ЖК «Пехра»: современный комфорт-класс в Подмосковье

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Друзья, читая всевозможные статьи или изучая сайты новостроек, вы всегда встречаете определение класса жилого комплекса. Например, люкс или де люкс, премиум или элит, бизнес, комфорт или эконом. Попадаются и арифметические действия типа комфорт плюс… На самом деле потребительская классификация многоквартирных жилых домов, утвержденная в 2012 году (кому интересно, то более подробно можно прочитать http://rgr.ru/UserFiles/File/Congress/XV/epishina-sternik.pdf), выделяет следующие виды жилья (относится только к домам высотой до 75 метров):

 

• престижный;

• массовый;

• социальный (муниципальное жилье).

 

Не будем сейчас брать во внимание социальное жилье, а вот массовое подразделяется на эконом и комфорт, а престижное на бизнес и элит. 

 

Время утекает и все меняется. Тот комфорт, что был, например, 10 лет назад и сейчас – две большие разницы. Сейчас комфорт – это здания, возведенные по монолитной технологии, благоустроенная, зачастую огороженная территория, собственная инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника, торговый центр, спортивный центр), охрана…  Жилые комплексы с собственной прогулочной набережной, пентахаусы, панорамное остекление, дизайнерские входные группы. Да и многие высотки не гнушаются позиционировать себя комфортом (например, ЖК «Преображение»). А вы знаете, кто первым применил на московском рынке название комфорт-класс? Игра слов, конечно, но пионером была ГК «Пионер».

 

Да, а к чему я все это веду? Десять лет назад за те деньги, что вы сегодня заплатите за комфорт-класс, вы ничего такого комфортного не получили бы. То есть качество выросло значительно, а стоимость квадратного метра упала (учитывайте в перерасчетах временные рамки, конечно).

 

И давайте посмотрим, насколько новый жилой комплекс комфорт-класса «Пехра» от Granelle Group, возводимый в г. о. Балашиха на территории в 36 Га, соответствует нынешним представлениям о том, каким должен быть комфорт-класс. Проект расположен в 8 км от МКАД, недалеко от Щелковского шоссе, в микрорайоне 39, по улице Трубецкой.

 

 

Своего сайта у «Пехры» нет, но есть вполне информативный блок на сайте застройщика Granelle Group https://www.granelle.ru/objects/pehra/. Не нашла ничего об отделке, все данные, что я привела в этом разделе взяты из Приложения № 2 к Договору, который удалось раздобыть в офисе продаж.

 

Отзывов на форумах немного, обсуждения крутятся преимущественно вокруг расположения. Народ осуждает.

 

А есть несогласные.

 

 

Не нашла на стройке баннера с паспортом объекта (ниже расскажу, почему), поэтому немного визуальной информации от офиса продаж.

 

Застройщик ООО «Гранель», прописанный в Московской области, в Королеве, на улице Сакко и Ванцетти, в доме 9, помещение 1, комната 4. Генеральный директор Р. Х. Муратов. Разрешение на строительство № RU50-15-10623-2018 корпусов 5, 5.1 и 6 (первая пусковая очередь) выдано 28.04.2018 года. Предусмотрено отчисление обязательных взносов в компенсационный фонд.

 

ООО «Гранель» строит много и успешно, преимущественно жилье комфорт-класса и малоэтажные комплексы. Из реализованных назову жилые комплексы «Алексеевская роща», «Лесной городок», «Валентиновка парк», «Новотроицкий» и «Квартал Лукино».

В продаже, помимо жилого комплекса «Пехра», «Инновация» в Одинцове, «Бригантина» в Долгопрудном, «Москвичка» в Коммунарке, «Государев дом» в Видном, «Театральный парк» в Королеве, «Императорские Мытищи» само собой в Мытищах, «Малина» в Нахабино и «Новая Алексеевская роща» в Балашихе.

 

Участок застройки принадлежит застройщику на правах аренды. Не привожу кадастровые номера, их много. Ранее на месте строительства располагалась птицефабрика «Совхоз 1 Мая».

 

 

Вы должны выбрать, куда вам нужнее сначала попасть, на стройку или в офис продаж, а это два совершенно разных места.

 

Я сначала на машине поехала на стройку. По Щелковскому шоссе на Трубецкой улице поворачиваем направо, и сразу видны на горизонте строительные краны. 

 

Навстречу попалось местное маршрутное такси № 9.

 

На строительство пришлось смотреть издали, но отсюда заметно, что корпуса 5.1 и 6 (торцом к нам) строятся.

 

Левее будущего ЖК «Пехра» видны дома квартала «Никольско-Трубецкое».

 

Если посмотреть направо, то это старые здания бывшей фермы «Совхоза 1 Мая», на территории которого и появится ЖК «Пехра».

 

Собственно больше ничего интересного я не увидела, и порадовать вас фоторепортажем не могу.

 

Общественным транспортом добраться тоже довольно просто. От станции метро «Щелковская» на любом автобусе (например, 300, 320, 321, 335К, 349 и так далее) до остановки «Пехра-Покровское». Ехать всего минут 20. Или на маршрутке 447К до остановки «Трубецкая улица». Далее пешком еще минут 10 и вы почти на стройке. 

 

В дальнейшем выяснилось, что я зря сразу отправилась на стройплощадку. Застройщик устраивает для будущих жителей покатушки на фирменном микроавтобусе.

 

Отправляется тот от офиса продаж, который находится по адресу: г. Балашиха, ул. Дмитриева, д. 32.

 

Чтобы доехать в офис продаж надо с Щелковского шоссе повернуть налево, ориентир «Бургер Кинг». К сожалению, если ехать в сторону области, то сразу этого сделать не получится, так как здесь сплошная линия и придется автомобилисту проехать дальше и разворачиваться назад уже на светофоре. Если же вы едете из области в сторону Москвы, то проблем нет.

 

Улица Лукино.

 

Общественным транспортом от станции метро «Щелковская» на любом автобусе до остановки «Начало Лукино» ехать минут 20. Далее пешком примерно полкилометра. Или на маршрутке 1222К до остановки «Универсам Магнит». Остановка практически напротив офиса продаж.

 

Сам дом на Дмитриева, 32 нужно обойти, и вы увидите вывеску «Гранель» (красная стрелка).

 

Офис небольшой, уютный и ужасно деловой. Менеджеров было трое и все при деле. Действительно, как и говорила девушка по телефону, народу ознакомиться с новым комплексом хватало.

 

 

Жилой комплекс, состоящий из 11 корпусов этажностью от 17 до 25, двух многоуровневых паркингов на 2 044 автомобиля, школой на 1 500 учеников, четырех детских садов в общей сложности на 720 деток. Построят и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, а также торговый центр с многоуровневым паркингом на 879 машино-мест. Срок сдачи всего проекта 2023 год. На генплане хорошо видно, что дома расположены блоками, образуют внутренний двор, где появятся площадки для отдыха, детские и занятий спортом. Установят малые архитектурные формы, декоративные фонари, разобьют газоны и цветники, высадят деревья и кустарники. 

 

Управляющая компания за поддержание жилого комплекса в порядке, берет 42 рубля с квадратного метра площади квартиры. 

 

Подъезд к домам будет по проектируемым проездам от Трубецкой улицы.

 

Конструктивная схема каркасная. Фундаменты, плиты перекрытий монолитные железобетонные. Наружные стены ненесущие из мелкоштучных ячеисто-бетонных блоков, далее минераловатный утеплитель и штукатурка. Многослойные несущие стены из монолитного железобетона, утеплитель и штукатурка.

 

Межквартирные стены из ячеистых бетонных блоков толщиной 200 мм. Лоджий с 1 по 5 этажи нет. С 6 этажа кладка из ячеистых бетонных блоков толщиной 150 мм выполняется на всю высоту помещений. Остекление лоджий и окон – ПВХ переплеты с двухкамерными стеклопакетами. Гидроизоляция в санузлах и утепление полов выполняются застройщиком только на первых этажах.

Отопление двухтрубными стояковыми системами. Учет тепла поквартирный. Внешние блоки кондиционеров нужно будет размещать в специальных корзинах на фасаде дома. Входы в дома оборудуют пандусами.

 

Сейчас работают на первой очереди, она включает в себя корпуса 5, 5.1 и 6, которую обещано сдать в конце 2020 года. Продажи в марте 2019 года идут именно в этих корпусах. Расчетное количество жителей 2 493 человека. Выведено это число исходя из 28 кв. м общей площади квартиры на человека. Также будет плоскостная автостоянка на 207 машино-мест. Подсчитано, что всего машино-мест для этих трех домов требуется 942, и недостающие, жители смогут приобрести в проектируемых двух многоуровневых гаражах на 2 044 мест.

 

Корпус 5 – П-образной в плане формы, разновысотный, секций семь, наземных этажей от 17 до 25 этажей, плюс один подземный (подвал). В этом корпусе расположатся во встроенно-пристроенных помещениях управляющая компания (секция 2) и детский сад на 130 мест (секции с 3 по 7). Высота от пола до потолка в типовых этажах (со 2 по 24) – 2,85. На 25 этаже в секциях с 2 по 7 – 2,74 метра. Квартир всего 1 032:

 

• Студий 352;

• Однокомнатных 344;

• Двухкомнатных 336.

 

Корпус 5.1 – в форме пластины, высотой в 17 этажей, плюс один подземный (подвал). Секций всего 3. На первом этаже расположатся офисы. Высота типового этажа 2,85 метра. Квартир 398:

 

• Студий 150;

• Однокомнатных 215;

• Двухкомнатных 17;

• Трехкомнатных 16.

 

Корпус 6 – Г-образной формы, разновысотный, этажей 16–17–25, плюс один подземный (подвал). Секций пять. Квартир 540:

 

• Студий 127;

• Однокомнатных 218;

• Двухкомнатных 164;

• Трехкомнатных 31.

 

Для всех домов: в подвалах не рассчитывайте на кладовые. Там обустроят помещения технического назначения. Для складирования мусора предназначены специальные мусорокамеры, входы в которые изолированы от входов в здания. Лифтов Карачаевского производства в каждой секции по два, грузоподъемность 1 000 и 400 кг. 

 

 

На юге, западе и востоке территория свободна от застройки. Собственно, вокруг первого пускового комплекса еще сохранились старые одноэтажные здания совхоза, но их все снесут. На севере россыпь домов индивидуальной жилой застройки.

 

 

В комплексе будут и квартиры с отделкой, но пока их предлагают только в корпусе 5.1 в одной, конкретно третьей секции. Немного ниже я вам расскажу, что входит в отделку. Первые этажи частично жилые.

 

Внизу план типового этажа.

 

Хочу отметить интересную особенность: лоджия входит в тепловой контур, то есть, она отапливаемая, остекление теплое. Владелец может даже присоединить эту площадь к квартире, но, как вы помните, коэффициент для коммунальщиков здесь понижен до 0,5. Немножко, но будете экономить каждый месяц. 

 

Очень важно! На сайте, а соответственно и у меня, все цены приведены с 15% скидкой, которая предоставляется при полной оплате покупки, и неважно, своими вы платите или ипотечными средствами. 

 

Студии площадью от 18,46 до 24,91 кв. м, стоимость без отделки от 1 569 100 до 1 843 700 рублей. Стоимость студии 24,91 кв. м с отделкой (другие метражи пока не выявлены) от 2 249 400 рублей.

 

Студии меня удивили довольно большой вариативностью, что, вообще-то, нетипично для данного формата, да еще во многих встречаются лоджии. Предлагаются привычные уже нам пенальчики с одним окном, студии с окном и лоджией, в которых вполне можно отделить кухонную зону. Получатся маленькие помещения, но это уже, согласитесь, приватность. И даже встречаются небольшие гардеробные. Очень хорошо.

 

Однокомнатные площадью от 31,4 до 42,31 кв. м, стоимостью от 2 245 100 до 2 982 900 рублей. Однушки с отделкой площадью чуть более 32 квадратов, стоимостью от 2 763 300 до 2 799 700 рублей.

 

Планировки классические, удобные, встречаются гардеробные и, конечно, отличная распашонка с раздельным санузлом.

 

Двухкомнатные квартиры площадью от 50,95 до 58,47 кв. м, стоимостью от 3 465 400 до 4 005 200 рублей. Двушки с отделкой площадью 61,88 кв. м, стоимость 5 250 500 рублей.

 

Снова классика, все привычно и удобно. Санузлы раздельные.

 

Трехкомнатные площадью от 69,77 до 72,84 кв. м, стоимостью от 4 569 900 до 4 843 900 рублей. Видов планировок всего два. Трешки с отделкой площадью 66,04 кв. м, стоимостью 5 603 500 рублей. 

 

Пистолетик и распашонка. Здесь пожалею, что санузел хотя и раздельный, но хотелось бы добавить еще один туалет. Хотя в метраже в 4,55 кв. м можно, наверное, добавить унитаз и сделать санузел совмещенным. И общий метраж тоже хотелось бы побольше, для трешки-то.

 

В целом планировки понравились. Они правильной формы, с лоджиями, зачастую с гардеробными. Немного, на мой взгляд, подкачали трехкомнатные квартиры, они могли бы быть и побольше.

 

 

Установят подоконники, оконные и балконные блоки, профиль REHAU. Конечно, остекление (собственно эти опции присутствуют и в квартирах без отделки). Входная дверь металлическая с замком и ручками, хорошего качества. Отопление с разводкой по квартире, с установкой радиаторов (и без отделки аналогично). Межкомнатные перегородки все в наличии. На полу ламинат 34 класса, плинтусы ПВХ, порожки металлические. Стены окрашены водоэмульсионными составами, ими же окрасят стояки отопления. Краска в двух цветовых вариантах – голубой или мокрый песок. Потолки везде натяжные. Будут все внутриквартирные двери. В санузлах стены и полы облицуют керамической плиткой Керама Марацци, установят унитаз, умывальник, ванну, полотенцесушитель, смесители с гибкими подводками. Конечно, будет монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры. Счетчики электроэнергии двухтарифные, однофазные. Системы электроснабжения разведены по квартире, розетки и выключатели в наличии. Установят розетки ТВ. Кабель UTP без внутренней разводки, точка подключения от квартирного щитка. Телефонизация без внутриквартирной разводки, точка подключения в местах общего пользования дома.

 

 

Продажи идут по ДДУ. Покупатель открывает аккредитив в Сбербанке. Бронь платная – 10 000 рублей, в стоимость квартиры в дальнейшем не учитывается. При 100 % оплате и при рассрочке ее предоставляют на 5 дней. При одобренной ипотеке на 7, а при не одобренной на 14 дней. У застройщика есть служба ипотечных менеджеров, которые готовы вам помочь в подборе подходящего банка, которых не так уж много.

 

Приготовьте еще 30 000 рублей за регистрацию ДДУ.

 

Также приобрести квартиру можно по программе «Военная ипотека», можно использовать средства материнского капитала. Предоставляются субсидии для врачей, учителей, молодых ученых и специалистов, работающих в государственных и муниципальных учреждениях.

 

Застройщик предоставляет рассрочку до декабря 2019 при единовременном внесении не менее 60% цены покупки. Остальные 40% распределяются на оставшиеся месяцы равными платежами. Воспользовавшись рассрочкой, вы теряете скидку в 15%, но все равно хорошо получится, так как скидка будет 12%. Сами понимаете, это немало.

 

Сравнительная таблица квартир без отделки в комплексах комфорт-класса в Г/О Балашиха и соседних районах представлена ниже. Напоминаю, что цены в ЖК «Пехра» даны с 15 % скидкой.

 

Таблица 1.

 

Название	студия		1 комн.		2 комн.		3 комн.
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Пехра	18,46–24,91	1,6–1,8	31,4–42,31	2,5–3,0	50,95–58,47	3,5–4,0	69,77–72,84	4,6–4,8
28 микрорайон	—	—	38,8–49,8	3,3–4,1	59,8–74,3	4,4–5,4	90,1–126,8	6,3–10,1
Гоголь парк (Люберцы Г/О)	19,95–26,8	2,6–3,3	30–48,5	3,6–4,9	54,6–70,1	5,1–6,4	65,3–89,6	5,6–8,1
Облака (Люберцы Г/О)	21,8–29,5	2,6–3,3	35,4–46,4	3,7–4,7	45,6–64,3	4,2–6,3	71,3–82,6	6,5–7,8

 

К окончанию строительства всего комплекса, напоминаю, 2023 год, инфраструктуры в нем будет достаточно. Школа, детские сады, поликлиники, паркинги, магазины, спортивный комплекс, торговый центр – что еще надо? Хотя вокруг комплекса территория малообжитая. «Пехра» окажется в объятиях рек Пехорка и Малашка (на мой взгляд, это большие ручьи), рядом Маланин пруд. Застройщик обещает благоустроить набережную, сделать прогулочные зоны. Парк «Пехорка» не так уж близко, в пяти километрах, и придется на пленэр отправляться на машине.

 

На Трубецкой улице остановка общественного транспорта. ГК «Гранель» создаст дополнительную транспортную артерию между улицами Трубецкой и Звездной, поэтому на Щелковское шоссе можно будет выехать разными путями. Запланирована развязка на съезде со Звездной на Щелковское шоссе.

 

 

Конечно, жилой комплекс «Пехра» типичный комфорт-класс, но без плюсов. Ну и ладно, крепкий середняк, но есть и нехилый такой минус – это расположение. Даже не само расположение, там все как раз будет красиво и экологично, а вот доступность по Щелковскому шоссе очень проблематичная. Оно старое, узкое, очень загруженное, расширить его невозможно, в часы пик пробки часовые. И хотя действительно, без пробок на машине от МКАД вполне доедете за 15 минут, но три раза ха-ха… Это если только на вертолете. У вас есть?

 

Строительство дублера Щелковского шоссе обсуждается давно, но воз и ныне там.

 

Советую прочитать статью целиком. Думаю, что решение рано или поздно найдется, иначе Щелчок конкретно встанет и новое жилье в новых жилых комплексах в Балашихе, будут покупать только жители Балашихи, которым не нужно выезжать в Москву.

 

Рассчитываю наведаться в жилой комплекс «Пехра» годика через полтора. Уже будет, на что посмотреть и поснимать, и, возможно, транспортная проблема как-то начнет разрешаться. По мне, лучше всего продлили бы ветку метро от «Щелковской». И парк не надо вырубать, и Щелковское шоссе моментально бы утихло. А сам комплекс «Пехра» вполне годный.