ЖК «Балтийский»: счета эскроу в деле

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Сегодня мы с вами, друзья, побываем на строительном объекте, который одним из первых в Москве полностью реализуется по эскроу счетам, то есть по условиям проектного финансирования. Напомню тем гражданам, кто из танка еще не вылез – эта схема означает, что деньги, полученные по ДДУ, будут храниться на специальных счетах до счастливой поры сдачи объекта. Только после этого застройщики смогут их получить, а до этого строят на свои или на банковские кредиты. Знакомьтесь, жилой комплекс «Балтийский», что возводится в Северном Административном округе столицы, в Войковском районе, на Старопетровском проезде, 8.

 

 

Официальный сайт ЖК «Балтийский» располагается по адресу: https://rg-bt.ru/. В момент работы над статьей в «меню» не работала плашка «выбрать квартиру». Хорошо, что на главной странице сайта я нашла абзац «квартиры», с него можно было посмотреть варианты жилья. Не нашла шахматку. В выборе «по параметрам» при наведении курсора на интересный вариант не высвечивалась иконка с планировкой и пришлось постоянно туда-сюда переключаться. Думаю, что эти проблемы временные, сайт в июле месяце еще находился в разработке. Кстати, тут есть ипотечный калькулятор. В остальном информация подана довольно сжато.

 

Есть пара активных форумов, посвященных проекту. Несмотря на то что строительство только началось, на одном уже написано под шестьдесят страниц. Народ начал живо интересоваться проектом, когда он только в планах был, и в целом он многим нравится.

 

https://domkad.ru

 

 

Не стала я прокладывать автомобильные маршруты, потому что вы и сами видите, что на своих колесах доехать до ЖК «Балтийский» просто. А подробнее, как и куда повернуть с Ленинградского шоссе, я вам покажу на пешем маршруте. 

 

Отличительной чертой комплекса является его транспортная доступность: рядом станция метро «Войковская» и платформа МЦК «Балтийская». И от одной, и от другой прогулочным шагом минут десять от силы.

 

От станции метро «Войковская» (выходите в сторону входа/выхода № 1, в подземном переходе направо) поворачивайте направо, на Старопетровский проезд. Слева огромный бизнес-центр «Метрополис», конкретнее его корпуса 1, 2 и 3, а белое здание – это офис «Игносстраха».  Справа на фото зеленеет кучка деревьев, за ними налево.

 

В ту сторону, куда поворачивает голубой автобус. Кстати, кому неохота пешком идти, можно проехать одну остановку. Справа зеленые заросли за ограждением – это парк им. Воровского, который является объектом культурного наследия регионального значения. Его площадь немногим более 8 Га и датой основания числится ужасно далекий 1898 год. 

 

Иногда парк называют «Варшавским» по расположению в нем кинотеатра «Варшавский». Кинотеатр сейчас на реконструкции, но к появлению первых жильцов ЖК «Балтийский» должен вовсю уже работать.

 

https://stroi.mos.ru

 

Указатель в том месте, где мы поворачиваем налево, сообщает о находящихся через дорогу друг от друга, двух средних образовательных учреждений. К школам идти прямо буквально еще 200 метров. Не буду подробно останавливаться на их работе, в интернете информации полно. Добавлю только, что школ, гимназий и детских садиков здесь хватает. Кстати, слева здание МВД по Войковскому району.

 

Далее из достопримечательностей справа АЗС «ЛУКОЙЛ», а слева третий корпус бизнес-центра «Метрополис».

 

Хочу обратить ваше внимание, друзья, на проход между стеклянным корпусом и паркингом торгового центра, а зачем, расскажу чуть позже.

 

Поворачиваем направо и отмечаем скопище всевозможных магазинов, и это не считая самого «Метрополиса»!

 

И вот остановка, до которой кто-то из вас решил доехать от метро на автобусе. Называется она «Онкологический диспансер». Слева голубое здание – выставочный зал «Старопетровский Атриум».

 

Помимо поликлиники, здесь есть и диспансер, но нет стационара.

 

Еще один указатель с интересными нам учреждениями. 

 

Чтобы вас сориентировать, как располагается комплекс, то вот визуализация. Как вы сами понимаете, справа низенькое здание – это поликлиника. Ближайший к нам угол – разноэтажный корпус 3.

 

На противоположной стороне по-прежнему «Атриум» и видна вывеска фитнес-центра.

 

А напротив, по той стороне, что мы с вами шли, друзья, офис продаж жилого комплекса «Балтийский».

 

Прежде чем зайти в офис, давайте я вас проведу чуть далее, вдоль ограждения стройки и покажу нужный объект – многоэтажный паркинг, где работают круглосуточные автомойка и шиномонтаж.

 

В прошлом веке на этом месте была деревообрабатывающая фабрика.

 

Возвращаемся к офису продаж ЖК «Балтийский», но давайте я вам сразу покажу, как дойти до МЦК «Балтийская». Вы помните, я просила вас обратить внимание на проход между зданием из стекла и крытой парковкой? Возвращаемся по Старопетровскому проезду, переходим на другую сторону. Нам нужно подняться по небольшой лестнице, которая находится справа от торгового центра, далее заходите в «Метрополис» и проходите его насквозь. И вы сразу попадете в надземный переход к МЦК «Балтийская».

 

Ну вот, я вам показал пути наступления и пути отхода (каждый выбирает свою дорогу), а теперь давайте, все-таки, вернемся в офис, благо там тоже есть на что посмотреть.

 

Все мило, красиво, информативно. Встречают очень любезно, предлагают чай или кофе.

 

Кроме макета ЖК «Балтийский», обращают на себя внимание шикарные белые кресла и крохотный детский уголок.

 

Я, пока ходила вдоль ограждения стройки до многоэтажной стоянки, все пыталась в какую-нибудь щелочку сунуть свой любопытный нос и сфотографировать, как идут дела на площадке. Но, увы! Забор стоит очень плотный, в кадр попадали только куски вагончиков. А в офисе, в переговорной оказалось панорамное окно прямо на площадку, фотографируй сколько душе угодно. Правда, пока особо показывать нечего, идет подготовка котлована.

 

Консультирующая меня менеджер понравилась, приятная, знающая девушка, улыбчивая, словоохотливая. Рассказала, что те пятиэтажки напротив, что меня смутили своим возможным сносом и последующим строительством, это воинская часть и навряд ли там, в ближайшем будущем что-то будут сносить или строить. Во всяком случае, пока подобной информации нет.

 

Меня заинтересовала информация о том, что компания «РГ-Девелопмент» установит в «Балтийском» собственную модель лифта. 

 

Интересно будет посмотреть вживую эти лифты, потому что пока, даже на картинке, эта куча отражений вгоняет меня в ступор. Как бы ни заблудиться в царстве зеркал. А еще об одной фишке комплекса, которую я пока не встречала нигде, я вам поведаю попозже.

 

Девелопер, он же технический заказчик – ООО «РГ-Девелопмент» (https://rg-dev.ru/). Генеральный директор Т. В. Тихонова.

 

Под брендом «Родной город» сданы в эксплуатацию «Воронцовский парк», «Каховская», а также первые очереди «Октябрьское поле» и «Орехово-Борисово». В работе жилые комплексы «Петровский парк», «Фонвизинский», «Семеновский парк» и другие.

 

Застройщик ООО «Специализированный Застройщик «Старопетровский» (ООО «СЗ «Старопетровский»). Место нахождения: Москва, Старопетровский проезд, д. 8, этаж 1, комната 12. Генеральный директор Ю. А. Гога. Компания зарегистрирована в 2018 году. Учредитель ООО «Сибирская нефтегазовая компания».

 

Разрешение на строительство № 77-118000-018224-2019 от 11.04.2019 до 11.04.2022. Участок площадью 22 114 кв. м с кадастровым номером 77:09:3016:1000 принадлежит застройщику на правах собственности. Площадь застройки 6 229,8 кв. м.

 

Ранее на месте строительства располагался стадион «Зенит» (еще ранее он назывался «Авангард»). Все строения бывшего стадиона снесли.

 

Начало строительства второй квартал 2019 года. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса «Балтийский» запланировано на третий квартал 2021 года. Ключи от своих квартир собственники получат не позднее 30 марта 2022 года.

 

 

Многоквартирный жилой комплекс из трех корпусов этажностью от 17 до 22 (плюс подземный, техподполье и технический чердак), с подземным одноуровневым паркингом на 375 машино-мест, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и объектами социальной инфраструктуры. Из социальной инфраструктуры представлен детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс. Въезд и выезд из подземного паркинга осуществляется по двум однопутным рампам. В паркинге выделены 104 места для кладовок жильцов и места для зарядных станций для электромобилей и подзаряжаемых гибридных автомобилей. Максимальная высота здания 78,5 метра. 

 

Первые этажи нежилые и предназначены для размещения входных групп, всевозможного ритейла и офисов. В каждой секции любого из корпусов по два лифта грузоподъемностью по 1 000 кг. Лифты спускаются в подземный паркинг. Запланирован мусоропровод и решение о том, пользоваться им или нет, отдано жильцам. Входы в подъезды жилой части и общественные помещения первых этажей, предусмотрены с уровней тротуаров. Во внутреннем дворе будут спортивная площадка, игровые зоны и места для отдыха взрослых со скамьями и урнами.

 

В процессе подготовки площадки к строительству практически все деревья и кустарники, произрастающие на этой площади, вырублены. Повезло 15 деревьям, к которым впоследствии добавят еще 19 (клены, березы, рябина), а кустарников 126 (спирея, сирень, жасмин, барбарис и т. д.). Не забудут и о газонах, и о цветниках.

 

Управляющая компания пока не определена.

 

Корпус № 1 – двухсекционный, этажность 17, прямоугольной формы в плане. Квартиры начинаются со второго этажа, их 159.

 

Корпус № 2 – двухсекционный, этажность 17, прямоугольной формы в плане, со встроенно-пристроенным двухэтажным физкультурно-оздоровительным комплексом, с рампой въезда. Квартиры начинаются с третьего этажа. Квартир 180.

 

Корпус № 3 – Г-образный в плане, разноэтажный, от 17 до 22 этажей, секций пять, квартир 389. На первом этаже разместится диспетчерская. 

 

ДОО – двухэтажное здание Г-образной в плане формы, пристроенное к корпусам 1 и 3, на 85 детей. Садик частный.

 

По отдельному проекту возведут РТП и два ТП. Открытых автостоянок нарезано 99 штук вдоль фасадов, ориентированных на Старопетровский проезд. Из них 10 мест выделено для техники инвалидов. 

 

А теперь обещанная фишка. Территория комплекса будет огорожена металлическим забором с калиткой и шлагбаумами на въезд-выезд с территории. Ограждений получается всего два. Да, да, я не ошиблась. Давайте посмотрим на схему внизу. Между корпусом 3 и ФОК, а также между корпусами 1 и 2 находятся проходы во внутренний двор. Они будут перегорожены, проход через калитки только жильцам комплекса по электронным ключам, то есть, сам стилобат является ограждением. Входы в жилые подъезды находятся внутри двора. Ритейл организован на первых этажах, но вход в них снаружи. Но территория, обозначенная на схеме серым, будет огорожена красивым и капитальным забором. А как же, спросит любознательный читатель, будут попадать в эти всякие заведения посторонние? По замыслу проектировщиков не планируется каких-то учреждений или магазинов, требующих массового покупателя. Например, будет стоматологический кабинет, салон красоты… И чтобы оказаться там, нужно заранее позвонить, заказать пропуск, и охрана пропустит во внешний контур, так сказать. А вот во внутренний двор никакие посетители пройти все равно не смогут. Вот такая необычная двойная защита. Не знаю, будет ли это реализовано на самом деле, но обязательно постараюсь приехать в середине 2021 года и посмотреть, что в итоге вышло из этой затеи. По крайней мере, на макете ничего такого не видно, но на нем и корзин для кондиционеров нет.

 

Конструктивная схема – монолитный железобетонный рамно-связевый каркас с жестким сопряжением безбалочных монолитных железобетонных перекрытий с колоннами и стенами. Фундаменты плитные из монолитного железобетона. Вентилируемые фасады облицуют керамогранитом, витражи со стемалитом в алюминиевом профиле. Внутри остекленных лоджий система штукатурного фасада по утеплителю.

 

Окна и балконные двери квартир – двухкамерный стеклопакет в ПВХ профиле. Лоджии – витражное одинарное остекление в алюминиевом профиле. От уровня чистого пола на высоте 1,2 метра неоткрываемая фрамуга и металлическая фрамуга с внутренней стороны. Наружные блоки кондиционеров разместят в корзинах на фасаде. 

 

Отопление разведут по полу. В качестве отопительных приборов в помещениях с витражным остеклением будут конвекторы, а в остальных случаях панельные радиаторы с терморегуляторами. 

 

Квартиры передаются покупателям без отделки, в свободной планировке. Межкомнатные стены обозначат трассировкой. Входную дверь установят металлическую, самую простенькую, под замену.

 

Класс энергоэффективности С.

 

 

Машино-места и кладовые помещения поступят в продажу ближе к окончанию строительства. Стоимость пока неизвестна.

 

В «Балтийском» представлены 32 студии, 143 однокомнатные квартиры, 78 двухкомнатные евро, 194 классические двухкомнатные, 96 трехкомнатные евро, 81 классические трехкомнатные и 29 четырехкомнатных квартир. Итого 728. На этажах, в зависимости от корпуса и секции, располагаются от трех до шести квартир, что, согласитесь, очень даже неплохо.

 

Студии пока предложены в одном варианте и нашла я только одну штучку. Приличная площадь для студии, почти 31 квадрат, и стоит прилично 7 076 100 рублей. Планировка совершенно обычна и стандартна – пенальчик с одним окном.

 

Однокомнатные квартиры площадью от 39,9 до 47 кв. м. Стоимость от 7 895 800 до 10 438 400 рублей. А тут есть неплохой выбор. Самая маленькая квартира менее 40 квадратов – обычная, но зато с лоджией и в прихожей вполне можно выделить небольшую гардеробную. Самая большая отличается, конечно, размерами, и она угловая. Однушка посередине по площади обзавелась гардеробной, большим совмещенным санузлом, но потеряла лоджию.

 

Двухкомнатные площадью от 60,7 кв. м до 68,7 кв. м, стоимостью от 11 297 600 до 14 427 000 рублей. Все двушки с двумя санузлами, с лоджиями и без гардеробных. А также можно выбирать между линейным и угловым расположением.

 

Трехкомнатные площадью от 77,2 до 126,3 кв. м, стоимостью от 13 896 000 до 20 713 200 рублей. Здесь вам и линейки, и распашонки, и пистолетики, и угловые варианты. Везде по два санузла, попадаются гардеробные. Лоджии также есть во всех планировках, и зачастую не по одной. Метражи большие, и, хотя на сайте в выборе «по параметрам» нет разделения на евроквартиры, тут можно многие смело назвать еврочетверками.

 

Четырехкомнатная найдена всего одна. Ее площадь 111,3 кв. м, стоимость 20 256 600 рублей. Удачная и удобная квартира, избежавшая тех огромных коридоров, что появились в некоторых трешках.

 

 

Продажи идут по договорам долевого участия в строительстве. Деньги покупатель кладет на счет эскроу в АО «Банк ДОМ.РФ» (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования). Обязательных отчислений в компенсационный фонд застройщик не производит. Скидок в настоящее время нет, застройщик считает, что и так недорого. Единственное, что можно рассчитывать на небольшое денежное послабление, если вы приобретете несколько квартир. Денежный вес данного пряника оговаривается индивидуально.

 

С потенциальным покупателем заключается договор на оказание услуг, собственно это и есть бронирование. Стоит он 1% от цены покупки, но эту сумму впоследствии зачтут в стоимость квартиры, то есть далее вы будете оплачивать 99%. Еще 49 000 рублей придется выложить за то, что представитель застройщика подготовит и зарегистрирует не только ДДУ, но и собственность в дальнейшем.

 

Дружескую ипотечную помощь готовы оказать более десятка банков, осталось только выбрать из этого леса протянутых рук: Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк», «Банк ДОМ.РФ» и другие солидные финансовые структуры. Самые низкие ставки в 9,5% (для зарплатных клиентов) предлагают: «Газпромбанк», «Банк ДОМ.РФ» и «СМП БАНК». А также «Банк ДОМ.РФ» работает с программами «Семейная ипотека с господдержкой» со ставкой от 6%, «Ипотека для врачей, ученый и учителей в Московской области» со ставкой от 7,5%, «Военной ипотекой» со ставкой от 10,3% и «Целевой кредит под залог имеющейся недвижимости» от 11%.

 

https://www.rbc.ru

 

Что я еще хотела добавить по поводу эскроу счетов. Вы должны знать, что в случае банкротства застройщика или банка, вам обязуются вернуть сумму, не превышающую 10 млн рублей. А остальным денежкам можно помахать рукой. Чтобы этого не произошло, в том случае, если вы покупаете квартиру не себе одному, то оформляйте покупку в долях. Тогда у каждого такого дольщика будет возможность вернуть 10 миллионов, и вы обойдетесь без потерь. Впоследствии, после регистрации прав собственности, эти доли можно объединить. Ну вот такой мой совет особо осторожным и тем, кто покупает квартиру дороже вышеназванной суммы. Но конкретно в данном случае у меня не вызывает сомнения платежеспособность «РГ-Девелопмента» и его возможность довести ЖК «Балтийский» до передачи ключей. И банкротство «Банк ДОМ.РФ» также стремится к нулю, так как это госкомпания.

 

Таблица 1. Сравнительная таблица стоимости квартир в САО в строящихся комплексах комфорт-класса с подземным паркингом

 

Название ЖК	студия		1 комн.		2 комн.		3 комн.		4 комн.
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Балтийский	30,9	6,18–7,4	38,9–47	7,9–10,4	60,7–68,7	11,3–14,4	77,2–126,3	13,9–20,7	111,3–112,2	20-21
Талисман на Дмитровском	—	—	28,6–43,4	5,1–7,8	37–57,2	7–10,4	50,3–84,5	8,8–15	—	—
Петровский парк	—	—	37,3–48,4	9,5–12,5	56,7–71	13–18,4	76,9–92	18,5–26,4	109,1–110,2	27,3–30,9
Селигер Сити	27,8–28,4	6,6–6,8	36,2–47,4	7,7–10,6	50,4–69,4	10,3–14,2	67–94	14,2–18,8	—	—

 

Сравнение, конечно, не очень корректно, так как все ЖК, кроме «Балтийского», продаются по старым правилам, и многие из них уже в какой-то мере построены, а «Балтийский» еще и под землю не ушел, да и пошли в дело счета эскроу. Кстати, «Петровский парк» строит также «РГ-Девелопмент». 

 

Примерная средняя стоимость квадратного метра у «Балтийского» 189 000 рублей, у «Талисмана на Дмитровском» 180 000 рублей, у «Петровского парка» 258 000 рублей, а у «Селигер Сити» 217 000 рублей. Вроде как «Балтийский» и не очень дорогой, но если вспомнить о пока нулевом этапе его строительства, то перспектива заметного подорожания по мере роста этажей становится вполне реальной.

 

 

На севере и северо-востоке находится Старопетровский проезд и административные здания. На западе – поликлиника, лечебно-диагностический корпус (без стационара). На юго-западе находится школа № 90. На юге – войсковая часть (Росгвардия). На юго-востоке административные здания. На востоке жилые дома. На северо-востоке офисные здания и далее гараж.

 

 

О многом я вам рассказала и показала по пути в офис продаж. Район очень насыщен всевозможными социальными и инфраструктурными объектами, так что с этим здесь все более чем хорошо. 

 

 

Не могу придраться, нормальная московская экология. Народ на форумах фырчит на Ленинградку и завод «Авангард», но, дорогие мои, мы же в огромном городе живем, а не в чистом поле. Шоссе, все-таки, проходит на приличном удалении, завод тоже никак особо не воздух вокруг «Балтийского» не влияет. Место спокойное, культурное. Кому-то, правда, еще не нравится соседство с онкологическим центром, но лично я не вижу в этом ничего страшного и заразного. По сравнению со многими другими новостройками Москвы, где то ТЭЦ, то ЛЭП, то шоссе или железная дорога проложены чуть ли не под окнами, локация «Балтийского» очень хорошая. Не забываем о парке им. Воровского, да и Старопетровский сквер недалеко. Вполне доступны природно-исторический парк Покровское-Стрешнево, Речной вокзал, канал им. Москвы, Тимирязевский парк и Химкинское водохранилище.

 

 

Мне все понравилось, по крайней мере, пока. Конечно, нужно будет посмотреть на комплекс, когда его почти построят, оценить, насколько мои ожидания оправдаются. Комплекс многим нравится, продажи идут довольно бойко, хотя застройщик придерживает квартиры на верхних этажах. Неплохие планировки с лоджиями, кладовки и подземный паркинг, свой детский садик, физкультурно-оздоровительный комплекс, двойное ограждение комплекса и какие-то модерновые лифты – все это только в плюс карме «Балтийского». Архитектура зданий довольно сдержанна, лаконична и приятна глазу. Прекрасная внешняя инфраструктура, близость станций метро и МЦК, хороший выезд на Ленинградское шоссе – тоже очень важные моменты для любого горожанина. Подземный паркинг маловат, но и комплекс позиционируется как комфорт, а не бизнес. Да и кому мест на минус первом этаже не хватит, вполне могут арендовать местечко в многоуровневом паркинге рядом. Больше и придраться не к чему.

 

Рекомендую к приобретению.