МФК Zoom Apart: кто не рискует, тот не инвестор
29 мая 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
На волне популярности апарт-отелей девелопер ГК «ФСК» тоже решил спродюсировать подобный комплекс. Но доходные программы для инвесторов уже не такие безоблачные, как это было распространено год или два назад.
О проекте
.jpg)
В рамках проекта построят два здания на Коломяжском проспекте, вдоль набережной Черной речки. В мае стартовали продажи первой очереди на 880 апартаментов. Сдать ее планируют к IV кварталу 2021 года. Передача ключей с чистовой отделкой состоится до 31 марта 2022 года. Еще 60 дней займет меблировка. Следующую партию в 1000 номеров введут ближе к 2023.
Будущие корпуса разделит автомобильная дорога, поэтому у каждого будет определена своя территория, концептуально идентичная. Закрытый двор проектом не предусмотрен, поэтому гости смогут свободно курсировать из одного здания в другое. И не только гости. Инфраструктура отеля, на первый взгляд, станет привлекательной и для жителей города, ведь рядом с домами должны благоустроить набережную. Пишут, что променад оформят по образу «Новой Голландии», с площадками для проведения летних фестивалей. Не совсем понятно, кто будет ответственным за исполнение, администрация города пока не наложила на девелопера это обременение. Хотя логически именно такого развития сценария стоит ожидать. Зимой местом притяжения станет каток.
.jpg)
На первом этаже откроют ресторан, мини-кинотеатр, развлекательную зону с настольными играми, приставками и бильярдом, а также фитнес-зал. Здесь же разместят зону ресепшн и отельные услуги: химчистку, прачечную с самообслуживанием, клининг-сервис и службу консьержей. Небольшое количество помещений отведут под офисы и другую коммерцию. В цоколе обустроят паркинг на считанное количество машин. Территория вокруг отеля ничем особенным не отличается. Ее составляющими станут маленькая открытая стоянка и зеленые газоны. Согласно Проектной Декларации, даже наружного освещения, по умолчанию, не заложено.
Построят комплекс по кирпично-монолитной технологии с вентилируемыми фасадами и облицовкой керамогранитными плитами.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Апарт-отели – это сравнительно новый формат имущества для нашего рынка, поэтому не все знакомы с его юридическими аспектами. В апартаментах, действительно, нельзя прописаться, поскольку они относятся не к жилой, а к коммерческой недвижимости. Но в них можно жить и оформить временную регистрацию. И многие, так называемые, апарты в Санкт-Петербурге возводятся с двоякими намерениями: и для сдачи в аренду, и для собственного проживания. Определяется это по номерному фонду. Комплексы, нацеленные на инвесторов, состоят из студий и минимального набора однушек. Именно такие лоты востребованы среди туристов. К этой категории новостроек относится и наш проект. Иные в большом объеме содержат многокомнатные номера.
Для инвесторов удобство апарт-отелей заключается в отсутствии головной боли о привлечении и обслуживании гостей. Данную функцию берет на себя управляющая компания. При желании, владелец может нести это бремя самостоятельно. Однако, в любом случае, успех проекта будет напрямую зависеть от качества работы управленцев. Они несут ответственность за общую рекламную деятельность, функционирование и чистоту общественных зон, сервисов и т.п. Поэтому, если Вы заинтересованы именно в получении инвестиций, лучше выбирать апарт-отели с опытной УК и с миниформатными планировками. Рассмотрим, какое предложение выстроили для нас в МФК Zoom Apart.
Цены и планировки
На сегодня в продажу поступил даже не целый первый корпус, а лишь та его часть, что выходит на ж/д пути. На фотографии ниже к ней относится верхний ряд номеров.
Он не отличается разнообразием и представляет собой линейку студий примерно по 18 кв. м.
.jpg)
Помещения будут оснащены двумя односпальными или одной двуспальной кроватью, столиком, стульями, телевизором, кухонным уголком, укомплектованным санузлом, шкафом, кухонной утварью, декоративными элементами. Места немного. Пространство позволяет приготовить еду, а вот отужинать придется, глядя в стену. Меблировка оплачивается дополнительно и стоит 400 000 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
17,7 – 31,8 |
от 2,3 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Самое интересное начинается со стоимости номеров. Она зависит не от квадратуры, а, в большей степени, от рискованности дольщиков. Девелопер разработал две программы доходности: с гарантированной прибылью в 30 000 рублей в месяц и с переменной, в среднем, в 38 000 рублей. В первом случае УК выплачивает инвестору его стабильный доход вне зависимости от сезона и заполняемости отеля. Коммунальные услуги и интернет дольщик оплачивает отдельно. По предварительным расчетам, данные траты оценены в 3000 рублей ежемесячно. Срок окупаемости при такой схеме взаимодействия составит порядка 10 лет. Данная программа для УК неинтересна. Поэтому под нее отведен лишь 1 из 12 жилых этажей. И студии на этом этаже продают почти на миллион дороже остальных! Например, 18,8 кв. м отдают за 3,2 млн рублей. Вторая программа, «Zoom-Инвест», считается потенциально выгоднее. Согласно ней, вложения окупятся уже через 6 лет при среднегодовой загрузке отеля в 68%. И продают лоты в тандеме с этой программой всего за 2,3 млн рублей. Однако, в случае простоя номера, инвестор тоже ничего не получит. А может и потерять, ведь оплату работы УК никто не отменит.
Я ознакомилась с договором на управление и обнаружила несколько неожиданных для себя пунктов. Например, при выявлении нарушений и дефектов в Оснащении номера, которое заказывается централизованно через УК/девелопера, дольщик обязан самостоятельно урегулировать все вопросы с поставщиком. УК в данном случае лишь фиксирует недостатки и отправляет владельцу недвижимости. Сюрпризом стали и возможные изменения цен. Так, при увеличении курса валют на 10% может вырасти и стоимость меблировки. А из-за инфляции УК имеет право в одностороннем порядке поднять уровень своего вознаграждения до 8% ежегодно. Почему бы не перекрывать инфляцию выручкой от дополнительных услуг или повышения уровня заполняемости отеля? После ознакомления со всеми условиями документа инвестиции в апарты уже не выглядят столь легким и воздушным способом заработка. Да и полностью отрешиться от процесса аренды не получится. Плюс ко всему владельцы обязаны застраховать имущество от ряда рисков и оплачивать налог на него в размере 0,1% от кадастровой стоимости, а также налог на прибыль. Для физлиц он установлен на уровне 13%. Знающие люди подсказали, что лучше открыть ИП и заключить договор с УК через него, тогда налог снизится до 6%.
На днях должны стартовать продажи апартаментов с видом на речку. Они будут дороже актуальных и немного разнообразнее за счет наличия террас.
О застройщике
ГК «ФСК» известна нам как ФСК «Лидер» или «Лидер Северо-Запад». Недавно компания свела название к минимуму, а показатели ввода жилья к максимуму. Девелопер вошел в тройку крупнейших предприятий по указанному параметру в регионах присутствия (рейтинг 2018 года портала «Единый Реестр Застройщиков»). В прошедшем году увеличилась и выручка Группы, позволив подняться на 91 строчку Forbes в списке крупнейших частных компаний России. То есть дело мы имеем с опытным участником рынка, удостоенным наград и премий: https://fsk.ru/about/nashi-nagrady/. За 14 лет работы застройщик ввел в эксплуатацию 21 объект и еще 18 находятся на разной стадии готовности.
В Санкт-Петербурге «ФСК» представлен четырьмя жилыми комплексами с приставкой «UP-квартал» и одним апарт-отелем. Среди построенных числится объект в Буграх. К сожалению, отрицательных отзывов по нему больше, чем положительных. Во-первых, не соблюдены сроки сдачи.
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
И это не единичный пример. Грешат срывами они и в других проектах.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Судя по отзывам, неустойки выплачивают в досудебном порядке.
Во-вторых, жалуются на беспрецедентное использование будущей жилплощади рабочими.
.jpg)
https://vk.com
И этот пример не одинок. В соцсетях данная тема поднималась неоднократно. Впервые сталкиваюсь с подобной проблемой у крупных застройщиков.
О качестве строительства сообщения противоречивые. И хвалебные, и ругательные.
.jpg)
http://prn.spb.ru
В связи с вышесказанным, ГК «ФСК» нельзя назвать компанией с идеальной репутацией. Но фактически дома они достраивают, средства для перехода на эскроу-счета имеют. Поэтому скорее вселяют ощущение надежности, чем наоборот.
Работает предприятие по 214-ФЗ. С клиентами заключает Договор долевого участия, шаблон которого предлагаю почитать на сайте новостройки: http://www.kolomyazhskiy.ru/docs.htm.
На объекте
Объект возводится в Приморском районе, у истоков Коломяжского проспекта, по обеим сторонам от Карельского моста.
.jpg)
.JPG)
Ранее на его территориях находились склады и автомобильные сервисы. Сейчас на участке первой очереди проходит демонтаж существующих конструкций.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Второй участок пока не тронут. Но и сторонней деятельности здесь уже не ведется.
.JPG)
Узнать локацию можно только по карте, так как любые опознавательные предметы отсутствуют. Ход строительства удается подглядеть с моста.
.JPG)
Однако спокойнее наблюдать его онлайн: http://zoom-apart.ru.
Вокруг новостройки сплошные дороги.
Схематично они разделят жилой массив от производственного. Промка начинается после ж/д путей.
.JPG)
.JPG)
Дома – после набережной.
.JPG)
Река загрязнена, в воде плавают бытовые отходы. Зато ее берега украшены густыми высокорослыми деревьями.
.JPG)
Променад может получиться весьма живописным и чистым при должном уходе.
.JPG)
Но главным атрибутом хорошей локации для апартаментов является близость метро. В нашем арсенале сразу две станции: «Черная речка» в 800 метрах и «Пионерская» в 1,5 км.
.JPG)
.JPG)
Рядом с ними сосредоточены рестораны быстрого питания, продовольственные магазины, услуги связи и другая торговая инфраструктура.
.JPG)
Подземным транспортом можно мигом добраться до Петроградского, Василеостровского или Крестовского островов с их достопримечательностями.
.JPG)
До последнего удастся прогуляться и пешком – это всего в 1,2 км по красивым пейзажам. Для пешего вечернего променада подойдет и Ушаковская набережная.
.JPG)
Именно на такое около центральное расположение отеля и делает ставку девелопер. Это его козырь для привлечения туристического потока. Как экскурсионного, так и делового. О планах развития поведал мне менеджер отдела продаж, к которому я планомерно двигалась от нашего объекта по Ушаковскому мосту.
.JPG)
В офисе
Офис ГК «ФСК» базируется недалеко от МФК «Zoom Apart», в 10 минутах езды. На первом этаже БЦ «Орбита» по адресу: Большой проспект, 48А. У девелопера отдельный вход с улицы, поэтому не пропустите. Работают они ежедневно. Напротив центра останавливается автобус.
.JPG)
.JPG)
В офисе просторно и современно. Для каждого объекта создан макет.
.JPG)
С менеджером я общалась не первый раз. И уровнем консультации снова осталась довольной.
Ипотеку предоставляют 5 банков со ставкой от 10% годовых. Выбор хороший для начального этапа строительства, а условия стандартные. Рассрочка предоставляется до марта 2022 года, но за счет нее стоимость недвижимости увеличивается на 15%. Первоначальный взнос должен быть не менее 30% от всей суммы, на него полагается скидка в размере 10%.
Больше форм оплаты меня интересовала только фигура управляющей компании. Менеджер сказал, что руководство еще не определилось с выбором. Но это совершенно точно будет не новичок и не вновь созданное общество, а опытная и профессиональная команда. Девелопер рассчитывает получить 3 звезды для отеля и привлечь для поиска клиентов все возможные международные системы бронирования, как booking.com и т.д. Меня эта история немного смутила, поскольку, по логике, программы доходности должна составлять УК. В данном случае причинно-следственные связи нарушены.
Конкуренты
Апарт-отели мы сравним по другому принципу, нежели жилые комплексы. Отойдем от чисто локационной привязки и рассмотрим схожие проекты по срокам сдачи и близости к метро в нецентральных районах города.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Start |
ПСК |
I квартал 2021 г. |
18,0 |
1,1 |
чистовая (доплата за меблировку от 200 000 рублей) |
|
In2It |
Плаза Лотус Групп, ген.подрядчик YIT |
1 очередь - IV квартал 2020 г. 2 очередь – III квартал 2021 г. |
22,2 (1 очередь) |
2,5 |
чистовая (доплата за меблировку от 490 000 рублей) |
|
Елагин-апарт |
Алтант |
сдан |
Студии распроданы 47,9 |
5,4 |
чистовая |
|
Vertical на Лесной |
NAI Becar |
перенесен на 2020 г. |
14,8 |
2,7 |
чистовая с меблировкой |
|
Zoom Apart |
ФСК Лидер |
1 очередь – IV квартал 2021 г. |
17,7 (гарант) 18,8 (инвест) |
2,3 3,2 |
чистовая (оснащение 400 000 рублей) |
Наиболее свежим продуктом является МФК Start. Его строительство только началось. Входной порог для инвестирования принципиально ниже – 1,1 млн рублей, хотя все студии с этой ценой были забронированы еще до официального старта продаж. Следующий шаг мне озвучили в 1,6 млн, и это все-равно ниже наших минимальных 2,3 млн. Меблировка в МФК Start обойдется в 2 раза дешевле. В чем причина такой демократии? В Парнасе. Проект «ПСК» возводится на менее живописной территории, в промышленно-спальном районе, но в пешей доступности от метро. У девелопера это второй апарт-отель. Правда, первый еще не сдан в эксплуатацию.
Не столь элитарно и расположение ЖК In2It у станции метро «Купчино» Зато содержание проекта навороченнее. У него есть четкая целевая аудитория – студенческая, под потребности которой он обустраивает первый этаж и придумывает различные удобства. Например, на первом этаже будет лекторий. И с одним из институтов уже заключен договор о сотрудничестве. Да и к загородным дворцам, а также к аэропорту от МФК In2It совсем близко. Есть свои плюсы.
У станции метро «Лесная» строится МФК «Vertical на Лесной». Его цены интереснее. Смущает меня в нем перенос сроков сдачи, а импонирует наличие уже сданного отеля на Московском проспекте, куда можно зайти и посмотреть уровень работы УК.
Близко к нашей новостройке уже построен МФК «Елагин-апарт». Он относится к бизнес-классу и стоит значительно дороже.
Резюме
.JPG)
МФК Zoom Apart – это современный способ инвестирования средств. Создавая документацию, девелопер во многом перестраховался, снизив уровень привлекательности проекта для покупателей. Возможно, опытная управляющая компания впоследствии переиграет ситуацию. Сильные стороны данного объекта заключены в его расположении, в пешей доступности к метро и к достопримечательностям, хоть это и не центральный район. Слабая сторона кроется в отсутствии специальной, оригинальной стратегии привлечения гостей, которой обладают некоторые конкурентные апарты.
Другие материалы
ЖК FoRest: рядом с метро и почти в лесу
В школе, да и в институте, я изучала французский язык, но даже по-французски перевод слова «лес» звучит практически идентично – forêt. Хотя застройщик выделяет в названии и Rest – отдых, покой. Поэтому название нового жилого комплекса FoRest, который возводится в Западном административном округе Москвы, в районе Ново-Переделкино, на пересечении Боровского шоссе и Чоботовской улицы, можно толковать и как просто «лес», и как «отдых в лесу» и как «спокойный лес». Забавная игра слов и хороший маркетинговый ход. Ну, я уже написала, что в английском не сильна, увы, поэтому, друзья, предоставляю вам самим сделать наиболее подходящий, по вашему мнению, перевод.
.jpg)
ЖК «Рыбацкая гавань»: зажатый снаружи и просторный внутри
Комплекс возводится в стороне от остальных новостроек, но в тесноте и даже в некоторой степени обиды со старой застройкой.
.jpg)
ЖК Bauman House: дом, построенный на принципах Bauhaus
А что это такое, спросит любознательный читатель, этот Bauhaus, и с чем его едят? Я тоже не знала, пока не познакомилась с новым жилым комплексом, детищем девелопера CAPITAL GROUP, возводимым в Центральном административном округе Москвы, в районе Басманный, на улице Новая дорога, владения 11А и 11Б.
.jpg)
ЖК «Первый Зеленоградский»: получи готовенькое
ЖК «Первый Зеленоградский» получил свое название не случайно. Зеленоградский, потому что расположен в деревне Голубое близ города Зеленограда. А первый, потому что застройщик намерен в будущем продолжать работу на этой территории и возводить один мини-город за другим.
.jpg)
ЖК «iD Кудрово»: новые идеи и современные технологии в широкие массы
Euroinvest Development развивается в сторону города. На этот раз компания строит жилой комплекс в Кудрово: уже в пределах КАД, но еще официально в области.
.jpg)
Обсуждение
0