МФК Start: в полную силу так и не стартовал
31 июля 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Скоро на Парнасе станет не только много жителей, но и бездна гостей, ведь в 2022 году там откроет двери крупный апарт-отель. Если, конечно, инвесторы рискнут вложиться в его строительство без ознакомления с доходными программами.
О проекте
.jpg)
Двадцатиэтажное здание МФК Start будет состоять из 3 секций и 3244 апартаментов. Его первый уровень распродается под коммерческие помещения. Для комфорта постояльцев здесь задумано расположить круглосуточную службу ресепшн, коворкинг-зону, конференц-зал, фитнес-центр с бассейном, салон красоты, рестораны и кафе. В цоколе, вместо крытого паркинга, который фигурирует в Проектной документации: https://startspb.house/documents/, сделают продуктовый гипермаркет. А для стоянки автомобилей отведут небольшое пространство на уличной территории комплекса. Кстати, периметр новостройки закроют, что не характерно для апарт-отелей комфорт-класса и поэтому похвально. В основных проходных местах обещают установить видеокамеры, а двор благоустроить и оснастить детской игровой площадкой.
Как в любом отеле, в МФК Start будет работать управляющая компания. Она предоставит гостям такой стандартный набор услуг, как ежедневная уборка, заказ и доставка еды в номер, прачечная и химчистка, трансфер и служба аренды транспорта.
Ввести объект в эксплуатацию обещают в декабре 2021 года. Передать ключи дольщикам – до мая 2022-ого. То есть с июня инвесторы начнут получать первые деньги за сдачу своей недвижимости в аренду. Для этого нужно заключить договор на управление с компанией «MTL. Управление недвижимостью» и докупить меблировку, разработанную по единому стандарту для всего номерного фонда отеля. Точная стоимость пакета не определена и пока обозначена в районе 200 000 рублей. Это сравнительно небольшая сумма. Видимо, оснащение номера будет небогатым. Да и сам отель в перспективе станет претендовать на 2-3 звезды.
.jpg)
Самостоятельно обставить апартаменты разрешается лишь тем дольщикам, которые впоследствии будут сами заниматься сдачей своих номеров в аренду. Тогда они получат лишь чистовую отделку. В ее состав войдут уложенный ламинат, установленные ПВХ-плинтуса с кабель-каналом, розетки, выключатели, металлопластиковые окна с клапанами микропроветривания, обои под покраску, ровные белые потолки, облицованная керамической плиткой ванная комната. Минимальный набор сантехники включит раковину с пьедесталом, душевое ограждение, смеситель с душевой системой и полотенцесушитель. Отделочные материалы выберут в светлых тонах. Изюминкой всех номеров станут увеличенные проемы окон с размерами 2,5х2,5 метра. Многие характеристики комплекса заложены его предыдущим девелопером, компанией «СОЛ». Она планировала реализовать его под названием МФК iPart. Но весной передала эту привилегию «Петербургской строительной компании». Надо сказать, что визуально объект от этого только выиграл. Форма корпусов не изменилась, но облицовка стала светлее и веселее. К тому же известность «ПСК» явно пойдет на пользу продажам. Но выбор апартаментов стал скуднее.
Цены и планировки
А точнее пострадали планировки. Новый девелопер «вырезал» однокомнатные лоты, увеличив номерной фонд и заполнив его сплошными студиями. От простых и маленьких до средних со скошенными углами:
.jpg)
И крупных с зачатками зонирования:
.jpg)
Студии пользуются бОльшей популярностью у туристов и стоят дешевле, на что и делает ставку девелопер в этом проекте. Купить их тоже можно за «смешные» на сегодня деньги – от 66 700 рублей/кв.м. Даже не заглядывая в прайсы других апарт-отелей, могу сказать, что это самое дешевое предложение в своем сегменте по Санкт-Петербургу.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
18,0 – 32,4 |
1,2 – 2,9 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
Однако, насколько успешно такое позиционирование мне неясно. Весной 2019 года, на старте продаж, мне обозначили минимальную стоимость входа в 1,8 млн рублей. Более низкие предложения были уже забронированы. Прошло 2 месяца, полностью обновился сайт новостройки. На нем опубликовали актуальные цены. Низший порог оказался в 1,2 млн рублей. Только подобные лоты снова забронированы. Желающие могут встать в очередь на них, поскольку бронь не гарантирует выкуп. Возможно, это маркетинговый ход, создающий ареол востребованности. Возможно, клиенты ждут появления доходных программ, а их нет по сей день. Устно ориентируют на доходность до 17% в год. Также сообщают, что номера будут сдавать как посуточно, так и в долгосрочную аренду. На этом все, другой информации нет. Ее очень мало для принятия окончательного решения. Единственный неоспоримый плюс новостройки, который возлагает надежды на ее популярность у туристов и студентов, это близость к станции метро «Парнас».
Насколько я поняла, стоимость аренды здесь будет недорогой. С одной стороны, это тоже преимущество. С другой, и в сочетании с посуточной сдачей, номерам может потребоваться скорый ремонт. За счет кого он будет проводиться? На какой период УК заключает договор с инвестором? И заключит ли она его вообще, если до сих пор не составила расчеты? В общем, по финансовой части вопросов к этому проекту больше, чем ответов. Устрашает еще и мнение многих девелоперов, продающих апарты. Многие из них утверждают, что заполнить тысячный номерной фонд критически сложно. И предлагают ориентироваться на небольшие проекты. Хотя они сами и представляют эти сравнительно маленькие отели, поэтому полностью доверять их словам нельзя.
О застройщике
«ПСК» работает на строительном рынке 12 лет. До 2014 года компания выполняла работы в качестве генерального подрядчика. На карте ее проектов отмечены известные в городе новостройки: https://psk-info.ru/about/activity/. Но наиболее знаковыми проектами в этот период деятельности для нее стали Олимпийские объекты в Сочи и Красной поляне. За последующие пять лет девелопер запустил 7 собственных жилых комплексов и часть из них ввел в эксплуатацию.
.jpg)
https://spbguru.ru
Его портфолио, в основном, состоит из домов комфорт- и бизнес-класса. И, действительно, расположены они скорее в удачных местах. Неплохо смотрятся и фасады в их реализованных объектах. Например, симпатичный вид имеет ЖК LOOK на Лиговском проспекте. Он сдан в прошлом году и уже заселен. Правда, на его внутренней кухне не все идеально.
.jpg)
https://spbguru.ru
МФК Start для «Петербургской строительной компании» – это не первый комплекс апартаментов. В 2019-ом году планируется сдача МФК Like, он более навороченный, концептуальный и дорогой. Однако предназначен как для собственного проживания, ведь там есть целые секции с многокомнатными лотами, так и для сдачи в аренду. Управляющая компания в обоих апарт-отелях будет единая: «MTL. Управление недвижимостью». Это специализированное предприятие, имеющее опыт работы с недвижимостью в жилых комплексах, торговых и бизнес-центрах. На рынке апартаментов в их объектах числятся: МФК Next, МФК «Avenue-Apart на Малом», МФК «Avenue-Apart», МФК «Avenue-Apart на Дыбенко», МФК Like. МФК Start в перечне объектов пока не значится: https://mtlgroup.ru/objects/. Хотя изначально «ПСК» для МФК Like хотел организовать собственную УК. И, по словам менеджера, даже начал проводить обучение персонала. Обошлось.
На объекте
Официальный адрес новостройки: проспект Энгельса, 174 А. Но лучшее обозрение открывается с улицы Федора Абрамова.
.JPG)
.JPG)
Проезжая вдоль нее, по другую сторону от нового жилого массива, среди торговых комплексов и расположится МФК Start. Подъехать к нему можно как по навигатору, так и по указателям, ничто из них не обманывает.
.JPG)
По Толубеевскому проезду до объекта пока не добраться. И на легковой машине даже лучше не рисковать, так как асфальтового покрытия там нет, а ямы есть.
.JPG)
.JPG)
А сразу за ним проходят линии электропередач.
Поскольку данную местность я изучаю еще со времен анонса МФК iPart, на моих фотографиях можно рассмотреть как летние, так и зимние пейзажи.
.JPG)
Вплотную к комплексу стоит супермаркет «Перекресток». За спиной открыт ТЦ «Парнас».
.JPG)
.JPG)
Не все его площади арендованы, но большинство заняты. По крайней мере, в товарах первой необходимости дефицита нет. В соседних домах находятся аптеки, банки и другие услуги. Перед нашей новостройкой, по словам менеджера, должны построить взрослую и детскую поликлиники.
.JPG)
Расстояние до метро, действительно, небольшое – 700 метров.
.JPG)
Рядом с ним функционирует еще один ТЦ – «Парнас Сити».
.JPG)
За глобальным шопингом можно отправиться в ТРЦ «МЕГА Парнас», которая расположена на ближайшем съезде с КАД в 3 км от нашей новостройки.
А за строительными и отделочными материалами путь еще ближе – до перекрестка улицы Михаила Дудина и проспекта Энгельса.
Для наземного транспорта из крупных трасс предусмотрен выезд только на проспект Энгельса. Говорят, в часы пик здесь не протолкнуться. Но для постояльцев отеля, как правило, более важна подземка.
.JPG)
Участок под застройку огорожен и пестрит рекламой будущего комплекса.
.JPG)
.JPG)
Зимой тут стояла только охранная будка.
.JPG)
Строительство пока находится на нулевом цикле, поэтому с улицы можно лишь констатировать наличие техники и движения спецтранспорта.
Посмотреть на территорию изнутри периметра предлагаю через сайт объекта: https://startspb.house/construction-progress/, где ежемесячно публикуются фотоотчеты. Свежайшие данные можно получить с помощью онлайн-трансляции на той же странице.
Не удивлю вас, если скажу, что Парнас считается промышленной локацией.
.JPG)
Но данный фактор важен для постоянного проживания. Для отеля он не столь критичен. Тем более на горизонте никаких заводов не видно. Промка сосредоточена по другую сторону от проспекта. Данная же местность больше напоминает спальный район.
.JPG)
.JPG)
И в этом районе, по моим подсчетам, есть много квартир в жилых домах, которые сдаются в аренду. И они тоже могут составить конкуренцию нашей новостройке.
В офисе
Первоначально офис продаж на объекте был открыт на втором этаже ТЦ «Парнас».
.JPG)
В июле девелопер поставил отдельную коробку ближе к метро, на пересечении улиц Федора Абрамова и Михаила Дудина. Но я застала еще первый вариант.
.JPG)
Удобно, что консультации проводятся как в будние, так и в выходные дни до 20:00. К сожалению, шоу-рум еще не обустроили. Доходные программы не разработали. Менеджеры тоже ждут их со дня на день. Но точной информации по срокам дать не могут. Договор с УК будет заключаться много позже совершения сделки с девелопером. И покупка пройдет не по Договору долевого участия, а по Договору цессии или, проще говоря, переуступки прав, к которому приложат ДДУ. Сделано это для сохранения низкой стоимости недвижимости при переходе на эскроу-счета. С шаблоном ДЦ предлагают ознакомиться в офисе или отправить его на электронную почту.
Еще одним сюрпризом для меня стало отсутствие рассрочки на апартаменты. Купить их можно только по 100% предоплате или ипотеке. Кредит предоставляют три банка: «Уралсиб» со ставкой от 9,7%, «СМП» с 10,49% и «Абсолют банк» с 9,9%. Ипотеку разрешается оформить и по двум документам, но в этом случае первый взнос должен быть не менее 40% от стоимости лота. Предварительный расчет можно сделать самостоятельно на сайте проекта.
Конкуренты
Как я уже писала выше, стоимость недвижимости в МФК Start самая низкая. За 1,4 млн. рублей можно купить маленькую студию с мебелью. Других апарт-отелей на Парнасе нет, но есть альтернативные предложения близ станций метро в других районах города. Их и рассмотрим.
Например, через дорогу от станции «Бухарестская» строится МФК VALO. Стоимость доступных к покупке номеров здесь превышает нашу более чем в 2 раза. Хотя по многим характеристикам эти объекты схожи. У них количественно сопоставимый номерной фонд, только у проекта Lemminkainen более разнообразные планировки. Оба расположены в промышленных локациях с развитой торговой инфраструктурой, но общественные пространства у МФК VALO богаче. Помимо прочего, она включает общественно-деловой центр, лекторий и другие помещения для бизнес-задач. Разместят в пределах третьей очереди и четырехзвездочный отель Mercure крупной международной сети. А номера самого апарт-отеля будут поделены на зоны для краткосрочного и длительного пребывания и на комфорт- и бизнес-классы.
Еще один крупный апарт-отель расположен через дорогу от станции «Купчино». И его локационные преимущества не заканчиваются на соседстве с метро. Он также близок к аэропорту и к известным загородным достопримечательностям, как Пушкин, Стрельна и Петергоф. Недалеко от него расположен Экспоцентр. А внутри отеля заработают лектории. Проект, как и МФК Start, во многом ориентирован на студенческую аудиторию. Но стоимость покупки и аренды недвижимости в нем принципиально выше.
Пока наиболее реальным ценовым конкурентом проекта «ПСК» является МФК «Про.Молодость». Его презентация показалась мне сырой, но концепция все же сформированной. Создатели МФК «Про.Молодость» пошли дальше, нежели определение своей аудитории. Они начали переговоры с ВУЗами по поводу перемещения в отель части общежития и решили пускать бесплатный автобус до метро «Дыбенко». По другую сторону от этой станции строится самый миниатюрный из представленных апартов – МФК «Avenue-Apart на Дыбенко». Его изюминка в том, что он реализуется в рамках программы обустройства территории технопарка «Ингрия».
Возможно, нас порадует ценами новый апарт-отель Enjoy life рядом со станцией метро «Кировский завод». Он еще не вышел в продажу, но уже анонсирован.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
VALO |
Lemminkainen |
1 очередь – II квартал 2019 г. 2 очередь – IV квартал 2019 г. 3 очередь – III квартал 2022 г. |
23,9 (2 очередь) 25,3 (3 очередь) |
3,3 2,9 |
чистовая (доплата за меблировку от 500 000 рублей) |
|
Avenue Apart на Дыбенко |
E3 Group |
II квартал 2021 г. |
22,1 |
1,8 |
чистовая |
|
In2It |
Plaza Lotus Group |
1 очередь - IV квартал 2020 г. 2 очередь – III квартал 2021 г. |
23,9 |
3,0 (1 очередь) 2,4 (2 очередь) |
чистовая (доплата за меблировку от 540 000 рублей) |
|
Про.Молодость |
Plaza Lotus Group |
IV квартал 2022 г. |
21,3 |
1,7 |
чистовая (доплата за меблировку от 490 000 рублей) |
|
Start |
ПСК |
IV квартал 2021 г. |
18,0 |
1,2 (забронирована) 1,4 |
чистовая (доплата за меблировку от 200 000 рублей) |
Резюме
.JPG)
МФК Start – это самое демократичное предложение на рынке апартаментов в Санкт-Петербурге. И разница с конкурентами составляет не 10%-15%, а может доходить до двукратных размеров. Причина тому расположение в перенаселенной промышленной локации одновременно с огромным жилым микрорайоном по соседству, и перспектива двух звезд вместо распространенных трех среди альтернативных предложений. Доверие к проекту возникает благодаря известному девелоперу с хорошей репутацией. Но отсутствие рассчитанных доходных программ – серьезная недоработка, которой не грешил еще ни один подобный проект. Возможно, апартаменты и без них хорошо раскупаются для собственного проживания. Но, боюсь, что при таком сценарии отель станет общежитием.
Другие материалы
ЖК «29 квартал»: недалеко и недорого
Жить в Москве и жить рядом с Москвой – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Но и Подмосковье тоже бывает разное. Вот, например, город Мытищи – милое, зеленое, уютное и приветливое местечко. И Москва, по сути, рядом – на экспрессе по железной дороге до Ярославского вокзала (считай, до центра столицы) меньше 20 минут езды. А вот какое там жилье предлагают в новостройках, узнаете из репортажа.
.jpg)
ЖК «Зеленый квартал»: так сложились звезды
Девелопер представил рынку усеченный вариант ЖК «Планетоград». Он дал ему более приземленное название, видимо, надеясь на иную судьбу. Ведь реализации первоначального проекта помешали именно астрономические причины.
.jpg)
ЖК RiverSky: победитель «Рекордов рынка недвижимости» в номинации «Премьера года»
Интересно, а за что дают такую значимую премию? Ведь в 2019 году в Москве премьеру отпраздновали десятки жилых комплексов, но победил RiverSky, что возводится в Даниловском районе ЮАО, по улице Восточная, владение 4А/1.
.jpg)
МФК Studio Moskovsky: 3 составляющих успеха и 1 неизвестная константа
Бизнес-класс в апартаментах: где он начинается, из чего складывается, сколько стоит и какую прибыль сулит инвестору в результате, узнаем у застройщика премиальных новостроек в Санкт-Петербурге.
.jpg)
ЖК «Балтийский»: счета эскроу в деле
Сегодня мы с вами, друзья, побываем на строительном объекте, который одним из первых в Москве полностью реализуется по эскроу счетам, то есть по условиям проектного финансирования.
.jpg)
Обсуждение
0