ЖК «Зеленый квартал»: так сложились звезды
24 июля 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Девелопер представил рынку усеченный вариант ЖК «Планетоград». Он дал ему более приземленное название, видимо, надеясь на иную судьбу. Ведь реализации первоначального проекта помешали именно астрономические причины.
О проекте
.jpg)
ЖК «Зеленый квартал» – это комплекс с малоэтажной застройкой на Пулковских высотах. Ранее проект назывался «Планетоград» и занимал территорию в 5 раз больше настоящей. Но волна протестов и последующая череда судебных разбирательств о незаконности строительства в этой локации заставили девелопера приостановить продажи, а впоследствии и существенно уменьшить осваиваемый участок. Причиной недовольства активистов стала потенциальная угроза от освещения жилого массива, которая могла бы помешать научным наблюдениям астрономов. Ведь на Пулковских высотах находится основная астрономическая обсерватория Российской академии наук.
.jpg)
https://www.fontanka.ru
В итоге, Верховный суд встал на сторону застройщика и его обновленного проекта. Продажи квартир возобновились. А строительство, судя по степени готовности первой очереди, и не останавливалось. Сдать первые корпуса в эксплуатацию планируют во II квартале 2020 года. Примерно в это же время достроят детский садик на 220 мест и школу на 825. Еще через год передадут вторую очередь новостройки. На раздачу ключей застройщик берет себе период в полгода. Реализация всего объекта займет у него 5-7 лет.
Кроме насыщенной предыстории, у проекта имеется неплохое содержание. К указанной социальной инфраструктуре примкнет еще столько же образовательных учреждений, медицинский центр и шахматный клуб. А внутренняя территория будет украшена садами и пешеходными аллеями. Небольшой сиреневый сад отделит один ряд корпусов первой и второй очередей застройки от остальных домов. Кстати, на их первых этажах запроектированы коммерческие помещения. И именно эти здания пока не выведены в продажу. По диагонали квартала пройдет кленовая аллея. Зеркально ей высадят вишневую и яблоневую аллеи. В центре квартала станет красоваться новогодняя ель с небольшим еловым сквером. Детские и спортивные площадки сосредоточат между домами, максимально удалив их от проезжей части и гостевых стоянок.
.jpg)
Ограждения у новостройки не предусмотрено. Безопасность обеспечат только с помощью видеонаблюдения. Камеры установят по периметру домов, на детских площадках, при входах в парадные, в лифтах и в паркингах.
Загородный характер комплекса подчеркивается с помощью его небольшой этажности. Запроектировано всего 4 стандартных уровня и 1 верхний, мансардный. При отделке МОПов используют материалы, имитирующие фактуру дерева. Как видно на рендере ниже, в холлах отведут места для хранения колясок.
.jpg)
От городских удобств девелопер взял в проект самое лучшее – подземный паркинг. Однако пространство его невелико. Жилой фонд первых двух очередей, состоящих совокупно из 6 корпусов, составит 3 245 квартир, а машино-мест в цоколе поместится лишь 1 217. Неутешительное сочетание, если учесть удаленность комплекса от транспортных удобств Санкт-Петербурга.
Строительство ведется по кирпично-монолитной технологии. Вскоре стены некоторых корпусов покроют тонкослойной штукатуркой разных оттенков. Ожидается, что фасады будут смотреться весело.
Квартиры сдадут с чистовой отделкой по новому стандарту застройщика – «Итальянские коллекции». Дизайн отделочных материалов представлен в двух цветах, светлом «Ваниль» и темном «Шоколад». К сожалению, выбрать один из вариантов самостоятельно нельзя, так как цветовые решения закреплены поэтажно. Отличительной особенностью данной отделки, на мой взгляд, является наличие системы теплого пола в санузлах. А комплектность пакета стандартная. На пол положат ламинат 32-го класса качества с пластиковым плинтусом, пригодным для укладки кабеля за ним. Стены оклеят виниловыми обоями под покраску. Окна обрамлят металлопластиковым профилем с двухкамерным стеклопакетом. Входную дверь поставят металлопластиковую, межкомнатные – из МДФ-панели с покрытием экошпон. В уборной установят унитаз, смесители, раковину с тумбой, акриловую ванну с экраном или душевой поддон с распашной дверью. Стены и пол облицуют керамической плиткой с современным ненавязчивым узором.
С недавних пор девелопер стал предлагать и меблировку квартиры. Чтобы переезд стал максимально близким и беззаботным. Преимущественно его предложение касается только корпусной мебели. Мягкую можно заказать в индивидуальном порядке. Партнером девелопера по этой услуге выступает «Первая мебельная фабрика».
.jpg)
Компании разработали две категории меблировки: «Оптима» и «Комфорт». Первая проще и дешевле. В ее пакет включены кухонный гарнитур, варочная панель с вытяжкой, мебель для прихожей, спальни и кухни. Для студии такой набор оценен в 150 000 рублей. Если расширить его до «Комфорта», содержащего дополнительные шкафчики, тумбы и полки, стоимость вырастет до 200 000 рублей. Что составляет примерно 5-9% от стоимости самой недвижимости в комплексе. Остановимся на ней подробнее.
Цены и планировки
Квартирография новостройки представлена студиями, одно-, двух- и трехкомнатными лотами. В парадных собрано по 9-14 квартир. Более 80% всего фонда – это студии и однушки. Их стоимость колеблется в промежутке 87 500 – 93 000 рублей/кв.м. Нижняя ценовая планка для двушки находится в тех же пределах, высшая доходит до 98 000 рублей за метр. Трешки в пересчете за квадрат получаются самыми дорогими: по 95 200 – 98 700 рублей. Уточню, что расчеты здесь приведены без учета площади балкона, по принятому стандарту девелопера. Если прибавить балконное пространство, цена за единицу измерения будет ниже.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь без учета балкона, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
24,0 – 34,4 |
2,1 – 3,2 |
|
1-комнатные |
30,1 – 55,7 |
2,7 – 5,1 |
|
2-комнатные |
48,3 – 73,3 |
4,2 – 7,2 |
|
3-комнатные |
90,3 – 100,3 |
8,6 – 9,9 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 0,4 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Наиболее интересные планировки представлены на мансардном этаже. Это естественно, ведь они снабжены мансардными окнами, а иногда и террасами. С ними и обычные студии выглядят оригинальными.
.jpg)
Хотя на других этажах студии тоже удивили конфигурацией с раздельным санузлом. Такая схема уборных характерна и для многих однушек. Некоторые из них впечатлили меня просторными коридорами и помещениями с двумя окнами.
.jpg)
.jpg)
В двушках эти параметры не только сохранились, но зачастую и увеличились в масштабах появления отдельных гардеробных.
.jpg)
Крайний вариант выделяется на общем фоне за счет грандиозных размеров ванной комнаты. Хотя «рамочные» планировки квартир, без излишеств, в комплексе тоже присутствуют в достаточном количестве.
.jpg)
Еще одним украшением интерьеров в комплексе считаются французские окна. Особенно популярны они в квартирах с большим метражом. Трешки без них вообще не обходятся.
.jpg)
Самый крупный лот в комплексе занимает площадь в 100,3 кв. м без учета трех террас. И это единственная представленная конфигурация с мастер-спальней.
В целом, девелопер предоставил нам широкую планировочную линейку, способную удовлетворить совершенно разные житейские предпочтения. Несмотря на присутствие в некоторых квартирах небольших спален по 10 – 12 кв. м, общая площадь квартир смотрится достойно комфорт-класса.
О застройщике
Девелопером проекта выступает известная на рынке компания – Setl City. Разбираясь в перипетиях событий, произошедших с ЖК «Планетоград», я открыла его для себя с замечательной стороны. Ведь на момент остановки продаж он заключил договора уже более чем с 500 дольщиками. И всем предложил равнозначные замены в других проектах или возврат денег. Хотя его вины в заморозке проекта не было. Setl City изначально получил все необходимые документы для строительства. В сухом остатке, никаких негативных комментариев в сети от первых покупателей я не обнаружила. Да и по другим проектам резко отрицательные отзывы встречаются редко. И на это есть веские причины. Компания работает на питерском рынке 25 лет и заслужила за это время репутацию надежного и крупного застройщика. Она не срывает сроки сдачи объектов и идет в ногу со временем, с точки зрения дизайна, планировок и благоустройства своих новостроек. Предлагает разные опции, как чистовая отделка и меблировка, хотя к качеству этих работ бывают претензии.
Еще одной сильной стороной Setl City является работа предприятий-собратьев по холдингу Setl Group. Группа занимается, в том числе, производством строительных материалов, необходимых при возведении новостроек. Другое ее подразделение, АН «Петербургская недвижимость», отвечает за продажи. Подробнее о деятельности холдинга можно почитать на его сайте: https://www.spbrealty.ru/company. У Setl City имеется собственный ресурс: https://www.setlcity.ru/about с огромным перечнем новостроек в продаже. Из них 35 реализованных и еще в 30 можно приобрести квартиру от застройщика. Невероятную активность по запуску новых проектов компания проявила в последние 2 года. По моим подсчетам, она обогнала всех конкурентов по количеству презентаций, появляясь как в самых популярных у девелоперов локациях, так и в эксклюзивных. Без ложной скромности, Setl City является одним из лидеров области домостроения в Санкт-Петербурге и гарантом своевременного получения заветных ключей от собственной квартиры (насколько это возможно гарантировать).
На объекте
ЖК «Зеленый квартал» находится чуть дальше аэропорта на Пулковском шоссе. Вместе с ним мы оставляем позади практически всю торгово-развлекательную инфраструктуру. Последние крупные ТРЦ с фитнес-центром расположены у съезда с кольцевой. Разве что на противоположной стороне трассы нам еще засияет Outlet Pulkovo. В нем сосредоточены преимущественно магазины, но есть и пара кафешек, а также детские игровые площадки.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
С Пулковских высот открываются красивые панорамы городских пейзажей и прекрасные виды на Обсерваторию.
.JPG)
Все остальное расстояние до объекта встречаются одни заправки. Их здесь больше, чем нужно.
.JPG)
.JPG)
Ориентиром для определения локации комплекса послужит опять же АЗС – «Киришиавтосервис».
.JPG)
Первая очередь новостройки расположится сразу за ней.
.JPG)
Высокая готовность домов позволяет представить будущую картину участка более явно. К строениям можно подойти или подъехать на автомобиле. Тропинка пока проложена временная.
.JPG)
.JPG)
Визуально домики смотрятся симпатично и аккуратно.
.JPG)
.JPG)
Между корпусами оставлено расстояние, достаточное для небольшого дворика.
.JPG)
.JPG)
Но заглянуть из своего окошка в противоположное все-таки удастся.
.JPG)
Ко второй очереди строительства пока не подойти.
.JPG)
.JPG)
Лучше наблюдать за ней через сайт: https://www.spbrealty.ru/buildings/green-kvartal/construction.
У меня сложилось впечатление, что квартал подойдет тем, кто ищет уединения и имеет собственный автомобиль. Ведь в пешей доступности отсюда практически ничего нет. А до автобусной остановки идти далеко.
.JPG)
Окружающий ландшафт одновременно привлекает и пугает. За периметром – сплошные джунгли.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
А забора у новостройки по проекту нет. Когда появится и сколько продержится коммерция на первых этажах – непонятно, ведь несколько заселенных домов могут ее не окупить.
Соседей у новостройки немного и не все они приятные. Например, в двух километрах от участка в сторону Волхонского шоссе расположено Южное кладбище. Сейчас строят жилые комплексы и ближе к местам захоронений, а мнения по такому положению дел существуют разные. Кто-то не рискует селиться рядом, а другой воспринимает кладбище как зеленую зону. Хотя оно таковым не является. Неподалеку от объекта есть и городская свалка, но она не функционирует.
Транспортная доступность здесь не завидная. На КАД выехать довольно просто, но пробраться в город в часы пик будет сложно, так как заезды предусмотрены через Пулковское шоссе и Витебский проспект.
.JPG)
Выезд из комплекса возможен лишь в одну сторону, противоположную от аэропорта. Для разворота придется проехать 2 км до Волхонского шоссе и там рисовать круги на развязке.
.JPG)
В целом, локация смотрится пока не обжитой и поэтому диковатой. Без машины здесь будет сложно, а при ее наличии встанет проблема с парковкой.
.JPG)
В офисе
Рядом со стройкой открыт консультационный пункт АН «Петербургская недвижимость». Агентство является эксклюзивным брокером Setl City. Ранее я уже писала, что эти компании входят в единый холдинг, поэтому посредничества в данной схеме взаимодействия нет.
.JPG)
Попасть на консультацию можно без предварительной записи. Но желающих пообщаться с менеджером много, поэтому на месте формируется живая очередь. В процессе ожидания можно подняться на второй этаж, где обустроен шоу-рум студии и небольшой однокомнатной квартиры. Здесь представлена не только чистовая отделка, но и предлагаемый комплект мебели. Впоследствии менеджер рассказал, что его можно купить в рассрочку на 10 месяцев без процентов. Признаться, я была приятно удивлена основательностью подхода к презентации проекта. Было полезно сопоставить квадратуру помещений на бумаге с их реальными параметрами. В жизни метраж смотрится больше, чем представляется по картинкам, и 3 кв. м санузла оказались не такими уж тесными. А отделка, напротив, огорчила. По рендерам она представлялась мне более презентабельной.
Поскольку в Интернете все еще встречаются посты о борьбе с проектом, я спросила менеджера о возможности его повторной заморозки.
.jpg)
https://vk.com
Девушка ответила, что решение Верховного суда, как правило, не оспаривается, а с документацией на объект можно ознакомиться по ссылке: https://наш.дом.рф/Сервис/каталог-новостроек/объект/22180. И мы перешли к обсуждению вариантов оплаты недвижимости. По расчету ипотечных взносов лучше обращаться к специальному, ипотечному, менеджеру в головном офисе предприятия, на Московском проспекте, 212. Предварительный анализ рекомендуют сделать на сайте: https://www.spbrealty.ru/buildings/green-kvartal/mortgage. Самая низкая ставка сейчас у «ВТБ» в 5% годовых. Действует она только для семейных пар, у которых с 2018 года появился второй или третий ребенок. В остальных случаях рассчитывать приходится примерно на 9,7% – 10,0%.
При рассрочке цена на квартиру увеличится на 15%. Но в случае ее оформления всего на 4 месяца скидка составит 12%. Если выплачивать остаток до конца строительства бонус дадут лишь на первый взнос, в размере 15%. А при погашении долга в течение 36 месяцев, скидка уменьшится до 10%. Сам же первоначальный платеж должен быть не менее 40% от стоимости недвижимости. На паркинг тоже разрешают оформить рассрочку сроком до 7,5 лет и первым платежом от 100 000 рублей. Его общая стоимость при этом увеличится до 550 000 рублей.
Конкуренты
Непосредственно на Пулковских высотах другой новой застройки нет. В качестве альтернативы рассмотрим малоэтажный жилой массив на Царскосельских холмах и один комплекс в самом Пушкине. Последний, ЖК Inkeri выйдет нам на 5000 рублей/кв.м. дороже (если сравнивать с 1-ой очередью), а также потребует вложений в чистовую отделку. Но у него есть пара своих преимуществ, как закрытая территория, высокие потолки и наличие саун на последнем этаже.
К моему удивлению, все остальные предложения тоже стоят не дешевле, чем проект Setl City. И это нонсенс, так как наш именитый девелопер не славится низкими ценами. Но нонсенс обоснованный, ведь практически в каждом комплексе на холмах уже сданы первые очереди строительства. Громких судебных разбирательств по застройке той стороны не было. И постепенно местность обросла симпатичными домиками, сформировав новую жилую среду.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь с учетом балкона, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Образцовый квартал |
Центр Развития |
1, 2, 3 очереди – сданы 4 очередь – IV квартал 2020 г. 5, 6 очереди – II квартал 2021 г. |
76,0 (4 очередь) 64,6 (5 очередь) 59,6 (6 очередь) |
6,9 (4 этаж) 6,4 (5 этаж) 5,9 (5 этаж) |
предчистовая |
|
Экспоград |
ВИТА |
1 очередь – IV квартал 2019 г. 2, 3 очереди - II квартал 2021 г. |
56,0 (3 очередь) |
4,7 (4 этаж) |
предчистовая |
|
СолнцеPark |
Аквилон-Инвест |
III квартал 2019 г. |
52,0 |
5,4 |
предчистовая |
|
Неоклассика |
Красная стрела |
1 очередь – сдана 2 очередь – IV квартал 2019 г. |
62,2 (1 очередь) 62,3 (2 очередь) |
7,4 (4 этаж) 6,6 (4 этаж) |
черновая |
|
Inkeri |
YIT |
1,2,3 очереди сданы, 4 очередь – III квартал 2020 г. |
64,7 (4 очередь) |
6,5 (4 этаж) |
предчистовая |
|
Зеленый квартал |
Setl City |
1 очередь – II квартал 2020 г. 2 очередь – II квартал 2021 г. |
56,9 (1 очередь) 59,2 (2 очередь) |
5,4 (4 этаж) 5,0 (1 этаж) |
чистовая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Зеленый квартал» – это компромисс между загородной и городской недвижимостью. Однако по квартирографии он больше похож на проект для первой покупки собственных метров. Комплекс несет в себе некоторые преимущества жизни вдали от высоток и сплошных дорог и в тоже время не сильно удален от развитой социальной и транспортной инфраструктуры. Он однозначно демократичнее большинства городских предложений в сегменте комфорт-класса, а также строительства частного дома на землях ИЖС. Однако месторасположение новостройки пока абсолютно не жилое. Добираться сюда без автомобиля проблематично, а развязка с выездом в город неудобная.
Другие материалы
ЖК RiverSky: победитель «Рекордов рынка недвижимости» в номинации «Премьера года»
Интересно, а за что дают такую значимую премию? Ведь в 2019 году в Москве премьеру отпраздновали десятки жилых комплексов, но победил RiverSky, что возводится в Даниловском районе ЮАО, по улице Восточная, владение 4А/1.
.jpg)
МФК Studio Moskovsky: 3 составляющих успеха и 1 неизвестная константа
Бизнес-класс в апартаментах: где он начинается, из чего складывается, сколько стоит и какую прибыль сулит инвестору в результате, узнаем у застройщика премиальных новостроек в Санкт-Петербурге.
.jpg)
ЖК «Балтийский»: счета эскроу в деле
Сегодня мы с вами, друзья, побываем на строительном объекте, который одним из первых в Москве полностью реализуется по эскроу счетам, то есть по условиям проектного финансирования.
.jpg)
ЖК «Морская набережная»: 13 квартал – начало начал
Девелопер провел самую масштабную подготовительную работу перед строительством жилого комплекса за последние годы в Санкт-Петербурге. Тем интереснее, что он возведет на новых территориях.
.jpg)
ЖК «Левел Амурская»: промзоны стало меньше, а жилья больше
Ну вот и пришла пора эскроу счетов, то есть на календаре июль 2019 года. Как изменилось, и изменились ли условия продаж в уже строящихся жилых комплексах? Мой выбор пал на крупный и значимый объект в ВАО, в районе Гольяново, на улице Амурская, с красивым названием Level Амурская.
.jpg)
Обсуждение
0