ЖК «Звезды Столиц»: через тернии к звездам
3 июля 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Новый жилой комплекс займет выигрышное местоположение среди остальных новостроек своей локации. Однако еще больше он выгадает от развития инфраструктуры в квартале.
О проекте
.jpg)
В рамках редевелопмента промышленных территорий под жилую застройку была отдана бОльшая часть мясокомбината «Самсон». Находился он в непосредственной близости от станции метро «Звездная» практически на углу Дунайского проспекта и Московского шоссе. За последние пару лет на его месте уже выросло несколько домов, а в 2019 объявили о реализации очередного проекта – ЖК «Звезды Столиц». Таким образом, квартал от Московского до Пулковского шоссе вскоре превратится в единый жилой массив. Осталось лишь навести порядок на прилегающих к комплексам участках и нарастить вокруг них инфраструктурный объем. Но обо все по порядку.
ЖК «Звезды Столиц» будет состоять из 7 корпусов, рассчитанных совокупно на 2 607 квартир. Разместятся они на 17 наземных этажах. Один, подземный, уровень отведут под паркинг. Он вместит 720 автомобилей, причем не в ряд, а в 2 яруса, то есть места оснастят механическим подъемником для двухъярусного размещения машин. Спуститься в подземку будущие жильцы смогут на лифте. Открытые стоянки на улице предусмотрены для 197 автомобилистов. Не густо. Большая часть дольщиков останется без возможности припарковаться у дома, либо заполонит проезжую часть, мешая свободному движению транспорта, как в большинстве дворов открытого типа. В нашей новостройке закрытый периметр тоже не предусмотрен. Обеспечением безопасности выступят электронные ключи на входе в парадные и добросовестная работа консьержей. Практически у каждого дома появится своя детская площадка и зона отдыха. Оставшуюся территорию благоустроят газонами, тропинками и деревьями. Первые этажи отдадут под коммерческие помещения.
Здания построят из монолитного железобетонного каркаса и газобетона. Облицуют керамическим кирпичом. На рендерах архитектура выглядит симпатично. Оригинальность фасадам придают угловатые балконы. Гордостью оснащения МОПов являются бесшумные, современные лифты фирмы Otis.
Высота потолков при черновой отделке составит 2,8 метра. За дополнительную плату дольщики смогут заказать у застройщика отделку «под ключ». Стоить она будет порядка 9 000 рублей/кв.м. Однако цена может измениться, ведь подписать договор на услугу предлагают только после приемки недвижимости в первозданном, черновом, виде. То есть ориентировочно в 2022 году: во II квартале 2021 намечено получение Разрешения на ввод первой очереди в эксплуатацию и еще 6 месяцев уйдет на передачу ключей. Это стандартный период, прописанный в Договоре долевого участия. Вторую очередь, состоящую всего из одного корпуса, сдадут на год позже. С формой ДДУ, к слову, можно ознакомиться на сайте новостройки: http://zs.spb.ru/documents. На выполнение чистовых работ застройщику потребуется еще месяц. Примеры отделочных материалов проиллюстрированы в группе новостройки во «ВКонтакте»: https://vk.com/zvezdi_stolits. По умолчанию же, покупатели получат квартиры со стяжкой на полу, горизонтальной разводкой труб, розетками, выключателями, радиаторами, подводкой инженерных сетей, металлопластиковыми окнами, металлической входной дверью и холодным панорамным остеклением балконов и лоджий. Счетчики на воду установят в пределах квартиры, а на электроэнергию вынесут в МОПы.
Девелопера обязали создать рядом с комплексом детский сад на 220 мест к концу 2021 года, впоследствии он станет муниципальным. Также в обязанности нашей компании вошло строительство школы. Однако пока она не получила никаких вводных данных для воплощения этого проекта. Соседи-застройщики тоже обременены задачей возведения образовательных учреждений. И, наконец, для полного социального комплекта, в квартале должна появиться поликлиника. Ею занимаются городские власти. И точной информации о сроках ее готовности у девелопера нет. Но закончить реализацию всех инфраструктурных объектов в локации должны к 2025 году. Существует даже некая схема расположения всех строений:
.jpg)
На картинке отмечен ряд супермаркетов, бизнес-центров и один спортивный комплекс. Менеджер отдела продаж отметил, что это приблизительный состав участников благоустройства. Окончательного мнения о комплектации местности еще нет, поэтому фигуры могут меняться. Есть надежда и на появление здесь озелененного участка для прогулок.
Цены и планировки
Квартирография комплекса включает наиболее популярные в комфорт-классе форматы жилья. Превалируют над остальными студии. В июне можно выбрать среди 400 экземпляров. Бронирование открыто в 1, 2 и 5 корпусах. В их парадных я насчитала по 8-13 квартир на этаже в сопровождении 2 лифтов: пассажирского и грузового.
С продажами девелопер временит до вступления в силу изменений в законодательстве. Но поставить бронь и зафиксировать цену можно и сейчас, причем бесплатно.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
23,6 – 35,6 |
2,7 – 4,3 |
|
1-комнатные |
34,0 – 48,7 |
3,9 – 5,3 |
|
2-комнатные |
58,6 – 76,6 |
6,2 – 8,0 |
|
3-комнатные |
95,6 |
9,7 – 9,8 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока нет в продаже** |
*стоимость указана базовая; скидка при 100%-ной оплате или ипотеке составит 6000 руб./кв.м.
**в другом объекте девелопера стоимость машино-места начинается с 750 000 рублей.
Метр студии в комплексе оценивается в 114 400 рублей и выше. Планировки у них неплохие. Маленькие метражи, конечно, просты и не претендуют на гениальность. Но на больших площадях можно разгуляться. В некоторых конфигурациях предусмотрено зонирование. Не понравилось отсутствие в комнатах самостоятельных окон. Все выходят на балкон. В помещениях с такой связкой, как правило, душно. И отдельные коридоры слишком узкие, чтобы поставить там шкаф.
.jpg)
Холлы однушек в этом плане практичнее. Они снабжены, как минимум, нишами для размещения одежды, как максимум – полноценными гардеробными. Такое удовольствие стоит от 108 800 рублей за квадрат.
.jpg)
Даже небольшие однушки обладают просторными спальнями и кухнями почти от 10 кв. м. Но санузел везде совмещенный. Крупноформатные квартиры этого сегмента могут содержать огромные комнаты под 18,5 кв. м или сойти за евро-двушку.
.jpg)
А непосредственно в двушках упор целенаправленно идет на кухни-гостиные. Только в маленьких квартирах они соседствуют с небольшими комнатами, а в больших метров хватает и на жилую площадь, и на увеличение ванной, и на гардеробный уголок. Продают двушки от 104 400 руб./кв.м. На момент моего визита свободными оставались порядка 30 штук.
.jpg)
Особенностью крайней планировки является светлая комната с двумя окнами. В данном комплексе таких конфигураций мало. Подобная роскошь встречается разве что в трехкомнатных квартирах. Но они в дефеците. Всего было, видимо, 17.
Планировка в этой категории одна. Но, на мой взгляд, очень ладная. Все в ней предусмотрено и учтено. Стоимость метра здесь оценивается в 101 000 – 102 500 рублей в зависимости от этажа. Кстати, этот параметр влияет на цены всей недвижимости в новостройке, с 10 уровня она незначительно увеличивается.
Напомню, что цены в разделе указаны базовые. При единовременной оплате или ипотеке всегда выделяют скидки. Обычно девелоперы указывают на сайте уже сниженные цены, здесь же мы видим обратную ситуацию.
В целом, мне крайне импонируют вместительные и в меру оригинальные планировки комплекса. Досадно, что семейных квартир не более 10% от общего жилого фонда. Не послужила бы данная новостройка повсеместным арендным целям.
О застройщике
Девелопером проекта выступает компания «ИнтерГрупп». Это второй ее объект в Санкт-Петербурге вслед за ЖК «Две Столицы» в той же локации. Предприятие позиционирует себя как крупный российский застройщик. Но на официальных Интернет-ресурсах сложно найти информацию о его деятельности в других городах. Например, по следующей ссылке упоминаются лишь питерские стройки: http://inter-grp.ru. Немного информации удалось разузнать в соцсетях.
В том числе, там говорится о ЖК «Хороший» в Калуге, ЖК «Феникс» в Грозном, ЖК «Адмирал» в Астрахани. Всего обозначено 24 объекта в 14 регионах страны. Менеджер отдела продаж уточнил, что в разных городах создается отдельное юридическое лицо для реализации проектов. Насторожило меня то, что нигде нет ссылки на искомую Группу компаний, о которой можно почитать отзывы. Да и в группах дольщиков во «ВКонтакте» нет живого общения, откуда я, как правило, черпаю данные о качестве сервиса и строительства. Хотя, возможно, это лишняя подозрительность. Будем работать с тем, что имеем в Санкт-Петербурге, а мы уже кое-что имеем. «ИнтерГрупп» в срок сдал первый корпус в ЖК «Две Столицы». На днях он приступил к благоустройству участка.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Я проехала посмотреть на результаты работ.
.JPG)
Выглядит все аккуратно, кроме светлых потертостей на фасаде.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Несколько последующих корпусов находятся в высокой стадии готовности. Визуально комплекс мне понравился даже больше, чем на рендерах.
.JPG)
.JPG)
Застройщик не поскупился на коричневую раму для окон с внешней стороны здания. Но не прикрыл ничем нижний ряд остекления лоджий. Пожалуй, это самый досадный факт при внешнем осмотре здания.
.JPG)
Представляете, что станет с обликом дома, когда все вынесут на балконы сезонные вещи? Менеджер предупредил, что в ЖК «Звезды Столиц» будет точно также. Вообще вся архитектура повторится, только цвет кирпича изменится. В целом, впечатление от стройки осталось положительное. На машине сюда добраться можно, а тротуаров для пешеходов пока нет. И этот факт омрачил настроение первых дольщиков:
.jpg)
http://forum-zhk.com
Кроме того, они озвучили претензии к качеству строительства и отделу сервиса:
.jpg)
https://spbguru.ru
Не меньший резонанс вызвала несанкционированная свалка прямо перед комплексом.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Она портит вид всей квартальной застройки.
.JPG)
На объекте
Подъехать к участку ЖК «Звезды Столиц» нельзя и экскурсий девелопер туда не водит. Поэтому мы можем лишь разглядывать будущую локацию через непрезентабельные пейзажи.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Наш комплекс вырастет за домами с яркими фасадами. Процесс строительства отображен на сайте новостройки: http://zs.spb.ru/gallery. В первом корпусе возведено уже несколько этажей. Панорамный обзор местности представлен на видео по той же ссылке.
Позади нашего объекта застройка тоже идет полным ходом. Подъезд к ней осуществляется через Пулковское шоссе с очень узкими заездами и выездом на оживленную трассу. Наш наблюдательный пункт находится на Дизельном проезде. Пробраться к нему можно, свернув с Московского шоссе направо, огибая всю новую территорию жилой застройки.
.JPG)
По дороге нам встретятся остатки былого промышленного богатства этих широт. Их часть не перестанет функционировать. Но расстояние от нашего комплекса пройдено уже приличное и никакого видимого влияния оказать они не должны.
Впоследствии к комплексу откроют прямую дорогу с Московского шоссе, через главные ворота бывшего мясокомбината.
.JPG)
.JPG)
Правда, они уже не будут столь грандиозными, потому что скульптуры быков перенесут на Обводный канал. Прямо по этой линии можно будет добраться до дома, а это совсем рядом со станцией метро «Звездная», порядка 1 км.
.JPG)
До ближайшего ТРЦ «Континент» столько же. Во многом благодаря этой близости я и считаю локацию ЖК «Звезды Столиц» удачной по сравнению с другими новостройками. А также за счет отсутствия крупных дорог перед окнами и удаленности от оставшихся производственных и складских строений. По диагонали, на Пулковском шоссе, работает целый ряд гипермаркетов разной направленности, от продуктовых до строительных. Бонусом локации является близость к Пулковскому парку с 3 церквями. Это большая, благоустроенная, ухоженная зона для прогулок. Летом на ее территории проводятся развлекательные мероприятия.
.JPG)
.JPG)
Транспортная развязка тоже неплохая. В 2 км есть выезд на КАД, в 4 – на ЗСД. В выходные дни дороги свободны.
.JPG)
Путь до аэропорта Пулково измеряется семью км. Двигаясь в сторону города, можно быстро добраться до Московского проспекта или повернуть в сторону Кировского или Фрунзенского районов.
.JPG)
Одна проблема – поток транспорта в часы пик здесь предостаточный. Перекресток Дунайского проспекта и Московского шоссе зачастую окрашен в бордовый цвет на картах. А стрелка с Дунайского в сторону нашего комплекса перегорает через 10 секунд.
.JPG)
Если с торговой инфраструктурой все более или менее в порядке, то развитие социалки придется подождать. Участок между Московским и Пулковским шоссе застраивается с нуля. Новый жилой фонд огромен. А рассчитывать на соседнюю улицу не имеет смысла.
В офисе
.JPG)
Офис компании находится на Московском шоссе, 13Б, у въезда на территорию бывшего завода «Самсон». График работы очень клиентоориентированный: с 09:00 до 21:00 по будням и с 10:00 до 20:00 по выходным. Немногие крупные застройщики Санкт-Петербурга готовы консультировать покупателей в таком режиме. Но подход к общению здесь простой. Менеджер может и зевнуть во время презентации комплекса. Да что там, моему консультанту откровенно хотелось уткнуться носом в подушку. Хорошо, что на уровне его компетенции данные обстоятельства не сказались. Рассказ был полным, а ответы на сопутствующие вопросы развернутые.
Ипотеку на данном этапе можно оформить в 2 банках: «Сбербанк» и «Санкт-Петербург». И пока к ним никто присоединяться не планирует. Ставки неутешительны: от 10,2% годовых. Скидка от базовой цены составит 6 000 рублей/кв.м. Рассрочка оформляется при минимальном первоначальном взносе 40% от стоимости квартиры. Следующие платежи совершаются с шагом в полгода двумя равными частями. Если внести сразу 70%, то остаток разрешается выплачивать ежемесячно или ежеквартально до момента окончания строительства.
О соседних новостройках ничего криминального менеджер мне не сказал. Отнесся с уважением и к объектам с навесными фасадами и к более «студийным» вариантам. Насколько я поняла, ЖК «Звезды Столиц» котируется выше, чем ЖК «Две Столицы». Во-первых, он вдвое ближе к метро. Во-вторых, у него интереснее планировки. В-третьих, в нем применены более совершенные инженерные технологии. На стоимость это тоже повлияло.
Конкуренты
При 100%-ной оплате или ипотеке студия в ЖК «Звезды Столиц» обойдется Вам в 111 400 рублей за квадрат. В ЖК «Две Столицы» можно взять однушку с большим метражом и ранней сдачей за те же деньги. В сданном корпусе показатель будет 117 500 рублей/кв.м.
В ЖК «Светлый мир «Жизнь» политика иная. За вторую очередь девелопер назначил весьма демократичные цены, до 100 000 рублей/кв.м. В первой очереди выбор недвижимости уже не так широк, поэтому и продают ее на порядок дороже. Но все квартиры сдадут с чистовой отделкой.
Архангельский девелопер «Аквилон-Инвест» держит одинаковые с нашей новостройкой цены. Только комплекс он сдаст раньше и сделает предчистовую отделку в помещениях.
Близится к завершению крупный проект – «Триумф-Парк». Его последнюю очередь должны ввести в эксплуатацию в текущем году. Неудивительно, что недвижимость в нем стоит сравнительно дорого.
В ЖК «Крылья» однокомнатные предложения разобрали. А жаль, ведь его строит девелопер с наиболее прочной репутацией среди местных компаний. Поблизости оградил участок и именитый «ЦДС». Но его локация граничит с КАДом, а это уже другая история. Особенно по части экологии.
Получается, что у ЖК «Звезды Столиц» всего два равновесомых соперника в этом квартале: ЖК 4YOU и ЖК «Светлая мир «Жизнь». Первый интересен наличием детской и спортивной комнат в одном из жилых зданий и перспективой собственного парка для прогулок. Второй отличается огороженной территорией.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
Тип отделки |
|
Светлый мир «Жизнь…» |
Seven Suns Development |
1 очередь - II квартал 2019 г. 2 очередь - II квартал 2020 г.
|
39,4 (2 очередь) 35,7 (1 очередь) |
3,9 (1 этаж) 4,6 (14 этаж) |
чистовая |
|
4YOU |
Аквилон-Инвест |
1 очередь – сдан 2 очередь - IV квартал 2019 г. 3, 4 очереди - IV квартал 2020 г. |
33,2 (4 очередь) |
3,7 (2 этаж) |
предчистовая |
|
Триумф Парк |
MirLand Development |
1,2,3,4 очереди сданы 5 очередь – IV квартал 2019 г. |
36,6 (5 очередь) |
4,4 (12-23 этажи) |
черновая |
|
Green Tower |
MirLand Development |
сдан |
38,7 |
5,8 (2 этаж, переуступка) |
|
|
Крылья |
КВС |
IV квартал 2019 г. |
1-комнатных нет в продаже |
чистовая |
|
|
ЦДС Московский |
ЦДС |
1 очередь - IV квартал 2019 г. 2 очередь – III квартал 2020 г. |
29,4 (2 очередь) |
3,3 (1 этаж) |
чистовая |
|
Две Столицы |
ИнтерГрупп |
1 очередь – сдана 2 очередь – I квартал 2020 г. 3 очередь – III квартал 2020 г. |
36,4 (3 очередь) 40,0 (1 очередь) |
3,8 (2 этаж) 4,7 (3 этаж) |
черновая |
|
Звезды Столиц |
ИнтерГрупп |
1 очередь – II квартал 2021 г. 2 очередь – II квартал 2022 г. |
34,1 (1 очередь) |
3,8 (7 этаж) |
черновая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Звезды Столиц» – это закономерный проект для своей локации. В меру доступный, в меру благоустроенный, с рядом отличительных конкурентных характеристик. Сильной его стороной является близость к станции метро, а также простор и практичность планировочных решений. Слабым звеном остается окружающая территория с догоняющей жилую застройку социалкой, с несанкционированными свалками и остатками промышленности. Если преодолеть эти инфраструктурные трудности, то местность станет пригодной для комфортной жизни.
Другие материалы
ЖК «Ривер Парк»: городской квартал у воды
В Москве редко можно найти новостройки у воды, считаны они буквально в одном десятке. Да еще и такого большого формата, как городской квартал «Ривер Парк» в ЮАО, в районе улицы Речников. В этой статье мы посмотрим, как расположена вторая фаза строительства и что интересного нам предлагает в ней застройщик.
.jpg)
ЖК «Петровская Доминанта»: наедине с яхтами
Комплекс поставят особняком от остальной элитной застройки острова. Что он от этого потеряет, а что приобретет – узнаем из анализа локации и консультации с девелопером.
.jpg)
ЖК «Инновация»: рядом с наукоградом
Совсем рядом с Инновационным центром Сколково, в р.п. Новоивановское Одинцовского района ГК «Гранель» возводит крупный ЖК «Инновация». Он разместится на площади в 14 га и будет состоять из четырех монолитных корпусов высотой от 10 до 24 этажей. Кроме жилых домов, на территории комплекса планируется построить два детских сада и школу, а также открыть фитнес-центр.
.jpg)
ЖК «Мурино Парк»: застраивая – озеленяй!
В новом проекте девелопер учел надежды и чаяния жителей Мурино, заявив о создании двора-парка внутри комплекса.
.jpg)
Комплекс апартаментов «Зорге 9»: вместо серой зоны современный квартал
Еще в 2016 году появилась первая информация о будущем комплексе апартаментов в Хорошевском районе, на улице Зорге, владение 9. Собирались завершить строительство шести корпусов в 2018 году. Какие-то здания на территории стройки начали сносить, прихорошили улицу Зорге, озеленили и обустроили спортивную площадку с футбольным полем. Ниже в статье вы увидите ее.
.jpg)
Обсуждение
0