На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Редкая новостройка, о которой сложно найти информацию в Интернете. Сайт пустует, рекламы соцсети молчат. Да прольется свет на новый проект апартаментов у метро «Улица Дыбенко»!
О проекте
.jpg)
МФК «Про.Молодость» построят на проспекте Большевиков, практически на пересечении с улицей Тельмана. В состав новостройки войдут один дом с внушительным номерным фондом, в 2072 лота, и отдельно стоящее небольшое строение. В нем разместятся фитнес-зал с бассейном и стоянка на 179 машино-мест. В перспективе проект будет претендовать на 3-звездочный уровень сервиса. На первом этаже основного здания сосредоточатся отельные услуги, необходимые для комфортного проживания в нем постояльцев. Это круглосуточная консьерж-служба, охрана и видеонаблюдение, прачечная, курьерская служба, ремонт гаджетов, услуги бизнес-центра, заказа и доставки еды в номер, выдачи онлайн-заказов. В рамках проекта создадут и дополнительную инфраструктуру, как ресторан, медицинский центр, лекторий, зону для общения, пространство для вечеринок, станцию электросамокатов. Всеми благами можно будет воспользоваться через мобильное приложение, разработанное специально для этого проекта. Двери комплекса откроются в середине 2023 года. В эксплуатацию объект введут в конце 2022, и еще 6 месяцев уйдет на передачу ключей.
Несложно догадаться, что основная целевая аудитория данного отеля – молодежная. Об этом также говорит его название. Но есть в нем и дополнительный смысл. Девелопер планирует сдавать в аренду ВУЗам треть здания, сделать там аналог общежития, более современного и продвинутого. Насколько я поняла, договора с ВУЗами еще не заключены, но переговоры уже ведутся. Со стороны учебных заведений это было бы прекрасным поощрением студентам-отличникам. Университетов поблизости немного, т.к. Невский район преимущественно спальный. Но в 1,3 км от отеля расположена станция метро «Улица Дыбенко». По словам менеджера отдела продаж, от комплекса и до нее будет курсировать специальный автобус.
Остальная часть номерного фонда рассчитана на краткосрочное и среднесрочное пребывание посетителей. Что может привлечь сюда туристов? Из достопримечательностей рядом только СКК «Ледовый» с сопутствующей афишей мероприятий. Поэтому основной груз ответственности за привлечение входящего потока ляжет на управляющую компанию или, как ее называют применительно к апартаментам, отельного оператора. В МФК «Про.Молодость» им станет компания «Плаза Отели». Это сложившаяся команда, работающая на других объектах девелопера и имеющая опыт управления российскими и европейскими гостиницами. Основные лица УК с перечнем их трудовых достижений опубликованы по ссылке: https://plg.group.
Договор на управление номером заключается с УК отдельно. Обязательным его условием является дозаказ меблировки по единому стандарту комплекса. Визуализации предложения еще нет. Предположительно оно будет чуть проще, чем в МФК In2It:
Доплата за оснащение происходит ближе к концу строительства. На данный момент ее размер оценивают в 490 000 рублей для небольшой студии.
В тоже время никто не запрещает дольщику обставить метры собственными силами и сдавать свое помещение самостоятельно. Тогда он получит лишь чистовую отделку. В ее комплект войдут ламинат 3 класса на полу, обои под покраску на стенах, облицованный плиткой санузел, установка сантехники, радиаторов, розеток, выключателей, счетчиков, входной двери и стеклопакетов на окнах. Высота потолков составит 2,7 метров.
Не запрещается владельцам недвижимости и проживать в приобретенных метрах. Ведь их стоимость принципиально ниже аналогов в жилых домах. Тем более можно пользоваться всеми отельными услугами, не тратя на бытовые заботы силы и время. Для холостой жизни – это привлекательные условия. Но есть ряд антипритягательных обстоятельств. Например, в апартаментах нельзя прописаться, хотя можно получить временную регистрацию. К тому же у отелей зачастую более низкий уровень шумоизоляции. И налоги на коммерческую недвижимость обозначены выше, чем на жилую. Тем не менее, выбор всегда остается за покупателем. И для собственного проживания в комплексе запроектированы одно- и двухкомнатные лоты.
Цены и планировки
Такие предложения сосредоточены в отдельных секциях. Оговорюсь, что приобретать их для последующей сдачи в аренду тоже можно. Но девелоперы советуют лучше взять две студии, чем одну двушку, так как первые пользуются бОльшей популярностью и скорее окупятся.
Студии представлены в двух вариантах размерного ряда: компакт и стандарт. Большинство из них запроектированы без балконов. Стоимость квадратного метра в этой категории начинается от 79 800 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
21,3 – 28,0
|
от 1,7
|
|
1-комнатные
|
40,8 – 42,8
|
от 2,9
|
|
2-комнатные
|
61,4 – 67,0
|
от 4,6
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
В однокомнатных апартаментах цифра еще ниже, от 71 100 рублей, в двухкомнатных – от 74 900. Цена увеличивается с ростом этажности. Высота дома, кстати, будет переменной, от 20 до 24 уровней.
.jpg)
Разберемся, на какие дивиденды можно рассчитывать при таких вложениях. Оператор разработал две доходные программы для дольщиков: с фиксированными ежемесячными выплатами и с варьирующимися. Первая считается менее выгодной, но стабильной. За студию, например, дольщик будет получать по 20 000 рублей в месяц, невзирая на фактические показатели занятости номера. Вторая программа содержит долю риска, ведь уровень дохода будет напрямую зависеть от наполняемости отеля. И в зависимости от сезонности сумма ежемесячной выплаты может меняться. Согласно предоставленным расчетам, в среднем, за студию собственник будет получать те же 20 000 рублей, за однушку эта цифра составит примерно 35 000 рублей, за двушку в районе 55 000. В целом, уровень дохода в данном МФК оценивается в 12% годовых. То есть срок окупаемости составит порядка 8,5 лет.
Уникальным предложением девелопера является возможность приобрести не целый апартамент, а всего лишь несколько квадратных метров в комплексе. Идеальный вариант для тех, кто хочет вложиться, но не имеет больших финансовых возможностей. Минимальный порог обозначен в 3 кв. м стоимостью в 300 000 рублей.
Договор на управление номером заключается, как правило, на 5 лет. В течение этого времени действуют гарантийные обязательства застройщика и все ремонтные работы осуществляется с согласием, но без какого-либо участия дольщика. Порча имущества тоже не относится к его заботам. А после окончания срока действия договора, возможно, потребуются новые вложения в собственность.
О застройщике
Девелопером проекта выступает компания Plaza Lotus Group. Она стала известной широкой публике в прошлом году, после выпуска своего первого проекта апарт-отеля In2It. Хотя до этого уже успешно работала в отрасли жилой и коммерческой недвижимости премиальных классов. В демократичный сектор предприятие попало в связи с административными проволочками. PLG, в свое время, вложилось в реконструкцию Конюшенного ведомства. Но власти Санкт-Петербурга отменили реализацию проекта и рассчитались с девелопером несколькими земельными участками в разных районах города. В результате, на каждом из них образуется инвест-отель. Продажи уже идут в МФК In2It на Витебском проспекте и МФК «Про.Молодость» на проспекте Большевиков. Анонсирован проект апартаментов бизнес-класса на Приморском проспекте. А в кулуарах поговаривают о появлении следующего объекта на Синопской набережной. Еще один участок на Васильевском острове компания передала другому девелоперу под МФК «Корабли».
Среди реализованных комплексов PLG в Санкт-Петербурге числится БЦ «Синоп». По соседству с ним находится головной офис Группы, на Синопской набережной, 26. В остальном, о предприятии известно немного. Его официальный сайт посвящен лишь деятельности в области апартаментов: https://plg.group. В СМИ пишут, что PLG основано американской и российской компаниями и принадлежит российским миллиардерам. Комментариев и отзывов об их работе на форумах практически нет. Да и обсуждать общественности пока нечего. Разве что скорость строительства МФК In2It.
.JPG)
Фотоотчеты со стройки регулярно выкладываются на Интернет-ресурсе новостройки: https://www.in2it.ru/#progress. И, по субъективной оценке Интернет-пользователей, не сильно меняются из месяца в месяц. Применительно к нашему объекту соцсети вообще молчат. Видимо, маркетинг пока не набрал оборотов. Рекламы по городу нет. Информативность сайта сведена к минимуму: https://promolodost.com. Из полезного опубликована лишь документация. У меня сложилось ощущение, что со стартом продаж поторопились. Скорее всего, продают пока среди собственной клиентской базы. Но мы опередим события и изучим место действия заранее, до появления ажиотажа.
На объекте
Для определения участка под застройку пришлось поколесить вдоль проспекта Большевиков. Локацию будущего инвест-отеля пока ничего не выдает. На большинстве справочных ресурсов его адрес указан неверно. Опытным путем я определила, что ориентироваться нужно на перекресток проспекта Большевиков и улицы Тельмана. В 100 метрах от гипермаркета «Перекресток» и развернется стройка.
Сейчас там расчищена небольшая площадка, как я поняла, к ней подводят электричество. Ограждение не установлено. А вокруг – сплошной спальный район.
Множество жилых домов самой простой архитектуры.
В шаговой доступности от будущего инвест-отеля расположены продуктовые магазины, бытовые услуги, строительные гипермаркеты.
Зафиксирован мной и один ВУЗ: Университет телекоммуникаций им. М.А. Бонч-Бруевича.
До станции метро можно дойти пешком за 20 минут по прямой линии.
Рядом с ней есть небольшой парк Есенина и торговый центр с некоторым набором развлечений.
Траектория пути до КАДа составит 3 км. На выезде из города находится крупный ТРЦ «Мега Дыбенко». Однако туристам актуальнее расстояние до центра. Наземным транспортом добраться до него отсюда сложно, поскольку в будние дни направление загружено. По свободным дорогам до Невского проспекта предстоит преодолеть всего 10 км.
В целом, местность не оказывает очаровывающего эффекта.
У независимых туристов она будет пользоваться популярностью только благодаря небольшой удаленности от метро. Заметную роль в успешности бизнеса может сыграть рейтинг самого апарт-отеля, который будет зависеть от количества и качества отельных услуг.
В офисе
Головной офис девелопера в центре города работает по будням с 09:00 до 20:00, в выходные по предварительной записи. Консультационный пункт на Витебском проспекте, 101, принимает посетителей ежедневно. Находится он через дорогу от станции метро «Купчино». Для автомобилистов предусмотрена стоянка. Очередей при обслуживании нет. Сотрудники вежливы и радушны. Я осталась довольной и уровнем консультации. Удобно, что за одно посещение можно сравнить перспективы вложения в оба проекта девелопера, как в МФК «Про.Молодость», так и в его первый объект, МФК In2It, возле которого и базируется дополнительный офис компании. Условия оплаты у них, кстати, разные. Но мы остановимся только на втором детище PLG в рамках их апарт-сети.
Итак, объект пока не аккредитован ни одним банком. Поэтому ипотека через девелопера недоступна. И сроки ее появления неизвестны.
Рассрочка увеличивает стоимость лота на 10%. На первый взнос скидка не предоставляется. Его размер, к слову, должен быть не менее 20% от общей суммы покупки. Остаток можно выплачивать до конца строительства ежемесячно равными долями.
На фоне суровых условий оплаты порадовала акция от девелопера: гарантия выкупа недвижимости с выгодой до 50%. Выкупать будет сам застройщик после сдачи объекта. Предложение лимитировано.
Продажи осуществляются по 214-ФЗ. Бронирование ставится на 2 недели под залог 30 000 рублей. Далее заключается Договор долевого участия.
Застройщиком объекта выступает ООО «Стайл-Строй», аффилированное с девелопером. Кого выберут в подрядные организации – непонятно. Но компания не пошла по пути МФК In2It, где поставила генподрядчиком известного в городе домостроителя – YIT.
Конкуренты
В схожей локации с нашим объектом расположены МФК «Avenue Apart на Дыбенко» и
МФК Wings. Первый при более скорых сроках сдачи стоит столько же. Он представлен одним зданием, разделенным на апартаменты и гостиничные номера. К последующему управлению отелем будет привлечена компания «МТЛ», уже зарекомендовавшая себя в городе. Доход здесь обещают до 15%-20% годовых. При этом тоже предлагают услугу гарантированного выкупа недвижимости после окончания строительства. А минимальную возможность инвестирования снизили аж до 1 кв. м за 75 000 рублей. МФК Wings уже достроен и стоит в районе 99 000 рублей/кв. м в студии. Уровень дохода в нем оценивается между 10% и 16%. Наименьшая стоимость лота, наверное, во всем городе у
МФК Start. Возводится он у метро «Парнас». Однако количество номеров за 1,1 млн ограничено. А программы доходности пока так и не озвучены. Среди новинок в сегменте апартаментов отметим и
МФК Zoom apart. Он сразу заявлен как более дорогой объект, так как находится в Приморском районе, на набережной Черной речки. Еще дороже обойдется покупка недвижимости в
апарт-отеле «М-97», видимо, снова из-за локации, этот лот возводится в Московском районе.
Приведем пример стоимости студии и в
МФК In2It. Соседство со станцией метро «Купчино», близость к аэропорту и дворцовым паркам, а также продуманная инфраструктура, делают его более популярным и дорогим по сравнению с собратом. В первой очереди стоимость метра и вовсе сопоставима с квадратом жилого проекта. Но и доходность в нем прогнозируется выше, чем в МФК «Про.Молодость». При этом управляющая компания у них будет одна.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.
|
Тип отделки
|
|
Avenue Apart на Дыбенко
|
E3 Group
|
II квартал 2021 г.
|
22,1
|
1,8
|
чистовая
|
|
Wings
|
СК Монолит
|
III квартал 2019 г.
|
26,3
|
2,6
|
чистовая (доплата за меблировку от 300 000 рублей)
|
|
Start
|
ПСК
|
I квартал 2021 г.
|
18,0
|
1,1
|
чистовая (доплата за меблировку от 200 000 рублей)
|
|
Zoom apart
|
ФСК Лидер
|
1 очередь – IV квартал 2021 г.
|
17,7 (гарант)
18,8 (инвест)
|
2,3
3,2
|
чистовая (доплата за меблировку от 400 000 рублей)
|
|
М-97
|
Полис Групп
|
II квартал 2020 г.
|
26,3
|
4,5
|
чистовая (доплата за меблировку от 490 000 рублей)
|
|
In2It
|
Plaza Lotus Group
|
1 очередь - IV квартал 2020 г.
2 очередь – III квартал 2021 г.
|
23,9
|
3,0 (1 очередь)
2,4 (2 очередь)
|
чистовая (доплата за меблировку от 540 000 рублей)
|
|
Про.Молодость
|
Plaza Lotus Group
|
IV квартал 2022 г.
|
21,3
|
1,7
|
чистовая (доплата за меблировку от 490 000 рублей)
|
Резюме
МФК «Про.Молодость» занимает сейчас позицию недорогого вложения с последующим средним уровнем дохода. Его локация не столь привлекательна для туристов, как у некоторых строящихся аналогов. Зато внутренняя инфраструктура продумана для привлечения деловых и учебных групп. Что при умелом руководстве нивелирует недостатки местности.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0