МФК Studio Moskovsky: 3 составляющих успеха и 1 неизвестная константа
17 июля 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Бизнес-класс в апартаментах: где он начинается, из чего складывается, сколько стоит и какую прибыль сулит инвестору в результате, узнаем у застройщика премиальных новостроек в Санкт-Петербурге.
О проекте
.jpg)
МФК Studio Moskovsky построят на тихой небольшой улице, Заозерной. Первый его корпус расположат чуть поодаль от дороги, а второй и вовсе спрячут во дворе. Укромная локация вовсе не помешает транспортной доступности этого объекта. Он находится в 600 метрах от станции метро «Фрунзенская» и по соседству с оживленными трассами: Московским проспектом и набережной Обводного канала. И это первая составляющая успеха проекта, по мнению застройщика. Местность, удобная как для пешеходов, так и для автомобилистов. Равноприближенная к центру и к аэропорту.
Еще одну ставку создатели делают на небольшой номерной фонд отеля. Всего в нем заложено 357 апартаментов, разделенных между двумя зданиями. Считается, что заселить такой объем будет несложно. После сдачи объекта, то есть в конце 2021 года, управляющая компания подаст заявку на присвоение объекту звездности. Предварительно она рассчитывает получить, как минимум, 3 звезды, как максимум, 4. Этому обстоятельству будут способствовать сервисные услуги на первом этаже отеля. К сотрудникам УК гости смогут обратиться с просьбой о заказе такси, доставке еды, уборке номера, химчистке, а также запросить услуги мини-офиса и переводчика. Типичный перечень.
.jpg)
Из инфраструктуры в МФК будут представлены круглосуточный ресепшн, ресторан, зона лобби с кафе, мини-маркет. А огороженной территорией может похвастать не каждый апарт-отель. Здесь она будет закрытой и охраняемой. К тому же каждому постояльцу выдадут электронный ключ, исключительно с помощью которого возможен подъем на лифте и доступ в номер.
И третий фактор, позволяющий отнести новый проект к бизнес-классу – это его технология строительства и качество отделочных материалов. Здания возведут из монолита с последующим покрытием штукатуркой. Казалось бы, ничего особенного. Но девелопер предпримет ряд мер для повышения уровня шумоизоляции. Редкость в стандартах современного домостроения. Безусловно, комфорт пребывания в апартаменте важен для его последующей аренды, особенно в премиум-сегментах. Не последнюю роль играет и дизайн-проект помещений. Здесь он современный, стильный, уютный, с модными деревянными вставками и геометрическими узорами.
.jpg)
Прикоснуться к этому интерьерному искусству можно в шоу-руме. В перечень оснащения входит все, что вы видите на картинках. Кровать с подголовником и комплектом белья, тумбочки, рабочее место, деревянное панно под телевизором, кухонный гарнитур с вытяжкой, варочной поверхностью, встроенным холодильником, микроволновой печью, раковиной и смесителем, светильники, штора, грифельная доска на всю стену, шкаф в прихожей и полностью укомплектованный санузел. В реальности меблировка смотрится даже лучше, чем на картинках. Однако, по умолчанию, полное оснащение номеров включено в стоимость одного из двух корпусов – малого. Он рассчитан на 108 апартаментов. Их продают с обязательным условием о подписании договора управления недвижимостью через УК девелопера. И только по программе гарантированного дохода. Ко второму корпусу, на 249 лотов, жестких рамок не выставляют. Он продается с чистовой отделкой, а мебель докупается по желанию за дополнительную плату от 500 000 рублей. Остановимся подробнее на ценах и программах доходности.
Цены и планировки
В апарте представлены студии и однокомнатные лоты. По отельным правилам они делятся на 5 категорий в зависимости от площади: от маленьких Standart в 19 – 25 кв. м, до крупных Suite от 55 кв. м. Но для понимания ценообразования мы упростим деление до двух наименований и уточним, какой тип отделки в них предусмотрен.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
Отделка |
|
Студии |
22,9 – 34,9 |
4,2 – 5,2 |
Чистовая |
|
Студии |
26,2 – 29,5 |
4,9 – 5,6 |
чистовая с мебелью |
|
1-комнатные |
39,5 – 55,9 |
5,8 – 8,2 |
Чистовая |
|
Паркинг |
1 место |
0,6 |
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Так, метр студии без мебели стоит, в среднем, 165 500 рублей, метр однушки – 146 800, а студии с мебелью идут примерно по 188 000 рублей/кв.м. При сравнении цен выгоднее брать полностью укомплектованную студию, чем студию с отделкой и затем докупать к ней меблировку от застройщика. Цены опубликованы на странице новостройки: https://studiomoskovsky.rbi.ru/about/. К моему удивлению, некоторые предложения по переуступке выставлены ниже цен от застройщика. Возможно, это связано с ограничениями на способы оплаты при покупке недвижимости у третьих лиц.
Как я уже проговорилась выше, в малом корпусе дольщики обязаны заключить договор с УК по программе «Гарантированный доход». Он подразумевает получение ежемесячной прибыли в размере 32 000 рублей независимо от степени наполняемости отеля. В течение действия договора собственник не может в одностороннем порядке расторгнуть его или предложить пересмотреть арендную ставку в сторону повышения. Условия заморожены.
Более рискованная и разрекламированная программа называется «Все включено». Ее пиарят менеджеры всех девелоперов. Но мне кажется, это массовое давление на покупателя, преследующее выгоды управляющих компаний. Ведь уровень ее доходности полностью зависит от количества постояльцев в отеле. Он завязан на сезонности и качестве работы УК. В конце месяца инвестор получает заранее неизвестный объем средств за вычетом 20% комиссионных УК. Многие менеджеры утверждают, что по годовым результатам такой подход выгоднее. Но подойдет точно не всем.
В указанных выше программах дольщик самостоятельно не принимает участия в процессе сдачи номера. Но для опытных инвесторов-агентов разработано специальное предложение под названием «Альтернатива». В ее рамках УК берет на себя обязательство только по поиску гостей. Остальное их сопровождение и обслуживание ложится на плечи владельца номера. При таком раскладе, комиссионные понижаются до 10% от общей стоимости аренды.
К слову, большой корпус условно разделен на 2 части. Левая сторона сдается по программе «Все включено», правая отдана «Альтернативе».
Из полученной прибыли нужно вычесть коммунальные платежи и налоги. Первые предварительно оцениваются в 100 рублей за квадрат. Вторые можно свести к минимуму в 6% при регистрации ИП и взаимодействие с УК через юридическое лицо. При заключении договора Вас попросят единоразово внести еще 50 000 рублей на пакет арендодателя (при наличии меблировки). В него войдут посуда и другой небольшой раздаточный материал.
Планировки студий, запроектированных в большом корпусе, без мебели, не удивили.
.jpg)
Стандартные формы и площади. А студии в малом здании выполнены с бОльшей оригинальностью, выраженной в зонировании помещения:
.jpg)
В комплексе встречаются однушки с классическими и оригинальными формами. Все лоты в этой категории оснащены гардеробными.
.jpg)
В целом, это достаточная вариативность для апартаментов.
О застройщике
Девелопером проекта выступает компания RBI. Она специализируется на объектах из премиальных сегментов и строит в дорогих локациях.
.jpg)
https://www.restate.ru
На первый взгляд, при таком позиционировании застройщик не может позволить себе иметь темные пятна на репутации. Сроки сдачи соблюдаются, соответствие проектным характеристикам не нарушается. Однако я все же обнаружила отрицательные отзывы о качестве его работы:
.jpg)
https://spbguru.ru
Так или иначе, за 25 лет существования RBI возвела около 15 элитных новостроек с красивейшей архитектурой и изумительной начинкой. Проекты компании неоднократно удостаивались премий на престижных конкурсах. Подробно достижения в этой области описаны на сайте девелопера: https://www.rbi.ru/about/history/. Поэтому толк в строительстве премиальных домов RBI знает. Чего нельзя сказать об опыте управления апартаментами. В УК нашему объекту девелопер прочит собственное подразделение RBI PM. Оно вновь созданное. Специалисты имеют небольшой опыт работы в профильной сфере, так как ранее трудились над наполнением апарт-отеля YES. Вскоре они приступят к работе над первым МФК от RBI – ArtStudio на 2-ой Советской улице, который сдается в текущем году. И к открытию МФК Studio Moskovsky наберутся навыков. Звучит весьма гипотетически. Надежды возлагаются на положительную репутацию RBI и ее статусность.
На объекте
Проезд к объекту затруднен лишь одним обстоятельством – односторонним движением по улице Заозерной. В связи с этим мне пришлось сделать небольшой круг с Витебского проспекта через набережную Обводного канала.
.JPG)
.JPG)
Поворот к искомому объекту не оснащен светофором. К счастью, встречное движение в этой местности неплотное.
.JPG)
Локацию можно охарактеризовать как контрастную.
.JPG)
.JPG)
Абсолютных развалин мы не встретим, но найдем овощной комбинат, некоторый объем складских и производственных помещений.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Эстетику местности олицетворяет работа RBI – ЖК Time.
.JPG)
Рядом с ним и частично в его дворе и построят апарт-отель.
.JPG)
.JPG)
Они будут гармонировать за счет схожей цветовой гаммы. Правда, архитектура МФК не столь благородная. Круглое двухэтажное здание на фото – это газгольдер, переоборудованный под паркинг.
Прогулявшись вдоль всей улицы, я не нашла ни одного приличного заведения для ужина или супермаркета для покупки минимального набора свежих продуктов.
.JPG)
.JPG)
За торгово-развлекательными объектами нужно идти на Московский проспект, ближе к станции метро «Фрунзенская».
.JPG)
.JPG)
В противоположную сторону прогуляться тоже стоит, как раз к Московским воротам.
.JPG)
За ними базируются неплохие кафе и рестораны. Но идти придется долго. Зато вдоль одного из красивейших проспектов Санкт-Петербурга.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Еще одним интересным маршрутом для туристов станет прогулка по набережной Обводного канала. Вдоль нее расположены и исторические, и культурные объекты, а также торговый центр «Варшавский экспресс».
.JPG)
.JPG)
Но вернемся к стройке. Никаких указателей на нее не размещено. Все чинно и благородно. Опознать новостройку можно лишь по паспорту объекта. За забором работает строительная техника, однако разглядеть процесс с тротуара невозможно. Пока стройка не вышла с нулевого уровня, лицезреть ее прогресс с улицы не получится. Придется удовлетворить любопытство через официальные каналы, то есть сайт новостройки: https://studiomoskovsky.rbi.ru/progress/.
В офисе
.JPG)
Головной офис компании находится на Малом проспекте Васильевского острова, д. 22а. Рядом со стройкой, в ЖК Time, работает консультационный пункт с шоу-румом. И все в нем изысканно, кроме входной группы соседнего коммерческого помещения, арендуемого под шаверму. Я, как правило, не обращаю внимания на состав арендаторов в комплексе, но в данном случае этот участник так выбивается из общего фона, что не оставляет шанса остаться в тени. Причем выбивается не столько по виду, сколько по запаху. Именно он и ударил мне в нос при входе в офис RBI. Однако внутренняя гармоничная обстановка снова переключила меня на нужный лад. Крайне приятное впечатление осталось от предлагаемых отделки и мебели. Все материалы радуют глаз, приятны на ощупь, сочетаются между собой. В кухонном гарнитуре установлены доводчики. Варочная индукционная поверхность встроена в столешницу. В общем, все согласно современным модным тенденциям в дизайне интерьера.
В процессе разговора с менеджером выяснилось, что договор на управление недвижимостью заключается на 3 года. Далее – неизвестность. Возможно, УК решит поменять условия. Это неопределенность характерна не только для нашей новостройки, но и для всего рынка апартаментов. И она смущает меня больше всего при расчете доходности. Теоретически мы отбиваем вложения по программе «Гарантированный доход» в течение 12-13 лет. Но не факт, что озвученные при продаже вводные данные будут актуальны через 5 лет.
Не удовлетворил меня и расчет загруженности отеля. Менеджеры полагают, что его загрузка составит 89%. Это шикарный показатель, но он не кажется реальным. Некоторые отели, правда, с бОльшим жилым фондом, исходят из 63%. Консультант RBI объяснил, что их комплекс ориентирован не на краткосрочную аренду, а на среднесрочную и продолжительную. Поэтому имеет место такая разница. К тому же привлечение деловой аудитории поможет сохранить оснащение в лучшем состоянии.
Ориентировочный расчет доходности составляется, как правило, в головном офисе. Мне посчитали примерно одинаковый годовой выхлоп, как от программы «Гарантированный доход», так и от «Все включено». Приобрести недвижимость можно по 100% оплате, ипотеке и рассрочке. На сайте указаны цены на первые два варианта. При рассрочке стоимость вырастет примерно на 10%. Но в зависимости от размера первого взноса может снизиться. Минимальный его уровень держится на 15%. Остаток можно вносить частями через 6/18/24 месяцев или оплатить единовременно перед сдачей комплекса в эксплуатацию.
Подать документы на ипотеку предлагают через ипотечного менеджера девелопера. Самая привлекательная ставка сейчас у банка «Абсолют» – 9,8% годовых.
Документация на объект опубликована по ссылке: http://zaozernaya1.ru. Согласно проекту ДДУ ключи от апартамента застройщик обязуется передать до конца октября 2022. И уже в ноябре отель смогут посетить первые гости.
Конкуренты
В ближайшем радиусе строится два апарт-отеля. Один рядом со станцией метро «Московские ворота» – МФК «М97». Он сдается на полтора года раньше и имеет в своем арсенале всего 200 номеров. А свободных осталось вообще единицы. Возможно, это связано с более ранним сроком сдачи. Возможно, с более демократичной ценой, если при расчетах учитывать довод №1. Правда, оснащение выглядит там проще, а инфраструктура не отличается.
Ближе к центру расположен МФК Acqualina Apartaments с богемным стилем в интерьере. Глядя на его богатые рендеры, не поверишь, что цены на апартаменты здесь не превышают конкурентные. И сдается объект раньше. И станция метро «Пушкинская» находится в пешей доступности. Возможно, заниженный коэффициент связан с неизвестностью девелопера для широкой аудитории.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
M97 |
Полис Групп |
II квартал 2020 г. |
26,2 |
4,7 5,2 |
Чистовая Чистовая с мебелью |
|
YES Marata |
Пионер |
I квартал 2020 г. |
45,9 |
7,1 |
Чистовая |
|
Acqualina Apartaments |
Acqualina Development |
IV квартал 2019 г. |
21,1 |
4,2 4,7 |
Чистовая С мебелью |
|
Studoi Moskovsky |
RBI |
IV квартал 2021 г. |
24,0 26,0 |
4,6 (4,2 по переуступке) 4,9 |
Чистовая Чистовая с мебелью |
Резюме
.JPG)
МФК Studio Moskovsky реализуется под крылом сильного девелопера и в благоприятной локации. Дизайн его интерьеров выглядит привлекательно. Но внутренняя инфраструктура не богата. Нет отличных от конкурентов фишек. Остается также загадкой, что последует после окончания 3-летнего договора на управление недвижимостью между RBI PM и собственником. Однако этот вопрос в той или иной степени касается всего рынка апарт-отелей в Санкт-Петербурге.
Другие материалы
ЖК «Балтийский»: счета эскроу в деле
Сегодня мы с вами, друзья, побываем на строительном объекте, который одним из первых в Москве полностью реализуется по эскроу счетам, то есть по условиям проектного финансирования.
.jpg)
ЖК «Морская набережная»: 13 квартал – начало начал
Девелопер провел самую масштабную подготовительную работу перед строительством жилого комплекса за последние годы в Санкт-Петербурге. Тем интереснее, что он возведет на новых территориях.
.jpg)
ЖК «Левел Амурская»: промзоны стало меньше, а жилья больше
Ну вот и пришла пора эскроу счетов, то есть на календаре июль 2019 года. Как изменилось, и изменились ли условия продаж в уже строящихся жилых комплексах? Мой выбор пал на крупный и значимый объект в ВАО, в районе Гольяново, на улице Амурская, с красивым названием Level Амурская.
.jpg)
ЖК «Звезды Столиц»: через тернии к звездам
Новый жилой комплекс займет выигрышное местоположение среди остальных новостроек своей локации. Однако еще больше он выгадает от развития инфраструктуры в квартале.
.jpg)
ЖК «Ривер Парк»: городской квартал у воды
В Москве редко можно найти новостройки у воды, считаны они буквально в одном десятке. Да еще и такого большого формата, как городской квартал «Ривер Парк» в ЮАО, в районе улицы Речников. В этой статье мы посмотрим, как расположена вторая фаза строительства и что интересного нам предлагает в ней застройщик.
.jpg)
Обсуждение
0