ЖК «Морская набережная»: 13 квартал – начало начал
9 июля 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Девелопер провел самую масштабную подготовительную работу перед строительством жилого комплекса за последние годы в Санкт-Петербурге. Тем интереснее, что он возведет на новых территориях.
О проекте
.jpg)
ЖК «Морская набережная» поставит точку на строительстве и будущем облике намывной территории Васильевского острова. Он распространится от ЗСД до здания Морского порта. Это последний и самый грандиозный по размаху проект в локации. Его реализация продлится до 2030 года. За это время на насыпи появится 47 домов, рассчитанных на 9250 квартир! Здания будут отличаться своей формой. Запроектированы как классические прямоугольные корпуса, так и башни, полукруглые и угловые строения.
Концептуально жилой массив будет разделен на 4 квартала (с нумерацией от 10-го до 13-го) с двумя линиями домов в каждом и внутренним двором посередине. Такое расположение не случайно. Здания должны защищать открытое игровое пространство от ветра. В периметре оборудуют несколько детских и спортивных площадок, а также построят объекты социальной инфраструктуры. 13-ый блок обойдется только детским садом на 320 малышей, в остальных предусмотрят и садики, и школы. Суммарно в комплексе запроектирована вместимость дошкольных учреждений в 675 мест и школ на 2300 учеников.
Лучшими видовыми характеристиками и максимальной удаленностью от ЗСД будет обладать 10-ый квартал. В нем запроектировано большее количество домов. Но построят их в последнюю очередь. Территорию всего ЖК «Морская набережная» сделают заткрытой. Видеонаблюдение установят повсеместно, и по периметру здания, и у входных групп, и в лифтовых холлах, и на въездах и выездах из паркинга. Вдоль всех дворов пройдет узкая дорога, а по боковым сторонам кварталов обустроят открытые парковочные места. Большую часть машин можно будет оставить в паркинге цокольного уровня новостройки. Совокупно он рассчитан на 5430 автомобилей. Спуститься туда предлагают на лифте фирмы Otis с любого этажа. Для электромобилей в подземке предусмотрят зарядные станции.
Помимо возведения жилых и социальных объектов, девелопера обязали включить в проект крупные зоны под благоустройство. Центром притяжения всего насыпного микрорайона должна стать пешеходная набережная длиной в 2 км и шириной в 100 м.
.jpg)
И если сама архитектура комплекса понравилась далеко не всей общественности, и даже витражное остекление входных групп ее не спасло:
.jpg)
https://spbguru.ru/novostroyki/1004-zhk-morskaja-naberezhnaja
То набережная выдалась привлекательная. На ней должны сконцентрироваться разные тематические площадки и востребованные коммерческие услуги. Последним отданы все первые этажи комплекса.
Для почитателей зеленых тонов и меньших ветров с противоположной стороны от жилых домов высадят целый сквер. Он же отделит ЖК «Морская набережная» от остальной застройки в данной местности. Причем у 13-го квартала зеленая полоса довольно узкая, но ближе к 10-му становится втрое шире. Прогулкам с малышами поспособствует удобство конструктива парадных – выходы из них запроектированы без ступеней, с уровня земли. К тому же в МОПах предусмотрят места для хранения колясок. Не забудут и про велосипедистов, выделив для них велодорожки и сделав отдельные стоянки для транспорта.
Продажи недвижимости стартовали с 13-го блока. Точнее с его корпуса под номером 8, к которому быстро присоединился и №5. Это не самые соблазнительные дома в комплексе, так как они расположены близко к ЗСД. Трасса оборудована шумоизоляционными щитами, но от пыли и выхлопных газов они не спасают. Тем не менее, раскупают квартиры быстрее, чем пирожки. Технология строительства у этих строений заложена монолитная. Первые уровни закроют системой вентилируемых фасадов с панелями из фибробетона, а остальную часть здания покроют тонкослойной штукатуркой. Не представляю, во что превратятся оштукатуренные стены после нескольких лет соседства со скоростным диаметром и какое количество моек они выдержат. В целом, квартал рассчитан на 1563 семьи и 880 мест в паркинге.
Квартиры в комплексе продаются с отделкой (полной или предчистовой, так называемой белой) и без отделки.
Чистовая отделка подразумевает наличие ламината 32 класса на полу, виниловых обоев под покраску на стенах и белых потолков. Ванные комнаты оснастят сантехникой, полотенцесушителем и облицуют керамической плиткой. В помещениях установят радиаторы с возможностью регулировки температуры, розетки, выключатели, счетчики. Трубы спрячут в стяжке пола. На балконах сделают панорамное холодное остекление, а также предусмотрят там место для кондиционеров. На окна поставят стандартные двухкамерные стеклопакеты в ПВХ-профилях. Межкомнатные двери смонтируют с остеклением (кроме су), а входные будут металлические с внутренней МДФ-панелью. Высота потолков достигнет 2,7 метров, а на последнем этаже – 3 метра. В других домах, но пока непонятно в каких, этот показатель вырастет до 3,5. Девелопер декларирует утолщенные межквартирные перекрытия: 200 мм основного слоя и 100 мм за счет стяжки. Не знаю, какая толщина закладывается в других проектах, поэтому не могу прокомментировать сей факт. Но стяжка в 100 мм считается максимальной.
Строительство первой очереди девелопер планирует осуществить до конца 2022 года, но ключи передать обязуется аж до конца 2023-го. Стандартно, у него этот процесс занимает полгода, а не год и, возможно, в данном случае тоже получится обойтись меньшим сроком. Сделки заключаются по 214-ФЗ с подписанием Договора долевого участия. Страница новостройки пока не заполнена полностью: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/morskaya-naberezhnaya/, поэтому с документами предлагаю ознакомиться на сайте застройщика: http://lsr-spb.ru.
Цены и планировки
В комплексе нет студий, но часть корпусов состоит из сплошных однушек. К таким относится и дом №8:
.jpg)
В пятом встречаются единичные экземпляры классических двух- и даже трехкомнатных квартир, но последние пока не выпустили в продажу. Бьют точечно по малокомнатным предложениям.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
33,8 – 37,6 |
3,8 – 4,3 |
|
2-комнатные (евро) |
34,7 – 42,8 |
3,9 – 4,6 |
|
2-комнатные |
52,7 |
от 5,7 |
|
3-комнатные |
80,1 – 89,2 |
нет в продаже |
|
Паркинг |
1 машино-место |
1,3 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Стоимость метра в комплексе, в среднем, обозначена в районе 112 000 рублей. Граница между однушкой и евро-двушкой обозначена слабо, и на сайте схожие планировки могут относиться сразу к обоим разделам. Поэтому примем это деление как условное. Цена квадрата все равно сильно от этого обстоятельства не зависит.
Большинство планировок однотипны. В них с трудом можно найти 5 отличий, не считая разницы в квадратуре помещений.
.jpg)
На общем фоне выделяется лишь один боковой, светлый оригинал, которого нет пока на сайте:
.jpg)
И цена за него неизвестна. Отсутствует на официальном ресурсе и предложения по двушкам и трешкам ниже:
.jpg)
Со дня на день ждем старта их продаж. В целом, планировки у них неплохие, удобные для меблировки. Трешки просторные, двушки стесненные. Но до бизнес-класса не дотягивают.
О застройщике
Создать с нуля такую огромную территорию под застройку могла исключительно сильная компания. На подготовку основания под новый жилой кластер ушло почти 3 млн кубических метров песка. И еще невероятные усилия потребуются, чтобы все это пространство застроить, озеленить и заселить. С такой задачей могут справиться единицы девелоперов, к ним принадлежит «Группа ЛСР». Это предприятие с собственными производственными мощностями, карьерами, застройщиками. Они строят как единичные объекты элитных сегментов, так и целые города-спутники за пределами КАД.
Изначально «ЛСР» является питерской компанией, хотя сейчас имеет более широкую географию. История ее началась в 1993 году, а последующая деятельность удостоилась всевозможных наград на строительном рынке. Результатом труда стала сдача почти 60 объектов и репутация надежного застройщика. Однако единого мнения о качестве работ и уровне сервиса пока не сложилось. Отзывы дольщиков встречаются диаметрально противоположные:
.jpg)
.jpg)
https://otzovik.com/
Единственное, что можно утверждать с максимальной уверенностью – дома построят в срок. И процесс оформления договора пройдет сравнительно быстро, ведь крупному застройщику банки доверяют и охотнее дают кредиты на их проекты. Да и качество у «ЛСР» далеко не худшее на рынке. Хотя цены на квартиры сформированы явно с наценкой за «бренд».
На объекте
Лучше всего картина нового побережья просматривается с ЗСД.
.JPG)
Поэтому, проезжая по нему, я отчаянно пыталась разглядеть очертания нового комплекса на песке. Ближе к съезду на Васильевский остров увидела строящееся здание совсем рядом с дорогой, но, благо, это строение относится к ведению другого застройщика и проекта. К возведению наших домов еще не приступили, а очертили лишь периметр кварталов. Съемка общего вида с высоту птичьего полета доступна на сайте девелопера: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/morskaya-naberezhnaya/hod-stroitelstva/06-2019/. Мы же исследуем территорию с уровня земли.
Подъехать к намыву можно с улицы Нахимова или Кораблестроителей, обогнув гостиницу Park inn, и заехав на бульвар Александра Грина.
.JPG)
С него надо повернуть на бульвар Головина, проехать его до конца и снова повернуть на временную дорогу в сторону залива. Но этот путь проблематичен из-за припаркованных вдоль дороги машин. Две полосы плавно превращаются в одну, которая зачастую стоит из-за встречного движения. Поэтому лучше свернуть с Кораблестроителей на Мичманскую улицу, доехать до здания Морского порта, развернуться и уйти в первый поворот направо.
.JPG)
.JPG)
На перекрестке будет висеть табличка с предупреждением о частной территории, но фактически все отсюда едут и никакой охраны не стоит.
.JPG)
.JPG)
По пути нам встретится ЖК Golden City/
.JPG)
.JPG)
Затем ЖК «Тихая гавань», за которым мы свернем направо.
.JPG)
.JPG)
Все – перед нами сплошная пустыня.
.JPG)
.JPG)
Бескрайние просторы. Благодать и морской бриз.
.JPG)
.JPG)
Давно я не получала такого удовольствия от прогулки и свежести воздуха. Думаю, жильцы соседних новостроек сейчас наслаждаются раздольем и грустят от мысли, что скоро пустыню застроят.
.JPG)
.JPG)
Низкое питерское небо в сочетании с теплым песочным ковром смотрится потрясающе. Завораживающая картина, которой можно любоваться бесконечно.
.JPG)
Недоумение вызвала парочка водоемов. Предполагаю, что это последствия дождя.
.JPG)
Временная дорога проложена непосредственно до 13-го квартала.
.JPG)
То тут, то там выставлена единичная строительная техника.
.JPG)
.JPG)
Никакого обозначения «ЛСР» поблизости нет. Побережье обложено камнями, поэтому воды практически не видно.
.JPG)
.JPG)
Противоположный берег просматривается плохо, отлично виден только ЗСД. Все же его расстояние до 8-го корпуса критично близкое.
.JPG)
.jpg)
https://spbhomes.ru
Проблем в местности, безусловно, хватает. И традиционно они связаны с дорогой и социалкой. Есть ли лучшие условия в других районах города с плотной новой застройкой? Не уверена. По крайней мере, здесь новый грунт без химического прошлого и морской воздух, чем не могут похвастать другие городские кварталы, созданные в рамках редевелопмента промышленных зон. В перспективе с намыва должны сделать выезд на ЗСД. О станции метро говорить рано. На мой взгляд, здесь покупают квартиры молодые люди, готовые к транспортным тяготам и сделавшие свой выбор в пользу новизны, красоты и сравнительно низких цен для города.
В офисе
Девелопер не успел открыть консультационный пункт на объекте или хотя бы на Васильевском острове. Но в других районах у него имеется несколько офисов продаж. Мне удобнее было проехать через центр, заглянув к нему на Чернышевского, 18.
.JPG)
Этот адрес подойдет как для пеших клиентов, так как находится в соседнем здании со станцией метро, так и для автомобилистов из-за обилия парковочных мест вокруг.
.JPG)
Сотрудники консультируют ежедневно и без предварительной записи. Во время моего визита очереди на прием не было. И даже ипотечный менеджер готов был подобрать мне лучшие кредитные условия и рассчитать размер ежемесячных платежей.
Несмотря на приветливость и общую осведомленность менеджера по продажам, достойной презентации проекта у него не получилось. Впоследствии я так и не поняла, почему комплекс отнесли к бизнес-классу. При его самостоятельном детальном изучении, объяснение этому тоже не нашлось, но небольшие оправдания подобрались. Склоняюсь к тому, что в новостройке все же предусмотрено деление на «комфорт» и «бизнес», как в другом проекте «ЛСР» – ЖК «Цивилизация». Первая прибрежная линия будет тяготеть к премиальному сегменту, вторая – к демократичному. Возможно, 10-ый квартал полностью займет жилье высокого класса.
Забронировать понравившуюся квартиру можно бесплатно на 3 дня. Затем надо определяться со способом расчетов. При 100%-ной оплате или ипотеке стоимость лота остается такой же, как на сайте. При этом выбор банков для оформления кредита даже на нижайшем этапе стройки масштабен: https://www.lsr.ru/spb/kvartiry-v-novostroikah/morskaya-naberezhnaya/flat/130103/. По ссылке размещен кредитный калькулятор, с помощью которого можно рассчитать свою потенциальную задолженность. Наиболее низкая ставка в 9,7% у «Россельхозбанка» при первом взносе от 20%. При семейной ипотеке наименьший процент – 5,2, выставил «Промсвязьбанк».
При рассрочке стоимость недвижимости увеличится примерно на 14%. На первый взнос дадут аналогичную скидку. Погасить долг необходимо до конца 2022 года, делая выплаты равными долями ежемесячно или ежеквартально.
В целом, диалог с девелопером получился приятным, но не убедительным.
Конкуренты
Итак, мне предложили приобрести однушку в ЖК «Морская набережная» за 4 млн рублей или за 118 000 рублей/кв.м. За ту же общую стоимость, но с бОльшей квадратурой, можно приобрести квартиру в ЖК «Светлый мир «Тихая гавань», расположенном позади нашего комплекса, на уровне 11-10 кварталов. Сдается этот объект раньше, но девелопер у него моложе. Доверия к нему меньше. Хотя все выстроенное вокруг – его рук дело. Компания Seven Suns Development соорудила здесь несколько очередей ЖК «Светлый мир «Я – романтик». В нем квартиры стоят дороже, как в любом заселенном варианте. Да и выбор от застройщика остался минимальный.
Глобально засветился на намывных территориях и другой застройщик – «Лидер Групп». В его распоряжении один готовый дом – ЖК «Капитан Немо» по 135 500 рублей/кв.м. и три строящихся проекта с наиболее привлекательными ценами в локации.
И, наконец, самый эффектный местный комплекс, наиболее удаленный от ЗСД – это ЖК Golden City. Впечатляет он неординарной архитектурой. Его девелопер пока тоже не завоевал прочной репутации на рынке, но строит масштабно и красиво. Цена квадрата олицетворяет некий баланс между этими характеристиками: 112 300 рублей/кв.м, при том, что проекту присвоен статус бизнес-класса.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Нахимов |
Лидер Групп |
IV квартал 2022 г. |
однокомнатных нет в продаже |
черновая |
|
|
Колумб |
Лидер Групп |
IV квартал 2022 г. |
43,5 |
3,7 (2 этаж) |
черновая |
|
Магеллан |
Лидер Групп |
IV квартал 2022 г. |
32,9 |
3,3 (7 этаж) |
черновая |
|
Капитан Немо |
Лидер Групп |
сдан |
42,8 |
5,8 (17 этаж) |
черновая |
|
Golden City |
Glorax Development |
1 очередь - I квартал 2020 г. 2 очередь - I квартал 2021 г. |
36,5 (2 очередь) |
4,1 (2 этаж) |
черновая |
|
Светлый мир «Я-романтик» |
Seven Suns Development |
Сдан (кроме апарт-отеля) |
32,4 (9 корпус) |
4,6 (4 этаж) |
чистовая |
|
Светлый мир «Тихая гавань» |
Seven Suns Development |
I квартал 2020 г. |
37,2 |
4,0 (2 этаж) |
чистовая |
|
Морская набережная |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
1 очередь - IV квартал 2022 г. |
33,9 (8 корпус) |
4,0 (11 этаж) |
чистовая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Морская набережная» – это проект длиной в 2 км и в 10 лет ожиданий. Продажи стартовали с наименее интересного квартала, с точки зрения расположения. Его характеристики и ценовая политика не уникальны в этой местности и, с позволения сказать, не столь привлекательны как хотелось бы для такой долгожданной новостройки. Тем не менее, недвижимость в ней раскупается весьма активно. Это наталкивает на мысль, что в будущем квартиры здесь подвергнутся тотальной сдаче в аренду или перепродаже.
Другие материалы
ЖК «Левел Амурская»: промзоны стало меньше, а жилья больше
Ну вот и пришла пора эскроу счетов, то есть на календаре июль 2019 года. Как изменилось, и изменились ли условия продаж в уже строящихся жилых комплексах? Мой выбор пал на крупный и значимый объект в ВАО, в районе Гольяново, на улице Амурская, с красивым названием Level Амурская.
.jpg)
ЖК «Звезды Столиц»: через тернии к звездам
Новый жилой комплекс займет выигрышное местоположение среди остальных новостроек своей локации. Однако еще больше он выгадает от развития инфраструктуры в квартале.
.jpg)
ЖК «Ривер Парк»: городской квартал у воды
В Москве редко можно найти новостройки у воды, считаны они буквально в одном десятке. Да еще и такого большого формата, как городской квартал «Ривер Парк» в ЮАО, в районе улицы Речников. В этой статье мы посмотрим, как расположена вторая фаза строительства и что интересного нам предлагает в ней застройщик.
.jpg)
ЖК «Петровская Доминанта»: наедине с яхтами
Комплекс поставят особняком от остальной элитной застройки острова. Что он от этого потеряет, а что приобретет – узнаем из анализа локации и консультации с девелопером.
.jpg)
ЖК «Инновация»: рядом с наукоградом
Совсем рядом с Инновационным центром Сколково, в р.п. Новоивановское Одинцовского района ГК «Гранель» возводит крупный ЖК «Инновация». Он разместится на площади в 14 га и будет состоять из четырех монолитных корпусов высотой от 10 до 24 этажей. Кроме жилых домов, на территории комплекса планируется построить два детских сада и школу, а также открыть фитнес-центр.
.jpg)
Обсуждение
0