ЖК «Охта Хаус»: демократичный проект для молодых, но со спорной локацией
4 июня 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Комплекс изначально позиционируется как недвижимость для молодых людей, впервые приобретающих квартиру. На ум сразу приходят ассоциации с демократичными ценами и непритязательным содержанием. Посмотрим, насколько они соответствуют действительности.
О проекте
.jpg)
Строительство ведется на улице Лагоды, 6А и 7. На участке между шоссе Революции, Объездным шоссе, рекой Охта и железной дорогой. Первая очередь новостройки сформирована из трех жилых домов высотой в 21-23 этажа и вместимостью 1 218 квартир. Их ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2021 года. Но передача ключей растянется еще на 9 месяцев, поэтому новоселье удастся отпраздновать ближе к 2022-ому. Зато метры можно выбрать сразу с чистовой отделкой. Лоты «под ключ» продаются в двух корпусах, проходящих вдоль Бокситогорской улицы. Пакет отделочных материалов стандартный. Двухкамерные стеклопакеты, двери, ламинат, обои под покраску, белые потолки, плитка и сантехника в санузлах. Разве что выделенные ниши для кондиционеров на балконах выглядят бонусом.
Третий корпус передадут в черновом виде, как и дом второй очереди, который сдадут в I квартале 2022 года. Одновременно с двумя наземными крытыми стоянками. Согласно Проектным декларациям, они рассчитаны на 406 и 508 автомобилей, соответственно (https://ohta-house-lenspecsmu.ru/documents/). В рекламных брошюрах написано и о наличии подземного паркинга. Но менеджер отдела продаж сказал, что его не будет. В общем, присутствует некоторая неразбериха в делах парковочных. Если доверять документам, то в цоколе одного из корпусов обустроят 80 машино-мест.
Жилой фонд второй очереди составит 465 квартир. Кроме того, часть его первого этажа займет встроено-пристроенный детский сад.
Дома построят по кирпично-монолитной технологии с популярным сегодня вентилируемым фасадом. Облицуют его керамогранитными плитами белых, серых и коричневых оттенков. МОПы отделают по дизайнерскому проекту, как это принято сейчас во всех новостройках. Вход в парадные будет осуществляться по магнитным ключам. Система видеонаблюдения охватит входную группу и лифтовые холлы. На первых этажах запроектированы коммерческие помещения, призванные обеспечить жителей комплекса товарами первой необходимости в шаговой доступности. Необычным стало решение застройщика передать и верхние этажи в коммерческое пользование. Там вряд ли найдут пристанище магазины, но салоны красоты или художественные мастерские – вполне.
Благоустройство вокруг комплекса показалось мне скудным. Во-первых, по периметру не предусмотрен забор. И это уже выходит за рамки привычного комфорт-класса, так как редкий проект сейчас обходится без огороженной территории. В будущем жильцы могут самостоятельно установить ограду с помощью управляющей компании. Но это дополнительные финансовые и временные затраты. Во-вторых, судя по макетам, рядом с игровыми и детскими площадками проложат внутренние автомобильные проезды, поэтому о безопасной среде речь здесь тоже не идет. В перерывах между уличными снарядами и газонами появятся открытые гостевые стоянки на 67 мест.
.jpg)
В Интернете комплекс получил невысокий общий балл в части оценок потенциальных покупателей. И связан он вовсе не с контентом новостройки, а с ее расположением.
.jpg)
https://spb.restate.ru
Не привлекательным считают его соседство с промышленной зоной, с электроподстанцией и с действующей железной дорогой. Согласно картам, в кварталах рядом есть школы и детские сады. Да и, в целом, район обжитой. Но наш участок смотрится обособленным и пустынным. Набережную реки Охты, к которой примкнет последний корпус, девелопер обещает облагородить по мере возможностей, чтобы это не означало. Транспортная доступность у локации тоже не идеальная. Выезжать придется через Ириновский проспект или шоссе Революции, а это довольно загруженные направления. До ближайшей станции метро «Ладожская» сравнительно недалеко – 3 км. Но ехать до нее придется по проспекту Энергетиков, который тоже весьма популярен у автомобилистов.
Цены и планировки
Начнем с приятного. В парадных запроектировано от 3 до 6 квартир и по 3 лифта. По современным меркам, это хорошее соотношение. Лифтовые холлы граничат с квартирами, но не со спальнями, а с кухонными стенами. Компромиссное решение. Высота потолков типичная – 2,75 метров.
Теперь поговорим о насущном – о ценах. За студию в первой очереди и с чистовой отделкой назначили по 112 000 рублей/кв.м минимум, во второй без отделки – по 105 700 рублей/кв.м. Квадрат однушки можно присмотреть за 102 700 рублей в первых корпусах, в последнем будет на 10 000 рублей дешевле. Двушка в первой очереди без отделки стоит от 91 200 рублей/кв.м, с отделкой – от 97 000, во второй очереди – от 84 400. Метр трешки обойдется ненамного дешевле: от 85 400 рублей в первой очереди без отделки, от 94 600 рублей с отделкой и от 84 700 – в последнем доме.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
23,3 – 30,4 |
2,7 – 3,6 |
|
1-комнатные |
33,9 – 50,3 |
3,3 – 5,0 |
|
2-комнатные |
52,4 – 69,5 |
4,7 – 6,6 |
|
3-комнатные |
71,8 – 87,2 |
6,5 – 7,7 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
ориентировочно 0,4** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**пока не в продаже, цена указана примерная для отдельно стоящего паркинга.
Планировки в комплексе разнообразные. Порадовали студии. Среди них много зонированных и хорошо освещенных вариантов, в том числе с оригинальной формой кухни-гостиной.
.jpg)
Практически во всех однушках предусмотрены гардеробные: в коридоре, в спальне, а иногда и в обоих помещениях:
.jpg)
Встречаются среди них европейские форматы квартир:
.jpg)
И равнозначные по площади основных пространств решения с увеличенным санузлом. Последний преимущественно совмещенный, что может огорчить часть потенциальных покупателей. Причем такой подход сохраняется и в некоторых двухкомнатных лотах, что бывает непрактично. Ведь двушки уже подразумевают проживание небольшой семьи.
.jpg)
К площадям комнат и кухни в этом плане претензий нет. Даже в небольших двушках пространство позволяет поставить достаточное количество мебели и гардеробных принадлежностей. Лоты с небольшими спальнями, как правило, снабжены отдельными кладовыми или просторными холлами.
.jpg)
Для почитателей евро-формата в этой категории тоже есть пара достойных предложений:
.jpg)
А трешки представлены только классические. С небольшими площадями и средними. Третьего не дано, а с учетом позиционирования комплекса и не надо.
.jpg)
.jpg)
Таким образом, в ЖК «Охта Хаус» представлен достойный выбор лотов, как в плане количества разнообразных планировочных решений, так и с точки зрения их практичности, современности и простора.
О застройщике
АО «Эталон ЛенСпецСМУ» – одно из старейших строительных предприятий Санкт-Петербурга. Оно ведет свою деятельность на протяжении 30 лет, в течение которых построило более 200 домов. Сейчас возводит порядка 24 объектов одновременно. Четыре раза награждалось Золотым знаком «Надежный застройщик России».
Застройщик входит в Группу «Эталон», располагающую собственными производственными мощностями и проектным институтом. Подробнее о нем можно почитать на официальном сайте: https://lenspecsmu.ru/about/company/.
В это лето перемен (переход застройщиков на эскро-счета) на рынке недвижимости стабильная и продолжительная работа девелопера – один из главных критериев выбора комплекса. И «Эталон ЛенСпецСМУ» стоит в первом ряду компаний, доверие к которым максимально высоко. За ней не числятся сорванные сроки сдачи объектов или существенные недочеты в качестве построек. Хотя замечания к работе дольщики предъявляют и весьма активно. Но, просматривая свежие комментарии на форумах, я не нашла, действительно, критичных, как, например, плесень или «плачущие» стены.
.jpg)
https://otzovik.com
Да, ориентироваться надо на максимальные сроки, прописанные в Договоре долевого участия, это факт. И это касается всех застройщиков. В заблуждение же вводит отдельный менеджер, а не компания, в целом. Касательно сервиса – неприятно, но ожидаемо. С уровнем обслуживания у нас сложно во всех сферах.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Чистовая отделка – еще одна услуга с неоднозначной репутацией. Ее предлагают, в основном, в домах эконом- и комфорт-класса. Отделочные материалы выбирают недорогие из масс-маркета. Зачастую ее делают наемные субподрядные организации, которые в процессе ремонта могут меняться. Данная ситуация характерна для рынка в целом, а не для «Эталон ЛенСпецСМУ» в частности. Поэтому ждать качественного исполнения на этом этапе работ не стоит.
Отделка от застройщика удобна тем, что позволяет заехать в квартиру максимально быстро, без дополнительных забот и затрат. А также тем, что ее цена закладывается в стоимость квартиры, на которую можно оформить ипотеку. Клиентам не придется после получения ключей брать дополнительные потребительские кредиты с более высокими процентами. И, в конце концов, недорогая чистовая отделка позволяет пережить период усадки дома, после которого можно сделать более дорогой и качественный ремонт. Безусловно, это не оправдание для вываливающихся розеток и кривых наличников. Добиваться нормального исполнения надо. Но реалии таковы, поэтому лучше сразу не очаровываться, чтобы потом не разочаровываться.
На объекте
Описание местности на форумах звучит не жизнеутверждающе.
.jpg)
https://spbguru.ru
И перспектив развития у данной локации мало. Даже о возможном благоустройстве набережной менеджер сказал мне крайне неуверенно.
Добиралась до объекта я через Большую Пороховскую улицу, на которой сконцентрирована ближайшая торговая инфраструктура.
.JPG)
.JPG)
Затем повернула на улицу Петра Смородина с производственными помещениями заброшенного вида и невысокими жилыми домами.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
В этом квартале расположены школы и детские садики. Пешком до них идти близко – всего 300 метров от нашей новостройки. Но дорога узкая, неухоженная, не рассчитанная на прогулки с детьми. В дождливую погоду здесь могут окатить с ног до головы – спрятаться некуда.
.JPG)
Непосредственно за железной дорогой базируется ЖК «Охта Хаус». Расстояние между объектами, на глаз, не более 50 метров. Стройка идет полным ходом.
.JPG)
.JPG)
Первые дома уже возведены под крышу.
.JPG)
.JPG)
Через открытые ворота можно осторожно заглянуть на площадку.
.JPG)
На сайте пишут, что уже приступили и к возведению паркингов: https://ohta-house-lenspecsmu.ru/progress/. Темпы строительства, конечно, колоссальные, что оказывает благоприятное впечатление. К сожалению, в противовес ему выступает окружающая обстановка. Здесь она массово нежилая. С одной стороны расположены гаражи и склады.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Дальше по Бокситогорской улице – электрическая подстанция.
.JPG)
На выезде из квартала я встала в пробку на шоссе Революции. А двигалась я не в час пик.
.JPG)
.JPG)
Здесь я встретила первую автобусную остановку на пути.
.JPG)
Зелень в районе новостройки есть. И, наверное, имеется даже некий зеленый пятачок, на котором можно погулять с коляской. Но я не экспериментировала и не ходила вдоль гаражей, чтобы проверить.
.JPG)
В целом, локация смутила меня больше всего дорогами, в части близости ж/д путей, в части пробок и проблематичности пеших прогулок. Близость с ЛЭП, вероятно, допустимая по нормам. Хотя стандарты у стран разные… Поэтому комплекс не подойдет сторонникам перестраховки. А понравилась местность обособленностью. Это оборотная сторона стройки на промышленных территориях. Пока она не превратилась в каменные джунгли.
.JPG)
.JPG)
Небольшие супермаркеты и аптеки на первом этаже точно откроются, поэтому критичности в отсутствии самостоятельных объектов здесь нет. К тому же практически все крупные гипермаркеты уже предлагают бесплатную доставку товаров на дом при оформлении онлайн-заказа.
.JPG)
В офисе
.JPG)
Девелопер располагает пятью офисами продаж в Санкт-Петербурге и консультационными пунктами на нескольких объектах. ЖК «Охта Хаус» тоже посчастливилось обзавестись последним. Работает он с 10:00 до 19:00 со вторника по субботу. С 13:00 до 14:00 у менеджеров перерыв на обед.
Традиционно квартиры приобретаются тремя способами: через единовременную оплату, в ипотеку и в рассрочку. Кредитная ставка сейчас держится на уровне 9,8-10%% годовых. Новостройку аккредитовали все ведущие банки. Подать заявку на оформление можно через девелопера. На сайте комплекса есть калькулятор для ориентировочного расчета размера ежемесячных платежей: https://ohta-house-lenspecsmu.ru/how_to_buy/. Кроме стандартных программ, действуют акционные и субсидированные. Например, «Сбербанк» предлагает воспользоваться ипотекой в рассрочку. Согласно ней, первый платеж осуществляется после регистрации ДДУ, а остаток перечисляется перед вводом объекта в эксплуатацию.
Уникальные условия по рассрочке предлагает и сам девелопер. До конца июня 2019 года ее можно оформить сроком на 6 лет! Цена квартиры увеличится примерно на 10%, но на первый взнос сделают такую же скидку. Поэтому при большом первоначальном капитале, этот вариант стоит рассмотреть. Учтите и то, что после ввода комплекса в эксплуатацию на остаток будет начисляться еще 1%.
Если ограничиться стандартным периодом рассрочки, до сдачи дома, то остаток не увеличится. Если же Вы готовы внести всю сумму раньше, то можно согласовать стоимость недвижимости и вовсе по цене 100%-ной оплаты. Девелопер разработал 2 схемы быстрого погашения рассрочки:
1. 50% при заключении договора, 50% в течение полугода.
2. 5% при заключении договора, 95% в течение 45 календарных дней.
Зарезервировать понравившуюся квартиру разрешается бесплатно на 1 день или на 7 в случае подачи документов на ипотеку. Стоимость квадрата при этом не фиксируется. При необходимости лот могут забронировать и на месяц, но уже платно. Услуга стоит 100 000 рублей. В случае заключения договора, эта сумма пойдет в зачет стоимости. Если же клиент откажется от сделки по собственным соображениям, деньги ему не вернут.
На выходе из мини-офиса стоят счеты, на которых можно проголосовать «за» или «против» девелопера. Как видно на фото ниже, положительных отзывов больше.
.JPG)
Конкуренты
В радиусе 1 км от нашего комплекса других строек не зафиксировано. Зато ближе к Полюстровскому парку и Пискаревскому проспекту строят сразу две новостройки. ЖК «ЦДС Полюстрово», где за метр студии запросили 121 600 рублей и ЖК «Дом на Львовская» за 115 200. С учетом разницы в типе отделки, цены можно считать одинаковыми. В ЖК «Охта Хаус» уровень ниже: 105 700 – 112 000 рублей/кв.м в зависимости от срока сдачи дома.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Дом на Львовской |
Мегалит/ Доверие |
III квартал 2020 г. |
26,9 (подъезд 6) |
3,1 (3 этаж) |
черновая |
|
ЦДС Полюстрово |
ЦДС |
IV квартал 2020 г. |
25,5 |
3,1 (6 этаж) |
чистовая |
|
Кристалл Полюстрово |
Центр содействия строительству/ Импульс/ ЛенСпецСМУ |
Сдан |
24,5 |
3,0 (7 этаж) |
черновая |
|
Ириновский |
ХоСК-2 |
III квартал 2020 г. |
26,2 |
2,5 |
черновая |
|
Охта Хаус |
Эталон ЛенСпецСМУ |
1 очередь – I квартал 2021 г. 2 очередь – I квартал 2022 г. |
26,5 (2 очередь) 26,8 (1 очередь) |
2,8 (5 этаж) 3,0 (3 этаж) |
черновая чистовая |
Поскольку у студий размеры небольшие, то и итоговая разница получается маленькая. И она становится вовсе незаметной, когда мы посмотрим на карту и поймем, что проекты конкурентов строятся в привлекательных локациях. Как минимум, за счет парка и более центрального расположения. Да и содержание у них круче. В ЖК «Дом на Львовской» будут подземный паркинг, кладовые, детский садик, кабинет врача общей практики. У ЖК «ЦДС Полюстрово» не все так насыщенно, но в нем оборудуют закрытый двор, свободный от машин. В сданном ЖК «Кристалл Полюстрово» метр студии стоит 122 500 рублей. А в новом проекте от неизвестного застройщики «ХОСК-2» цены пока самые низкие – 95 400 рублей/кв.м.
Резюме
.JPG)
ЖК «Охта Хаус» – это демократичный проект, статус которого понижает его местоположение. У комплекса есть 3 сильные стороны: надежный девелопер, хорошие планировки и высокие темпы строительства. Однако ряд недостатков локации может перечеркнуть все преимущества и обратить внимание на конкурентов у Пискаревского проспекта.
Другие материалы
ЖК AQUATORIA: эта территория зовется Аквaтория (с)
Знаете ли вы, друзья, что любая новостройка Москвы, помимо кучи других согласований и разрешений, должна быть представлена на Архсовете и получить его разрешение? Естественно, не миновала эта участь и новый жилой комплекс AQUATORIA, что ныне возводится на берегу Москвы-реки в Северном Административном округе, в Левобережном районе, Ленинградское шоссе, 69.
.jpg)
МФК Zoom Apart: кто не рискует, тот не инвестор
На волне популярности апарт-отелей девелопер ГК «ФСК» тоже решил спродюсировать подобный комплекс. Но доходные программы для инвесторов уже не такие безоблачные, как это было распространено год или два назад.
.jpg)
ЖК FoRest: рядом с метро и почти в лесу
В школе, да и в институте, я изучала французский язык, но даже по-французски перевод слова «лес» звучит практически идентично – forêt. Хотя застройщик выделяет в названии и Rest – отдых, покой. Поэтому название нового жилого комплекса FoRest, который возводится в Западном административном округе Москвы, в районе Ново-Переделкино, на пересечении Боровского шоссе и Чоботовской улицы, можно толковать и как просто «лес», и как «отдых в лесу» и как «спокойный лес». Забавная игра слов и хороший маркетинговый ход. Ну, я уже написала, что в английском не сильна, увы, поэтому, друзья, предоставляю вам самим сделать наиболее подходящий, по вашему мнению, перевод.
.jpg)
ЖК «Рыбацкая гавань»: зажатый снаружи и просторный внутри
Комплекс возводится в стороне от остальных новостроек, но в тесноте и даже в некоторой степени обиды со старой застройкой.
.jpg)
ЖК Bauman House: дом, построенный на принципах Bauhaus
А что это такое, спросит любознательный читатель, этот Bauhaus, и с чем его едят? Я тоже не знала, пока не познакомилась с новым жилым комплексом, детищем девелопера CAPITAL GROUP, возводимым в Центральном административном округе Москвы, в районе Басманный, на улице Новая дорога, владения 11А и 11Б.
.jpg)
Обсуждение
0