущем году должны начать реализацию двух крупных транспортных развязок. Одна из проектируемых трасс предположительно пройдет вдоль проспекта Авиаторов Балтики. Жители ближайших домов ощутят дискомфорт от пыли и шума, экология ухудшится. Но это неизбежные последствия развития дорожного сообщения с городом и кольцевой.
Контингент локации разделился на две группы. Благодаря демократичным ценам на недвижимость, в Мурино поселилось много молодых семей. А из-за повсеместной стройки местность полюбили гости из ближнего зарубежья. Логичный и предсказуемый поворот.
Другое мое наблюдение касается зеленых зон. Казалось бы, дома строятся у природного ландшафта. Место ассоциируются с лесами, полями и любыми другими насаждениями. Но природа затерялась в массовой жилой застройке. Здесь ее просто нет.
.JPG)
На глаза не попалось ни одного парка или маломальской аллеи.
.JPG)
.JPG)
Участок ЖК «Урбанист» можно без подробностей рассмотреть со стороны проспекта Авиаторов Балтики.
.JPG)
.JPG)
Перед ним расположится ЖК «Авиатор», строительство которого началась недавно и не закрывает горизонт. Расстояние предстоит оценить по первому его зданию. За ним пройдет дорога и сразу же встанет наш корпус. Фотоотчеты со стройки публикуются на сайте комплекса: https://domurbanist.ru/construction-progress/ и в группе «ВКонтакте».
Справа от новостроек стоит несколько корпусов ЖК «Цвета Радуги» того же девелопера.
.JPG)
Подъезд к объекту лежит через Екатерининскую улицу.
.JPG)
И снова справа мы видим работу «МАВИС». Визуально фасады смотрятся аккуратно и симпатично.
.JPG)
С других сторон ЖК «Урбанист» тоже будет окружен новостройками, но уже от другого застройщика.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Данная территория сравнительно удалена от метро и обжитой части Мурино. Ее освоение только началось.
.JPG)
.JPG)
До станции пешком идти около получаса.
.jpg)
http://forum-zhk.com
Такие комментарии в Интернете я читала неоднократно, хотя на месте мне в глаза ничего подобного не бросилось.
В офисе
У станции метро «Девяткино» расположен офис продаж девелопера. Работает он без устали, каждый день с 11:00 утра и до 20:00 вечера. Для ознакомления со своими владениями специалисты проводят автобусные экскурсии в выходные с 12:00 до 16:00, а в будни с 14:00 до 18:00. Специально записываться на них не нужно. Удобная опция. А для подписания ДДУ придется ехать самостоятельно в центральный офис «МАВИС». Расположен он по адресу: дорога на Турухтанные острова, 6.
.JPG)
Наиболее выгодный способ оплаты – традиционно при 100%-ном расчете или ипотеке. На сегодняшний день ЖК «Урбанист» аккредитовали 5 банков. Их ставки подросли и достигли в среднем 10%, первый взнос зачастую начинается с 15-20%. Не забываем о наличии семейной программы с пониженной ставкой в 6% на первые 3-5 лет платежей. Действует она для тех ячеек общества, у которых с 2018 года появился второй или третий ребенок. Бронирование понравившегося лота осуществляется бесплатно на неделю. В счет погашения кредита можно внести материнский капитал. Им разрешают воспользоваться и в случае оформления рассрочки. Однако цена квартиры при данной форме оплаты подорожает. Рост зависит от суммы первоначального взноса и общих сроков погашения.
Рассмотрим 2 схемы оплаты. В одном случае первый взнос должен быть не менее 50% от стоимости приобретения. При внесении второй части через полгода, переплата составит 3%; при оплате через 9 месяцев – 4,5%; через год – 6%; через 15 месяцев – 7,5%; через полтора года – 9%. Во втором случае оплатить можно сразу лишь 30%, а остаток в те же временные диапазоны. Только цены окажутся еще выше, на 4,2 – 12,6%.
Конкуренты
В Мурино строится так много жилых комплексов, что список конкурентов можно растянуть на две страницы. Мы выделим те, что находятся в поле зрения ЖК «Урбанист». Для сравнения возьмем небольшие однокомнатные квартиры на нижних этажах. Стоимость квадрата в нашей новостройке определена на уровне 64 800 рублей.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Мурино 2020 |
Самолет ЛО |
IV квартал 2019 г. |
33,0 |
2,7 |
чистовая |
|
Муринские высоты |
Запстрой |
1, 2 корпуса – III квартал 2020 г. 3 корпус – I квартал 2021 г. |
32,1 (корпус 3) |
2,7 (2 этаж) |
черновая |
|
Мурино Парк |
Запстрой |
I квартал 2022 г. |
33,6 |
2,3 (3 этаж) |
чистовая |
|
ID Мурино |
Euroinvest Development |
1 очередь - II квартал 2020 г. 2 очередь – I квартал 2021 г. |
32,7 (1 очередь) 32,7 (2 очередь)
|
2,8 2,5 |
чистовая |
|
GreenЛандия 2 |
Setl City |
1, 2, 3 очереди сданы 4 очередь – II квартал 2019 г. 5 очередь – IV квартал 2019 г. |
33, 1 (3 очередь) 34,1 (4 очередь) 34,3 (5 очередь) |
3,5 (переуступка) 3,3 3,2 |
чистовая |
|
Краски лета |
Полис Групп |
1, 2 очереди сданы 3, 4 очереди – III квартал 2018 г. 5 очередь – I квартал 2019 г. 6 очередь – II квартал 2020 г. |
32,4 (дом 15, 6 очередь)
|
2,6 (1 этаж) |
черновая |
|
Цвета радуги |
МАВИС |
1, 2 корпуса – сданы 3 корпус – III квартал 2019 г. 4 корпус – III квартал 2020 г. 5 корпус – II квартал 2021 г. 6, 7 корпуса – IV квартал 2023 г. |
35,5 (корпус 3) 39,8 (корпус 4) |
2,5 (1 этаж) 2,6 (2 этаж) |
черновая |
|
Авиатор |
МАВИС |
1 очередь - III квартал 2020 г. |
30,7 (1 очередь) 30,6 (2 очередь) |
2,3 (3-16 этажи) 2,2 (2-18 этажи) |
черновая |
|
Урбанист |
МАВИС |
1 очередь – IV квартал 2021 г. 2 очередь - |
35,5 (1 очередь) |
2,3 (2-20 этажи) |
черновая |
В соседнем комплексе девелопера, ЖК «Авиатор», цена метра принципиально выше. В первой очереди – 74 900 рублей, во второй – 71 900 (на момент написания обзора информацию о второй очереди только начали выкладывать на сайт, без указания сроков сдачи). Чем он привлекательнее? В его составе заявлены школа и детский сад. Но они будут муниципальными и никакого приоритета в поступлении дольщики именно этой новостройки не имеют. Расположение на первой линии от метро тоже является сомнительным преимуществом. Он ведь ближе и к линиям электропередач, ж/д путям и новой трассе в перспективе. В технологии строительства отличий не предвидится. Менеджер девелопера пояснила, что в ЖК «Авиатор» более интересная концепция благоустройства двора. К тому же на его территории расположатся многоуровневые паркинги. И сроки сдачи его первой очереди наступят раньше. Демократичным на их фоне смотрится ЖК «Цвета Радуги». Однушки в 3-ем корпусе продаются по 71 500 рублей/кв. м. и сдаются в текущем году. Очередь 2020 года стоит по 65 500 рублей/кв. м.
Вторым властелином муринских территорий является компания «Запстрой». В его новейшем проекте ЖК «Мурино Парк» метр стоит дороже нашего на 4 000 рублей. А в ЖК «Муринские высоты» цена установлена по 84 100 рублей. Еще дороже продается недвижимость в ЖК «GreenЛандия 2». И это не удивительно, ведь застройщиком проекта выступает гигант девелоперского рынка северной столицы – Setl City. Его наценка явно превышает амбиции остальных присутствующих в Таблице 2 строителей. Тем более среди них есть и вовсе начинающие с пилотными проектами, как ЖК «ID Мурино». У этой новостройки заявлены прекрасные характеристики, потолки под 3 метра, увеличенные окна, система умного дома и т.п. Цена метра в нем колеблется в диапазоне 76 400 – 85 600 рублей с учетом чистовой отделки, поэтому квартиры второй очереди пройдут в одной ценовой категории с ЖК «Урбанист».
За 80 000 рублей переваливает стоимость квадрата и в ЖК «Краски лета», а также в очередной очереди ЖК «Мурино 2020» от «Самолет ЛО».
Резюме
.JPG)
ЖК «Урбанист» – это один из самых демократичных комплексов комфорт-класса в Мурино. Он имеет внушительный вид, но облегченное содержание. Концепция благоустройства разработана с серьезными недочетами для комфортного проживания. В тоже время в нее включены приятные мелочи, которые не так сильно влияют на выбор комплекса, как отсутствие паркинга. Планировки студий и однушек выглядят практично и свободно, чего не скажешь о большинстве двушек.
Другие материалы
ЖК «Октябрьское поле»: солидно и монументально
В столичном районе Щукино активно продолжается строительство ЖК «Октябрьское поле». Уже введены в эксплуатацию четыре корпуса первой очереди, еще четыре корпуса будут готовы принять жильцов в 2020 и 2021 годах. Также в рамках комплекса будут открыты три детских сада и школа.
.jpg)
ЖК «Q-мир»: модные тенденции и дерзкие цены
«Аквилон Инвест» выпускает свой объект третьим среди новостроек на Кубинской улице. Девелоперу пришлось упаковать свое детище в инновационную обертку, чтобы обойти более шустрых конкурентов.
.jpg)
ЖК «Цветочные поляны»: комфорт-класс в лесопарке
Точный адрес строящегося ЖК таков: Москва, Новомосковский АО, поселение Филимонковское, деревня Староселье, земельный участок 1. Проехать к новостройке от МКАД на автомобиле можно по Киевскому или Калужскому шоссе, время в пути и расстояние примерно одинаковы – 20 километров за 20 минут (без учета пробок, разумеется).
.jpg)
ЖК «Новое Купчино»: обзор глазами местного жителя
«Строительный трест» почти год интриговал общественность. Дом вовсю строили, а продажи не открывали. Долгожданный старт дали перед новогодними праздниками. Одних подробности разочаровали, других заставили разбить копилку.
.jpg)
ЖК Big Time: Городской квартал, уж слишком городской
Так что предлагает девелопер TEKTA GROUP в своем новом, еще растущем детище бизнес-класса «Big Time. Городской квартал», что строится в Северо-Западном административном округе Москвы, в районе Хорошёво-Мнёвники, на улице Мнёвники, владение 5?
.jpg)
Обсуждение
0